マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[51: 匿名さん]

>>39
資産価値が落ちるかどうかは、それぞれの区分所有者が判断すればいいんじゃないの？
差額出してまで隠蔽の方がいいってならそれでいいだろうし。
露出といっても、配管剥き出しじゃなくてカバーはつけるしね。

>>43
>>50
事故が多いと、保険会社が個人賠を受けなくなるよ。個人で加入することはできるけど。

[52: 匿名さん]

>どっちみち交換しなければならないんなら、修繕積立金の値上げをして、管理組合が 一斉にやった方がいいかもね。 積立金でやるにしても、各戸がやるにしても、同じ区分所有者の負担であるのには違いないんだから。

◯☓問題による管理士の区分所有法を無視した陳腐な論理。
管理士は使えないね。

[53: 匿名さん]

>51さん
事故が多くなったら、個人賠償が受けられなくなるんですか？
総合保険で契約しているうちは補償はしてくれますよね。

[54: 匿名さん]

>52
　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[55: 匿名さん]

紙と木を同一と勝手に継ぎ合わせて持論を合理化しても滑稽なだけの管理士。

[56: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地判　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[57: 匿名さん]

>55
困った人ですね。
何が不満なのか、何が間違っているのか、反論はないのですか。
こういう情報が書き込まれれば、それを信用するか、信用できなければ、
判例の日にち等が書き込まれているので、自分で確かめればいいのでは。
ただ、批判だけするひねた性格なんですね。

[58: 匿名さん]

それにしても、マンコミのスレの書き込みは寂しいねえ。
あまりにも書き込みが少なすぎる。
その一番の原因が、他人になりすまして、１，０００レスになったら
勝手にスレを立ちあげる者がいるからだよ。
スレ主は、自分がたてたスレには愛着があるから、続けようとするからね。
このスレも、１，０００レスになって、成りすまし君が新レス立てたら
それで終わりになるよ。
それまでは、頑張るけどね。

[59: 匿名さん]

それは関係ありませんよ、管理組合板は以前よりレベルガタ落ちで、参加する気にはなれないのでしょう。

[60: 匿名さん]

>54
>56
裁判例は参考にしか成り得ません。
法律同等になるのは判例です。
管理士には分からないでしょう。

[61: 匿名さん]

マンションの床下配水管について
管理組合に修繕義務があるとされた事例
(東京簡判 平19・12・10 HP下級裁主要判決情報)
マンションの10階の住戸の床下配水管に亀 裂が生じたために、そのマンションの8階お よび9階の住戸に水漏れ被害が発生した際 に、マンション管理組合が床下配水管は専有 部分であり共用部分にあたらないとして修繕 を行わないため、10階の住戸所有者が修理を 行い、同管理組合に費用請求した事案におい て、当該マンションの管理規約、使用細則の 定義から床下配水管は共用部分に該当し、そ の修繕義務は管理組合が負担するものとされ た事例(東京簡易裁判所 平成19年12月10日 判決 ホームページ下級裁主要判決情報)
1 事案の概要
Xは、Aマンション1002号室の所有者であ り、居住していた。
平成16年9月に同マンション8階の802号 室及び9階の902号室に水漏れが発生したが、 この水漏れについては、1002号室の床下配水 管(以下「本件配水管」という。)につき、 床下約5cmの部分に亀裂が生じたことが原 因であることが判明した。
Xは、本件配水管が共用部分に存在するものとしてマンション管理組合であるYに修繕を依頼したが、Yは、本件配水管は専有部分に該当するとして修繕を行わなかった。XはやむなくYに代わって本件配水管の修 繕を業者に発注し、平成16年11月に業者にそ の費用を支払った。

XはYに対し、修繕費用19万8500円及び年 5%の割合による遅延損害金の支払いを求めて提訴した。 。
2 判決の要旨

裁判所は次のように判示して、Xの請求を 認容した。
盧 専有部分の定義

Aマンションの管理規約、使用細則によれ ば「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分 を専有部分とする。」と定められている。
盪水漏れの原因

本件配水管は、Aマンションの902号室の 天井と1002号室の床下との間の空間に存在 し、床下から約5cmのところに亀裂が入っ ていたことが水漏れの原因と認められる。 蘯 争点に関する判断

