プラウドシティ蒲田ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ蒲田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区蒲田4丁目100番（地番）
交通：京急本線 「京急蒲田」駅 徒歩1分
京浜東北線 「蒲田」駅 徒歩9分
間取：1DK～4LDK
面積：38.25平米～101.50平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：住友商事
復代理：野村不動産アーバンネット



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【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
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[88: 匿名さん]

>>87
誰??えらい上目線だけど。
低所得者が高所得に助言するな(笑)

[89: 匿名さん]

>>88
上から目線はあなたもでしょう～(笑)

[90: 匿名さん]

>>87
中古になると、地権者の住戸も加わるので
物件が出てきやすくなりそうですね。

[91: 匿名さん]

何と無くですが、
新築から五年位までプレミア価格の賃貸に出して
その後相場次第で中古が出てくると予想。

[92: ご近所さん]

ここは半分が地権者なので、
売りたがっている人が多いような気がするのが心配要素ですね。
値崩れが起きそうで、売り時が難しい物件です。

[93: 買いたいけど買えない人]

営業マンが、実需が多いって言ってたけど、ほんとかな？
本当の高所得層や子育て層は、パチ屋入るこんなところに住まないし。
意外と住み替えとかローン通らない層で苦戦しそうな層の実需で苦労すると思うけどな。
相続税対策層の購入なら、わかるけど、、

[94: 匿名さん]

>>91
それをやると、中古を出すのが五輪頃とぶつかりますよね。
五輪頃は湾岸中心に中古が大量に出るんじゃないかと予想されていますよ。

[95: 買いたいけど買えない人]

>>92
売りたがっている地権者は少ないですよ。
高齢者が多いので、修繕前まで住んで、相続時に手放すんじゃないでしょうか？

[96: 匿名さん]

中国人にものすごい人気だそうですよ。転売とかありえそうですね

[97: 匿名さん]

外国人でも金持ちが自分の住まいとして購入するならまだ良いのですが…

[98: 匿名さん]

>>96
転売なら良いですが、マナーの悪い人が多数住み着くようなら、資産価値がすぐに落ちるリスクもありますね。

[99: 匿名さん]

今日が登録締め切り日でしたっけ？

[100: 匿名さん]

>>99
ここで聞くよりモデルルームに電話して聞いた方が早くないですか？
なにが目的のカキコなのかしら？

[101: 物件比較中さん]

今日締め切りです。
メールきてました。

[102: 匿名さん]

97
新築時のデべによる審査では買えない外国人も
中古でなら買えるでしょうし。中古で売る側は金さえちゃんと貰えればよいわけで。

[103: 匿名さん]

昨日（9/21）抽選？？
全戸完売？

[104: 匿名さん]

>>103
一期121戸は完売みたいです。

[105: 匿名さん]

野村は、全戸に登録があった時点で完売と表現するのが一般的。

[106: 匿名さん]

1期で全戸完売にできたのに、今回、わざわざ2期に分けたのは、1期で抽選で外れた方を救済するためだろうな。

[107: 匿名さん]

121戸即日完売。
抽選多数。
ネガ(買えない)→絶句

[108: 匿名さん]

野村なら、そんな少ない戸数は即日完売で当たり前。
逆に全戸を一度に売り出さなかったことに絶句。

[109: 匿名さん]

地権者物件の情報ありませんか？テナント情報もよろしく

[110: 匿名さん]

なんだか地下1階の商業施設予定が不人気ということで区が自転車置き場とすると聞きましたが
最新の情報があればおしえてください

[111: 買いたいけど買えない人]

>>109
野村にきけば、地権者情報（テナントに限る）は教えてくれますよ。
前にあった某スーパー、某パチンコ屋、某飲食店（個人商店）２件、某理髪店って聞きました。

[112: 匿名さん]

最上階ってバラついてたと思ったけどまだ売れてないんだ。
時間かかるかもね。

[113: 匿名さん]

最上階3戸は一期で完売じゃないでしょうか。うち一億越えの角の1戸は抽選でしたよ。
お金持ちっているものですね。

[114: ご近所さん]

総戸数半数の地権者vs新規日本人vs新規中国人。
総会が凄そうですね。

[115: 匿名さん]

最上階にも各階ゴミ置き場はあるの？
平面図を見ると無さそうなんけど。

[116: 匿名さん]

>>114
中国人の情報はどこから得たの？

[117: 匿名さん]

さすがにもうパチ屋がテナントで入ることを隠してないんだね。

[118: 匿名さん]

抽選会では中国人らしき人は見受けられませんでしたね

[119: 匿名さん]

