金食い虫はマンションor一戸建て part6

[匿名さん]

買ったは良いけど維持経費や税金でアップアップ、一生住むマイホーム。
引続きお金の面からマイホームを紐解きましょう。

[503: 匿名さん]

>>501
と、いう事は土地が担保なんですか？
20年で建て替えなきゃいけないんならその時点で返済計画は破たんしますよ。
35年ローンだったら20年目から建て替え予算もローンを組まなきゃいけなくなります。
まあ、多重ローンだし絶対貸してくれないでしょうけど。土地を売って完済して、またローン組んで土地から買うんですか？
そんな制度がまかり通ってると？

まあ、これだけ戸建20年限界説は幼稚で滑稽な話なんです。

[504: 匿名さん]

まぁ20年はもつけどそこから頻繁に修理が始まり
30年で疲れ果てて売却というパターンでは
だいたい売れなくてサラ地にさせられるとは思う

[505: 匿名さん]

>503
おいおい。整合性がとれてないのはあんただぞ。

だったら、融資先に自分の家は３５年持ちますから家だけを担保に住宅ローン組んでくださいと頼んでみろよ。多重ローンの方が何万倍も可能性があるぞ。

[506: 匿名さん]

>>503
３５年ローン組んで３５年かけて返す人はリフォームなんてしないから多重ローンにならない。

[507: 匿名さん]

建物担保でローンは無理でしょ。あまり無理な話をしないでください。

[508: 匿名さん]

戸建ての建物

10年
そのまま住む場合→まだまだ新築気分。
売る場合→ちょっとリフォームして生活臭を消せばばっちり。

20年
そのまま住む場合→まだまだ住める。一部メンテが必要に。
売る場合→そろそろ最新の設備をいれた大規模リフォームをする前提で。

30年
そのまま住む場合→最新の設備を入れるなどのリフォームを。
売る場合→それまでに大規模リフォームがなければ瑕疵担保免責での販売がメイン。

ていう感じじゃないですかね。

[509: 匿名さん]

おまえらいいからリフォームローンでぐぐれよ。
頭悪いんじゃないのか？

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/ogat...
大規模リフォーム向けに、無担保と有担保の2つのタイプをご用意
----------
特長 1
無担保で最高2,000万円までご利用いただけます
----------
特長 2
ご自宅を担保にしていただくと最高3,000万円までご利用いただけます　
----------

[510: 匿名さん]

>>505
家だけを担保なんて言ってませんよ。
20年しか住めない住いに35年ローンを行使はできないと言ったのです。
建物が20年で寿命ならその先の15年は「住宅ローン」ではないのです。住いではない土地の購入資金です。
もしも、「35年ローンを寿命20年の家で組むのであれば20年目で建て替える資金も一緒に借りなければいけない」という話です。
そんな馬鹿な話がありますか？

＞融資先に自分の家は３５年持ちますから家だけを担保に住宅ローン組んでくださいと
実際にそういう審査になってます。銀行は返済能力だけでなく、担保価値を査定して融資金額を決めますから。
審査には「この家を買う」ので幾らを貸してくださいって形になります。極端に言うと買値よりも銀行の査定する担保基準に準じて金額、金利、期間が決まるんです。「私の収入でこれだけ貸してください」では審査は通りません。
特に中古の場合は厳しく査定されます。
たとえば金利や条件優遇のフラットは土地ではなく建物で適応か否かが分かれてます。

[511: 匿名さん]

>>507

じゃあ、あんたからも４９８に教えてやれよ。

[512: 匿名さん]

510の補足ですけど、建物だけを担保にするのではなく、土地と建物両方が担保になります。
その上で、寿命20年の住まい（土地、建物）なら寿命を越えたローンは組めないと言っているのです。

[513: 匿名さん]

>510
結果として家以外（土地）を担保に借りてるんだからあんたの言葉に整合性はとれないわな。

それから、突っ込みどころ多すぎてひどい文章だけど、物件の建物審査＝価値（担保価値）で済むんなら建物の評価額程度しか借りれないわな。

支離滅裂というか、整合性が見当たらない。理解できるのは、２０ねんで住めなくなることはないってとこだけかな。

[514: 匿名さん]

