マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[823: 匿名さん]

匿名掲示板で何書いてるんだか？　わらわれますよ

登録番号晒すとか氏名を名乗らない限りここでは誰も聞く耳持たないよ

最も簡単な国家試験だしね　相談無いからもう寝なさい

[824: 匿名さん]

>823
マンション管理士に恨みでもあるの？
やけに拘っているようだけど。
法科大学院を出て、3回司法試験に不合格だったら、深刻に考え
なければならないけど、マン管士は受験の回数制限はないからね。
そんなに、悩んだり、マン管士を恨んだりしなくてもいいんでは。

[825: 匿名さん]

最も簡単な国家試験だしね　相談無いからもう寝なさい

[826: 匿名さん]

>>824
匿名掲示板で何書いてるんだか？　わらわれますよ
登録番号晒すとか氏名を名乗らない限りここでは誰も聞く耳持たないよ

[827: 匿名さん]

匿名のマンション管理士などいる訳もなく。　
そこらのお爺さんも持ってる資格、意味ないし。

[828: 匿名さん]

やはりマンション管理士の資格はたいしたもんだね。
批判されればされるほど、それだけ意識されてるということだから。

[829: 匿名さん]

８１５はマン菅士ですか？

[830: 匿名さん]

管理会社の優秀な社員です。

[831: 匿名さん]

>827
マンション管理士、う～んいい響きだね。
悔しかったら、取ってからいいなよ。

[832: 匿名さん]

資格と学歴、それに知識とお金はないよりあった方がいい。

[833: 匿名さん]

うちの上司からも、マン管は取っておいた方がいいとはいわれているんだけど、３回失敗して２年前にあきらめたよ。
管業は一発で合格したんだけど、マン管は難しかった。
もう現在は、受験する気力は残っていないし、時間も中々取れないしね。
若い連中が合格したと聞くと、さすがに心中は穏やかなるものがあるが。会社内では、管業だけでいいとはいってるが
本心はみんなマン管がほしいと思う。
マンション管理で生計を立てていくのなら、やはりマン管は必要だと思うんだが。しかし、僕はマン管を批判はしたく
ないね。努力して取れなかった資格だからね。それを批判すればそれにさえ合格できなかったのがみじめになるから。

[834: 匿名さん]

↑どちらの管理会社ですか？

就業時間中のレスはお仕事の一環？

[835: 匿名さん]

おじいさんが自慢する程度の趣味の資格なんだね。
この資格って趣味だから、なんの権限もないんだよね、管理士ってだけ。

[836: 匿名さん]

>835
そんなのを負け　犬の遠吠えというんだよ。
資格をもってないあんたの負け。
いいたいことがあるんなら、合格してからいってね。
１０年でも２０年でも待ってるからね。頑張って。

[837: 匿名さん]

>>836
aho、初年度に取得済ですよ、おたく恥ずかしいからヒケラカスのはやめなさい。
犬の遠吠とか、あんたの負けとか、それも匿名掲示板で非常識ですよ。
たいした資格じゃないのは誰もが知る所です。
資格を云々言いたいなら当番と氏名くらいは示してからにしなさい。

[838: 匿名さん]

>837
ｂｏｋｅ！何もひけらかしてはいないよ。
ただ、マン管は役に立たないとか、たいした資格じゃないとか
いってるのがいるから、からかってるだけだよ。
何で、すぐそこにもっていくのかね。
僕はマン管士とかは一度もいってはいないんだけどね。
書き込んでいる内容がすばらしいので、マン管の資格をもって
いると思われるのかな？

[839: 匿名さん]

文言の内容でレベルは理解できる。このスレは、相談にのってもらうための投稿です。

真面目に受け答えを期待します。匿名ですから、割り引いて読んでおりますが。

中には大変ありがたい回答もあります。だから軽くは見ておりません。

[840: 匿名さん]

