マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[471: 匿名さん]

>466
代理人による議決権の行使は、組合員から授権を受けた代理人、つまり
占有者が総会に出席して議決権を行使することはできる。

[472: 匿名さん]

1は代理人の議決権行使の問題だが、設問の記述では不十分だと思う。
「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者」としか書いてないので、区分所有者が占有者を代理人として代理権を付与し委任状を書面交付したか否が分からない。
占有者が区分所有者の代理権付き委任状書面を理事長に提出していたら、占有者は区分所有者の代理人として総会で議決権を行使できる。単に口頭で承諾を得ているだけでは議決権の代理行使はできない。

[473: 匿名さん]

理事会欠席の委任状も口頭ではダメで書面で理事長に白紙委任状で出すよね。

[474: 匿名さん]

>472
占有者が議決権を行使することはできるか否かを
問うているだけなのに、後付けで条件を付与してもねえ。

[475: 匿名さん]

>473さん
理事会に委任状はダメですよ。

[476: 匿名さん]

マンション管理士の試験問題が、４６６のような簡単なものだったら
合格基準点は９０％以上になってしまうよ。

[477: 匿名さん]

うちで実際あったよ。
総会の会場に賃借人が出て来て、大家（区分所有者）から出席依頼されたので来た、と。
理事長が委任状を求めたけど「電話で言われただけで委任状はもらってない」と言った。
しかたなく、出席は許可したけど賛否の決議はさせなかった。

[478: 匿名さん]

>477さん
基本は委任状がなかったらダメですね。
融通の利くところだつたら、区分所有者に電話確認
するとこもありますよ。

[479: 匿名さん]

>>478
うちは「書面」と規約に規定されてますから口頭ではダメです。

[480: 匿名さん]

>>475
何故？

[481: 匿名さん]

理事会の議事は、理事の過半数が出席（委任状提出を含む）しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決するものとする。なお、出席理事への委任状による議決権は行使できるものとする。

[482: まんかんし]

リタイアし暇の出来た理事は資格受験で得た知識で組合の利益を確保しましょう
狭義の組合に対する貢献です　広義はマンション管理業務の健全化に寄与します
頑張りましょう
其れから万年受験組の社員の皆さんも今度こそは..............

[483: 暇入]

理事は組合員から委任されてるから
それを他人に勝手に委任できません。
複委任は民法で禁止。
弁護士が依頼者に無断で他人に委任できないのて同じ。

規約で決めれば法的には問題ないと思うが
理事会の形骸化を招き、多数の委任状を持つ理事長の独裁、暴走に陥りやすくなるから、出席が難しいなら理事を辞退すべきでしょう。

[484: 匿名さん]

理事は、組合員全員から選任された訳ですから、全員の承認があれば、
理事の委任滋養は可能ですが、現実的には難しいでしょう。
ということは、理事の委任状は法的に不可ということです。
規約に記載しても、それは無理ですね。

[485: 匿名さん]

>理事は組合員から委任されてるからそれを他人に勝手に委任できません。
>複委任は民法で禁止。

理事が理事長に委任することは復委任に当たらない。
なぜなら、理事は総会で組合員から委任されているので、理事間で委任しても委任された理事（職が理事長）はもともと組合員から総会で委任されている。理事が委任する理事（理事長）は組合員から委任されており、組合員と委任関係のない第三者ではない。

[486: 匿名さん]

もし理事長がマンション管理士有資格者だった場合、理事会で前役員に通知して自慢するのですか？

[487: 匿名さん]

民法第１０４条
　委任による代理（理事）は、本人（組合員全員）の許諾を得たとき、又はやむおえない
　理由がなければ、復代理人を選任することはできない。

標準管理規約
　理事会又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理出席を
　他人に委任することができると定めることができるとなっているが、委任状は認めていない。
　あくまで、出席の代理人は規約に定めることができるとなっている。

　

[488: 匿名さん]

>>487

481に規約で定められてるよ。問題ないのでは？

[489: 暇入]

理事会の委任状は
最高裁まで争ったんですよ。
標準管理規約のコメントは
判例を踏襲したもの。

[490: 暇入]

485はたぶちゃんだろう。
理事会に入って長いんだからもう少し勉強してほしいねw

[491: 匿名さん]

