マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[751: 匿名]

>>478
それだったら問題ないね。
専有部分の配管が共用部分になるわけでないから。専有部分の配管更新工事費が今まで区分所有者が積み立ててた修繕積立金で賄えるだけだから。
管理組合が共用部分の配管の更新工事をする時に、区分所有者がそれに乗っかって専有部分の配管も同時に更新すればいい。
別に乗っからなくても自分で好きな時にすればいいけど、逆に割高になると思う。
管理組合から返金されるのは共用部分と同時に更新した場合の応分工事費だから、一緒にやらないと割高分は損するね。

[752: 匿名]

公平性が担保されてるから反対する理由はない。

[753: 匿名]

749は浪人生だろう。

[754: 匿名]

はい

[755: 匿名さん]

天網恢恢

[756: まんかんし]

隠す程露る管理会社員の無能かな

[757: 匿名]

国家試験合格おめでとうございます。

[758: 住まいに詳しい人]

ありがとうございます。

[759: 匿名]

次は難関の宅建士試験への挑戦ですね。

[760: 匿名さん]

マン管士の皆さん！
マンション管理組合は管理会社を如何に経済効率を良く使うかに努力していますが、屁理屈に終始する貴方達の助力は必要としていません。

[761: 匿名さん]

>助力は必要としていません。
なら、書き込み無用。

[762: 匿名さん]

マン管理士の資格は大切ですね。
知識や能力がないままで
適当に仕事する方は控えて欲しいものです。

[763: マンション管理士]

今、マンション管理士と提携して、自主管理をするマンションが増えています。
私は、２００戸強のマンションで自主管理を支援し、管理委託に要する費用を月額３０万ほど節約しました。
組合役員の負担は、増えていません。

消防点検、給水設備点検、排水管洗浄などを入れると、年額で４００万ほどの節約です。
組合は順調に運営されています。

現在、２件目と相談中。
これが本来のマンション管理士の仕事

[764: 匿名]

そのとおり
今は管理会社は選ぶ時代ですしね
コンサルの方も今後は増えるでしょう

[765: 匿名さん]

マンションに寄生虫の様に張り付くのは管理員とマンション管理士で、
前者の費用は管理会社委託費に含まれ雑用に便利な場合があるが、
後者は余分な費用ばかり掛かり全く役立たずなので利用する価値は全くない。

[766: 匿名さん]

＞後者は余分な費用ばかり掛かり全く役立たずなので利用する価値は全くない。
さんへ
＞組合は順調に運営されています。
数はわからないが、いることは確か

この人は
１、管理会社社員
２、マン管試検連続不合格組
のどっちうかだな

１、の人へ　悪口言ってても、委託解除はとまらないよ
２、の人へ　ラッキーで合格しても、役に立たないからあきらめた方が利口

[767: 匿名]

管理会社や管理人はろくなのが・・・

[768: 匿名さん]

スレ主が拘わらなくなったから、このスレは終わったね。

[769: 匿名さん]

どうしてそう言い切る

[770: 匿名さん]

>>766

1かつ2という可能性もあるぞ

[771: 匿名さん]

頭が悪い人は、下らないことで意地を張るのね。

[772: 匿名さん]

>769
768がスレ主本人だからだよ。
もうやる気がなくなったからね。
僕はタッチしないけど、勝手にやってね。

[773: 匿名]

空上げ

[774: 匿名さん]

＞マンションに寄生虫の様に張り付くのは管理員とマンション管理士

そう思います

[775: 匿名さん]

不動産投資の仕事してるけど、海外から導入されたプロパティーマネージメントの概念で、管理費(但し一棟もの)は、この15ねんぐらいで、3割から４割ぐらい軽く下がってます。おまけに質は上がってます。
分譲マンション管理業界は、マンション管理適正化法に守られてるおかげで、価格は中々下がらないし、質も向上しないですね。
法律変えない限り、業界のレベルアップは難しいでしようね。
不動産リートやファンドのせかいでは、109不動産系も、子会社の109コミをビルメンでは、使わないですよ。
高くて利回り合わなくなってしまうから。
早くどうにかしてほしいです。議員に訴えて法律変えるしかないかのかな。