そりゃ日本語の出来る人が代理で来なきゃ
抽選会の進行は分からないのでは

[120: 匿名さん]

>>110
野村に聞いたところ、地下はパチンコ屋だそうです。
地下に自転車置き場がありますが、地下1階から3階までのテナント店舗に来たお客さん向けの駐輪場と聞きました。区の自転車置き場という話はなかったです。
京急蒲田駅は東口の自転車置き場が拡張されて、来月から有料になります。西口も駅前再開発工事が終わる頃には、自転車置き場が増えるのでは？（高架線路の下とか）

[121: 匿名さん]

>>115
設計図を見たけど、最上階にも各階ゴミ置き場はあったよ。

[122: 匿名さん]

>>120
その駐輪場の管理費維持費はもちろん店舗所有者が払うんですよね？

[123: 匿名さん]

ここの管理費は住民も負担。
自分たちのための管理修繕に加えて
一律月500円位だったような。

[124: 匿名さん]

店舗用駐輪場の管理費負担だって、月々の支払いを何十年か抑える修繕積立金一部先延ばしだって、
もともと地権者、地権者店舗が納得するように考えられているから、その時いなかった新規購入住人の事はあまり眼中に無いんじゃないか？嫌なら買わなきゃ良いんだし。
納得いかなければ、今後話し合って変えれば良い。
逆に地権者は団結力がありそうだから、総会にはちゃんと出席しないと、多数決でどんどん変えられる可能性あり。

[125: 匿名さん]

>>122
>>123
よく覚えてないけど、管理費と修繕積立金は店舗エリアと住居エリアでは別々だったような…。500円なんですか、見落としてました。

店舗エリアの管理会社がまだ決まってないと聞きました。住居エリアと同じ野村不動産パートナーズになるのか不明。

[126: 匿名さん]

>107

見事なくらい下層階が売りに出せて無かったね。これからが大変だから、即日完売を吹聴して人気であるかのように見せかけですか。お疲れ。

[127: 匿名]

下層階は全て賃貸ですよ。
分譲ではないので、そもそも売りになんかでません(笑)

[128: 匿名さん]

>123
「ここ」とおっしゃってるのは店舗用駐輪場のことでしょうか。であれば、店舗の専有部分になってますから、住宅管理費や全体管理費とは別だと思いますが、いかがですか？

[129: 匿名さん]

下層階のほとんどが地権者住居でしたよ。間取りがほぼ1LDKっぽいので、地権者が賃貸に出すものと思われます。
地権者が自分達で住みそうな物件は、中層階の南西側と東南側の2LDK、3LDKでしょう。特に南西側の角部屋はそこそこ上層階まで地権者住居になってました。

[130: 匿名さん]

>>129
自分で住まなくても、中古転売を考えたら南西角なのでしょうね。

[131: 匿名さん]

>>130
南西角は住むにもいいですし、中古転売でも間違いなくすぐ売れそうです。
庶民には高すぎて手が出ませんが…。

[132: 匿名さん]

>124

管理組合総会の決議は1/2以上の賛成が必要。管理費とか管理規約の変更は特別決議で3/4以上の賛成が必要。

ここは地権者が約半数を占めるから、彼らの利権を崩そうとしても彼らには拒否権があるってことを理解しないと。しかも、再開発の過程で地権者は既にまとまってるしね。分譲購入組みはお互いどうし知らないもの同士。まとまるまでに時間がかかる。


余談だけど、地権者が多数を占めた某物件の管理組合設立総会では、地権者が仕切って「あとから見た皆さん」なんて言い放ったそうだ。

[133: 匿名さん]

>>126
アホだね。

[134: 匿名さん]

地権者との日々争いが続くのはなかなか辛いですね。友好関係を築くことができれば良いですが。

[135: 匿名さん]

地権者vs新規購入者。
住む派vs貸す派。
日本人vs外国人。

見方が敵になったり敵が見方になったり、色々ありそうなので、総会はちゃんと出ないとまずいですね。

[136: 匿名さん]

>>132
正確には、地権者代表が壇上に立って
「後からいらした皆さん」って挨拶した。
野村の都心タワーでの設立総会。

[137: 匿名さん]

ここは見送って正解だったな。

[138: 匿名さん]

えっと、経済力のない人の嫉妬はご容赦くださいね。どうせすぐ完売しちゃうのでネガったところで空しいだけですよ。

[139: 匿名さん]

嫉妬じゃなくないか？まぁ、貴方みたいな人の住むマンションはご容赦願いたいな

[140: 匿名さん]