>839さん
匿名だから、あなたがマン管云々を持ち出されているのかと
思っていました。どうやらあなたではないようですね。
マン管のことは、私自身もたいした資格とはおもっていません。
ただ、マンションの管理をしていく上において、資格を取ったことは
プラスになったと思っています。
現在も、理事長をやってますが、長期修繕計画の洗い直しを行い、全てを
網羅した中で、必要修繕積立金の算出をし、積立金の値上げも検討して
いかなければなりません。
その中に、専有部分の枝管部分も、できることなら共用部分の更新工事と
一緒にできないかと思っています。
現在は、その課題に向かって、住民の皆さんに、いろんな情報の提供を
つづけているところです。
ただ、強引に総会議案として提案することはしないつもりです。
値上げは、議案として取り上げれば、多分決議できると思いますが、それは
しないつもりです。
ここは、私が立てたスレでもありますので、私自身はまじめに書き込みを
しているんですが、心無い輩に対しては、それなりの対応をすることもあります。

[841: 匿名]

>>838
現実見なさい、マンション管理士が役に立つ事は無いに等しい。
当然ながら多くの資格者は商売にもなりえない。
嘘まみれの紛らわしい投稿はやめときましょうね。
貴方の投稿を素晴らしいとか？　誰も思ってませんでしょ。

[842: 匿名さん]

>専有部分の枝管部分も、できることなら共用部分の更新工事と
>一緒にできないかと思っています。

できません。マンション管理士なら誰でも分かることです。

[843: 匿名さん]

ですからニセマンカン士ですよ　本物なら名乗りますから

専有部の配管は個人である程度の変更がありますしね、組合でまとめて修繕とかは無理ですよ。
規約などでは共有部と一体する部分とは言いますが、ジョイント部があるし分別は付きますからね。
特にマンションも古くなると戸々にリノベーションなどの大幅改良もあるしね。

[844: 匿名さん]

８４０さん

私のマンションでは、貴方の言っている部分は、規約で共用部分に設定しました。

修繕積立金と費用負担の関係については、今後の課題です。

将来資金不足の時は、借り入れも考慮してでも実行しないといけないと思います。

特に水回りは早めに計画するにこしたことはありません。

[845: 匿名さん]

↑
人の家の床下配管を共用部にするなんて狂ってるな　個人ではさわれないって事かいな
まぁ　どうせ嘘だろうけどな　そんなことあるわけないし

腹イタクなるほど笑わせるなよ～

[846: 匿名]

専有部の配管は個々の使用状況によって劣化の程度が違うから、
共用部として平等の負担では無理。　事故が起きたら戸々の保険で対応。

偽物マンカン士君、オカシナ事を書かないようにね。

[847: 匿名さん]

>844さん
私が考えているのは、費用部分を修繕積立金を使用することなんです。
専有部分の枝管部分を共用部分にするには、いろんな問題点がありま
すので、それはやらない方向で対処していくつもりです。
８４２みたいに、何の根拠もなく枝管部分は積立金は使用できないと
いう者もいますが、それは裁判例では可となっていますので、その心配
はないでしょうが、共用部分は無理がありますよ。

[848: 匿名さん]

＞私が考えているのは、費用部分を修繕積立金を使用することなんです。

それはできませんよ、確か区分所有法で修繕積立金の使途などは限定されてます。

[849: 匿名さん]

>848さん
それができるんですよ。
専有部分の枝管の更新工事については、全員で考えなければ
ならない重要事項なのです。
そのまま放置しておけば、必ずスラム化して住民同士のトラブル
が発生してきますよ。
枝管部分は専有部分だからといってたら、できる者とできない者が
必ず出てきます。
だから、管理組合としてやるようにした方がずっといいでしょう。
金銭的にも、工事による負担の軽減面においても。
管理組合としてやるも、各戸でやるにしても、その出所は同じ
区分所有者なのですから。

[850: 匿名さん]

８４０　８４４　８４７　８４９さんは正しいです。

もうやめましょう。８３０と８３９は同一人物で間違いです。

[851: 匿名さん]

>>849
それならお宅が実行してからリポートして下さい。

すでに専有部枝配管の更新や配置変更している居室もあるでしょう。
配管工事によって専有部を解体復旧する費用もまちまち。
それを修繕積立金で、どう公平に工事可能なのか不思議ですね。