[776: 匿名さん]

>海外から導入されたプロパティーマネージメントの概念で、管理費(但し一棟もの)は、この15ねんぐらいで、3割から４割ぐらい軽く下がってます。

>マンション管理適正化法に守られてるおかげで、

この2点は誤り。本当に不動産投資の仕事しているのかね。

[777: 匿名さん]

>>775
マンション管理業:マンション管理適正化法の規制あり
賃貸マンション管理業:規制する法令なし

ねえねえ、どっちが守られているって？

[778: 匿名さん]

賃貸ですよ、残念！！

[779: 匿名さん]

あふぉか。
業法規制がある方が、契約の相手は守られているに決まっているじゃん。

[780: 匿名さん]

>>775
>不動産投資の仕事してるけど

ぷっ。まじ。

[781: 匿名さん]

>プロパティーマネージメントの概念で、管理費(但し一棟もの)は、この15ねんぐらいで、3割から４割ぐらい軽く下がってます。

概念だけでコストが下がるとは。
魔法の概念です。スゲー。

[782: 匿名さん]

ここも僕がいなくなってからは、すっかりさびれて
しまったね。
あれだけ活況を呈していたのに。

[783: 匿名さん]

匿名でなにいってんだか　じゃますんなや

[784: 匿名さん]

>783
邪魔するな？
ここは今年になって初めての書き込みだよ。
僕がここを離れたから、全くといっていいほど、書き込みがないよね。

[785: 匿名さん]

だから　しずかにしてろ　じゃますんなや　

[786: 匿名さん]

適正化法が守ってるわけ無いだろ
余計なコストをかけさせてるだけだ

無能な人件費安いのを担当にしておけば利益は出る
優秀な人材はリプレイス要員

法律に書かれたことだけやっておけばいい

[787: 匿名さん]

ハァ　だから　しずかにしてろ　

[788: 匿名さん]

書き込みも８００近くになってきたからねえ。
僕が参加すれば、１０日もあれば、1,000突破するんだけど、
そうすれば、又成りすまし君が出てきて、新スレを立ちあげるからね。
やっぱりやめとこう。

[789: 匿名さん]

連担棟って知ってますか？

[790: 匿名さん]

マンションの形態には、単棟型、団地型、それに連担（この字が正しい）棟型
の３種類があります。

[791: 匿名さん]

連担棟のマンションとは、渡り廊下やエクスパンションジョイントで
繋がっているマンションのこと。
このマンションには、大きな問題点を抱えています。

[792: 匿名さん]

神戸大震災や東北大震災では、連担棟ゆえに、復興が大幅に遅れました。
区分所有法で対応できなかったからです。

[793: 匿名さん]

大小２つの建物が渡り廊下等で繋がっていた場合、その１つだけが
倒壊して、もう一つの建物は、殆ど被害がなかった場合、建て替え決議や
復旧工事はどうすればいいのか。
その法律がないから、トラブルが発生して、解決策がみつからなかったのです。

[794: 匿名さん]

団地型管理規約を適用するには、ライフラインが１つの棟にあるので
分割管理はできなかったのです。
だから、話し合いは進まず紛糾していったのです。

[795: 匿名さん]

各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[796: 匿名さん]

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。

[797: 匿名さん]

復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を 超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等が議論の的になります。

[798: 匿名さん]

７９７さん

かなり管理レベルの高いマンションですね。

私のマンションの規約で、総会の欠席者（委任状、議決権行使書未提出者。）

は理事長に委任した者とみなすの規約を採用して、議案は否決された事はありません。

法令違反はあきらかだが、管理会社と役員が共謀の疑いがあります。

管理会社１０９の支店長は、この規約を認める文書を各戸に配布した。

マン菅士に役員が相談したら、規約の廃止では無く、削除を提案してきた。

犯罪集団のマンションと言われても仕方ない。規約など、有って無いようなもの。

規約の廃止をを総会にかけないで削除することができるでしょうか。

管理会社と言え、マン菅士といえ、似た者同士です。

管理会社は１０９九州支店長Ｎ野、Ｈ口人事、総務課長、Ｍ藤前課長、

Ｈ原新課長、前担当Ｓ村、新担当Ｋ島、と組合理事長Ｋ口、イ長。Ｙ下

監事は留守宅（退去不明）になった。問題が大きくなるのを、恐れたか。

[799: 匿名さん]