住宅ローンの審査と言うのは、その人が破たんしても取り返せる条件なら貸すというものではありません。
根本的に、返済計画とは無理なく普通に完済する計画でないと住宅ローンは組めないのです。
ここで、「35年の返済期間があるのに20年で住み替えなければいけない」となると、この人は20年後どうやって生活するの？って話になります。つまり、返済計画の20年より先は全くの白紙ともいえる状況です。それが返済計画として成立しますか？
20年で破たんしても土地で取り返すという手段だと銀行の利益は大幅に減ります。土地相場によっては大きな損失もありうるわけです。手続きや人件費も余計に掛かります。そんなローンは審査が通りません。

つまり、銀行の担保基準として木造でも35年は住める事を前提としているのです。

[515: 匿名さん]

ってかマンションさんの２０年建て替え説が、ごり押しすぎて笑える。

もう２０年で建て替えてくれないと戸建てに勝てないと思っちゃってるじゃん。

[516: 匿名さん]

>>513
＞２０ねんで住めなくなることはないってとこだけかな
そのための話ですからね。
寿命が20年ならそれを越える住宅ローンは組めないって話です。土地代があるから35年でも組めるという話ではないのです。
書き方が悪かったですね。最初から「土地と建物は同時に担保」だと書けばよかったです。

土地だけ担保だと債務者に地上権が残るので実際には担保価値は相当低いです。
建物だけ担保となるとやはり建物+地上権になるので土地は債務者の物ですから担保価値は相当低いです。
普通はどちらも審査には通りません。二つ合わせて担保にするものです。

[517: 匿名さん]

>もう２０年で建て替えてくれないと戸建てに勝てないと思っちゃってるじゃん。

いや、まあ、実際勝てないですからね。
どっかに無理を生じさせないとマンションの優位性なんて作れませんからね。

[518: 匿名さん]

あれ、年々戸建ての需要がなくなってマンションの供給が増えてるってデータなかったっけ？ガセ？

[519: 匿名さん]

今日あたりのレスでまとめると

価格下落率が最も低いのは築20年の中古戸建。
築20年で立地や程度の良い戸建ては流通量が少ない。（その場合は20年を越えても建物に値段が付く可能性がある）
結果、「戸建ては20年で住めなくなる」という暴論を出すところまでマンション派（一部の人）が追い詰められた。

マンション派がすがっていた「平均建て替え年数」や「法定耐久年数」でさえ現状とかけ離れていると否定されていたが、それすらも一気に吹っ飛びました。

ここで見方を変えると、新築戸建てを購入すると「20年で大きく価値が下がる」訳ですが、「その後はほとんど下がらない」とも言える訳です。20年住んじゃったらあと20年住もうが40年住もうが資産価値は減らない。
だけどマンションは新築時をピークにどんどん下がっていくといことです。
ごく一部、奇跡的に値上がりするマンションが存在するらしいですけど。出会えた人は幸運ですね。でも、そんな奇跡的なマンションも、値段が付いているうちに売らなければそこらのマンションと同じです。売って初めて奇跡になる訳です。
マンションにしても戸建てにしても賃貸ではなく購入を選択する人は「安定住居」を求めるから買うそうですけど…

[520: 匿名さん]

>>519
518はガセ？

[521: 匿名さん]

>>519
おまえの脳ミソは豆腐か？
都心の土地の価値はマンション派も否定していない。
好立地の土地が買えないからマンションなわけだ。
何とか買えてもあまりにペンシルでみすぼらしい家も住みたくないわけ。
ましてや築古の人様のペンシルに住むとか人としての尊厳に関わるから体裁を気にしない輩しか無理なわけ。
ちなみに郊外の土地の価値が今後下がらないと思ってるなら痴ほう症な。

[522: 匿名さん]

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