金食い虫はマンションor一戸建て part6

[匿名さん]

買ったは良いけど維持経費や税金でアップアップ、一生住むマイホーム。
引続きお金の面からマイホームを紐解きましょう。

[501: 匿名さん]

>>498

あなたは家だけ担保に入れてローン借りてるの？それとも家が宙に浮いてるの？

[502: 匿名さん]

>>499
＞築古中古を探し始める人は極めて現実主義か貧乏な人だけです
そうなると、市場に売れ残った築20年程度の家で溢れてるんじゃないですか？
専門サイトがあるけど物件は少ないらしいですよ？

＞人が長年住んだ戸建てに住みたい人ってレアなんですよ
まあ、解ります。
ただ、ココのマンションさんは儲かるマンションを探してアチコチ転居するんですよね？
それって売値で儲かっても、引っ越しのコストや購入、売却、登記の費用や生活に与える手間、住んでいる間の維持費などの損失を考えると金銭的なロスは膨大ですし、生活環境として悪いですよね。
売却で黒字になると不動産所得税も発生しますし。
それだったら「人が長年住んでいた家」と言う部分を我慢できるような物件に住んでしまえば絶対にその方が利益というか、ロスが少ないですよね。なにしろ上物はタダでもらったもので、それ以上目減りしようが無いんです。土地の相場ってマンションの様に数年で1割2割は変りません。
どう考えてもロスが少ないのは中古戸建です。

ちなみに私はリセールバリューなんて全く興味ないので新築の建売買いました。
建物の価値を維持できるようにしっかりメンテナンスします。

[503: 匿名さん]

>>501
と、いう事は土地が担保なんですか？
20年で建て替えなきゃいけないんならその時点で返済計画は破たんしますよ。
35年ローンだったら20年目から建て替え予算もローンを組まなきゃいけなくなります。
まあ、多重ローンだし絶対貸してくれないでしょうけど。土地を売って完済して、またローン組んで土地から買うんですか？
そんな制度がまかり通ってると？

まあ、これだけ戸建20年限界説は幼稚で滑稽な話なんです。

[504: 匿名さん]

まぁ20年はもつけどそこから頻繁に修理が始まり
30年で疲れ果てて売却というパターンでは
だいたい売れなくてサラ地にさせられるとは思う

[505: 匿名さん]

>503
おいおい。整合性がとれてないのはあんただぞ。

だったら、融資先に自分の家は３５年持ちますから家だけを担保に住宅ローン組んでくださいと頼んでみろよ。多重ローンの方が何万倍も可能性があるぞ。

[506: 匿名さん]

>>503
３５年ローン組んで３５年かけて返す人はリフォームなんてしないから多重ローンにならない。

[507: 匿名さん]

建物担保でローンは無理でしょ。あまり無理な話をしないでください。

[508: 匿名さん]

戸建ての建物

10年
そのまま住む場合→まだまだ新築気分。
売る場合→ちょっとリフォームして生活臭を消せばばっちり。

20年
そのまま住む場合→まだまだ住める。一部メンテが必要に。
売る場合→そろそろ最新の設備をいれた大規模リフォームをする前提で。

30年
そのまま住む場合→最新の設備を入れるなどのリフォームを。
売る場合→それまでに大規模リフォームがなければ瑕疵担保免責での販売がメイン。

ていう感じじゃないですかね。

[509: 匿名さん]

おまえらいいからリフォームローンでぐぐれよ。
頭悪いんじゃないのか？

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/ogat...
大規模リフォーム向けに、無担保と有担保の2つのタイプをご用意
----------
特長 1
無担保で最高2,000万円までご利用いただけます
----------
特長 2
ご自宅を担保にしていただくと最高3,000万円までご利用いただけます　
----------

[510: 匿名さん]

>>505
家だけを担保なんて言ってませんよ。
20年しか住めない住いに35年ローンを行使はできないと言ったのです。
建物が20年で寿命ならその先の15年は「住宅ローン」ではないのです。住いではない土地の購入資金です。
もしも、「35年ローンを寿命20年の家で組むのであれば20年目で建て替える資金も一緒に借りなければいけない」という話です。
そんな馬鹿な話がありますか？

＞融資先に自分の家は３５年持ちますから家だけを担保に住宅ローン組んでくださいと
実際にそういう審査になってます。銀行は返済能力だけでなく、担保価値を査定して融資金額を決めますから。
審査には「この家を買う」ので幾らを貸してくださいって形になります。極端に言うと買値よりも銀行の査定する担保基準に準じて金額、金利、期間が決まるんです。「私の収入でこれだけ貸してください」では審査は通りません。
特に中古の場合は厳しく査定されます。
たとえば金利や条件優遇のフラットは土地ではなく建物で適応か否かが分かれてます。

[511: 匿名さん]