特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってくる。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。

[800: 匿名さん]

このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

[801: 匿名さん]

そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[802: 匿名さん]

区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

[803: 匿名さん]

連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

又、規約により敷地利用権が決められているが、ある棟を新築した場合、床面積に変更があっ
たり、増戸した場合は、敷地利用権の割合を床面積以外の割合にする旨の規約変更について
の検討も必要となってくるでしょう。

[804: 匿名さん]

以上、連担棟について、私の考えを述べてみました。
この問題は、片方の建物だけが、倒壊とか全焼となり、建て替え又は
復旧工事をしなければならなくなった場合に、発生するものです。
全国には、こういったマンションはかなりあると思いますが、万一という
ようなことは考えられないといって、無視しますか。
これで終わります。
一方通行で終わってしまいますが、次は、おせっかい君が、1,000レスを
超えたら新スレをたてるでしょう。
その頃、現れます。

[805: 匿名くん]

>>795
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

区分所有法第69条、第70条もご存じないようで・・・
何はともあれ、終わってよかった、よかった。

[806: 匿名さん]

うちのマンションもこれに該当するような気がする。

でも、かたほうだけが壊れるようなことはまずないから、今のままでもいいかな。

[807: 匿名さん]

いつまでも同じマンションにいる訳ねえだろうから、そなんこと心配すんなよ。

[808: 匿名さん]

第一自分とこの理事にそんな能力はないよ。

[809: 匿名さん]

もっと優しくいってね。こわーい。

[810: 匿名]

理事は勉強してないからアホだと思った方がいいよ。そうかと言ってマンション管理士は実務を知らないから役に立たない。
理事は勉強してないからアホだと思った方がいいよ。
そうかと言ってマンション管理士は実務を知らないから役に立たない。

[811: 匿名さん]

>810
マンションの住民で理事長経験のあるマン管士や
管理会社勤務のマン管士の方が多いんじゃないの。
マンションに住んだこともない者が、マン管の資格は
取らないよ。
だから、マン管士に分からないことを聞けば何でも
答えてくれるよ。

[812: 匿名さん]

マンションの引き渡し時に全員合意の規約が承認された。

その規約の文言に、法律違反がある。問題になっている。

Ｆマン菅士会のトップクラスが、規約の廃止では無く、

削除するよう役員会に提案している。

区分所有法には、規約の設定、変更、廃止はあるが、

削除の文言はない。皆さんどう思いますか。

招集権のある理事長が総会を招集して特別決議で、

区分所有者の合意を得なければならないのではないか。

[813: 匿名さん]

理事長でない者が、理事長を名乗り総会を招集しているとも受け取れるが。
そう受け取ってもいいですか。

[814: 匿名さん]

つられてほいほいごくろうさん　

やはり無能な管理士風情にはようはないみたいね　

[815: 匿名さん]

違法な規定が管理規約に記載されているのを、廃止にする場合は、
規約改正に伴う特別決議は必要ありません。
ただ、総会でこの規約は違法ですので、削除しますと通達するだけ
で十分です。
違法なのに、これを削除したいのですが、皆さんで決議しますでは
おかしいでしょう。
区分所有法に削除の規定がないのは当然のことです。
違法なのにどうこうとかの対応はされてませんので。

[816: 匿名さん]

マンションの規約に、ペットを飼っている者は、死刑に処すると
なっていて、それを廃止するために、総会決議をしてもねえ。
削除でいいんじゃないかな。

[817: 匿名さん]

つられてほいほいごくろうさん

[818: 匿名さん]

>817さん
あなたは、真面目にかんがえないの?

