シティタワー蕨 Part2

[匿名さん]

蕨駅西口のタワーマンション

＜概要（HPより）＞
所在地：埼玉県蕨市　中央一丁目200番　
交通：京浜東北線「蕨」駅下車徒歩2分
構造：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造
規模：地上30階地下1階建
総戸数：285戸　
完成年月：平成22年8月下旬(予定)　
入居（引渡）予定日：平成22年9月上旬 　
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
監理：アイテック計画・松田平田設計共同企業体　
施工：戸田建設　関東支店
施工会社：戸田建設　関東支店
管理会社：住友不動産建物サービス

過去スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26735/

[1: 匿名さん]

＞995さん

子育て/教育/医療、について教えてください。
小さな子がいるのでそこが気になっています。
西口近くより市役所に近い方がいろいろと充実していそうな印象もあるのですが、
蕨市として、また、西口近辺として、どうでしょうか？
995さんの主観でかまいませんのでお願いします。

[2: 加世子]

蕨の周辺に○○さんという多分地主さんがいらして、その一家が親戚から一同この辺に住んでいると思うの。
長男さんかわかりませんが、自民党の議員さんもいてタクシー会社やあと精神科のクリニックもあるし、駅前の食事どころなんかもこの一家のお店だし、アパートや駐車場もあるし、ここの一族方の協力がないとなかなかモダンな蕨西口にならない感じがします。売主はここと話し合っているのでしょうか？
売主が占拠している場所は少しずれているので西口一帯は無理だったのでしょうか？それとも何も話し合っていないのかわかりませんが。

[3: 匿名さん]

詳しくは知らないが、一般的に言うと権利者の数が多いほど動かしづらいだろうね

[4: 匿名さん]

面倒な物件だね・・・

[5: 匿名さん]

まあ事業協力者はほとんどどの物件にもいるけどね
この物件に限ったことじゃない

[6: 匿名さん]

便利と不便は紙一重だね

[7: 匿名さん]

気に入らないなら、浦和と川口買えばいい事。
タワマンと公共公益棟造って終わりじゃないの。変わるとは思えませんよ。街の規模が浦和や川口と違うのだから、仕方ない。

[8: 匿名さん]

>6
どーゆう意味？

[9: 匿名さん]

浦和や川口で買えないから悩むんだよ

[10: 匿名さん]

まあ、全部を手に入れようっと思わずに、一つ満足したら、一つは我慢するってことだね。
限りなく資金があれば別だけど、ここを検討するからには、そうはいかず、費用対効果で
「都心への近さ+価格の安さ」にちょっとした安心（大手）を加えたい人たちなんでしょうから。

[11: 周辺住民さん]

蕨にするわけ
１、京浜東北線は南浦和どまりがあるので昼間の時間帯は反対側のホームに止まるので蕨まででいったん降りて大宮行きを待っていないといけないので、南浦和以北はちょっぴり不便という点と、
２、埼京線は赤羽までは各駅停車だが浮間からはとまらない駅があるし、通勤快速の時間帯だと、戸田公園で通過待ちをしなければならないし、赤羽でいったん降りて、次の通勤快速を待つまでに１５分くらいあるのはしんどいという不便さがあり、
京浜東北線が断然有利だと思うので、蕨の地味な感じはあきらめるけど、その分電車の乗り継ぎを取って蕨に住んでいる人もいると思う。

[12: 匿名さん]

ピンク街でさえなければ・・・

[13: 匿名さん]

京浜東北線で猥雑さを避けるなら、南浦和〜さいたま新都心。子育て環境は抜群です。

[14: 匿名さん]

川口～大宮間では、個人的には最寄が南浦和駅の住所地さいたま市が一番と思う。
蕨駅はケツから数えて2番目。もちろん最悪は西川口。

[15: 匿名さん]

11さんに激しく同意です。

前スレで蕨のよさって何よって話があったけど、11さんの指摘ポイントと
価格の安さのバランスがひとつの"よさ"だと思っています。

ちなみに旧浦和市にも住んだ経験から言うと、、、
浦和は蕨との比較ではよいと言えると思うのですが、他のエリアとの比較だと、
そんなに絶賛するほどではないと思います。
蕨を地味な普通な街と評するなら浦和は県庁所在地の普通の街という程度かと。

人によるんでしょうけど、正直、荒川を越えたらどこも五十歩百歩ですよ。
だったら駅に近くて安いほうがよい、、、という意見もありだと思います。

[16: 匿名さん]

現在、板橋区内の社宅です。群馬出身ですから埼玉南部は全然抵抗は無いです。蕨へ行ったのもモデルルームが初めてでしたが、駅前周辺に違和感はありませんでした。田舎者だからですかね。普通でした。電車通勤の私は川口～大宮の駅近優先で予算に合ったマンションを探しています。娘は都内の中学なので通学時間が心配でしたが、親友が南浦和から通っているので同じ電車ならいいと言ってくれました。家内も蕨を気に入っています。しかし、選ぶにも物件が少ないですね。皆さんは、どちらのマンションと比較検討中ですか？

