金食い虫はマンションor一戸建て part6

[匿名さん]

買ったは良いけど維持経費や税金でアップアップ、一生住むマイホーム。
引続きお金の面からマイホームを紐解きましょう。

[605: 匿名さん]

戸建ての階段の方が、1日に使う回数圧倒的に多いよね。
年取るとたいへんだし。トイレに行くのにも、使ったりするんでしょ。

[606: 匿名さん]

戸建ては、トイレ行くのに階段つかうの？
大体、各階にないんですか？
戸建て住みさん教えて？

[607: 匿名さん]

＞595
当たり前じゃないの？
借りない人のマンション購入代にも
駐車場の土地および設備代含まれてたんだから。固定資産税も。
運用益を貰う権利あると思うんだけど。

[608: 匿名さん]

＞606
家はないです。4人家族でトイレ２つもあると無駄でしょ。

[609: 匿名さん]

>>593
>躯体そのものの耐用年数は、どのように換算するのですか？それこそが、コストに組み入れなければならない重要な項目です。
屋根や外壁の修繕は躯体そのものを守るために必要な事です。それはイコール躯体のメンテナンスともいえます。
反対に躯体そのものはメンテナンスしようが無いですし、その必要もありません。躯体（柱や梁、基礎）の劣化要因は雨漏り程度で他は事故や災害です。
では、実際に寿命は何年かと言えばお金に糸目を付けなければ永遠です。柱も基礎も梁も交換できますし不動沈下で家が傾いても直せますから。ただ、常識的に寿命とは直すより建て直した方が安い、良い結果が得られるような損壊が出た時が寿命です。
それは短くみて50年と言うところでしょう。30歳で購入していれば80歳です。普通は建て直ししません。50年でそれまで最低限のメンテナンスをしていれば倒壊の危険はありません。問題個所だけを直して住むでしょう。

建て替え費用を維持費の中に組み込むのは現実的な話ではありません。

[610: 匿名さん]

築30年でぼろぼろで、真面に見える戸建なんて、ほとんどないけどね。
みんな、修繕、真面にしてないんでしょうね。

[611: 匿名さん]

>>606
ウチは4人家族ですけど各階にありますよ。

[612: 匿名さん]

>>598
＞試しに時給4000円（年収800万相当東京の平凡なミドル層）で計算してみ？
こういう現実離れした馬鹿な事を書くからマンション住民は情弱だと思われるんですよ。
では、貴方は家庭内での家事にも本業と同じクオリティと結果を出すんですか？
自分や家族の都合よりも優先したり本業と同等の扱いをするですか？
それ程困難な作業をするんですか？
一日掛かれば熟練した大工の日当を越えますよ？

マンションの管理人は全世帯に対し時給4000円のクオリティの仕事をしているんですか？
100世帯なら時給40万ですよ？管理費いくら払ってるんですか？

良いですか？誰が行おうが作業の価値は上がりません。時給800円の仕事は誰がやっても時給800円です。良く考えてから書いた方が良いですよ。あなたの行う自宅修繕作業に時給4000円の価値はありません。

[613: 匿名さん]

>>612
スケールメリットも分からないの？
いちいち戸建てで管理人雇ったら割高じゃないの？

[614: 匿名さん]

>>612

戸建ての人は数字に弱い典型だね。

時給4000円稼ぐ能力がある人が、時給800円の仕事をせざるを得ないことが戸建て最大の問題なんだよ。

マンションだとスケールメリットが効いて、雑務を一人月以上にまとめることができる。
その結果、人を雇えるから時給800円の仕事は管理人さんとか清掃業者に任せることが出来る。

あなたが言う、クオリティを求められない仕事は人に任せればいいんであって、
自分の貴重な時間を使うべきじゃないでしょ。

経済学の基本、比較優位の考え方ぐらい勉強してくれ。

[615: 匿名さん]

＞６１２
投稿者の意図を完全に読み違えてますね。

クオリティの要らない作業をアウトソースするのは
合理的ですよ。

その空いた時間で、自己啓発しても良いし、
リフレッシュしても良い。

草むしりする時間があるなら、読書がしたい。
時は金なり。

[616: 購入検討中さん]

613笑える

[617: スクイズ成功さん]

