シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[21: 匿名さん]

変なの。

[22: 匿名さん]

近隣住人です。
この辺だと、せっかく駅に近いのに、駅周辺に目ぼしい店がないので
(何故か美容院だけは沢山ありますが…)
結局車を出して買い物に行くはめになっております。
私はそれが当たり前になっているので何の疑問も感じておりませんでしたが、
駅に近いから車は不要と考えていらっしゃる方は、ご注意を。

川口駅前の活性化されている様子と比較すると、蕨の駅前は変わるどころか、
どんどん寂れてきている印象です。再開発による活性化を切に望みます。

[23: 匿名さん]

駅前の漫喫って本当に住民登録できるの？嘘ですよね。

[24: 匿名はん]

20と22は同じ方ですかね。
どうぞどうぞ、こちらへ　→→→→→　出口

>17
東浦和もかなりきついですよ。
7年ほど前に実際に住んだことがありますが、（まださいたま市になる前です）
電車はピーク時で10分ごと、来ないときは15分こないです。
はっきり言って不便です。（車があれば別ですけど）
駅前も正直言って何もないですよね？

南浦和は、まぁ良いだろうなと思いますが、東浦和あたりを選ばれるんだったら
西川口や蕨の方がよっぽどましだとおもいますが。。。

[25: 匿名さん]

>>24
田舎者の感覚に合うという意味で東浦和と書いただけで、
不便は比べ物ならないくらい分かってますよ。
その田舎者に合う雰囲気で京浜東北線沿線となると、
南浦和が断トツとなるわけです。
西川口や蕨となると、便利というだけでは中々選べないものがあります・・・

[26: 加世子]

南は高いよ。
蕨でも南に行こうと思えば行けるよ。
南徒歩20分
蕨徒歩15分なんてこともあるからね。

[27: 匿名さん]

どこの駅を利用するかではなく、どんな環境が良いかという話では…

[28: 匿名さん]

ブログくらい更新すればいいのにね。

[29: 24]

>25
おっと失礼しました。
南浦和となると、やっぱ高いですね。
そもそも住民の層すら違う気がします。
（言い過ぎか。。）

[31: 匿名さん]

お隣の駅だけど、あながち間違ってないと感じる。

[32: 加世子]

駅前でティッシュ配っていましたが、少し前と違い、今日のはわら半紙に印刷してありました。

売れないから用意していたカラーの紙がなくなってしまい苦肉の策ではないでしょうか？

高級マンションだったらこういうチラシは配らないと思います。

[33: 匿名さん]

加世子さん最近雑談板ではなく、ここにいることが多くなりましたね。

[34: 匿名さん]

お求め易いタワマンなんだから元々高級マンションではないと思う。
それに、そんな細かい事気にする人にここは向かない。

[35: 匿名さん]

転勤で埼玉に来たのですが、子供が大きくなり、
そろそろ落ち着きたいと思ってマンション購入を検討中です。
これからも転勤や転居の可能性が絶対ないとは言えないので、
いざというとき転売しやすいマンションがいいなと思ったことと、
子供の通学に便利だと思い、駅近のこの物件に惹かれたんですが、
いくら駅近でも、数年経てばかなり値崩れしてしまうものなんでしょうかね･･･。
蕨という土地については、あまり抵抗はないのですが。

[36: 匿名さん]

どのレベルを値崩れというか分かりませんが、人気の地域では決して無いので、
売却考えれば当然それ相応は下がるのではないでしょうか？
しかし、もっと難しいのは賃貸だと思います。
元々賃貸の安い場所柄、ペイできるだけの借主が果たして現れるかどうか･･･

[37: 加世子]

駅前だから１Ｌｄｋで９万はかたいと思うよ。５～１０分の物件なら７～８万だから。
あ、それと、南なら１２～３万だね。南は駅から１０～１５分でも７～８万はかたいからな。

[38: 匿名さん]

１ＬＤＫ９マン×１２ヶ月　＝　年間所得１０８マン

超ざっくり計算だが、これが購入価格に対して５％ないし６％程度に
収まれば合格じゃないですか。ここはちょっと高いかも。

あと修繕費が異様に安いのが気になります。
将来早い時期に値上げがあるでしょうなー。

[39: 匿名さん]

↑ちゃんと検討してるなら長期修繕の件は既に知ってるのでは？
書込は冷やかしですか？

[40: 匿名さん]