Aマンションの管理規約、使用細則では天井までが専有部分とされるが、天井裏は専用
部分とは解されない。また、床は専有部分とされるが、床下は専有部分とは解されない。
本件配水管の亀裂があった部分は、902号 室の天井裏であり、かつ1002号室の床下の空 間であると認められることから、902号室及 び1002号室のいずれの専有部分でもなかった と解される。

本件マンションの管理規約、使用細則にお いて「対象物件のうち共用部分の範囲は、専 有部分を除く部分とする。」「敷地及び共用部 分等の管理については、管理組合が責任と負 担においてこれを行うものとする。」と定められていることからすると、本件配水管の亀裂した部分は共用部分であり、その修繕義務はYが負担するものと認められる。

よって、YはXに対し、19万8500円及び年 5%の割合による金員を支払え。

3 まとめ

通常、マンションの管理責任区分については、まず、管理規約、使用細則により専有部分の定義付けがなされている。この専有部分については区分所有者が、その余の共用部分についてはマンション管理組合が管理責任を負うものと区分されるケースが多い。 が、実務においては、修繕を要する部分について専有部分・共用部分のいずれに該当するか見解が分かれることも多い。
本件は、当該マンションの管理規約・使用細則に基づき、天井と天井裏、床と床下を区分し、天井裏から床下までを共用部分と認めたという判例である。
専有部分・共用部分の区分について同様の定義付けをしているマンションは多く、もしも、そこで同種の事案が発生した場合の解決に参考になると思われる事例である。
本件のような紛争を未然に防ぐために、マンションの管理規約、使用細則の専有部分・共用部分の定義について、例示を含めてより詳細かつ具体的に記載することが望ましいといえよう。
本件については、以下の2つが参考判例といえる。
●天井裏の排水管について、その共同性から 共用部分とした判例(東京地判 平成8年11 月26日 判例タイムズ954号151頁)

●天井裏の排水管の枝管について、これを上 の階の部屋から点検、修理することが不可能 であることなどを理由に、区分所有者全員の 共有部分にあたるとした判例(最高裁判 平成12年3月21日 判例タイムズ臨時増刊1065 号56頁)

[62: 匿名さん]

コピペを貼るのは止めて。
リンクにしてください。
改竄チェックが面倒です。

[64: 匿名さん]

＞62
＞63
管理士諸君！　程度が低いね。

[66: 匿名さん]

相談以外は全て管理士だよ。

[67: 訳知り]

>>66
敢えて言わせて下さい。
４４は、管理士ではありません。

[68: 匿名さん]

>61さん
天井の裏は、下階の専有部分ですよね。
床下は、躯体部分までは専有部分ですね。
だから床下にある枝管は専有部分となるのです。
共用部分は、躯体から躯体までをいうのではないですか。
天井裏に配管があれば、上の階の者は、管理ができないので、
共用部分となります。

[69: 匿名さん]

>62
リンクにすればよまないのではないの？
面倒くさいし、長いし法律用語は分かりにくいので。
61さんが書き込んだので分からなければ質問したらいいのでは。
それから56と61のコピペは別人だよ。

[70: 匿名さん]

>63
コピペは意味がない？
批判しかしない者には、何の価値もないだろうね。

[72: 元役員]

給排水管の取扱については様々な考え方があります。
デベロッパーが原始規約のモデルとして採用しているのは、
標準管理規約が多く、その大部分は、
給水管については、メーターまで、
排水管については、縦管と横引管の継ぎ手までとなっています。
ところが、上記に属さない専有部分は、
例えば、当該区分所有者が管理出来ない下階の天井裏を通る管や
共用部分である駆体内部を貫通する管が多く存在するのが現状です。
管理組合としては、各建物の現状に合わせる規約に変更することが
望ましいと考える次第です。
当然、損害保険については、この事を規準に掛けられますから
事故の際に被害者が泣くような事は避けられると思います。
私は、管理士ではありません。
このスレから考えると、
管理士さんはもっと適宜な回答をするものと
読んでいるのですが如何ですか。

[73: 匿名さん]

＞管理士さんはもっと適宜な回答をするものと読んでいるのですが如何ですか。

無理な注文です。

[74: 匿名さん]