工事完了しましたらまた知らせてください。

ここで、それをするしないの個人的希望や見解は無用で無駄ですよ。

[852: 匿名さん]

>８４２みたいに、何の根拠もなく枝管部分は積立金は使用できないと
>いう者もいますが、それは裁判例では可となっていますので、その心配
>はないでしょうが、共用部分は無理がありますよ。

だめですよ。判例を出してみなさい。

[853: 匿名さん]

意味不明な荒らしですか？　御遠慮ください

[854: 匿名さん]

>851
当然それについては、検討しますよ。事前に実施している各戸についても
対応策は取ります。
あくまで共用部分と一緒に工事をすることが前提で、その際各戸の工事の
条件が違えば、専有部分の床面積比での負担金を出すということになるでしょう。
事前に実施した者についても同様です。
やらない、できないということを前提条件にするのではなく、どうしたらできる
かを考えるべきです。
常に、ＹＥＳの発想をもたなければなりません。

[855: 匿名さん]

>852
もう何回が書き込んでいますので、前の書き込みをみてください。
判例も出していますよ。というか裁判例ですけど。

[856: 匿名さん]

いかに、建物・設備の管理を行い、資産価値を保ち、住民がトラブルもない
快適な暮らしができるかを考慮していくべきです。

[857: 匿名さん]

８５４　８５６さんみたいな管理者がマンションには少ない。

ほとんどが順番制の理事で管理は管理会社任せです。

まともな意見が聞き入れられるマンションの組合は少ない。

水回りの管理を怠ると将来に遺恨を残す。早い方がいいです。

管理方法については、各マンションの事情による。

[858: 匿名さん]

↑
あ～配管修繕済みの居室に工事相当分の積立金の返金とか言うのね、それは平和なだけ。
全部まとめて配管工事するなら、とりあえずは総会での特別決議が必要だよね、話はそれから。

標準管理規約では、「共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う
必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」とあるが費用の規定がないしね。

配管は共用部の縦配管へのジョイント部にて専有部との判別ができるから構造上一体ではないからね。
漏水事故での個人賠償保険の支払いもこのジョイント部の境からが専有部としての対象だよね。

[859: 匿名さん]

８５１さんの文言から察するにかなりハイレベルなマンション管理の知識をお持ちのようです。

しかし、実務の経験が無いようですね。貴方の意見が正しければ、マンションはスラム化します。

[860: 匿名さん]

＞マンションはスラム化します。

通常は専有部の設備施設を組合がさわることはできないの、特別な場合を除いてだけどね。

だから～　マンションは早め早めの住み替えや買換えがお得なのよ。
一回目の大規模修繕工事以前に買換えるのが最もお得。
修繕積立金を放棄するみたいですが、これ以上住むとその価値自体が下落。

[861: 匿名さん]

８５８さん

標準はあくまで標準です。参考にはするが拘束力はない。

拘束力のあるものは、区分所有法と、各マンションの規約です。

マン菅士や弁護士や管理会社の担当は各マンションの規約を知らずに、

標準規約で話をする。このスレの相談投稿は自分のマンションの規約の

説明はしにくいので、法令に照らして、規約に設定できるか、どうかである。

規約に設定できない強行規定の方が少なく、ほとんどは規約に設定できる。

住民同士が、加害者、被害者になり、争うことが想定されるなら、

それを未然に防止する為の規約の制定は、ほとんど法令に触れないのではないか。

[862: 匿名さん]

８６０さんのご意見よく解ります

しかし、そうならないために、管理方法を各マンションで討議すべきです。

貴方の言う事は、私は経験上、良くわかります。

そうなるか、ならないかは、各マンションの住民が考えることです。

標準管理規約は、マン菅試験の問題集にすぎません。合格の為の参考書です。

貴方はかなりの知識をもっております。標準は熟知していますね。

自分ののマンション独自の規約の作成能力はあるとみています。

あきらめずにがんばりましょう。

[863: 匿名さん]

↑　>>861 >>862
とりあえずは総会での特別決議が必要だよね、話はそれから。
おたくのマンションで実行できてから書いてよ、夢や理想、妄想は誰も聞かないよ。

[864: 匿名さん]