35です。レスしてくださってありがとうございます。
確かに、中古マンションになれば、価格は下がるだろうなと
予想はしているのですが、それでも浦和あたりの中古マンションは高いですよね。
いくら蕨といっても、駅から２分の立地ならそんなに値崩れしないのかなと
思ったのですが、どうやら考えが甘かったようですね。
確かに浦和周辺は住みやすそうだけど、賃貸の価格もそんなに違うとは･･･。
売却を考えるなら、駅からちょっと離れていたとしても
「浦和」がいいってことなんですね。とても参考になりました。

[41: 匿名さん]

良くある長期修繕計画というのは信用しない方がいいよ。
売るために最初は控えめに設定するもんだし、
そもそもデベが決めるものと住民の総意はイコールじゃないから。

[42: 匿名さん]

蕨のことを検索してたら、今日、「蕨ニコニコ商品券」なるものが発売されたとのこと。
http://warabinikoniko.saitamania.net/

１万円で１万１千円分のお買い物ができるみたいなんで、購入した人も多いだろうなぁ。これって、専用券の４千円分はイオンみたいな大型店じゃ使えないってことなんですよね。どのお店で使えるのか、サイトではわからなかったけど、張り切って買いすぎると、使うお店がなくて困っちゃいそうな予感・・・。

[43: 匿名さん]

地域振興しないとダメなぐらい疲弊してるって事ですかね？

[44: 匿名さん]

３８です。

>３９さん
>長期修繕の件は既に知ってるのでは？

冷やかしでいちいち書かないでしょう。
逆にお聞きしたいのですが、何があるんでしょうか。

ここは住友不動産だからこそ大丈夫じゃないといけないのに
気になったもので。


>４１さん

まさにそうだと思います。
修繕計画がきちんと実行を伴えるものなのか机上だけの
ものなのかは、デベロッパーによりそう。

[45: 匿名さん]

＞４３さん

今や、地域振興券など何処でもやっているんじゃないんですか？

[46: 匿名さん]

＞４５さん

聞いても無駄ですよ。そういう輩ですよ。


＞３８さん

>>３９さん
>>長期修繕の件は既に知ってるのでは？
>
>冷やかしでいちいち書かないでしょう。
>逆にお聞きしたいのですが、何があるんでしょうか。

３９ではないですが。
直接MRで聞けば教えてもらえますが、経年的に上がっていく計画ですよ。
最初から30年なりでならした額ではなく、多少若い世代の購入を想定して、
収入増加に合わせて増加する方式のようですね。
もっと詳しくお知りになりたければMRへ。

[47: 匿名さん]

39だよ。どうせネガな方向へ誘引したい輩ばかりなので、冷やかしだと表現した。本当に、知りたきゃ46さんの言うとおり、MRで聞けばいい事。行ってりゃ分かる事。行きもしねぇで、ここでちまちましてるか、知っててワザとネガレスってるかだろうよ。応えても「やれ不安だ」「ありえない」などと偏ったレスばかり、「何にも言えねー」って感じ。マンコミュって、こんなもんなんですか？

[48: 匿名さん]

はじめに一括で支払う修繕積立基金は445,000円 ～ 527,400円ですが、
ちょっと高めの設定なので毎月の修繕積立金が安いのかと思ってました。
経年的にだんだん上がっていくんですね。
どうりで安すぎると思いました。
あくまでも一般的な相場でしかありませんが、平均的な修繕積立金は
月額10,000円～15,000円ほどだそうなので、5年後、10年後は
これくらいになっていると覚悟しておいた方がいいかもしれませんね。

[49: 匿名さん]

ルールの許す範囲で何でも書いてよいのですよ。
言論統制してるわけじゃないんだから。

[50: 匿名さん]

何と言おうと長期修繕計画は信じちゃダメ。
これは何処の物件でもデベでもそう。
そのうち、不動産価値重視派と住めればいい派で争いが起こる。

[51: 匿名さん]

長期修繕計画ですが、あくまで計画で経済状勢が最悪の場合を想定した上がり幅で記載です。との説明でした。普通は、どうなのですか？しっかり説明受けたので安心してるのですが、それでも不動産会社を信じちゃ駄目ですか？

[52: 匿名さん]

逆に聞きたいのだが、「経済状勢が最悪の場合を想定」すると何が特徴的になるの？
想定しなかった場合と何が違ってくるの？

[53: 匿名さん]

人件費や修繕必要な部材の高騰とかですか? 逆に、詳しくないので、誰か教えて下さい。

[54: 匿名さん]

長期修繕計画が、最悪の事態を想定した金額。最悪の事態が無ければ、計画額以下の上昇幅になるのでしょう。

[55: 匿名さん]

