マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[565: 匿名さん]

>564
しかし、管理会社の者は必死で勉強してマン管を受験してるよ。
僕のとこのフロントも、もう３回受験したけど、難しいといって
落ち込んでるよ。
大体、管理会社の管業合格者の４人に一人がマン管所有者ということだね。

[566: 住まいに詳しい人]

マン管取るくらいなら、技術系の建設や設備の資格取った方がいいね。
事務系と技術系の両刀使いの方が理事会から信頼されるよ。

[567: 匿名]

>僕のとこのフロントも、もう３回受験したけど、難しいといって 落ち込んでるよ。

ポーズに決まってるでしょ　そんな資格試験は中堅は受験しませんよ、費用も出ないし。
新人が管業のついでに受験するだけ。　だいたい両方合格。　入社試験のほうが難関！　（笑）

[570: 匿名さん]

>566
技術的な専門知識は、それぞれの業者に説明させれば
いいだけのこと。
総合的に判断できるマネジメント力をマン管の有資格者に期待
するんだけどね。

[571: 匿名]

>>570
管理組合業務は建物・設備と敷地の管理だということ知らないの？
技術に弱い理事長だと判断能力ないから専門業者の言うこと信じて簡単に騙されるよ。
業者のいい値で発注して組合費を毀損し共同の利益を損ねる。
それじゃ管理組合理事長は失格だよ。建物・設備にも明るい総合力がないと。

でも何でマン管士がマネジメントなの？勘違いしてないか？マネジメントするのは管理組合でマン管士ではないよ。

第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
五　マンション管理士　第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。

[572: 匿名さん]

>571
一つの工事をやるときは、相見積を取り、業者の説明
を聞かないの？
中途半端な儀出の知識があっても、何の役にも立たないよ。
マンションの工事や点検、一体どれぐらいあると思っているの？
全てに精通する者はいないよ。
だから、それをマネジメントする力が必要ということ。
なまじっか理事に技術があっても、それは役に立たないというか、
帰って邪魔になるということ。
それは、各業者が説明してくれるよ。

[573: 匿名さん]

＞管理組合業務は建物・設備と敷地の管理だということ知らないの？ 技術に弱い理事長だと判断能力ないから専門業者の言うこと信じて簡単に騙されるよ。

この理事長とマン管しの比較は、学歴でマン管しの負けで、判断力は理事長がずっと上です。

[574: 匿名さん]

>573
相見積を取った業者の判断をするんだよ。
中途半端な知識は却って邪魔だよ。
いろんな技術者の知識が必要なのに、違う分野の知識があることは、
何の約にもたたないよ。
それにね、ぼくは理事長でマン管の保有者。大学は文系だったけどね。

[575: 匿名さん]

>573
ついでに付け加えれば、大規模修繕工事の専門委員長の経験もあり、
規約の全面改正の経験もあり、支払い督促を実際自分でやったことも
あるけどね。
マンションの管理は、修繕だけじゃないよ。
むしろ、それ以外のことの方がずっと多いんだよ。

[576: 匿名]

>>571
あんた素人だね。理事長やったことないね。
知識がないと業者が言ってることが正しいか否か判断できない。
管理会社の言うことも当てにならない、業者と組んでるから。
有能な理事長ならマン管士など相手にしないよ。マン管士以上の実力があるから。

[577: 匿名さん]

>>754
あんたの言うマネジメントってそんなレベルか。
管理会社と業者にカモにされるよ。鍋とネギしょってる理事長だから。
文系の陥りやすい欠点がもろ出てる。理系は文系もできるけど文系は理系やるの無理だよ。

ところで何戸のマンション？

[578: 匿名さん]

普通に管理できる能力のある管理組合なら、金出してまでマン管士なんかに頼まないよ。
自分たちでできるから。

[580: 匿名さん]

>577
約４００戸のマンションだけどね。
マンションの住民の中には、建築士、弁護士とかもいるよ。
でも別に使う必要はないけどね。
大規模修繕工事にしても、設計・監理のコンサルタントを
高い金出して雇っているのに、自分のとこにいる建築士に口を出されたら
却って困るからね。

[581: 匿名さん]

大企業や理研でもそうだけど、技術者はマネジメントはできないよ。
管理するのは文系に限るよ。
技術者は使えばいいことだしね。

[582: 匿名さん]