>863
何で特別決議が必要なの？
修繕積立金の取り崩しは、普通決議ですよ。

[865: 匿名さん]

>>864
規約変えないとね、専有部の修繕にも修繕積立金を流用出来る規約をね。
普通の規約は専有部の修繕やその突発時、また建替え時の取り崩しくらいの記載。

当然特別決議いるでしょ、それ以上に費用負担の公平を保つ理解や方法が難題だろね。

とにかく、おたくのマンションが実行できたなら、そのリポートしてよ。
予想とか云々は未知のことなので議論の余地はないからね、できたら教えてね。

[866: 匿名さん]

インターホンてどうしたの？

専有部とかいうなら
そこで元々決着してんじゃないの？

[867: 匿名さん]

No.865　失礼　書損じ

普通の規約は専有部の修繕やその突発時、また建替え時の取り崩しくらいの記載。
　　　　　　　　　　　　　↓
普通の規約は共有部の修繕やその突発時、また建替え時の取り崩しくらいの記載。　　

[868: 匿名さん]

>867
修繕積立金の取り崩しは普通決議だよ。
枝管の工事をするのに規約の改正は不要。
ただ、先行してやった者への金額のフォローとかは細則を
設けておくべきだがね。

[869: 匿名さん]

枝管は規約共用部分にして、管理会社との委託契約に、

管理対象部分にする。

[870: 匿名さん]

>>868
修繕積立金の取り崩しではなく、修繕積立金の使途についての規約変更が必要なのよ。
専有部にも使用できるようにね。

自分のマンションの規約見て見なさい、その記載有るはずだから。
だいたいが、その規約変更すら総会で成立するとは思えませんがね。

それと、おたくのその知能の無さは何なの？　私が逐次説明しないと理解できないの？
後は自分で調べて勉強してね。

あなたはNo.854さんではありませんよね、本人はこれ程無知ではないと思いますから。
あなたは知識がないのですから、外野からチョッカイ出すのはおよしなさい。

[871: 匿名どん]

間違ったことを得意げに書き込む人がいるとスレが伸びるという法則

[872: 匿名くん]

参考までに・・・

杉並マンション管理士会
平成26年6月21日　マンション管理セミナー
【第2　給排水管の一斉交換における管理組合全額負担方式の可否】
http://suginami-mankan.org/yousi17.html

[873: 匿名くん]

>>868 と >>869 は、ともにマンション管理士だそうである。
素人マン管士のレベルを如実に示している投稿である。

[874: まんかんし]

>>854
排水の出来ない建物は居住出来ません
貴方の意見は正しい
受益者負担と衡平性を考慮すればうまくいきます

[875: 匿名さん]

>873
マン管士を何故ここでだすのですか？
誰もマン管士と名乗ってはいませんし、いろんな方が書き込めば
いいのですよ。
マン管士は関係ないですよ。

[876: 匿名さん]

>872さん
うちの管理規約には、修繕積立金の取り崩しの中に、「専有部分である
設備の更新等に係る費用については、総会の決議により管理組合の負担とする
ことができる」と規定されています。
ただ、事前実施した者に対する負担金の還付については、規定がありませんので、
不公平感をなくすためにも、細則を設けるつもりです。

[877: 匿名さん]

>>875
以下は、誰の投稿でしょう？

>>828
>やはりマンション管理士の資格はたいしたもんだね。
>批判されればされるほど、それだけ意識されてるということだから。

>>831
>>>827
>マンション管理士、う～んいい響きだね。
>悔しかったら、取ってからいいなよ。

>>833
>うちの上司からも、マン管は取っておいた方がいいとはいわれているんだけど、３回失敗して２年前にあきらめたよ。
>管業は一発で合格したんだけど、マン管は難しかった。
>（以下省略）

[878: 匿名くん]

>>876
>うちの管理規約には、修繕積立金の取り崩しの中に、
>「専有部分である設備の更新等に係る費用については、総会の決議により管理組合の負担とすることができる」
>と規定されています。

ほぉ～
>>872 のURL の中にでてくる記載とまるっきり同じですね。
「専有部分である設備の更新等に係る費用については，総会の決議により，管理組合の負担とすることができる」