>>137
野村に見送られたんでしょ(笑)
逆でしょ。現実逃避は自分の中でやりなさい。

[141: 匿名さん]

137は、「酸っぱい葡萄」だなー。（笑

[142: 匿名さん]

坪単価どれぐらい？

[143: 匿名さん]

上階は割安だわ

[144: 匿名さん]

立地は良い。
賃貸が多くて、将来の管理が難しそう。

永住向きではないが、賃貸用に購入するならあり。

[145: 匿名さん]

賃貸といってもパチスロとかテナントの社宅になる可能性もあるね

[146: 土地勘無しさん]

そもそも、経済力がないから京急蒲田なんかのマンションを検討してるんでしょ。
都内で最低の学力レベルの地域のマンションだからね。
この辺りに住んでいる人は、みんな川崎に買い物にいくから、京急蒲田、蒲田は将来さびれるよ。
管理組合で、苦労したことある人は、このマンションはかわないね。

[147: 匿名さん]

>140

野村って見込み客で無い人に対しては次の予約をしないってことするから、断られたって気がつかないんだよね。やり方が陰湿。

[148: 匿名さん]

酸っぱい葡萄って野村物件板でよく見かけるキーワード。組織的にパトロールしてるんだろうな。

[149: 匿名さん]

某駅前物件では賃貸で借りた人が風俗営業なんてこともあった。賃貸が多いのはリスク要因。訳ありになったら転売も厳しくなるからちゃんと考えないと。

[150: 匿名さん]

新築分譲の場合、入居直後は管理組合も機能しないから、賃貸トラブルがあった場合、対応が後手後手になる。規約で禁止されてるからと言ってもあてにならない。

[151: 匿名さん]

>>148
「酸っぱい葡萄」って どういうこと？

[152: 匿名さん]

値段、いくらぐらい？坪単価教えて下さい。

[153: 匿名さん]

>151

イソップの寓話。都合の悪い話しはすべて『負け惜しみ』ってこじつけたいんでしょ。

[154: 匿名さん]

普通はイソップを引き合いに出すなんてことはなかなかしないわな。野村関係者は知っている知識をひけらかしたい人が多いんだな。

[155: 匿名さん]

程度が低すぎて誰もコメントしないわ(笑)

[156: 匿名さん]

住商さんはどんなテナント誘致してくるのか非常に楽しみなんですが情報ありますか？

[157: 匿名さん]

住友といえばSUMITOMOの頭を名前にした、サミットしか思い浮かばない。

[158: 匿名さん]

住商さんはワールドクラスのエリア活性化に繋がる魅力あるテナントを誘致するはずなのですが・・

[159: 匿名さん]

サミットは大田区に力入れてるから入りそう。

[160: 匿名さん]

>>158
再開発の舵取り役が住商の時点で大したものは期待しない方が良いかも。今までも大した再開発の成功実績無いでしょ。千里中央とか勝どきの一部だっけ？
基本的に住友系はすみふのマンションもそうだけど、箱を高く売ることが全てで、後に住む人、使う人のことは全く考えない設計をする印象。
三井不とか入ってれば期待したのになぁ。

[161: 土地勘無しさん]

住商、2400億の損失らしいよ。アフター大丈夫？

[162: 匿名さん]

>>161
釣り??

[163: 土地勘無しさん]

釣り？？
今日のニュースだよ。株価も急落でしょ。
純粋に大丈夫なのかな！

[164: 土地勘無しさん]

　前日に海外資源事業での巨額損失発生と業績の大幅下方修正を発表した住友商事の株価が３０日の東京株式市場で急落。終値は１６６．５円安の１２１０．５円で、１２％下落した。東証１部銘柄ではきょう唯一２けたの値下がり率となり、値下がりランキング１位で取引を終えた。

　この日は取引開始から売りが集中し、終日大幅安。一時１８２円安の１１９５円まで値を下げ、値下がり率は１３％を超えた。

　住友商事は２９日、米国でのシェールオイルの資源開発が不調で当初予定の規模の生産ができないことになったほか、他国の資源開発も不調な案件が多く、今期中に総額で２７００億円の資源開発の関連損失が発生すると発表。２５００億円を見込んでいた期末最終利益も１００億円に減少する見込みという。

[165: 匿名さん]

>>164
これが問題??
住商って、会社知ってる??
2500億円損失だしても、100億利益出す会社だよ(笑)

[166: 土地勘無しさん]

利益が25分の1位になるんだよ。100億がどうなのかは、会社の規模『従業員の数とか、負債とか、会社が新しい事業をしようとした時の融資の条件とか』によって違うと思うんだけとな。
100億しかないと思う人は、株を売るんじゃない。
100億もあると、思うなら今、買いだよね。