現実みなよ、マンカン士を利用する管理組合なんて無いに等しい。
代書屋、建築士がついでに持ってる飾り以下の資格だよ。

[583: 匿名さん]

>582
必死だね。
余程、マン管士に恨みがあるんだろうね。

[584: 匿名さん]

>現実みなよ、マンカン士を利用する管理組合なんて無いに等しい。


あたり！

[585: 匿名さん]

>584
だったらどうなの？
それに誰にいってるの？
僕にかな？
僕は、理事長だけど、マン管の資格はもってるよ。
資格と知識と学歴はないよりあった方がいいよね。

[586: 匿名さん]

ここは匿名掲示板ですが　なにか

[588: 匿名さん]

理系の者が社長になるのより、文系が社長に
なる数の方が圧倒的に多いのはご存知？

[589: 暇入]

製造業よりサービス業の方が会社の絶対数が多いからｗ

[590: 匿名さん]

クチコミを盲信するのは素人判断で怖いですね
プロに確認した方がいいです

[591: 匿名さん]

理系専門馬鹿、文系専門馬鹿
駒としては使いようだが、社長としてはどちらも使えない

[592: 匿名]

普通の理事なら誰でも出来る仕事を何でお金払ってマンション管理士に頼むのですか？
理事が仕事サボりたいからですか？組合費の無駄遣いだと思います。
うちのマンションは500戸を軽く超えてますが、理事が皆自分たちでやってます。
理事は皆なんらかの国家資格を保有していて、英知を結集して理事会運営しています。
でもマンション管理なんて非営利組織で企業会計でないから簡単で楽だとみんな言ってます。

[593: 匿名さん]

心配しなくて良いよ、マンション管理士使ってる管理組合なんてほとんど無いから。
お金払ってまで利用する人じゃないよ。

[594: 匿名]

社長じゃなくて理事長ですが。

[595: 匿名さん]

＞普通の理事なら誰でも出来る仕事を何でお金払ってマンション管理士に頼むのですか？ 理事が仕事サボりたいからですか？組合費の無駄遣いだと思います。


同感！常識的なご意見です。

[596: 匿名さん]

素人判断ほど怖いものは無いからね
オマケに責任も負わないし

[597: 匿名]

責任は理事長が負う。

[598: 匿名さん]

マンション管理士を使っているのは自治体がマンション宣伝の時のアルバイター程度です。
マンション管理組合で使ったら余りにも無知識で3日も持たないです。

[599: 匿名さん]

資格って重要だな　無責任だらけで怖い

[602: 匿名]

額縁資格と言われてるね。応接間に飾っとく。

[603: 匿名さん]

マンション管理士への因縁ですな（笑）
どの辺が役に立たないのでしょう？

[604: 匿名さん]

>>603
多くの方が「あてにならない」とおもっている。

[605: 匿名さん]

命題が正しいかどうかは分からない

[607: 匿名]

マンション管理適正化法改正して、マン管士を管理業者の事務所専任設置義務にしたらどうか？そうすれば職業独占資格になるし、管業資格とペアで取得する意味も出てくる。

[609: 匿名さん]

夢が叶ってマンション管理士をなくせればいいですねw　お祈りでもしましょう

[611: 匿名さん]

同然ではねw

[614: 新人]

マンション管理士に質問
共用部分と専有部分の境目って何処ですか。
簡単にわかりやすく説明して下さい。

[615: まんかんし]

無い

[616: 暇入]

規約で決める。

[617: 匿名]

土地付き区分所有者建物で所有権が登記されている部分が専有部分。それ以外は共用部分または敷地。

[618: 周辺住民さん]

法定共用部分は登記なし、規約共用部分は表示登記のみ、敷地は区分所有者登記簿に表示と敷地権（区分所有者の持分割合に応じた所有権）の表示登記のみ。

[620: 司法書士のタマゴ]

多いのじゃないよ。
区分所有法も不動産登記法も内法面積。
だけど規約で壁芯面積に変更している。（区分所有法では規約で壁芯にすることは可能）
だから、規約では販売面積と同じ壁芯面積で規定している。
共有持分も壁芯面積を基準にしている。
登記簿見ると、区分所有建物は登記地積と持分表示が異なっているのが分かる。

[623: 匿名]