管理費は修繕費とは別でしょ。

管理費の内訳が毎年出ますが修繕関係のお金は管理費から出てませんよ。
修繕関係は修繕費からですよ(笑)

じゃなきゃ元々分ける必要ないでしょ？

[618: 匿名さん]

>>607

知ってるよ。だから駐車場利用者はダブルパンチだと言ってる。

[619: 匿名さん]

>>614

戸建てのメンテナンスも家建てる時のコネクションに電話かメールして、見積もりもらってオッケーだったらお願いするってだけのことなんだけど。タワマン通信に目を通してる暇のあるマンション民のみなさんも普通に出来ると思うんだけど笑

草抜きとか外構とか日々の清掃ってことなら、毎日管理人が掃除してくれるわけではないから、ちょっとは時間裂くことになるけどさ。

常識的に考えて戸建ての外回りの掃除毎日しなきゃいかんわけでもあるまいし、そこまで言うほど負担かぁ？毎日掃除しないと汚ないなんてのは単なる異常な潔癖症なだけかと。専門医の指導を受けることをオススメします。

たしかに草抜きは最近めんどくて、シルバー人材センター頼んだりするけど春〜夏に1回か2回くらいかなぁ。他の季節はチョロチョロ生えてくるだけだから、たまにに思いついた時に5分くらいチョコチョコ抜くくらいで足りるよ。

それこそタワーパーキングから車出したり、毎日エレベーター乗るのとどっちが楽かっていうくらいの世界の話で、実に下らんミクロなことですね。

[620: 匿名さん]

>>618
ダブルパンチっていうのは考えが足りないけどね。

具体例を考えればよく分かる。
例えば、月額駐車場相場が２５，０００円の地域に、戸建てと、月額駐車場代２０，０００円のマンションがあったとする。

戸建てに住む人は、毎月お金を使わずに駐車場を利用する。
この場合、ユーザーとしては毎月２５，０００円家計が助かって得をするんだけど、
駐車場のオーナーとして考えると、他人に貸せば稼げるはずだった２５，０００円を受け取れなくなるので、
トータルの利益は２５，０００円になる。

マンションの駐車場ユーザーは
外の相場で借りるよりも５０００円安く借りられるので、ユーザーとして５０００円得をする。
で、この人が払った２０，０００円は管理組合の収入になるから、駐車場のオーナーとして２０，０００円の収益を得ている。
トータルで見ると２５，０００円の利益

全く一緒なんだよ。

逆に言うと、マンションで駐車場を借りない人はユーザーとしての利益がなくて、
オーナーとしての利益が２０，０００円しか取れないんだから、この人達が本当は一番損してる。
住人への駐車場貸しは非課税だから、内外価格差が１０％ぐらいに収まれば大きな損は無くなるけど。

[621: 匿名さん]

>>617
＞管理費は修繕費とは別でしょ。
では、マンションは「管理だけで」毎月12000円、40年で546万円掛かる。戸建だと40年でも1円も掛からない無料項目。
さらに共有部の修繕費として入居時に60万、入居後毎月9000円としても40年で492万以上掛かる。戸建だとしっかりメンテで650万、普通のメンテならほぼ同額。（もしも一時金や値上げがあればマンションの方が高くなる可能性もある）
修繕費はマンションの方が150万以上安いが管理はマンションの方が546万ほど高い。

双方共に専有部の修繕費用も積み立てなければいけない。
駐車場を借りる場合はさらに1000万円ほどマンションは余計に掛かる。

金食い虫は「圧倒的大差でマンション」という結論ですね。

[622: 匿名さん]

>>620

ひとことで言うとさ、実際は建ぺい率容積率が違い過ぎるから、マンションと戸建ての駐車場はそのように比較できないんだよね。たまに物件価格に折り込み済みという人もいるけど、同じエリアだったら容積率高い方が土地も高いから。住専の駐車場は土地の有効活用であって無駄はないよ。

[623: 匿名さん]

>>622

それはおかしい。

戸建てもマンションも普通は容積率を一杯使うんだから、駐車場会計のあり方とは関係ない。
駐車場は自分のマンションで借りても、戸建てで作っても損得勘定は一緒だよ。

[624: 匿名さん]

>>623

実際に近所で比較したら商業地など高容積率の土地と住専だと住専の方が地価が安いんだからそんな屁理屈こねても仕方あるまい。

[625: 匿名さん]