これ以外で規約を手直ししたところは？

[879: 匿名さん]

>877
何をそんなにマン管士を出してくるの？
専有部分の枝管の工事を管理組合としてやることの有効性について
書き込むべきだよ。
この話しにマン管士だろうが、弁護士だろうが関係ないよ。
もういい加減、そんな小さい、取るに足らないことばかりにこだわらないでね。
匿名掲示板だから、誰が書き込んだのかもわからないでしょう。

[880: 匿名くん]

>>879
>何をそんなにマン管士を出してくるの？

そう、そう、その通りです。
>>828 >>831 >>833 を書いた人物の人間性を疑いますよね。

それより、>>876 以外で規約を手直ししたところを教えてください。

[881: 匿名さん]

>880
それはこれからと書いているでしょう。
ざっくり言えば下記のような内容になるでしょう。

専有部分の枝管の工事を、管理組合としてやる以前に実施した者に対しては、
その費用の支給は、管理組合として実施した費用を専有部分の床面積比
で按分したものを支給し、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにする。
又、仕様の違い等によるものについては、管理組合仕様の経費を専有部分の
床面積比で按分したものを支給する。

単なるたたき台だけど、これから吟味して作成案を作るけどね。

[882: 匿名くん]

>>881
>専有部分の枝管の工事を、管理組合としてやる以前に実施した者に対しては、その費用の支給は、管理組合として実施した費用を専有部分の床面積比で按分したものを支給し、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにする。
>又、仕様の違い等によるものについては、管理組合仕様の経費を専有部分の床面積比で按分したものを支給する。

笑わしちゃあいけません。
修繕積立金は、管理組合の総有財産です。つまり、区分所有者には持分がないのです。
であるのに、
>専有部分の床面積比で按分したものを支給し、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにする。
では理屈がとおりません。

[883: 匿名さん]

>882
修繕積立金の額は、専有部分の床面積比により算出されてます。
だから、その根拠ではじき出すのがいいのかなと思っているんですよ。
管理組合を清算するときもその根拠ですから。
あなたは、事前に実施した者に対しての支給額はどのように決めたら
いいと思っているんですか？
あなたの考えも書き込むべきですよ。そうでなければ単なる批判者で
終わってしまいますよ。

[884: 匿名くん]

>>883 さん

なぜ、あなたが突っ込まれているのか、わかりますか？
規約に定めてもいないのに、>>876 のようなことを書くからです。

[885: 匿名さん]

>うちの管理規約には、修繕積立金の取り崩しの中に、「専有部分である
>設備の更新等に係る費用については、総会の決議により管理組合の負担とする
>ことができる」と規定されています。

これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。
何故入れたかというと、専有部分内にある煙探知機やインターホン、
ひいては錠の交換等を管理組合としてやるので作成したものです。
この時点では、枝管は想定してませんでしたが。

[886: 匿名さん]

>884
事前に実施した者に対しての支給方法はあなたならどうするのですか？
これは、今後の検討課題として私見をのべただけのことですが。

[887: 匿名くん]

>>885
>これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。
>何故入れたかというと、専有部分内にある煙探知機やインターホン、ひいては錠の交換等を管理組合としてやるので作成したものです。

意味がわかりません。

[888: まんかんし]

>>886

以前施行した住居部分も其の経過年数に関係なく一律施行する案も在ります
施行業者の責任も明確になります　排水は其の後長く手を入れる必要がなくなりますから

[889: 匿名さん]

>887
煙探知機の消防点検、雑排水管の高圧洗浄は管理費からしはらってますが、
本体の交換は、修繕積立金から支払うことになりますので、明確化した
だけのことです。
錠の交換については、大規模修繕工事のときに、より防犯性の高いものに
一斉に変えようということで積立金で交換したことがあるので。

[890: 匿名くん]

>>889

>>>885
>これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。

区分所有法がどのように関係するのですか？

[891: 匿名さん]