>>621-622

■区分所有法（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

　第14条第3項により専有部分の床面積は内法面積と規定しているが、同条第4項により管理規約で販売面積(法定面積)と同じ壁芯面積で規定することが出来る。
(各人の管理規約で壁芯面積で規定されている事を確認)
　従って一般には、専有部分の床面積は売買契約の販売面積と同じ壁芯面積とする。

●建築基準法施行令第2条
　法定床面積は壁芯面積。
●不動産登記規則第115条
　登記床面積も壁芯面積であるが、同条で区分建物は内法面積と規定している。

■不動産登記規則（建物の床面積）
第百十五条　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

[625: ピギナーさん]

こんなのも参考にしてください。

公益財団法人　マンション管理センター
よくある相談（Ｑ＆Ａ）
【共用部分と専有部分の境界は】
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_02.html

[626: ピギナーさん]

壁心基準か上塗基準かによって、火災保険の保険金額（共用部分・専有部分）の
設定が異なります。
管理規約を確認しましょう。
http://www.kasaihoken-search.com/manson/senyu.html

[627: ピギナーさん]

標準管理規約ですが、
共用部分と専有部分の境界については、
「折衷説・上塗説」を採用しているのは >>625 のとおりです。

一方、第10条（共有持分）については、
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。
とコメントし、壁心計算によることにしています。

＜区分所有法＞
（共有持分）
第10条 各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。

[628: 匿名]

>>624
管理規約読んでないの？
共有持分は何を基準に決めるの？
専有部分の床面積でしょ？それが壁芯か内法かで違ってくるよ。
だから専有部分の床面積の算定方法を決めないとだめなのよ。
あんたど素人だね。

[630: ピギナーさん]

司法書士の無精卵かガマガエルのタマゴか知りませんが、
専有部分の床面積を持ち出した時点で、勝負ありですね。

[631: 暇入]

>>専有部分の床面積を持ち出した時点で、勝負ありですね。
床面積で境目は表現できません。
そもそもの質問は境目を聞いてるからね。
玄関ドアのオモテが共用部でウラと錠前が専有部、なんて
登記簿ではわかりませんからね。

[632: 暇入]

ちなみに今後は、錠前を共用部と規定する考え方もあると思うね。
これから孤独死が増えますからね。

[633: ピギナーさん]

（注）「勝負あり」とは、「勝負に負けている」の意である。

[634: 匿名]

論点ずらしたはネタ投下だと思うけど。

[636: 匿名さん]

マンション管理士あたりの資格を有する人に確認した方がいいですよ
煽りで投稿している方もいるようですから
有資格者から責任ある回答を得た方がよいということです

これらの判断において素人判断は禁物です

[638: 匿名さん]

多方面の意見を聞く事は罪のようですな
それはカルトっぽい考えですよ

[640: 宅建理事長]

区分所有建物専有部分床面積の壁芯と内法の違いはネタ、宅建取引主任者なら常識だよ。重説の必須事項だから。

[642: 匿名]

規約共用部分は表示登記しかない。

[643: 匿名]

販売は法定床面積だよ。
だから持分割合も法定床面積。
登記床面積だけが内法面積。

[644: 匿名]

韓国の住宅管理士の方が使い道があるね。

[646: 不動産業者さん]

なんのために境い目が必要なのか？

[647: マン管士試験2浪中]

区分所有法では、専有部分と共用部分の境界を明確には規定されていません。

専有部分と共有部分の境界は、「上塗り説」が標準管理規約でも採用されています。「上塗り説」とは、柱、壁、床、天井等の区画部分は、共用部分であるが、その上塗り部分（内装部分）は専有部分に含まれるとする考え方です。
「壁心説」は壁の中心までが、専有部分とする考え方ですが、この場合、壁の中心までは穴をあけたり、ボルトを打ち込んだりできてしまう問題があります。
また、「内法説」は壁の表面までが、共用部分とする考え方ですが、この場合、壁紙の張替えも勝手にはできないという問題があります。
専有部分の床面積は登記簿上は、「内法計算」で記載されていますが、このことと管理上の境界とは別のことです。