>>619

>戸建てのメンテナンスも家建てる時のコネクションに電話かメールして、見積もりもらってオッケーだったらお願いするってだけのことなんだけど。

メンテナンスは一つじゃないでしょ。トータルでかかる時間を考えるといいよ。
>>562、>>563で挙げられているように、外壁・外構・防蟻・屋根・雨樋・植栽。それぞれに２～３社の相見積取って、工事に立ち会って、工事完了のチェックをやって・・・と考えたらトータルだとすごい時間を使ってるんじゃないかな？
（こう書くと、「うちはメンテナンスしてないでも大丈夫」っていうお決まりの反論が来そうだけどｗ）


>草抜きとか外構とか日々の清掃ってことなら、毎日管理人が掃除してくれるわけではないから、ちょっとは時間裂くことになるけどさ。

草抜きと外構の掃除しかしないの？
外壁の掃除とか屋根の掃除は？
戸建ての人はできることしかやらないから、必要最小限のことができてないことが多いんだよね。
それで大した手間がかかってないとか言うからトンチンカンに思われるんだよ。

[626: 匿名さん]

>>624

地価は関係ないでしょ？
駐車場代を払うことは損得無いよって言いたいだけなのに、なんで地価とか容積率の話が出てくるんだ？

思考回路が理解できないから具体例を上げてくれないかな？

[627: 匿名さん]

やっぱ子供のことを思うなら都心のマンションだってさ
もう既に日本の地価は年に２％ずつ下がっていて、
今後２０年はそうだと思っていいんだと
２３区も例外じゃないらしい

[628: 匿名さん]

>>626

普通トータルコストで考えるだろ笑

[629: 匿名さん]

>>601
初期費用で200万円超え、15年ごとに取り替えが必要なのに
さらに太陽光は雨漏りの元と言われてるけど
雨漏り修理に30年で300万ぐらい見といたほうがいいのでは

結局光熱費ゼロと言いつつ余計なカネを山ほど払っているでしょう

[630: 匿名さん]

>>625

外壁と屋根と雨樋とかいっぺんに10年に一回くらいのことなんだが。相見積とらんね。だから新築の時のコネクションがある、と書いた。工事も立ち会わん。当然なんかあったら後で文句言って修正させる。コネクションの全員廃業する年齢になったらどうなるか知らんが、たぶん誰か紹介してくれるっしょ。

内装も同じ。マンション民は新築時にコネクション無いから業者探したり相見積取ったり最初は大変でしょうな。

ちなみに外壁屋根外回り毎日掃除する必要あるの？何のために？

どうしてもそこまで潔癖症ならやればいいと思うが。

[631: 匿名さん]

>>629

そりゃたまには駐車場に猫にウンチされて、オエーっていいながらトイレに流したりするし、たまに外構にコンビニ袋でゴミ捨てていったりするふとどき者が現れたりすることもある。たしかに管理人がいるマンション民にそういう処理をする必要は無いね。ただその程度が戸建で管理人とか掃除人雇う必要あるレベルか？と素朴に疑問に思うだけ。

どんだけ忙しいか知らんが、誰だってその気になりや1日5分10分なんていくらでも工面できるっしょ。自分の家の掃除なんだから部屋掃除するのと同じ感覚だよ？外だから家の中ほどピカピカに磨く必要ないし。玄関チャチャっと掃き掃除するくらいの感覚ですよ。

[632: 匿名さん]

管理費なんて、ネット代と警備代で元取れるけどね。

[633: 匿名さん]

戸建てって、生ごみどおしてるの？
ディスポーザーないって聞きました。

[634: 匿名さん]

最近では、シーアイピーのように管理費や修繕費のコンサルをやってくれるとこもあるし、意識が高い理事がいるマンションなら戸建てよりもコスパはいいと思うな。

[635: 匿名さん]