約２ヶ月ぶりにブログが更新されてますね。
２４階からの眺望の写真（南西方面と北東方面）がアップされてます。
ネットがあるのでよくわからないのが残念だけど、
確かに見晴らしはよさそうな感じ。
晴れた日には富士山も見えたりするのかな。
遠方に住んでると現場を見に行く機会がどうしても少なくなるので、
もっと工事の様子をブログで知らせてほしいものですね。
忙しいのかもしれないけど、とっても大事なことだと思います。

[56: 悩み中]

なんか最近パークハウス蕨市民公園のほうが熱いかも・・・

[57: 匿名さん]

>>55
同感です!
いまの時代、インターネットは立派な営業ツールです。
blogは売るためだけでなく契約者に対しての現況報告としても活用して欲しい。
眺望はもちろん工場風景などもマメに載せて欲しいですね。

[58: ご近所さん]

う～ん...デベ評価の掲示板でも書いてあるようにスミフの営業姿勢はいまいちなんでしょうね。実際いくつかマンションを回ってみて上から目線具合はNo.1でした(^^;)売りたいという気持ちが伝わってこないんですよ。物件に自信があるからなんだろうか

ちなみにマンションの進捗状況ですがいま30階の柱がたったところです。外壁は15階まで塗装が終わってます。
立体駐車場と公共施設は骨組は終わってますよ。

[59: 加世子]

おたく、、、くわしいね。

[60: 申込予定さん]

あんまりたくさん回ったわけじゃないですけど、そんなにいうほど悪い対応じゃなかったですけどね。
ただ、一見さんに対してガツガツしていないというのは感じました。徹底してるくらい。
特に買おうと思ってない時期にふらっと２回くらい行って、それぞれ営業マンが出てきたのですが
どちらも「買うっていうなら詳しく説明しますけど」的な感じでした。
冷やかしは相手にしたくないんじゃないんですかね。

不動産屋の対応の上下を判断する基準がわからないのですが、例えば賃貸の不動産を借りるときや
自動車を買うときなど、似たよう話(商談)になるケースと比較して悪くはないと思いました。
良かったと思うほどいいこともなかったけど。

[61: 匿名さん]

興味はあるんだけど、すぐ買おうと思ってるわけじゃなくて、いろんな物件を見てみたい・・・っていう段階なので、あまり営業さんにガツガツ売り込まれると困ってしまいます。親切丁寧に説明してくれると、申し訳ないような気がして^^;　まだここのモデルルームには行ってないんだけど、60さんが書かれているような感じなら、かえって行きやすそうで嬉しいかもしれないです。私は少数派かな？

[62: 匿名さん]

>>61さん
ここに限らず財閥系（三井、三菱など）はどこも比較的積極的に営業してこないので
ぜひ一度行かれてみてはいかがですか？

[63: 購入検討中さん]

>ここに限らず財閥系（三井、三菱など）はどこも比較的積極的に営業してこない

これは確かに同感です。
悪く言えば営業があまりやる気がないとも言えるので、本当に買いたくて、でも交渉をしたいときなんかは少し歯がゆいときもありますが、総じてしつこくない営業というのは安心できます。
良くも悪くも、営業の人たちに余裕があるのかも知れませんね。

以前、野村のモデルルームを見に行ったときは、営業の人がなかなか帰してくれなくてかなりいらいらしたことがあります。会社によって販売スタイルが全く違うと思いました。

[64: 検討中]

浦和の野村物件は電話攻撃か頻繁にありました。
戸田のイニシアも何度か電話でアタックして来ましたが、割とあっさり引きました。

[65: 匿名さん]

こういうガツガツしていないところを指して「上から目線」と言われるんでしょうね。

[66: 匿名さん]

客の年収によって、本当の上から目線ではありますが・・

[67: 匿名さん]

61です。会社によってずいぶん営業さんの雰囲気が違うんですね。とても参考になりました。ネットでの情報収集は限界があるので、キッチンやバスルーム、収納などの設備や仕様を実際にモデルルームを見てみたいなと思うんですが、64さんが書かれてるみたいに電話攻撃とかあったらいやだな～と思って（実際ありました）、ついつい二の足を踏んでいたところでした。ダイレクトメールぐらいなら全然構わないんだけど･･･。

[68: 匿名さん]

売れない営業さんが上司の指示で無駄に電話攻撃するですかね。今のところ蕨の住友さんからの、我が家への電話攻撃は一度も無いですよ。メールやDMを下さるので放置されてる感もありません。

[69: 匿名さん]

電話攻撃が熾烈を極めるのは竣工近くになってからですよ。

[70: 匿名さん]

>>68さん
メールやDMが届くと言っても
営業が個別に送ってくるわけじゃなくて
登録者に一斉に送られるヤツでしょ
それは事実上の放置と思った方が…