[17: 匿名さん]

私も群馬出身者です。
その私の感覚ですと、武蔵野線沿線の東浦和辺りがぴったりきます。
とは言っても、武蔵野線は不便なので、次点は南浦和ですかね？
西川口と蕨は地元の知り合いに止められました。

[18: 匿名さん]

16です。17さんは、南浦和のパークホームズに決めたのですか？5000万円以上は我が家には、無理です。1000万円位高いです。やはり、家内が気に入った蕨しか無いようですね…。

[19: 匿名さん]

なんだよ、マッチポンプかよ…

[20: 匿名さん]

ＭＲのみなさまお元気でございますか？
もう何戸くらいお売れになったのでしようか？
角部屋はもうお残りにはなってないでしようか？
そろそろまたお久しぶりにＭＲのみなさまにお会いしに行こうかとお思いにおなりなのですが
なんとなく足が遠退いておなりになってしまいました。
お買いお求めのご可能性が低いのにＭＲのみなさまに申し訳ございませんから。

[21: 匿名さん]

変なの。

[22: 匿名さん]

近隣住人です。
この辺だと、せっかく駅に近いのに、駅周辺に目ぼしい店がないので
(何故か美容院だけは沢山ありますが…)
結局車を出して買い物に行くはめになっております。
私はそれが当たり前になっているので何の疑問も感じておりませんでしたが、
駅に近いから車は不要と考えていらっしゃる方は、ご注意を。

川口駅前の活性化されている様子と比較すると、蕨の駅前は変わるどころか、
どんどん寂れてきている印象です。再開発による活性化を切に望みます。

[23: 匿名さん]

駅前の漫喫って本当に住民登録できるの？嘘ですよね。

[24: 匿名はん]

20と22は同じ方ですかね。
どうぞどうぞ、こちらへ　→→→→→　出口

>17
東浦和もかなりきついですよ。
7年ほど前に実際に住んだことがありますが、（まださいたま市になる前です）
電車はピーク時で10分ごと、来ないときは15分こないです。
はっきり言って不便です。（車があれば別ですけど）
駅前も正直言って何もないですよね？

南浦和は、まぁ良いだろうなと思いますが、東浦和あたりを選ばれるんだったら
西川口や蕨の方がよっぽどましだとおもいますが。。。

[25: 匿名さん]

>>24
田舎者の感覚に合うという意味で東浦和と書いただけで、
不便は比べ物ならないくらい分かってますよ。
その田舎者に合う雰囲気で京浜東北線沿線となると、
南浦和が断トツとなるわけです。
西川口や蕨となると、便利というだけでは中々選べないものがあります・・・

[26: 加世子]

南は高いよ。
蕨でも南に行こうと思えば行けるよ。
南徒歩20分
蕨徒歩15分なんてこともあるからね。

[27: 匿名さん]

どこの駅を利用するかではなく、どんな環境が良いかという話では…

[28: 匿名さん]

ブログくらい更新すればいいのにね。

[29: 24]

>25
おっと失礼しました。
南浦和となると、やっぱ高いですね。
そもそも住民の層すら違う気がします。
（言い過ぎか。。）

[31: 匿名さん]

お隣の駅だけど、あながち間違ってないと感じる。

[32: 加世子]

駅前でティッシュ配っていましたが、少し前と違い、今日のはわら半紙に印刷してありました。

売れないから用意していたカラーの紙がなくなってしまい苦肉の策ではないでしょうか？

高級マンションだったらこういうチラシは配らないと思います。

[33: 匿名さん]

加世子さん最近雑談板ではなく、ここにいることが多くなりましたね。

[34: 匿名さん]

お求め易いタワマンなんだから元々高級マンションではないと思う。
それに、そんな細かい事気にする人にここは向かない。

[35: 匿名さん]

転勤で埼玉に来たのですが、子供が大きくなり、
そろそろ落ち着きたいと思ってマンション購入を検討中です。
これからも転勤や転居の可能性が絶対ないとは言えないので、
いざというとき転売しやすいマンションがいいなと思ったことと、
子供の通学に便利だと思い、駅近のこの物件に惹かれたんですが、
いくら駅近でも、数年経てばかなり値崩れしてしまうものなんでしょうかね･･･。
蕨という土地については、あまり抵抗はないのですが。

[36: 匿名さん]

どのレベルを値崩れというか分かりませんが、人気の地域では決して無いので、
売却考えれば当然それ相応は下がるのではないでしょうか？
しかし、もっと難しいのは賃貸だと思います。
元々賃貸の安い場所柄、ペイできるだけの借主が果たして現れるかどうか･･･