[819: 匿名さん]

↑
やはり無能な管理士風情にはようはないみたいね　

相談しても無駄です

[820: 匿名さん]

>819
君は、管理会社の社員でマン管不合格者かな？
そうでもなければ、今時マン管を批判する筈はないしね。
でも頑張れば、いつかは合格するかもよ。
ガンバレ！

[821: 匿名さん]

↑
やはり無能な管理士風情にはようはないみたいね　

[822: 匿名さん]

>821
マン管に合格する方法教えようか？
５回ぐらいで合格できるかもよ。
僕は１回で合格したけど。

[823: 匿名さん]

匿名掲示板で何書いてるんだか？　わらわれますよ

登録番号晒すとか氏名を名乗らない限りここでは誰も聞く耳持たないよ

最も簡単な国家試験だしね　相談無いからもう寝なさい

[824: 匿名さん]

>823
マンション管理士に恨みでもあるの？
やけに拘っているようだけど。
法科大学院を出て、3回司法試験に不合格だったら、深刻に考え
なければならないけど、マン管士は受験の回数制限はないからね。
そんなに、悩んだり、マン管士を恨んだりしなくてもいいんでは。

[825: 匿名さん]

最も簡単な国家試験だしね　相談無いからもう寝なさい

[826: 匿名さん]

>>824
匿名掲示板で何書いてるんだか？　わらわれますよ
登録番号晒すとか氏名を名乗らない限りここでは誰も聞く耳持たないよ

[827: 匿名さん]

匿名のマンション管理士などいる訳もなく。　
そこらのお爺さんも持ってる資格、意味ないし。

[828: 匿名さん]

やはりマンション管理士の資格はたいしたもんだね。
批判されればされるほど、それだけ意識されてるということだから。

[829: 匿名さん]

８１５はマン菅士ですか？

[830: 匿名さん]

管理会社の優秀な社員です。

[831: 匿名さん]

>827
マンション管理士、う～んいい響きだね。
悔しかったら、取ってからいいなよ。

[832: 匿名さん]

資格と学歴、それに知識とお金はないよりあった方がいい。

[833: 匿名さん]

うちの上司からも、マン管は取っておいた方がいいとはいわれているんだけど、３回失敗して２年前にあきらめたよ。
管業は一発で合格したんだけど、マン管は難しかった。
もう現在は、受験する気力は残っていないし、時間も中々取れないしね。
若い連中が合格したと聞くと、さすがに心中は穏やかなるものがあるが。会社内では、管業だけでいいとはいってるが
本心はみんなマン管がほしいと思う。
マンション管理で生計を立てていくのなら、やはりマン管は必要だと思うんだが。しかし、僕はマン管を批判はしたく
ないね。努力して取れなかった資格だからね。それを批判すればそれにさえ合格できなかったのがみじめになるから。

[834: 匿名さん]

↑どちらの管理会社ですか？

就業時間中のレスはお仕事の一環？

[835: 匿名さん]

おじいさんが自慢する程度の趣味の資格なんだね。
この資格って趣味だから、なんの権限もないんだよね、管理士ってだけ。

[836: 匿名さん]

>835
そんなのを負け　犬の遠吠えというんだよ。
資格をもってないあんたの負け。
いいたいことがあるんなら、合格してからいってね。
１０年でも２０年でも待ってるからね。頑張って。

[837: 匿名さん]

>>836
aho、初年度に取得済ですよ、おたく恥ずかしいからヒケラカスのはやめなさい。
犬の遠吠とか、あんたの負けとか、それも匿名掲示板で非常識ですよ。
たいした資格じゃないのは誰もが知る所です。
資格を云々言いたいなら当番と氏名くらいは示してからにしなさい。

[838: 匿名さん]

>837
ｂｏｋｅ！何もひけらかしてはいないよ。
ただ、マン管は役に立たないとか、たいした資格じゃないとか
いってるのがいるから、からかってるだけだよ。
何で、すぐそこにもっていくのかね。
僕はマン管士とかは一度もいってはいないんだけどね。
書き込んでいる内容がすばらしいので、マン管の資格をもって
いると思われるのかな？

[839: 匿名さん]

文言の内容でレベルは理解できる。このスレは、相談にのってもらうための投稿です。

真面目に受け答えを期待します。匿名ですから、割り引いて読んでおりますが。

中には大変ありがたい回答もあります。だから軽くは見ておりません。

[840: 匿名さん]