>888さん
更新工事をしたばかりなのに、管理組合としてやるので、それに
あわせるという方法もあります。
その方が同じ仕様でできますので効率的ではあります。
当然、本人が望めば事前に実施したところもやることになります。
しかし、現段階では、枝管の工事はまだまだ先のことですので、現在は
そのために早めに修繕積立金の値上げを検討していくべきだと思っています。
現在は、その準備期間として、これから組合員に対して広報活動を繰り返し
行っていくところです。

[892: 匿名さん]

>890
細かい性格の方のようですね。
規約事項第３０条１項の建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は
使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、
規約で定めることができるとなっているのを活用したのですよ。

[893: 匿名さん]

事前に実施した者や、仕様の違いによる者についての支給方法としては、
専有部分の床面積比より、総工事費から均等に按分する方法もいいのかなと
思ってきました。
検討してみます。

[894: 匿名さん]

低脳おおいな、専有共有一括工事も有益ならそうしろよ。
でもって無駄な事せず専有部費用は自己負担で問題ないわ、積立金を使う理由がない。

専有部配管類を規約で共用部にするとかアンポンタンな思考はやめとけ
火災保険や特約が面倒になるわ。

[895: 匿名くん]

>>893
>事前に実施した者や、仕様の違いによる者についての支給方法としては、専有部分の床面積比より、総工事費から均等に按分する方法もいいのかなと思ってきました。
>検討してみます。

東京地裁（平成23年9月22日判決）の裁判例から、何も学んでいないのですね。

[896: 匿名さん]

>894
専有部分の配管を共用部分にするとはいってないよ。
費用だけのこと。
専有部分のことは、各戸に任せるとかいっていると、築３０年前後
になるとあちこちで水漏れが発生するよ。
事前にやればいいけど、全員が５０万円程度の工事を、そろそろやって
おいた方がいいといってやる者はいないんじゃないの。
やれる者、やる者はいいけど、やらない者、やれない者をどうするかが
問題なのです。

[897: 匿名さん]

>895
9月23日の渋谷のマンションの分ね。
11月29日の分もね。
これについては、前に書き込んでいるけどね。

[898: 匿名さん]

>895
自分で裁判例を調べて、ここにかきこんでいても、忘れることは
あるんだよ。
勿論、規約化するときは、慎重に調べて作成するけどね。

[899: 匿名さん]

ここは、勉強する場であり、情報の提供をする場であり、
情報を得る場でもあるのです。
問題提起について、検討する場でもあります。

[900: 匿名くん]

>>897
>11月29日の分もね。
>これについては、前に書き込んでいるけどね。

東京地裁（平成3年11月29日判決）の裁判例は、
あくまで共用部分の工事（専有部分の工事費用は個人負担）であることをお忘れなく。

[901: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[902: 匿名くん]

>>901
（誤）東京高裁
（正）東京地裁

> ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。
>先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

（正確には）
2.管理規約２２条２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定されている。本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。Ａが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取扱いは無効（※２）である。先行工事者に対する補償額は総会決議基準（※１）に従い、約３８万円ではなく、約７２万円を支払えとの判決を下しました。

（※１）総会決議基準：「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。」

（※２）さらに、その後の臨時総会で、「すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする」と決議しました。そうして、すでに改修工事を完了した各戸に約３８万円を返還することにしました。

[903: 匿名さん]

>>896
個人で費用が出せず工事が出来ないとか？

そんな民度のマンションなら何をしても無駄ですよ、スラムへ一直線。

それと専有部一戸の費用が５０万とか？　標準的な８０㎡の全横管更新でそんなにしないよ

材料もホームセンターで売ってる物と変わらないしね　材料費は数千円

施工後の床や天井の復旧工事入れても一ヶ所２～３ｍの管くらいなら３～４万で釣りがくるわ

高価なのは共用部の縦管だよ、材料より施工費（手間賃）がね


トラブル嫌なら専有部費用は自己負担だね　金無い奴はほっとけ

[904: 匿名どん]

>本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。

相当高いの『相当』という文言から、どのマンションにも適用できるものではないニュアンスを感じます。

[905: 匿名くん]