>>507

じゃあ、あんたからも４９８に教えてやれよ。

[512: 匿名さん]

510の補足ですけど、建物だけを担保にするのではなく、土地と建物両方が担保になります。
その上で、寿命20年の住まい（土地、建物）なら寿命を越えたローンは組めないと言っているのです。

[513: 匿名さん]

>510
結果として家以外（土地）を担保に借りてるんだからあんたの言葉に整合性はとれないわな。

それから、突っ込みどころ多すぎてひどい文章だけど、物件の建物審査＝価値（担保価値）で済むんなら建物の評価額程度しか借りれないわな。

支離滅裂というか、整合性が見当たらない。理解できるのは、２０ねんで住めなくなることはないってとこだけかな。

[514: 匿名さん]

住宅ローンの審査と言うのは、その人が破たんしても取り返せる条件なら貸すというものではありません。
根本的に、返済計画とは無理なく普通に完済する計画でないと住宅ローンは組めないのです。
ここで、「35年の返済期間があるのに20年で住み替えなければいけない」となると、この人は20年後どうやって生活するの？って話になります。つまり、返済計画の20年より先は全くの白紙ともいえる状況です。それが返済計画として成立しますか？
20年で破たんしても土地で取り返すという手段だと銀行の利益は大幅に減ります。土地相場によっては大きな損失もありうるわけです。手続きや人件費も余計に掛かります。そんなローンは審査が通りません。

つまり、銀行の担保基準として木造でも35年は住める事を前提としているのです。

[515: 匿名さん]

ってかマンションさんの２０年建て替え説が、ごり押しすぎて笑える。

もう２０年で建て替えてくれないと戸建てに勝てないと思っちゃってるじゃん。

[516: 匿名さん]

>>513
＞２０ねんで住めなくなることはないってとこだけかな
そのための話ですからね。
寿命が20年ならそれを越える住宅ローンは組めないって話です。土地代があるから35年でも組めるという話ではないのです。
書き方が悪かったですね。最初から「土地と建物は同時に担保」だと書けばよかったです。

土地だけ担保だと債務者に地上権が残るので実際には担保価値は相当低いです。
建物だけ担保となるとやはり建物+地上権になるので土地は債務者の物ですから担保価値は相当低いです。
普通はどちらも審査には通りません。二つ合わせて担保にするものです。

[517: 匿名さん]

>もう２０年で建て替えてくれないと戸建てに勝てないと思っちゃってるじゃん。

いや、まあ、実際勝てないですからね。
どっかに無理を生じさせないとマンションの優位性なんて作れませんからね。

[518: 匿名さん]

あれ、年々戸建ての需要がなくなってマンションの供給が増えてるってデータなかったっけ？ガセ？

[519: 匿名さん]

今日あたりのレスでまとめると

価格下落率が最も低いのは築20年の中古戸建。
築20年で立地や程度の良い戸建ては流通量が少ない。（その場合は20年を越えても建物に値段が付く可能性がある）
結果、「戸建ては20年で住めなくなる」という暴論を出すところまでマンション派（一部の人）が追い詰められた。

マンション派がすがっていた「平均建て替え年数」や「法定耐久年数」でさえ現状とかけ離れていると否定されていたが、それすらも一気に吹っ飛びました。

ここで見方を変えると、新築戸建てを購入すると「20年で大きく価値が下がる」訳ですが、「その後はほとんど下がらない」とも言える訳です。20年住んじゃったらあと20年住もうが40年住もうが資産価値は減らない。
だけどマンションは新築時をピークにどんどん下がっていくといことです。
ごく一部、奇跡的に値上がりするマンションが存在するらしいですけど。出会えた人は幸運ですね。でも、そんな奇跡的なマンションも、値段が付いているうちに売らなければそこらのマンションと同じです。売って初めて奇跡になる訳です。
マンションにしても戸建てにしても賃貸ではなく購入を選択する人は「安定住居」を求めるから買うそうですけど…

[520: 匿名さん]

>>519
518はガセ？

[521: 匿名さん]

>>519
おまえの脳ミソは豆腐か？
都心の土地の価値はマンション派も否定していない。
好立地の土地が買えないからマンションなわけだ。
何とか買えてもあまりにペンシルでみすぼらしい家も住みたくないわけ。
ましてや築古の人様のペンシルに住むとか人としての尊厳に関わるから体裁を気にしない輩しか無理なわけ。
ちなみに郊外の土地の価値が今後下がらないと思ってるなら痴ほう症な。

[522: 匿名さん]

ペンシルvsミニマンは専用スレへどうぞ。

[523: 匿名さん]

>>521
同意見です。
郊外戸建ては、将来、唯でも売れなくなる可能性あるし、ミニ戸は、そもそも無理だよね｡都心部マンションが正解。

[524: 匿名さん]