>839さん
匿名だから、あなたがマン管云々を持ち出されているのかと
思っていました。どうやらあなたではないようですね。
マン管のことは、私自身もたいした資格とはおもっていません。
ただ、マンションの管理をしていく上において、資格を取ったことは
プラスになったと思っています。
現在も、理事長をやってますが、長期修繕計画の洗い直しを行い、全てを
網羅した中で、必要修繕積立金の算出をし、積立金の値上げも検討して
いかなければなりません。
その中に、専有部分の枝管部分も、できることなら共用部分の更新工事と
一緒にできないかと思っています。
現在は、その課題に向かって、住民の皆さんに、いろんな情報の提供を
つづけているところです。
ただ、強引に総会議案として提案することはしないつもりです。
値上げは、議案として取り上げれば、多分決議できると思いますが、それは
しないつもりです。
ここは、私が立てたスレでもありますので、私自身はまじめに書き込みを
しているんですが、心無い輩に対しては、それなりの対応をすることもあります。

[841: 匿名]

>>838
現実見なさい、マンション管理士が役に立つ事は無いに等しい。
当然ながら多くの資格者は商売にもなりえない。
嘘まみれの紛らわしい投稿はやめときましょうね。
貴方の投稿を素晴らしいとか？　誰も思ってませんでしょ。

[842: 匿名さん]

>専有部分の枝管部分も、できることなら共用部分の更新工事と
>一緒にできないかと思っています。

できません。マンション管理士なら誰でも分かることです。

[843: 匿名さん]

ですからニセマンカン士ですよ　本物なら名乗りますから

専有部の配管は個人である程度の変更がありますしね、組合でまとめて修繕とかは無理ですよ。
規約などでは共有部と一体する部分とは言いますが、ジョイント部があるし分別は付きますからね。
特にマンションも古くなると戸々にリノベーションなどの大幅改良もあるしね。

[844: 匿名さん]

８４０さん

私のマンションでは、貴方の言っている部分は、規約で共用部分に設定しました。

修繕積立金と費用負担の関係については、今後の課題です。

将来資金不足の時は、借り入れも考慮してでも実行しないといけないと思います。

特に水回りは早めに計画するにこしたことはありません。

[845: 匿名さん]

↑
人の家の床下配管を共用部にするなんて狂ってるな　個人ではさわれないって事かいな
まぁ　どうせ嘘だろうけどな　そんなことあるわけないし

腹イタクなるほど笑わせるなよ～

[846: 匿名]

専有部の配管は個々の使用状況によって劣化の程度が違うから、
共用部として平等の負担では無理。　事故が起きたら戸々の保険で対応。

偽物マンカン士君、オカシナ事を書かないようにね。

[847: 匿名さん]

>844さん
私が考えているのは、費用部分を修繕積立金を使用することなんです。
専有部分の枝管部分を共用部分にするには、いろんな問題点がありま
すので、それはやらない方向で対処していくつもりです。
８４２みたいに、何の根拠もなく枝管部分は積立金は使用できないと
いう者もいますが、それは裁判例では可となっていますので、その心配
はないでしょうが、共用部分は無理がありますよ。

[848: 匿名さん]

＞私が考えているのは、費用部分を修繕積立金を使用することなんです。

それはできませんよ、確か区分所有法で修繕積立金の使途などは限定されてます。

[849: 匿名さん]

>848さん
それができるんですよ。
専有部分の枝管の更新工事については、全員で考えなければ
ならない重要事項なのです。
そのまま放置しておけば、必ずスラム化して住民同士のトラブル
が発生してきますよ。
枝管部分は専有部分だからといってたら、できる者とできない者が
必ず出てきます。
だから、管理組合としてやるようにした方がずっといいでしょう。
金銭的にも、工事による負担の軽減面においても。
管理組合としてやるも、各戸でやるにしても、その出所は同じ
区分所有者なのですから。

[850: 匿名さん]

８４０　８４４　８４７　８４９さんは正しいです。

もうやめましょう。８３０と８３９は同一人物で間違いです。