マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[602: 匿名]

額縁資格と言われてるね。応接間に飾っとく。

[603: 匿名さん]

マンション管理士への因縁ですな（笑）
どの辺が役に立たないのでしょう？

[604: 匿名さん]

>>603
多くの方が「あてにならない」とおもっている。

[605: 匿名さん]

命題が正しいかどうかは分からない

[607: 匿名]

マンション管理適正化法改正して、マン管士を管理業者の事務所専任設置義務にしたらどうか？そうすれば職業独占資格になるし、管業資格とペアで取得する意味も出てくる。

[609: 匿名さん]

夢が叶ってマンション管理士をなくせればいいですねw　お祈りでもしましょう

[611: 匿名さん]

同然ではねw

[614: 新人]

マンション管理士に質問
共用部分と専有部分の境目って何処ですか。
簡単にわかりやすく説明して下さい。

[615: まんかんし]

無い

[616: 暇入]

規約で決める。

[617: 匿名]

土地付き区分所有者建物で所有権が登記されている部分が専有部分。それ以外は共用部分または敷地。

[618: 周辺住民さん]

法定共用部分は登記なし、規約共用部分は表示登記のみ、敷地は区分所有者登記簿に表示と敷地権（区分所有者の持分割合に応じた所有権）の表示登記のみ。

[620: 司法書士のタマゴ]

多いのじゃないよ。
区分所有法も不動産登記法も内法面積。
だけど規約で壁芯面積に変更している。（区分所有法では規約で壁芯にすることは可能）
だから、規約では販売面積と同じ壁芯面積で規定している。
共有持分も壁芯面積を基準にしている。
登記簿見ると、区分所有建物は登記地積と持分表示が異なっているのが分かる。

[623: 匿名]

>>621-622

■区分所有法（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

　第14条第3項により専有部分の床面積は内法面積と規定しているが、同条第4項により管理規約で販売面積(法定面積)と同じ壁芯面積で規定することが出来る。
(各人の管理規約で壁芯面積で規定されている事を確認)
　従って一般には、専有部分の床面積は売買契約の販売面積と同じ壁芯面積とする。

●建築基準法施行令第2条
　法定床面積は壁芯面積。
●不動産登記規則第115条
　登記床面積も壁芯面積であるが、同条で区分建物は内法面積と規定している。

■不動産登記規則（建物の床面積）
第百十五条　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

[625: ピギナーさん]

こんなのも参考にしてください。

公益財団法人　マンション管理センター
よくある相談（Ｑ＆Ａ）
【共用部分と専有部分の境界は】
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_02.html

[626: ピギナーさん]

壁心基準か上塗基準かによって、火災保険の保険金額（共用部分・専有部分）の
設定が異なります。
管理規約を確認しましょう。
http://www.kasaihoken-search.com/manson/senyu.html

[627: ピギナーさん]

標準管理規約ですが、
共用部分と専有部分の境界については、
「折衷説・上塗説」を採用しているのは >>625 のとおりです。

一方、第10条（共有持分）については、
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。
とコメントし、壁心計算によることにしています。

＜区分所有法＞
（共有持分）
第10条 各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。

[628: 匿名]

>>624
管理規約読んでないの？
共有持分は何を基準に決めるの？
専有部分の床面積でしょ？それが壁芯か内法かで違ってくるよ。
だから専有部分の床面積の算定方法を決めないとだめなのよ。
あんたど素人だね。

[630: ピギナーさん]

司法書士の無精卵かガマガエルのタマゴか知りませんが、
専有部分の床面積を持ち出した時点で、勝負ありですね。

[631: 暇入]

>>専有部分の床面積を持ち出した時点で、勝負ありですね。
床面積で境目は表現できません。
そもそもの質問は境目を聞いてるからね。
玄関ドアのオモテが共用部でウラと錠前が専有部、なんて
登記簿ではわかりませんからね。

[632: 暇入]

ちなみに今後は、錠前を共用部と規定する考え方もあると思うね。
これから孤独死が増えますからね。

[633: ピギナーさん]

（注）「勝負あり」とは、「勝負に負けている」の意である。

[634: 匿名]

論点ずらしたはネタ投下だと思うけど。

[636: 匿名さん]

マンション管理士あたりの資格を有する人に確認した方がいいですよ
煽りで投稿している方もいるようですから
有資格者から責任ある回答を得た方がよいということです

これらの判断において素人判断は禁物です

[638: 匿名さん]

多方面の意見を聞く事は罪のようですな
それはカルトっぽい考えですよ

[640: 宅建理事長]