浅香










唯

とか言ったら世代がバレるか笑

[525: 匿名さん]

>マンションの供給が増えてる

新築マンションの供給がどんどん増えて、中古マンションの空き室が増えてるらしいですね。
すでに数百万戸もの空き室が出ているそうで、近いうちに賃貸マンションは破綻するそうですよ。

まあ、マンションの需要はマンション民にしかないんでしょうね。
以前にも住み替えの調査結果がありましたけど、
戸建て→マンションの住み替えは、ほとんどなかったですね。

[526: 匿名さん]

プライドは捨てて、マンションに住んでると思ってたけど、違ったみたいw

[527: 匿名さん]

>>521
あれれ？おかしなことを言いますね？
戸建の建物代は20年で無料なんですよね？じゃあ、築20年程度でハウスメーカー建設でメンテナンスも完全に行われてきた立派な戸建てを選べば良いじゃないですか？坪200万のエリアでも30坪で6000万円建物込です。
何とか買えませんか？城南辺りでそこそこの立地の新築ペンシルってこの程度の金額ですよ。
つまり、築20年の中古なら好立地だとしてもわざわざペンシルを選ぶ必要ないんですよ。30坪二階建て4LDKの注文住宅が土地代だけで買える訳です。
それで、古くなって住みにくくなったら買った時と同額の6000万程度で売ればいいじゃないですか。解体費用分値引きしても解体費用なんて150万も見れば十分です。10年住んでたら月1万ちょっとです。しかも固定資産税も格安。
マンションなんて住みにくくなったからって売れば数百万も価値が落ちてますよ。しかも自分が積み立てた修繕積立金は帰ってきませんし。
築20年の戸建ならもともと建物無料ですから何年住んでも経年や損耗では価値は全く落ちないです。

なんでペンシルとか言い出すんですか？
ペンシルだったら20坪、土地代で4000万程度でしょうね。つまり中古で建物込4000万。そんな予算だったらマンションだって郊外にしか買えないですよ？

[528: 匿名さん]

>>527
城南のそこそこの立地ってどこを指すわけ？
そこは将来的にあんたが資産価値は減らないと言ってるが言い切れるわけ？
ちなみに自分の中の定義では20坪がハイパーペンシル30坪がペンシル、40坪から一般的な戸建てなんだが世間は違うの？

[529: 匿名さん]

>523

郊外戸建て→土地4000万円建物2500万円想定
40年後、地価下落、資産性土地2500万円

都心ミニ戸→土地5000万円建物1500万円想定
40年後、地価微落、資産性土地4500万円

都心部マンション→都心新築6500万円（50㎡）
40年後、地価微落、建物償却、資産性3000万円
ただし、マンションの維持費に40年間で1000万円支出により、
→計資産性2000万円

[530: 匿名さん]

>>528

ハイパーミニマン乙！

[531: 匿名さん]

>>528
＞城南のそこそこの立地ってどこを指すわけ？
目黒区、品川区、世田谷区辺りの駅近く第一種低層住宅専用地ですかね。この辺りがたったの30年程度で土地価格が3割以上減る事態があれば日本が財政破たんしたという事です。円も国債も紙屑です。年金も国民健康保険も無くなります。マンションだって例外なくタダ同然になるでしょう。私はそんな事態にはならないと考えています。

＞世間は違うの？
まあ、世間と言うか23区内の常識とは大きくかけ離れていますね。上に上げた区内で40坪の戸建に相当するマンションと言えば渋谷や港区辺りのタワマンの最上階とか非常に限られたごく一部だけです。中古でも手に入らないと思いますよ。

[532: 匿名さん]

>>531
じゃあ具体的に今売り出し中の中古で挙げてみなよ。
世田谷といってもピンキリなのは分かるよね？
庶民が住めるのは所詮地ぐらいの低い場所なわけ。
そのうえ30坪の中古なんてみすぼらしいと思わないの？
ハウスメーカー建設でメンテナンスも完全に行われてきた立派な戸建てって言うけど
30坪の時点で傍目にも決して立派ではないよね。
しかもメンテナンスの程度も分からないけど仮に何千万もかけてきたなら土地の値だけで売られていることはありえない。
あくまで20年で土地の値段になるというのは一般論なわけでもちろん例外はあるでしょ。
無料無料って杓子定規君では社会生活困るよ。

[533: 契約済みさん]

戸建ては老後に困る。

[534: 匿名さん]

結局誰も>500には答えられないのかな？

[535: 匿名さん]

住めると快適に住むは違うでしょ。
何もしないのとメンテされてるのは違うでしょ。
ミニ戸で満足できる人と恥ずかしくて無理って感覚の違いわかる？

[536: 匿名さん]

