マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[743: まんかんし]

管理組合運営は他人任せではいけないと考え、大規模修繕の前に立候補で理事になった方からの相談です。

すでに仕事を引退しており、他の役員や大規模修繕委員よりも時間の余裕があったため、設計事務所や施工会社の見積もり取得や、選定に関わる調整などの作業をこなしておられました。

しかし、いざ管理組合総会において全体で審議に進もうとした際、一部の居住者から「大規模修繕の発注候補業者と何か関係（金銭的なやりとり）があるのではないか」と疑いを持たれてしまったそうです。

他の役員や所有者の負担を軽くしようと善意で仕事をしていたのに、思わぬ嫌疑をかけられ、エレベーターで居住者に会うのですらつらくなってしまったとのことでした。


＞経費削減に熱心な理事長は管理会社の忌避行動に会う可能性はある

[744: 匿名です]

ここの論議は、レベルが低すぎます。

[745: 匿名]

証拠を示してもらったら？
証拠がなければ名誉毀損で訴えたらいい。

[746: 暇入]

>>証拠がなければ名誉毀損で訴えたらいい。

大規模修繕の発注候補業者と何か関係（金銭的なやりとり）があったとしても、何の問題もありませんよ。
訴えるのではなくて、総会のその場で「私が全責任を持ちます！」とか、はったりで切り返せないようなひとは管理組合運営に係るべきではないですね。「全責任ってどういう意味だー！？」って言われたら、「裁判で負けたら民事責任を負うという意味だー！」
って言えばいいです。負けないように進めればいいだけ。

[747: 暇入]

補足ですが、
そもそも、大規模修繕の業者募集を公募して
応募業者が１０社だったとしても
実体は１社だけなんてことは十分にあり得ます。
修繕工事専門業者Ａ社が、ゼネコンＢ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ社の名前を借りて
応募するなんて普通にありますから。元受はゼネコンになりますから、安心感はありますが、ホントに名前だけです。
受注したゼネコンに払うのは安いところで５％、高いところで２０％くらいでしょう。
その関係は、管理組合からは全く見えません。
業者募集に関して嫌疑をかけれたならば、上記の仕組みを説明したうえで、
「じゃあ、あなたの知り合いを推薦してください、そうすれば談合が崩れます」
と言えばいいですよ。

[748: コンドミアム管理士]

マンション標準管理規約をベースにした変更案（特別決議要）

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負
　担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、
　通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負
　担においてこれを行わなければならない。
２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
　共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
　うことができる。
＜第３項以下を追記＞
３　専有部分の給排水管・給湯管・排水管又はガス管の更新工事を含む管理
　は、区分所有者がその責任と負担において行うものとする。
４　専有部分の給水管・給湯管・排水管又はガス管の更新工事を行った区分
　所有者は、その旨を管理組合に届け出るものとする。
５　管理組合は、一定の時期に、専有部分の給水管・給湯管・排水管又はガ
　　ス管の更新工事について、総会の決議を経て管理組合がその責任と負担
　においてこれを行うことができるものとする。
６　前項において、管理組合が行う更新工事をすでに実施した区分所有者に
　対し、公平の観点から応分の工事費を理事会決議により返金することがで
　きるものとする。

[749: 匿名さん]

↑下らない考えですね。
17条（専有部分の修繕等）も勉強しましょうね。
だからマン管しは程度が低いと言われるのよ。

[750: 匿名]

>>749
第17条は日常行われている当たり前の手続きだ。
478の第21条第4項の届出は、同条第6項の応分の費用申請を意味することになる。
その申請に基づいて同条第6項で理事会決議を経て返金することになる。
749はそれが読めないくらい程度が低いな。くだらない書き込みするな。

[751: 匿名]

>>478
それだったら問題ないね。
専有部分の配管が共用部分になるわけでないから。専有部分の配管更新工事費が今まで区分所有者が積み立ててた修繕積立金で賄えるだけだから。
管理組合が共用部分の配管の更新工事をする時に、区分所有者がそれに乗っかって専有部分の配管も同時に更新すればいい。
別に乗っからなくても自分で好きな時にすればいいけど、逆に割高になると思う。
管理組合から返金されるのは共用部分と同時に更新した場合の応分工事費だから、一緒にやらないと割高分は損するね。

[752: 匿名]

公平性が担保されてるから反対する理由はない。

[753: 匿名]

749は浪人生だろう。

[754: 匿名]

はい

[755: 匿名さん]

天網恢恢

[756: まんかんし]

隠す程露る管理会社員の無能かな

[757: 匿名]

国家試験合格おめでとうございます。

[758: 住まいに詳しい人]

ありがとうございます。

[759: 匿名]

次は難関の宅建士試験への挑戦ですね。

[760: 匿名さん]

マン管士の皆さん！
マンション管理組合は管理会社を如何に経済効率を良く使うかに努力していますが、屁理屈に終始する貴方達の助力は必要としていません。

[761: 匿名さん]

>助力は必要としていません。
なら、書き込み無用。

[762: 匿名さん]

マン管理士の資格は大切ですね。
知識や能力がないままで
適当に仕事する方は控えて欲しいものです。

[763: マンション管理士]