>72さん
>共用部分である駆体内部を貫通する管が・・・
これが判らないのですが、躯体内部を貫通する管とはどういう状態に
なっているのか教えてもらえませんか。

[75: 匿名さん]

>71
ググれば誰でも見れる？
だったら自分でやりなよ。
問題意識すらない者が出てくるなよ。

[77: 匿名さん]

>76
みたくなかったら見なくていいだけじゃないの。
何故ここのスレに参加してるんだい。
実際は、勉強になると思っているんだろうがね。

[78: 住民ママさん]

マンション内の自治会の会費を管理組合が徴収してますが違法ですか？

[79: 匿名さん]

>78さん
法律違反とはなりません。
うちのマンションも、管理費等と一緒に口座引き落としをしています。
法律違反をしているのなら、うちのマンションは罰せられますからね。
マンション内自治会で全員加入しています。
管理組合と自治会は別物といって、毛嫌いする方もおられますが、できれば
仲良くやるにこしたことはありません。
自治会の活動がマンションの住民にとってマイナスにしかならないんであれば
自治会は必要ありませんが、そうでもないと思いますので。

[80: 住民ママさん]

ありがとうございました。
それでは再度質問します。
管理組合が徴収した自治会費を管理費等と分離して直接自治会口座に振り込むことはせず、管理組合一般会計に収入として勘定し、同額を支出として勘定しています。
自治会費が管理組合会計を素通りしてるだけですが、会計的に適正ではないのではないですか？

[81: 住まいに詳しい人]

>>80
自治会費が素通りとは言え、管理組合の収入支出に会計するのは適正ではないな。
たぶん自動引き落としの時に管理費等と一緒に管理組合収納口座を指定してるからだろう。
管理費等の管理組合債権と自治会費の自治会債権は別引落にしないと。ごっちゃにしてる。

[82: 匿名さん]

>80さん
うちの場合もまったく同じ扱いをしています。
管理費等と一緒に口座引き落としをする以上、一時一般会計に計上するのは
やむおえないことだと思います。
会計的には、全然問題はないでしょう。
収入と支出とみなければ、口座引き落としをするときに、自治会費は別口座に
すればいいのですが、そうすれば、口座手数料が必要となります。
そういう無駄なことはしないで、収入と支出として処理すればいいと思います。

[83: 匿名さん]

>82さん
元々なぜ管理費等と一緒に口座引き落としをするのかというと、自治会会員が直接
自治会費を各戸を回って集金する手間を省くためでしょう。
別々に口座引き落としをするんであれば、管理組合と自治会の線引きははっきり
するでしょうが、同じ住民の便宜を図ってもいいのではないですか。
労力と経費の節約になることですから。
そこまで、自治会を毛嫌いすることでもないと思います。

[84: 匿名]

口座振替手数料を自治会負担にさせずに管理組合負担にしてるからだよ。
月数百円の自治会費、振替手数料引いたら実入りが大幅に減る。
自治会長が個別集金すればいい。自治会員とのコミュニケーション図る目的で。
自治会はコミュニケーションが大切だと力説する自治会長、労を惜しむな。
それが自治会長の最大の仕事だ。

[86: ご近所さん]

結論ってなに？

[90: 住民さんＥ]

それでは例題だ。

ある管理組合は高圧一括受電導入のために3/4以上の特別賛成決議をとった。
ところがある組合員から「高圧一括受電は専有部分の所有者に特別な影響を及ぼすから区分所有法第17条第2項により全区分所有者の承諾が必要である。しかしながら管理組合は全区分所有者の承諾なしに総会賛成特別決議をとった。区分所有法17条違反のため総会決議は無効！」とねじ込まれた。

さて、あなたなら如何にして管理組合の総会決議が違法でないことを証明するか？

[93: マンション住民さん]

>>90
高圧一括受電に必要な共用部分の変更と現行電力需給契約の解約はリンクしてないから違反にはならないでしょう。
電力需給契約の解約をリンクさせた総会決議なら「特別の影響」になりますから、全戸解約の承諾が先に必要です。

[100: 匿名]

築浅マンションで理事が20人もいるのにマン管士を顧問に雇い年間100万円近く払ってる管理組合はアホ理事の集まりですか？