マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[602: 匿名]

額縁資格と言われてるね。応接間に飾っとく。

[603: 匿名さん]

マンション管理士への因縁ですな（笑）
どの辺が役に立たないのでしょう？

[604: 匿名さん]

>>603
多くの方が「あてにならない」とおもっている。

[605: 匿名さん]

命題が正しいかどうかは分からない

[607: 匿名]

マンション管理適正化法改正して、マン管士を管理業者の事務所専任設置義務にしたらどうか？そうすれば職業独占資格になるし、管業資格とペアで取得する意味も出てくる。

[609: 匿名さん]

夢が叶ってマンション管理士をなくせればいいですねw　お祈りでもしましょう

[611: 匿名さん]

同然ではねw

[614: 新人]

マンション管理士に質問
共用部分と専有部分の境目って何処ですか。
簡単にわかりやすく説明して下さい。

[615: まんかんし]

無い

[616: 暇入]

規約で決める。

[617: 匿名]

土地付き区分所有者建物で所有権が登記されている部分が専有部分。それ以外は共用部分または敷地。

[618: 周辺住民さん]

法定共用部分は登記なし、規約共用部分は表示登記のみ、敷地は区分所有者登記簿に表示と敷地権（区分所有者の持分割合に応じた所有権）の表示登記のみ。

[620: 司法書士のタマゴ]

多いのじゃないよ。
区分所有法も不動産登記法も内法面積。
だけど規約で壁芯面積に変更している。（区分所有法では規約で壁芯にすることは可能）
だから、規約では販売面積と同じ壁芯面積で規定している。
共有持分も壁芯面積を基準にしている。
登記簿見ると、区分所有建物は登記地積と持分表示が異なっているのが分かる。

[623: 匿名]

>>621-622

■区分所有法（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

　第14条第3項により専有部分の床面積は内法面積と規定しているが、同条第4項により管理規約で販売面積(法定面積)と同じ壁芯面積で規定することが出来る。
(各人の管理規約で壁芯面積で規定されている事を確認)
　従って一般には、専有部分の床面積は売買契約の販売面積と同じ壁芯面積とする。

●建築基準法施行令第2条
　法定床面積は壁芯面積。
●不動産登記規則第115条
　登記床面積も壁芯面積であるが、同条で区分建物は内法面積と規定している。

■不動産登記規則（建物の床面積）
第百十五条　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

[625: ピギナーさん]

こんなのも参考にしてください。

公益財団法人　マンション管理センター
よくある相談（Ｑ＆Ａ）
【共用部分と専有部分の境界は】
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_02.html

[626: ピギナーさん]

壁心基準か上塗基準かによって、火災保険の保険金額（共用部分・専有部分）の
設定が異なります。
管理規約を確認しましょう。
http://www.kasaihoken-search.com/manson/senyu.html

[627: ピギナーさん]

標準管理規約ですが、
共用部分と専有部分の境界については、
「折衷説・上塗説」を採用しているのは >>625 のとおりです。

一方、第10条（共有持分）については、
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。
とコメントし、壁心計算によることにしています。

＜区分所有法＞
（共有持分）
第10条 各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。

[628: 匿名]

>>624
管理規約読んでないの？
共有持分は何を基準に決めるの？
専有部分の床面積でしょ？それが壁芯か内法かで違ってくるよ。
だから専有部分の床面積の算定方法を決めないとだめなのよ。
あんたど素人だね。

[630: ピギナーさん]

司法書士の無精卵かガマガエルのタマゴか知りませんが、
専有部分の床面積を持ち出した時点で、勝負ありですね。

[631: 暇入]

>>専有部分の床面積を持ち出した時点で、勝負ありですね。
床面積で境目は表現できません。
そもそもの質問は境目を聞いてるからね。
玄関ドアのオモテが共用部でウラと錠前が専有部、なんて
登記簿ではわかりませんからね。

[632: 暇入]

ちなみに今後は、錠前を共用部と規定する考え方もあると思うね。
これから孤独死が増えますからね。

[633: ピギナーさん]