区分所有建物専有部分床面積の壁芯と内法の違いはネタ、宅建取引主任者なら常識だよ。重説の必須事項だから。

[642: 匿名]

規約共用部分は表示登記しかない。

[643: 匿名]

販売は法定床面積だよ。
だから持分割合も法定床面積。
登記床面積だけが内法面積。

[644: 匿名]

韓国の住宅管理士の方が使い道があるね。

[646: 不動産業者さん]

なんのために境い目が必要なのか？

[647: マン管士試験2浪中]

区分所有法では、専有部分と共用部分の境界を明確には規定されていません。

専有部分と共有部分の境界は、「上塗り説」が標準管理規約でも採用されています。「上塗り説」とは、柱、壁、床、天井等の区画部分は、共用部分であるが、その上塗り部分（内装部分）は専有部分に含まれるとする考え方です。
「壁心説」は壁の中心までが、専有部分とする考え方ですが、この場合、壁の中心までは穴をあけたり、ボルトを打ち込んだりできてしまう問題があります。
また、「内法説」は壁の表面までが、共用部分とする考え方ですが、この場合、壁紙の張替えも勝手にはできないという問題があります。
専有部分の床面積は登記簿上は、「内法計算」で記載されていますが、このことと管理上の境界とは別のことです。

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、階段、エレベーター、躯体（柱、外壁、屋根など）のように、構造上又は用途の点から当然、共用部分とされる部分です。
これに対し、規約共用部分は、集会室、管理人室など、各住戸と同様に区分されていて、本来は専有部分となるところを管理規約によって共用部分としたものです。
また、「専用使用権」が設定された部分も共用部分として扱われます。例えば、ベランダや専用庭のように、全員の共用でありながら、特定の区分所有者のみが使える部分です。ベランダや専用庭は非常時の避難通路にも使用するため、共用部分となります。

専有部分と共用部分の区別は意外に難しく、トラブルが発生した場合、誰が、どの様に責任を負うか問題になります。管理規約で明確に分けておくことが重要です。

標準管理規約では、専有部分の範囲を次のように定めています。
①　専有部分は住戸番号を付した住戸とする。
②　天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
③　玄関扉は、鍵及び内部塗装部分を専有部分とする。
④　窓枠、網戸及びガラスは、専有部分に含まれない。
これは基本的に「上塗り説」を採用しています。

さらに、給水管については、メーターボックス内にある本管から各戸量水メーターを含む部分が共用部分で、メーターから先の各蛇口までの部分が専有部分としています。
雑排水管及び汚水管については、たて管から各住戸の横引き管の継ぎ手までが共用部分で、その先の横引き管が専有部分としています。

[649: 匿名さん]

スレ進行するためのネタだよ。2chの常套手段。

[650: 匿名さん]

〔問１〕マンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マン
ション管理適正化法」という。）第２条第１号イに規定するマンションをいう。以
下同じ。）に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分
所有法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ 専有部分とは、一棟の建物の構造上区分された数個の部分で独立して住居そ
の他建物としての用途に供することができる区分所有権の目的たる建物の部分
をいう。
２ 共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属
物及び規約により共用部分とされた附属の建物をいう。
３ 建物の敷地とは、建物が所在する土地並びに規約により建物の敷地とされた
建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他
の土地をいう。
４ 敷地利用権とは、専有部分を所有し敷地を利用するための建物の敷地に関す
る所有権、地上権、賃借権、使用借権又は地役権をいう。

[653: 匿名さん]

>>650
答えは？

[655: 匿名さん]

正解です
全部誤っています

[656: 匿名さん]

4が誤ってる。

[657: 匿名さん]

地役権は敷地利用権ではない。
送電線の線下補償がされてる土地には電力会社の地役権が設定されている。

[658: 匿名さん]

〔問3〕 専有部分の占有者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　 マンションの建物の管理又は使用に関して、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない占有者には専有部分の賃借入、転借人及び使用借主のほか、権原なき占有者も含まれる。
2 　専有部分の使用借主が敷地内の駐車場を使用している場合、当該使用借主は、駐車場の月額使用料の増額変更に関する議案に対して、集会に出席して意見を述べることができる。
3　 規約により住居専用とされている専有部分を事務所として使用している賃借人に対して、集会の決議により、管理者が当該使用の停止の訴えを提起しようとする場合は、あらかじめ、当該占有者に弁明の機会を与えなければならない。
4　 専有部分について、居住目的以外での使用を禁止する規約に変更しようとする場合において、専有部分を店舗として使用している賃借人がいるときは、当該賃借人の承諾を得なければ、規約を変更することができない。

[660: 入居済みさん]

↑お前不合格。答えは１.