>>532
私は代々世田谷なので30坪でみすぼらしいという感覚は一切ありません。
20坪程度のペンシルで7000万近くするので30坪ってなるともう豪邸です。
ダイワの24坪の建売は8700万で即日完売してました。
実家の横は100坪の土地を3区画に区切って7000万で売り出して即日完売してました。
私の自宅は実家の近辺ほどは高くないですがそれでも坪200万位です。
この辺りでは「庶民」は賃貸で、ペンシルであろうと戸建てを購入している人はある程度の所得層です。
マンションはペンシル戸建よりも安く買えるので新築購入層では最下層になります。

[537: 匿名さん]

>>535

70〜80平米のマンションさんは、30坪の戸建てさんが話相手になってくれてるだけでもありがたく思うべき。

そもそもミニマン快適そう！とか思ってる戸建てさんなんてほぼ存在してないっと言っていいくらい少数派だから。

ミニマンか20坪狭小3階建ての選択せまられたとしたら、狭小で注文という選択肢の人も多いのではないかな？これは僕の勝手な予想ですが。ミニ戸叩きのバカ相手にするのが面倒だから話合わせてやってるだけという気がします。

[538: ご近所さん]

500
震度5なら、普通大丈夫だろ。
威張る方がおかしい。

[539: 匿名さん]

>>529
これから土地あまりの時代で
超少子化になるんだから、
都心だろうが戸建もマンションも売れるかどうか分からない
資産性なんか語る意味がない
郊外よりはマシぐらいに考えたほうがいい

[540: 購入検討中さん]

>>538

3.11大丈夫だった、ってのはよく湾岸タワマンの人が自慢してますよね。城南城西は当たり前に大丈夫だったのですが。

[541: 匿名さん]

東京近郊の知り合いのセなんとかハイムの家は震災のとき壁のつなぎ目が割れてたな。メーカーに言ったら、家が潰れないように割れる仕様と答えられたらしい。

[542: 匿名さん]

メンテが行われてきた中古って言うけど、そんなの買うときにわからないからな。
（そもそも、手抜き工事かどうかも分からない）

戸建ての中古は典型的なレモン市場になってるよ。

そんな状態だから戸建てはマンションに比べて成約率が落ちる。
きっちり信頼できる証明があれば中古の戸建てもいいんだろうけど、
現状だったら凄いギャンブルだよ。

新築は予算に合わせて立地がいいところで買えるならマンション・戸建てどっちでもいいけど、
中古は状態を確認できるマンションしか、実質的に選べないよ。

[543: 匿名さん]

>中古は状態を確認できるマンションしか、実質的に選べないよ。

ごめん、どうやってマンションだと手抜き工事じゃなかったかどうか、わかるの？
あと、メンテがちゃんとしていたかどうかも？
（記録ってだけなら戸建てでも記録残すからね）

[544: 匿名さん]

普通の木造戸建てなら、鑑定士に頼めば中古でも査定も保証も出してくれるよ。
むしろマンションのほうが中抜されたコンクリじゃないかどうかとか、
鉄筋までどのくらい中性化が進んでいるかとか、調査しにくいよ。

[545: 匿名さん]

>>543

マンションは同じような部屋がいっぱいあるから、

・売りが多くないか？→欠陥とか痛みが早いと売りが多くなる。
・隣の人のインタビュー→実際に住んでるからよく分かる。
・管理組合の議事録→活動があって、メンテしようとする意思が有るかぐらいは分かる。

などで確かめる手段がある（完璧じゃないけど）からまし。

戸建てはどうにも調べようがないからね。

売主がメンテナンスの記録を持ってたら少しはマシだけど、大手が噛んでるならともかく、
よくわからない業者にやられたら品質の担保も難しい。
（そもそも、記録が無いことのほうが多い）

[546: 匿名さん]

>>544

保障をしてくれる鑑定士がいたら是非紹介して欲しい。
検査はやるけど、欠陥があっても保証しないことのほうが多いから。

しかも、欠陥ならともかく、「痛みが早い」レベルだと見分けようがない。

現実問題、戸建てはその問題があるから成約率が低くなってる。
※売主は異常がないことを知っていて高い値段で売りに出すけど、普通の買い手はそれを信頼出来ないから土地値でしか買おうとしない。結局成約しなくなるってことが頻繁に起こってるんだよ。

国が政策でなんとかしてくれるといいんだけど。

[549: 匿名さん]

土地が暴落したらまらマンションなんて誰買わないでしょ。一戸建てに飛びつく

[550: 購入検討中]

マンション派も好立地の戸建て買えないからって言ってるしな。買えたらマンション買わんよね。

どっちか下がり過ぎたらみんなそっちに飛びつくよね。調整局面ってやつね。調整局面繰り返しながら全体的に下がっていくんだろうね。

逆も同じでマンション上がり過ぎたら誰も買わんよね。

富裕層の需要は一定なのかもしれないけど、富裕層がファミリータイプのミニマン中古なんて買わんよね。