[167: 匿名さん]

http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/koujiya/index.html/
糀谷のほうが大規模で正直がっかりですね。

[168: 匿名さん]

蒲蒲線をオリンピックまでに作るのは、JRとの交差部分の関係で無理。昨日発表されたね。
大きな期限目標が無くなると、完成がどんどん延びそう。
やっぱりあと10年はかかるのかなあ。

[169: 匿名さん]

蒲蒲線は建設するかどうかもまだ決まってませんし。
でも東京五輪のドサクサにまぎれて着工しないと未成線で終わりそうですね。

[170: 匿名さん]

駅から凄い近い、しかも駅まで濡れないで行けますね。
羽田空港まで近いのも関西や地方との行き来が多い場合は便利。
ここだと都心へのアクセスも便利ですし、日常、電車を頻繁に利用する人には、良い。
再開発エリアですし資産性も高いでしょう。

[171: 匿名さん]

何か 5〜10年後に大化けしそうな予感

[172: 匿名さん]

営業さん？？

[173: 匿名さん]

既に、不確定だったオリンピックも蒲蒲線も発表になっている。今が高値な気がしないでもない。

[174: 匿名さん]

蒲蒲線、あればさらに便利かもしれないけれど、なくても十分便利な立地だと思います。
レジャーは京急線快特で三浦半島方面に行くのもいいですし。

[175: 匿名さん]

確かに出張が多い方や、地方に良く行く方にはいいかもしれませんね。
羽田からすぐというのは利点です。
立地的にも単身者向きという感じでしょうか。駅から近い分、騒音が気になりますので、
ファミリーには向いていないのかな。

[176: 匿名さん]

>>161
天下の住商です。
2400億の損失なんて痛くも痒くもない。

[177: 匿名さん]

特損処理＝膿み出し、は経営環境が比較的良く、経営陣が先行きにある程度の見通し（自信）を持ってる時にこそ行うもの

でも、この物件、デベ（不動産業）としてはアフターを含めすべて野村が仕切ってるから、住商は殆ど関係ないけどね

[178: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

えきちかは資産性が高いから将来永住しない人にも魅力です。

[179: 匿名さん]

パチンコ屋入ることを隠して販売してた。悪徳だ。野村不動産。

[180: 土地勘無しさん]

アフターには、二種類ある。当該マンションを建てたゼネコンの所長が担当し、竣工後も所長をはじめ当マンションを造った下請けさんが対応するケース。もう一つは、アフターは別のアフター専門会社に委託するケース。
後者のケースは、当マンションを知らない会社がアフター対応するから、対応がちんぷんかんぷんになる。
資金に余裕が無いと最近は後者のケースか多いらしい。
住商の、こともあるから購入希望者はその辺チェックだと思うよ。

[181: 匿名さん]

だから、アフターは野村不動産だっちゅーとるのに。ユーザ（オーナー）が望めば有償で10年間の延長保証もある。

住商は売主に名を連ねてるけど販売オペレーションにはタッチしてない。住不じゃないんだから不動産分譲のノウハウがない。すべて野村にお任せ。

パチンコ屋の件は、口頭で説明だけでなく重説に記載あり。ただし、これはシリアスな検討者に対してだろうね。冷やかし除く（w)

[182: 匿名さん]

そろそろ住商さんが連れてくるワールドクラスの玄関口にふさわしいテナント教えてください

[183: 匿名さん]

やはり汚い街。。

[184: 匿名さん]

ワールドクラスって意味がわかんない。

あの辺歩くと中国人か朝鮮人しか外国人は見かけないから。

[185: 匿名さん]

>>184
まさにワールドクラス。
ここは羽田とも近く、多いのは当然です。
隣国とは仲良くするべきです。

[186: 匿名さん]

蒲蒲線はつくるつくる詐欺でしょ。
京急が嫌がってお終い。

[187: 土地勘無しさん]

>>181
購入者の窓口は、野村『売主』でも、実際やるのは東急建設だよ。181さんは、販売さん？分譲後のアフターサービスの対応したことないの？
実際は、ゼネコンさんの対応に、期待するしか無いね！
10年有償保証？？内容は？
購入者さんは、アフターサービス基準と瑕疵担保責任について良く勉強してから、有償保証がどういうものか確認し他方がいいね！
そう、キッチンやバス、その他の製品には、メーカーの延長保証があるから、入居時に、くっついている、説明書を良く読んで、個別に登録するといいよ！