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」があります。
法定共用部分は、階段、エレベーター、躯体（柱、外壁、屋根など）のように、構造上又は用途の点から当然、共用部分とされる部分です。
これに対し、規約共用部分は、集会室、管理人室など、各住戸と同様に区分されていて、本来は専有部分となるところを管理規約によって共用部分としたものです。
また、「専用使用権」が設定された部分も共用部分として扱われます。例えば、ベランダや専用庭のように、全員の共用でありながら、特定の区分所有者のみが使える部分です。ベランダや専用庭は非常時の避難通路にも使用するため、共用部分となります。

専有部分と共用部分の区別は意外に難しく、トラブルが発生した場合、誰が、どの様に責任を負うか問題になります。管理規約で明確に分けておくことが重要です。

標準管理規約では、専有部分の範囲を次のように定めています。
①　専有部分は住戸番号を付した住戸とする。
②　天井、床及び壁は躯体部分を除く部分を専有部分とする。
③　玄関扉は、鍵及び内部塗装部分を専有部分とする。
④　窓枠、網戸及びガラスは、専有部分に含まれない。
これは基本的に「上塗り説」を採用しています。

さらに、給水管については、メーターボックス内にある本管から各戸量水メーターを含む部分が共用部分で、メーターから先の各蛇口までの部分が専有部分としています。
雑排水管及び汚水管については、たて管から各住戸の横引き管の継ぎ手までが共用部分で、その先の横引き管が専有部分としています。

[649: 匿名さん]

スレ進行するためのネタだよ。2chの常套手段。

[650: 匿名さん]

〔問１〕マンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「マン
ション管理適正化法」という。）第２条第１号イに規定するマンションをいう。以
下同じ。）に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分
所有法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ 専有部分とは、一棟の建物の構造上区分された数個の部分で独立して住居そ
の他建物としての用途に供することができる区分所有権の目的たる建物の部分
をいう。
２ 共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属
物及び規約により共用部分とされた附属の建物をいう。
３ 建物の敷地とは、建物が所在する土地並びに規約により建物の敷地とされた
建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他
の土地をいう。
４ 敷地利用権とは、専有部分を所有し敷地を利用するための建物の敷地に関す
る所有権、地上権、賃借権、使用借権又は地役権をいう。

[653: 匿名さん]

>>650
答えは？

[655: 匿名さん]

正解です
全部誤っています

[656: 匿名さん]

4が誤ってる。

[657: 匿名さん]

地役権は敷地利用権ではない。
送電線の線下補償がされてる土地には電力会社の地役権が設定されている。

[658: 匿名さん]

〔問3〕 専有部分の占有者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　 マンションの建物の管理又は使用に関して、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない占有者には専有部分の賃借入、転借人及び使用借主のほか、権原なき占有者も含まれる。
2 　専有部分の使用借主が敷地内の駐車場を使用している場合、当該使用借主は、駐車場の月額使用料の増額変更に関する議案に対して、集会に出席して意見を述べることができる。
3　 規約により住居専用とされている専有部分を事務所として使用している賃借人に対して、集会の決議により、管理者が当該使用の停止の訴えを提起しようとする場合は、あらかじめ、当該占有者に弁明の機会を与えなければならない。
4　 専有部分について、居住目的以外での使用を禁止する規約に変更しようとする場合において、専有部分を店舗として使用している賃借人がいるときは、当該賃借人の承諾を得なければ、規約を変更することができない。

[660: 入居済みさん]

↑お前不合格。答えは１.

[661: まんかんし]

>>659

と万年受験組が申しております　みっともないですな

[662: 宅建理事長]

【宅地建物取引士証への切り替え、有効期間内でも可　宅建業法省令改正】

　国土交通省は10月1日、宅地建物取引業法施行規則などの改正省令を定め、取引主任者が現在持っていて有効期間が満了していない取引主任者証を宅地建物取引士証に切り替えることが可能となった。
　施行は、改正宅建業法が施行される15年4月1日。
　これまで宅地建物取引主任者証の再交付については、亡失、滅失、汚損、破損した場合にしか認められなかったが、今回の改正でこれに加え、「その他の事由」を設け、取引主任者証から宅地建物取引士証への切り替えを可能にした。
　再交付を申請し、現在持っている取引主任者証と引き換えに宅地建物取引士証が再交付される。

[663: まんかんし]

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000001052014/

無試験？

[664: 宅建理事長]

　（宅地建物取引士の業務処理の原則）
■第十五条　宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
　（信用失墜行為の禁止）
■第十五条の二　宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
　（知識及び能力の維持向上）
■第十五条の三　宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。