>>904 「匿名どん」さん

別のスレにも書きましたが、
東京地裁は、客観的な利益衡量の観点から、原告（先行工事者Ａ）の予備的請求
（仮りに、総会決議が無効でないとしても、先行工事者Ａが給排水管工事に使用
した費用の適切な支払いを求める。）を認めたものであり、この裁判例をもって、
管理組合が専有部分の工事費を支払うことができると解釈してしまうことは
短絡的すぎると思います。

[906: 匿名さん]

裁判起こされるような工事の仕方する必要どこに有るのかね？　
住人皆の為と思いこむのは勝手だが大きなお世話なんじゃないの。

それに、配管の更新なんてよほど古い（４０年オーバー）建物だよね、人間も古いだろうね。
その状態はレアだし、特殊な老朽住宅って事でそれぞれが検討したら良い。
一般的ではないよ。

[907: 匿名さん]

>903
専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管の更新工事をするには、
個人でやれば、1戸当たり60万円～70万円かかります。
それに、200戸、300戸の中には、滞納をする者も出てきます。
これは、タワーマンションでも同じことです。
3～4万でできる？何考えてるんだか。

[908: 匿名さん]

>907
何も今工事をしようというんではないよ。
30年前後に水漏れが多くなってきた時点で更新工事をしようというのだけどね。
例えば、50万円の工事費がかかるとしたら、今だったら、月２，０００円の
値上げで済むからね。２０年間として。
今は滞納とか心配なくても、３０年も経てば、会社を辞めたり、リストラにあったり、
商売がうまくいかなくなったりする者も必ず出てくるからね。
出来ない者へのフォローを考えておかないといけないから。
ほったらかしにしていて、たまたま自分が住んでいる上階から水漏れがしてきて、
支払い能力がない者だったら、大変だからね。

[909: 匿名さん]

>>907
そんなに掛かる訳ないでしょ、レスは良く読もうね、一ヶ所の施工が３～４万な。
どこの業者が一戸当たり専有部だけで60万円～70万円もとるんだぁ？　ボッタクリだろ
そんなの全戸で費用出したら共用部も全部まかなえるわ、ちゃんと専門家に見積もり出してもらえ
最低でも３社くらいでな。

で、ガス管の更新もするって？　アタマおかしいんじゃないの。　笑

[910: 匿名さん]

>908
建物も人間も古くなった時の心配ですか？
マンションを終の棲家にする人は少ないですよ（国交省データ）

そうなると修繕積立金の値上げは総会で議決出来る可能性が低くなりますね。
修繕工事を行う時に一時金を集めるしかありません。
永住しない人にとっては修繕積立金は無駄遣いにすぎませんから。

[911: 匿名さん]

>909
工事は何日かかると思っているの？
当然、全体でやる場合は、仮設トイレとかも準備しなければならなくなる。
朝9時から夕方5時までとして、その間水やトイレは使えなくなるからね。
この見積もりは、単独で個人が依頼した場合の見積もりをしてもらった
んだがね。当然値引き交渉とかはしてないけど。細かい見積もりになってるよ。
勿論、200戸を管理組合としてやるんであれば、40万程度にはなるだろうが。
床や背板を剥がしたり、養生したり大変な工事になるよ。
ちょっと甘いんじゃないかな？

[912: 匿名さん]

>910
マンションの資産価値を保つということは、一生そこに住み続ける
ということではないんですよ。
賃貸にするも、売却するも、資産価値を落としては意味がないですからね。
そのマンションは、長期修繕計画に全ての工事が網羅されており、尚且つ
専有部分の配管までも積立金でやれるという配慮がしてあるということで
資産価値を落とさない努力をしていく必要があるんですよ。
建物の維持・保全とはそういうものなんです。

[913: 匿名さん]

>>911
おたくねぇ、配管設備の工事どうやってするのか理解できないみたいだね。

よっぽど古い団地か何かかな、パイプシャフトくらいあるでしょ。

大袈裟に足場組んで塗装工事じゃあるまいし、無知はボッタクられるよ。

わたしは以前親が住んでたマンションで工事やってるしね、経験済み。

[914: 匿名さん]