今、マンション管理士と提携して、自主管理をするマンションが増えています。
私は、２００戸強のマンションで自主管理を支援し、管理委託に要する費用を月額３０万ほど節約しました。
組合役員の負担は、増えていません。

消防点検、給水設備点検、排水管洗浄などを入れると、年額で４００万ほどの節約です。
組合は順調に運営されています。

現在、２件目と相談中。
これが本来のマンション管理士の仕事

[764: 匿名]

そのとおり
今は管理会社は選ぶ時代ですしね
コンサルの方も今後は増えるでしょう

[765: 匿名さん]

マンションに寄生虫の様に張り付くのは管理員とマンション管理士で、
前者の費用は管理会社委託費に含まれ雑用に便利な場合があるが、
後者は余分な費用ばかり掛かり全く役立たずなので利用する価値は全くない。

[766: 匿名さん]

＞後者は余分な費用ばかり掛かり全く役立たずなので利用する価値は全くない。
さんへ
＞組合は順調に運営されています。
数はわからないが、いることは確か

この人は
１、管理会社社員
２、マン管試検連続不合格組
のどっちうかだな

１、の人へ　悪口言ってても、委託解除はとまらないよ
２、の人へ　ラッキーで合格しても、役に立たないからあきらめた方が利口

[767: 匿名]

管理会社や管理人はろくなのが・・・

[768: 匿名さん]

スレ主が拘わらなくなったから、このスレは終わったね。

[769: 匿名さん]

どうしてそう言い切る

[770: 匿名さん]

>>766

1かつ2という可能性もあるぞ

[771: 匿名さん]

頭が悪い人は、下らないことで意地を張るのね。

[772: 匿名さん]

>769
768がスレ主本人だからだよ。
もうやる気がなくなったからね。
僕はタッチしないけど、勝手にやってね。

[773: 匿名]

空上げ

[774: 匿名さん]

＞マンションに寄生虫の様に張り付くのは管理員とマンション管理士

そう思います

[775: 匿名さん]

不動産投資の仕事してるけど、海外から導入されたプロパティーマネージメントの概念で、管理費(但し一棟もの)は、この15ねんぐらいで、3割から４割ぐらい軽く下がってます。おまけに質は上がってます。
分譲マンション管理業界は、マンション管理適正化法に守られてるおかげで、価格は中々下がらないし、質も向上しないですね。
法律変えない限り、業界のレベルアップは難しいでしようね。
不動産リートやファンドのせかいでは、109不動産系も、子会社の109コミをビルメンでは、使わないですよ。
高くて利回り合わなくなってしまうから。
早くどうにかしてほしいです。議員に訴えて法律変えるしかないかのかな。

[776: 匿名さん]

>海外から導入されたプロパティーマネージメントの概念で、管理費(但し一棟もの)は、この15ねんぐらいで、3割から４割ぐらい軽く下がってます。

>マンション管理適正化法に守られてるおかげで、

この2点は誤り。本当に不動産投資の仕事しているのかね。

[777: 匿名さん]

>>775
マンション管理業:マンション管理適正化法の規制あり
賃貸マンション管理業:規制する法令なし

ねえねえ、どっちが守られているって？

[778: 匿名さん]

賃貸ですよ、残念！！

[779: 匿名さん]

あふぉか。
業法規制がある方が、契約の相手は守られているに決まっているじゃん。

[780: 匿名さん]

>>775
>不動産投資の仕事してるけど

ぷっ。まじ。

[781: 匿名さん]

>プロパティーマネージメントの概念で、管理費(但し一棟もの)は、この15ねんぐらいで、3割から４割ぐらい軽く下がってます。

概念だけでコストが下がるとは。
魔法の概念です。スゲー。

[782: 匿名さん]

ここも僕がいなくなってからは、すっかりさびれて
しまったね。
あれだけ活況を呈していたのに。

[783: 匿名さん]

匿名でなにいってんだか　じゃますんなや

[784: 匿名さん]

>783
邪魔するな？
ここは今年になって初めての書き込みだよ。
僕がここを離れたから、全くといっていいほど、書き込みがないよね。

[785: 匿名さん]

だから　しずかにしてろ　じゃますんなや　

[786: 匿名さん]

適正化法が守ってるわけ無いだろ
余計なコストをかけさせてるだけだ

無能な人件費安いのを担当にしておけば利益は出る
優秀な人材はリプレイス要員

法律に書かれたことだけやっておけばいい

[787: 匿名さん]

ハァ　だから　しずかにしてろ　

[788: 匿名さん]

書き込みも８００近くになってきたからねえ。
僕が参加すれば、１０日もあれば、1,000突破するんだけど、
そうすれば、又成りすまし君が出てきて、新スレを立ちあげるからね。
やっぱりやめとこう。

[789: 匿名さん]

連担棟って知ってますか？

[790: 匿名さん]

マンションの形態には、単棟型、団地型、それに連担（この字が正しい）棟型
の３種類があります。

[791: 匿名さん]

連担棟のマンションとは、渡り廊下やエクスパンションジョイントで
繋がっているマンションのこと。
このマンションには、大きな問題点を抱えています。

[792: 匿名さん]

神戸大震災や東北大震災では、連担棟ゆえに、復興が大幅に遅れました。
区分所有法で対応できなかったからです。