東京ではないけど、とある都市部に築32年のマンションに住んでます。30年前のマンションなので、設備は管理人とエレベーター位です。管理費7000円修繕費1万6千円です。10年前にオートロック、カメラつきインターホン、宅配ボックスの工事がありましたが修繕積立で補うことができ自宅玄関にカメラをつけたい人だけ1万ちょっと自腹がありました。
来年３度目の大規模修繕が行われますが、予算は余っており予定通り行われます。この分なら次回予定の修繕積立値上げはしなくて良いのではと総会で話し合ってます。
同じ階に祖父が住んでましたが、一昨年亡くなり売りに出しました。
購入時72㎡4000万だったものが2200万で売れました。オシャレにリノベーションし若い夫婦が住んでいます。近所に同じ広さのマンション買うより1000万以上安く自分達好みの間取りにできたと大変満足されています。
ある程度の規模と余計な設備がないということが出費を抑えられ、維持費が安いということが中古でも売買しやすいのだと思います。

[636: 匿名さん]

>>634

マンションを愛する人が書いた文章。

http://wangantower.com/?p=3440

[637: 匿名さん]

＞６３６
国交省のガイドラインでは20階以上ならだいたい206円／㎡・月って、
妥当だと思う。70ｍ2で14,000円／月でしょ。30年で540万円。
６３５さんの額とも、概ね合致する。
戸建なら、30年で建て替えを検討しないといけないけどね。

[638: 匿名さん]

まずは、てめえは何処で育って親は何に住んでるか思い出せ
その理由を思えば、おのずと答えも出ようもの。

[639: 匿名さん]

>>637

修繕積立金不足するマンション多発して慌てて設定した国交相のガイドラインは最低限も最低限ってことなんですが。

それでも今の倍くらいですかね？

[640: 匿名さん]

購入するなら管理費のほかに、MAX月当たり「250円／㎡・月」（訂正します）
月当たり300円程度（均等割りで）は見ておいたほうがいいのではないでしょうか。
70平米で21000円。年間25万で4年間で100万円。

まぁ、これくらい当然だよね。
と余裕を見せるくらいでないと「共用施設の充実した湾岸タワーマンション」に住む資格は無いと言い切っていいと思います。

[641: 匿名さん]

戸建てと比較するならせめて80平米以上で計算してください。それ以下は住まいとして別モノ過ぎて比較すること自体が無意味だと思います。ということは修繕費月24000円。

そして同価格の戸建てと維持費を比較するなら、例えば湾岸タワマン80平米以上と23区外周部30坪とかになると思いますが、固都税で年間10万以上差があります。

戸建ての修繕は後で計算するとして、とりあえずここまでで年間約40万円の差。

駐車場代も考えましょう。例の湾岸タワマンと23区外周部の戸建ての比較だとタワマン月25000円〜30000円に対して戸建ては無料。

これも含めると年間維持費で70万〜76万の差になります。
月々のキャッシュフローにして6万前後の差です。

30年で2100万〜2280万の差です。

30年で30坪2100万程度の戸建て建て替え、坪単価70万円。マンションと比較するには充分過ぎるスペックです。うまくローコスト取り入れつつデザイン、内装にかなり凝ることもできますし、あらゆる面でマンションに勝る住宅になると思います。

30年で戸建て建て替えしてもマンション維持費と変わらないってことです。きちんとメンテナンスしてれば建て替えはマストではないので、やはり戸建が有利でしょう。

また、建て替えしたら維持費変わらないんだったら、維持管理お任せのマンションが良いと言い出す人もいるでしょうが、これも勘違いです。

建て替えしたら当然内装も新品かつ最新です。この状態と比較するならばマンション80平米の内装もフルリノベーションすることになります。600〜800万掛かると思います。結局戸建が有利なのです。

[642: 匿名さん]

そして30年後から寿命までの期間も同様に、戸建てとマンションで年間70万〜76万円の維持費の差が出ます。35歳で購入80歳で寿命とすれば、後15年間。さらに1050万〜1140万の差になります。75歳からの5年間はさすがに車は乗らないでしょうかね。5年間の駐車場代150万〜180万を引いて、900万〜960万の差。

戸建てを築30年で建て替えたと仮定して、同時期にマンションリノベーションで600万〜800万がマイナス、その後15年間住んで寿命で死亡時の現金で1400万〜1760万の差。

築45年のマンションと築15年の戸建ての土地、人口減少で土地の資産価値は何割か下がるでしょうが、築45年のマンションもそれなりに下がるでしょう。

人口減少率から45年後の資産価値を推測して試算できる方はしてみてください。

[643: 購入経験者さん]