（注）「勝負あり」とは、「勝負に負けている」の意である。

[634: 匿名]

論点ずらしたはネタ投下だと思うけど。

[636: 匿名さん]

マンション管理士あたりの資格を有する人に確認した方がいいですよ
煽りで投稿している方もいるようですから
有資格者から責任ある回答を得た方がよいということです

これらの判断において素人判断は禁物です

[638: 匿名さん]

多方面の意見を聞く事は罪のようですな
それはカルトっぽい考えですよ

[640: 宅建理事長]

区分所有建物専有部分床面積の壁芯と内法の違いはネタ、宅建取引主任者なら常識だよ。重説の必須事項だから。

[642: 匿名]

規約共用部分は表示登記しかない。

[643: 匿名]

販売は法定床面積だよ。
だから持分割合も法定床面積。
登記床面積だけが内法面積。

[644: 匿名]

韓国の住宅管理士の方が使い道があるね。

[646: 不動産業者さん]

なんのために境い目が必要なのか？

[647: マン管士試験2浪中]

区分所有法では、専有部分と共用部分の境界を明確には規定されていません。

専有部分と共有部分の境界は、「上塗り説」が標準管理規約でも採用されています。「上塗り説」とは、柱、壁、床、天井等の区画部分は、共用部分であるが、その上塗り部分（内装部分）は専有部分に含まれるとする考え方です。
「壁心説」は壁の中心までが、専有部分とする考え方ですが、この場合、壁の中心までは穴をあけたり、ボルトを打ち込んだりできてしまう問題があります。
また、「内法説」は壁の表面までが、共用部分とする考え方ですが、この場合、壁紙の張替えも勝手にはできないという問題があります。
専有部分の床面積は登記簿上は、「内法計算」で記載されていますが、このことと管理上の境界とは別のことです。

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、階段、エレベーター、躯体（柱、外壁、屋根など）のように、構造上又は用途の点から当然、共用部分とされる部分です。
これに対し、規約共用部分は、集会室、管理人室など、各住戸と同様に区分されていて、本来は専有部分となるところを管理規約によって共用部分としたものです。
また、「専用使用権」が設定された部分も共用部分として扱われます。例えば、ベランダや専用庭のように、全員の共用でありながら、特定の区分所有者のみが使える部分です。ベランダや専用庭は非常時の避難通路にも使用するため、共用部分となります。

専有部分と共用部分の区別は意外に難しく、トラブルが発生した場合、誰が、どの様に責任を負うか問題になります。管理規約で明確に分けておくことが重要です。

標準管理規約では、専有部分の範囲を次のように定めています。
①　専有部分は住戸番号を付した住戸とする。
②　天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
③　玄関扉は、鍵及び内部塗装部分を専有部分とする。
④　窓枠、網戸及びガラスは、専有部分に含まれない。
これは基本的に「上塗り説」を採用しています。

さらに、給水管については、メーターボックス内にある本管から各戸量水メーターを含む部分が共用部分で、メーターから先の各蛇口までの部分が専有部分としています。
雑排水管及び汚水管については、たて管から各住戸の横引き管の継ぎ手までが共用部分で、その先の横引き管が専有部分としています。

[649: 匿名さん]

スレ進行するためのネタだよ。2chの常套手段。

[650: 匿名さん]

〔問１〕マンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マン
ション管理適正化法」という。）第２条第１号イに規定するマンションをいう。以
下同じ。）に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分
所有法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ 専有部分とは、一棟の建物の構造上区分された数個の部分で独立して住居そ
の他建物としての用途に供することができる区分所有権の目的たる建物の部分
をいう。
２ 共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属
物及び規約により共用部分とされた附属の建物をいう。
３ 建物の敷地とは、建物が所在する土地並びに規約により建物の敷地とされた
建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他
の土地をいう。
４ 敷地利用権とは、専有部分を所有し敷地を利用するための建物の敷地に関す
る所有権、地上権、賃借権、使用借権又は地役権をいう。