[37: 加世子]

駅前だから１Ｌｄｋで９万はかたいと思うよ。５～１０分の物件なら７～８万だから。
あ、それと、南なら１２～３万だね。南は駅から１０～１５分でも７～８万はかたいからな。

[38: 匿名さん]

１ＬＤＫ９マン×１２ヶ月　＝　年間所得１０８マン

超ざっくり計算だが、これが購入価格に対して５％ないし６％程度に
収まれば合格じゃないですか。ここはちょっと高いかも。

あと修繕費が異様に安いのが気になります。
将来早い時期に値上げがあるでしょうなー。

[39: 匿名さん]

↑ちゃんと検討してるなら長期修繕の件は既に知ってるのでは？
書込は冷やかしですか？

[40: 匿名さん]

35です。レスしてくださってありがとうございます。
確かに、中古マンションになれば、価格は下がるだろうなと
予想はしているのですが、それでも浦和あたりの中古マンションは高いですよね。
いくら蕨といっても、駅から２分の立地ならそんなに値崩れしないのかなと
思ったのですが、どうやら考えが甘かったようですね。
確かに浦和周辺は住みやすそうだけど、賃貸の価格もそんなに違うとは･･･。
売却を考えるなら、駅からちょっと離れていたとしても
「浦和」がいいってことなんですね。とても参考になりました。

[41: 匿名さん]

良くある長期修繕計画というのは信用しない方がいいよ。
売るために最初は控えめに設定するもんだし、
そもそもデベが決めるものと住民の総意はイコールじゃないから。

[42: 匿名さん]

蕨のことを検索してたら、今日、「蕨ニコニコ商品券」なるものが発売されたとのこと。
http://warabinikoniko.saitamania.net/

１万円で１万１千円分のお買い物ができるみたいなんで、購入した人も多いだろうなぁ。これって、専用券の４千円分はイオンみたいな大型店じゃ使えないってことなんですよね。どのお店で使えるのか、サイトではわからなかったけど、張り切って買いすぎると、使うお店がなくて困っちゃいそうな予感・・・。

[43: 匿名さん]

地域振興しないとダメなぐらい疲弊してるって事ですかね？

[44: 匿名さん]

３８です。

>３９さん
>長期修繕の件は既に知ってるのでは？

冷やかしでいちいち書かないでしょう。
逆にお聞きしたいのですが、何があるんでしょうか。

ここは住友不動産だからこそ大丈夫じゃないといけないのに
気になったもので。


>４１さん

まさにそうだと思います。
修繕計画がきちんと実行を伴えるものなのか机上だけの
ものなのかは、デベロッパーによりそう。

[45: 匿名さん]

＞４３さん

今や、地域振興券など何処でもやっているんじゃないんですか？

[46: 匿名さん]

＞４５さん

聞いても無駄ですよ。そういう輩ですよ。


＞３８さん

>>３９さん
>>長期修繕の件は既に知ってるのでは？
>
>冷やかしでいちいち書かないでしょう。
>逆にお聞きしたいのですが、何があるんでしょうか。

３９ではないですが。
直接MRで聞けば教えてもらえますが、経年的に上がっていく計画ですよ。
最初から30年なりでならした額ではなく、多少若い世代の購入を想定して、
収入増加に合わせて増加する方式のようですね。
もっと詳しくお知りになりたければMRへ。

[47: 匿名さん]

39だよ。どうせネガな方向へ誘引したい輩ばかりなので、冷やかしだと表現した。本当に、知りたきゃ46さんの言うとおり、MRで聞けばいい事。行ってりゃ分かる事。行きもしねぇで、ここでちまちましてるか、知っててワザとネガレスってるかだろうよ。応えても「やれ不安だ」「ありえない」などと偏ったレスばかり、「何にも言えねー」って感じ。マンコミュって、こんなもんなんですか？

[48: 匿名さん]

はじめに一括で支払う修繕積立基金は445,000円 ～ 527,400円ですが、
ちょっと高めの設定なので毎月の修繕積立金が安いのかと思ってました。
経年的にだんだん上がっていくんですね。
どうりで安すぎると思いました。
あくまでも一般的な相場でしかありませんが、平均的な修繕積立金は
月額10,000円～15,000円ほどだそうなので、5年後、10年後は
これくらいになっていると覚悟しておいた方がいいかもしれませんね。

[49: 匿名さん]

ルールの許す範囲で何でも書いてよいのですよ。
言論統制してるわけじゃないんだから。

[50: 匿名さん]

何と言おうと長期修繕計画は信じちゃダメ。
これは何処の物件でもデベでもそう。
そのうち、不動産価値重視派と住めればいい派で争いが起こる。