641

全く本質からピンボケしてるご意見ですね。

①同じ地域・同じ立地・同じ環境・で初期購入したら、同程度の快適性（これは個人差あるから定義が困難だが）だと、戸建ての方が、土地所有が広いこともあり、１５００万はコストが超過しますよね。東京都２３区外周部として（私も居住してます）。

②「きちんとメンテナス」するコストが参入されていません。３０年で建て替えるとしても、ある程度の費用は必要。
２０万×３０年＝６００万

以上だけでも、あなたの試算「30年で2100万〜2280万の差です。」に匹敵しますよ。ということは建て替え費用はなくなります。

③建て替えるとして、引っ越し費用（往復）、賃貸費用、登記費用、等々、１００万はかかります。建て替え費用にプラスで足が出ます。

④庭の掃除や業者との交渉など、自分の時間や手間の問題もネグレクトされてます。

＞内装にかなり凝ることもできますし、あらゆる面でマンションに勝る住宅になると思います。

個人的嗜好&思考に基づいた、公平性のない意見であることがお分かりですか？

[644: 匿名さん]

>>643
毎月無駄な管理維持駐車場代を払って、イライラしてるのは分かるが、貴方も少し落ち着いた方がいい。

[645: 入居予定さん]

>>641
何ら根拠のない発言。
あんたの主観のみ。
何かデータ示したら？

[646: 匿名さん]

>>635
うちの両親も築30年のマンションに住んでいますが、
修繕費は1万5000円ぐらいだそうです
これまでに配管の取り換えはあったけど追徴はなし
修繕費でいけたみたい

3000万で購入、まだ2400万で取引されてます
立地がいいので

[647: 匿名さん]

＞644
管理費なんて、ネット、警備代で元取れるよ。
おまけに、ディスポーザーに宅配ボックスも使えるから。
スケールメリットがあるからお得だよね。

駐車場代は、戸建も同じだよね。620の説明が分かりやすい。

[648: 匿名さん]

なるほど。それではマンションの修繕積立金の適正額は月15000円前後という事ですね。
そうなると40年で720万円。入居時の積立基金が60万として780万円です。
先に挙げた>>562、>>563、>>585　での戸建40年間の修繕費が654万円ですから

マンションは管理費を除いて修繕費のみ、戸建ては万全の修繕、メンテナンスをした状態の比較でも100万以上戸建ての方が安いという結論ですね。

管理費が12000円で40年だと576万円。駐車場が15000円でも720万円。修繕費も合計すると40年で2076万円。
マンションって売値が付いても大赤字ですね。子供に残そうなんて考えてはいけませんよ。

[649: 匿名さん]

＞戸建40年間の修繕費が654万円

築40年の真面な戸建なんてみたことないし。
ビフォア―アフターレベルばかり。
これだけかけても、結局、築40年で戸建は建て替えなので、
654万は、ドブに捨てるようなもんだよね。

[650: 匿名さん]

>644と>647の意見の違いが戸建てとマンションの感覚の違いの全て。
だから、戸建て目線にすると、金食い虫はマンションって結論になるのは当然。純粋に戸建てなら出ないお金が毎月取られるんだから。
ただ、基本的には同じ物件価格で論じるには無理がある（マンションの方が所得が高いでしょう）から少し金銭感覚が違うのかなと。

[651: 匿名さん]

＞管理費が12000円で40年だと576万円。駐車場が15000円でも720万円。修繕費も合計すると40年で2076万円。

648読んでね。

[652: 匿名さん]

×648読んでね。
○647読んでね。

[653: 匿名さん]

築30年越えマンションの修繕費調べてたんだけど平均2万ちょいだね。１万円台もざらにある。5万以上って低層高級マンションしかないよ。今でも1億近くする物件とか。こんなところは新築当時から高かったはず。ここで散々ビビらされたから「なんだ？」って感じです。

[654: 匿名さん]

＞戸建て目線にすると、金食い虫はマンションって結論になるのは当然。

マンション目線でみると、金食い虫は戸建って結論になるのは当然だと思いますよ。
戸建てだと、管理費、修繕費スケールメリットありませんから。
光熱費も高いし。都心部だと固定資産税も高い。

まあ、お金の面より、
戸建は、住宅の基本性能（セキュリティ、防災、防寒）が弱いので、
この時点で、選ばないけどね。

ディスポーザーないから衛生面も問題だし。