[661: まんかんし]

>>659

と万年受験組が申しております　みっともないですな

[662: 宅建理事長]

【宅地建物取引士証への切り替え、有効期間内でも可　宅建業法省令改正】

　国土交通省は10月1日、宅地建物取引業法施行規則などの改正省令を定め、取引主任者が現在持っていて有効期間が満了していない取引主任者証を宅地建物取引士証に切り替えることが可能となった。
　施行は、改正宅建業法が施行される15年4月1日。
　これまで宅地建物取引主任者証の再交付については、亡失、滅失、汚損、破損した場合にしか認められなかったが、今回の改正でこれに加え、「その他の事由」を設け、取引主任者証から宅地建物取引士証への切り替えを可能にした。
　再交付を申請し、現在持っている取引主任者証と引き換えに宅地建物取引士証が再交付される。

[663: まんかんし]

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000001052014/

無試験？

[664: 宅建理事長]

　（宅地建物取引士の業務処理の原則）
■第十五条　宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
　（信用失墜行為の禁止）
■第十五条の二　宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
　（知識及び能力の維持向上）
■第十五条の三　宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

[665: 宅建理事長]

>>663
　既に宅建主任者試験に合格している人、登録している人、主任者証の交付を受けている人は自動的に無試験で宅建取引士に移行する。その宅建取引主任者試験（2014.10.19）は今年で最後となり、来年度からは宅建取引士試験になり合格率10%未満に難化する。だから今年が合格しなければ来年度以降かなり厳しくなる。
　この宅建取引士の士業化により質の向上が図れることになったので、国は事務所ごとの専任取引士設置数を現行の5名に付き1名以上の条件を据え置くことにした。（10名→5名と厳しくしてきて3名に付き1名以上の予定であった。）

[666: まんかんし]

平成１３年適正化法施行時　管理会社で働く人は管理業務主任の資格を貰った

其の後新たに管理会社員となった人々のうち多くが管理業務主任試験に苦労している

再度　貰えるかも

[667: 匿名さん]

>平成１３年適正化法施行時　管理会社で働く人は管理業務主任の資格を貰った
試験受けないでもらえたのですか？

[668: 管理業務主任者のタマゴ]

「管理業務主任者」移行講習の実施概要発表　管理協

　社団法人高層住宅管理業協会（東京都港区、安藤太郎会長、川崎達之理事長）http://www.kanrikyo.or.jpは20日、マンション管理適正化推進法における「管理業務主任者」の資格を実質的にみなすとする移行講習会の実施概要を発表した。
　移行講習会は一定の条件を満たすものは移行講習を受けることにより「実務の経験を有するものと同等以上の能力を有する」（法第59条）として、管理業務主任者の試験を受けることなく大臣登録が受けることができる。
　一定の条件としては、管理事務に関して３年以上、もしくは管理事務に関して１年以上かつ宅地建物取引業に関して５年以上の実務経験を有し、同協会が実施する管理業務主任者資格認定講習を修了して修了証明書の交付を受けた者としている。また同協会が実施する管理業務主任者資格認定研修の修了試験に合格した者も条件を満たす。

　講習は９月25日～来年４月８日にかけて札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、広島、福岡で行う。受講申し込み書は同協会の本部・支部のほか、国土交通省総合政策局不動産業課および各地方整備局で配布する。
　郵送希望社は同協会本部のみで受け付け、Ａ４返信用封筒と１４０円切手を同封のうえ同協会に申し込む。
　また同協会は本部事務所を移転し、９月３日より業務を開始する。現在の事務所（東京都港区新橋２－２０－１、電話[phone]）は８月末まで業務を行い、新事務所は東京都港区虎ノ門１－２３－７虎ノ門２３森ビル３階。代表電話[phone]、試験関係の問い合わせは０３－３５００－２７２０。

[669: 元宅地建物取引員]

宅建主任者（創設時は宅地建物取引員）も経過措置があった。
創設当初においては、一般試験のほか、過渡期の特例として「選考制度」というものがあり、(1)昭和34年8月1日時点において実際に登録し、宅地建物取引業を営んでいる個人又は法人の役員で、かつ(2)昭和34年7月31日までに引き続き4年を超える期間、個人業者又は法人業者として登録していた法人の役員は、都道府県知事が行う選考（無試験、選考の基準は取引件数による）により宅地建物取引員となることができた。

[671: 匿名さん]

何が言いたいの？

[672: 匿名さん]