>912
だれもマンション持ち続けて賃貸に出すとか言ってませんよ。
普通は売却して買い替えや、故郷へ帰るなどでしょう。
資産価値云々は無関係、ましてやお宅のように終の棲家なら尚更です。
価値があろうが無かろうが、死ぬまで住むなら関係ありませんね。
整備して住み続けたい方が費用出しあって修繕するのが本来の筋。

現在販売されている新築マンションの多くは修繕積立金はかなり低めの設定ですね、意味解りますよね。
これを、総会で値上げするのは至難の業ですよ。

[915: 匿名さん]

>914
マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。
そんなことも知らないのですか。マンションに住んだことはないのでしょうが。
終の棲家という言葉がお好きですね。
マンションに住むのは、快適なマンションライフをおくるためではないんですか。
だから、大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえて、分譲当初の状態に
までもっていくのですよ。勿論、積立金の安いマンションはそこまではできませんがね。
それに、改良工事もしていきますよね。
大規模修繕工事は築12年で行われますよ。
大規模修繕工事の前に買い替えするのもいいですが、10年ごとに買い替えるのは
大変ですよ。タワーマンションの場合は、1億とか2億とかもしますから。

[916: 匿名さん]

＞マンションを販売するときは、修繕積立金は安い方が売りやすいですよね。
だから、安めに設定しておいて、段階的に値上げをしていくんですよ。

あなたも素人同然の思考のようですね、多くの方はそう思うのでしょう。
確かにそれも少しはあるでしょうが本来は購入者の違う意思があるんですよ。
１０～２０年未満で買換えや転居の予定があるなら積立金は安いがお得。
修繕しなくても売却しても、積立金は返還されないしね。

後、大規模修繕が１２年後というのはお宅の勝手、物件ごとに違いますよ。
アバウトに一回目の大規模修繕は２０年以内といったところです。

[917: 暇入]

国土交通省のガイドラインが１０年から15年周期としているので１２年が普通といえるでしょう。

ちなみに公団賃貸住宅は18年、一般民間賃貸住宅は２０年以上です。

[918: 匿名さん]

>916
大規模修繕工事を２０年もやらなければ、屋上からは水漏れがしてきますよ。
それに、２０年も手をいれないマンションなんて、それこそ快適さはない
ただ住むだけのマンションということですね。
修繕積立金の少ないマンションはつらいものがありますよ。
マンションは、きれいに保たなければいけません。
私はマンションは、２軒目なんですが、もう２５年近いマンション生活
経験者です。
１軒目のマンションは、１４年目で買い替えたんですが、新築同様にきれい
だったので、買ったときの値段で売れましたよ。

[919: 匿名さん]

>916
快適なマンションライフは必要ですよ。
それに、２０年も大規模修繕工事をしないで、悪くなったら
そこだけを順次補修をしていくやり方では、せっかくのマンションでの
生活が台無しです。
事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

[920: 匿名さん]

修繕積立金が安いのを購入条件にしている者がいるけど、
これは根本的に間違っています。
管理費は管理会社への支払いが中心となるので、安くは
しません。
積立金は、読んで字のごとく、みんなの積立金ですが、
管理費は、毎月消費されていくものですので、こちらは
安いにこしたことはありません。

[921: 匿名さん]

私の住む物件では屋上防水は大規模修繕時の２０年目で改修工事しました、それまで問題無し。
物件によって屋上の仕様も違いますから、一概に修繕時期はいえません。

１２年で大規模修繕の必要有るのは程度が知れた造りでしょう。
外壁も様々、３０年以上塗装や改修無用な物も有ります。

早目にマンションの住み替えや買換えを予定している方には
修繕積立金は無駄な費用なのでしょう、現実にそのような方が多いようです。
当然デベも準じて対応なのでしょう。

築年数の若いうちは総会で積立金の値上げはなかなか成立しませんね。
永年住み続ける人が多くなる頃でなければ値上げは難題ですよ。

[922: 匿名さん]

>>919
>事前予防をやることが、戸建てや賃貸マンションとの大きな違いなんですよ。

戸建てや賃貸だって意識が高い者は予防的修繕やバリューアップを目的とした資本的支出をしている。
そこは、マンションも戸建ても賃貸も同じ。