>>670
お前の保有資格あげてみろよ。

[674: 匿名さん]

■監理技術者（電気）
■１級電気工事施工管理技士
■騒音関係公害防止管理者
■振動関係公害防止管理者
■東京都１級公害防止管理者
■二級ボイラー技士
■エックス線作業主任者
■潜水士免許
■救急再圧員
■宅地建物取引主任者

[675: 匿名さん]

↑ガテン系理事長？

[676: 匿名さん]

>>673　言い過ぎですよw

[678: 上から目線]

マンションで発生する問題は難しく、
マンション管理士が介入するには
ハードルが高いでしょうね。
下らない応酬が多すぎます。
境界線の問題は、「規約に表記されている」が正解です。
それが記載されていない規約があっても、Ｍ管理士に相談したくありません。

[679: 匿名さん]

宅地建物取引士の方がいいみたいね。

[680: 匿名さん]

宅地建物取引士の方が食える資格だよ、マンション管理士じゃ就職できない。

[681: 匿名さん]

今年の試験は、申込者は234,586（26年度）→238,242（25年度）だから3600人くらい増えてるね。
http://www.retio.or.jp/exam/pdf/uketuke_jokyo.pdf

[682: 匿名さん]

今年合格しないと来年は辛いな。

[683: マンション住民さん]

スレタイは「宅建取引士等への何でも相談」の方がいいね。

[684: 匿名さん]

コピペでの回答も遠慮してほしいよね。

そういうと削除依頼するし、ニセ管理士では実務もできないね。

[685: まんかんし]

>>684

僻みがすごいね　いつも不合格だから？　合格すれば解決する僻み
合格できない自分へ怒ってるのか？

[687: 匿名さん]

>>685
>僻みがすごいね　いつも不合格だから？　合格すれば解決する僻み
>合格できない自分へ怒ってるのか？

しかし、マンション管理士資格を批判する者を試験不合格者だと決め付けるところに、
マンション管理士の思考レベルの低さが表れていますね。

[688: 匿名さん]

失業証明書には興味が無いね。

[689: 匿名さん]

匿名掲示板だもの　何でも有りのやり放題　
何を書こうが　資格があると吠えようが　だれも信用しないよ

[691: 匿名さん]

管理業務主任者は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律制定にともないマンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格のひとつである。
宅地建物取引主任者が不動産仲介業を営む際に必要なのに対し、管理業務主任者はマンション管理業（以下管理業務主任者の設置義務に記載の場合のみ）を営む際に設置が義務付けられる。
従って管理業務主任者はマンション管理業務上、その諸問題に精通していなければならない。

[692: まんかんし]

合格すれば僻むことはない　

[693: 匿名さん]

韓国のマンション管理は、建設・供給する事業主体による「直接管理」、所有者による「自治管理」、住宅管理業者による「委託管理」の３種類あり、自治管理と委託管理の場合は、500世帯未満は住宅管理士補又は住宅管理士、500世帯以上は住宅管理士を管理事務所長として配置しなければならない。

この韓国の住宅管理士制度が我が国の管理業務主任者資格のお手本になっており、住宅管理士は住宅管理士補試験に合格して所定の実務経験を経ている者に交付される。
韓国の住宅管理士は、士補制度があり、マンション世帯規模で配置を義務付けているのが特徴。
また韓国の住宅管理会社の法的登録基準は、住宅管理士だけでなく技術能力基準としての各種有資格者の設置を義務付けており、資本金規模も規定している厳しいものである。

[694: 匿名さん]

あのさ　韓国の情報いらないから　移住する人に教えてあげて　いないだろうけど

[695: 匿名さん]

韓国の住宅管理業者は法律で資本金2億ウォン（約2000万円）以上の規定があるが、日本の法律では資本金規定はない。また、日本は管理業務主任者の設置義務だけで韓国のような他の有資格者の設置義務や装備の設置義務はない。

[697: 匿名さん]

お前のために書いてるのではないだろう、ボケっ！

[698: 匿名]

日本の管理業務主任者も士補制度にし、戸数規模による設置義務を課したらいい。
韓国のように５００戸を基準にすれば、大半のマンションは士補で足りる。
そうしたら管理業務主任者・士補がマンションの数だけ必要になり、資格の有用性と実効性も高まり兼任も難しくなる。
基本的には、マンションごとに管理業務主任者・士補が必要なので、コンサルタント名称資格のマンション管理士は不要になる。
なぜなら管理業務主任者・士補がマンション管理士の機能を兼ねれば済む。

[700: 匿名さん]

マンションが倒壊するような国の制度なんて参考にならないでしょう