481の規約は総会決議事項だろう。問題ない。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/use/rijikaiunei.pdf

[495: 匿名さん]

九電に続いて四電も再エネ系統接続保留を始めましたね。
FIT制度開始3年で再エネ発電が増えすぎたからです。

[496: 匿名さん]

宅建主任者証と管理業務主任者証と建築士免許証は、法律で重説時に提示義務はあるが、マンション管理士証は法律で提示義務はないよ。理事会でマンション管理士証を提示するのは単なる自慢と権威付けのポーズだ。

[498: 匿名さん]

>>491
その細則で面白いのは「顧問委員会」があることだね。
マンション管理士に頼む代わりかな？それとも長老制度？

[499: 匿名さん]

標準管理規約では、理事会について、総会のような書面や代理人の出席による議決権の
行使に関する規定は設けていません。
書面や代理人による議決権の行使に係る規定を置いていないのは、理事会の会議は、
理事が直接話しあう場であり、又、理事は理事にふさわしい人物として総会で承認
されたからであるとしている。

しかし、理事に事故があり、理事会に出席することができない場合は、その配偶者
又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることができるとしています。
これは、代理出席までであって、委任状については、標準管理規約も認めてはいない。
これは、民法１０４条の復代理の禁止に準じた対応といえます。

[500: 暇入]

法人にしたらＯＫです。
区分所有法に明文で規定あり。

[501: 匿名さん]

491は細則で規定されている。細則は総承認。
だから理事が理事への復委任は合法。
http://www.elsatower55.com/kiyaku/pdf/use/rijikaiunei.pdf

[502: 匿名さん]

国交省の標準管理規約は指針であって法律ではない。

[503: 暇入]

細則って普通決議ですよね？
普通決議は簡単に通るのでどうなんですかね？
しかし、理事会が定足数不足で成立していなくても
総会に議案を上げて総会で決議したら
理事会の手続きの瑕疵は治癒されるらしい。
会社法の取締役会と株主総会の関係でも同様。

[504: 匿名さん]

>>500
暇人なら条文書いとけよ。

（理事の代理行為の委任）
第四十九条の三
理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

[505: 匿名さん]

>>503
理事会決議事項は管理規約で限定されている。
従って、理事会決議事項以外の経常業務の執行決議は役員会等で可。
役員会等、理事会でないので出席数、決議数の制限はない。

消しゴム一個買うのに理事会決議するか？

[506: 匿名さん]

>>504
これに関してはマンション管理士試験の過去問題にあるよ。

〔設問〕管理組合法人の理事に関する規約の定めについての次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　理事が数人ある場合の管理組合法人の事務について、規約によって、理事の過半数ではなく、理事全員の合意で決する旨を定めることはできない。
２　理事が数人ある場合の管理組合法人を代表すべき理事の選定について、規約によって、理事の互選により選出する旨を定めることはできない。
３　理事が数人ある場合の理事の任期について、規約によって、半数の理事の任期を２年とし、残りの半数の理事の任期を３年とする旨を定めることはできない。
４　理事の行為の委任について、規約によって、理事は包括的に理事の行為を他人に委任することができる旨を定めることはできない。

[507: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では次の通り。

第５４条　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四　その他の総会提出議案
五　第１７条に定める承認又は不承認
六　第６７条に定める勧告又は指示等
七　総会から付託された事項

これは殆どのマンションで最低限規約で規定されている。

ところで五の承認・不承認の理事会決議だが、うちのマンションでは第１７条（専有部分の修繕等）で理事長の承認を受ければ理事会には諮ってない。

[508: 匿名さん]

>>504
特定の行為の委任であって包括委任ではないことに注意。

[509: 匿名さん]

>506
マンション管理士の試験は難しいね。
四択だから、余計しっかり理解してないと、正解が分からない。
どれも正解のようだし、どれも不正解のような気がするよ。
だから、合格率８％前後の難関資格なんだね。
資格試験は、１０％以上の合格率のものは、何回か受験すれば
いずれ合格できる確率は高くなるが、１０％を切っているものは、
何回受けても、それがプラスになることはなく、合格が難しいと
いわれている。

[510: 匿名さん]

マンション管理士試験を合格率10%切る難しさにしてるのは国交省だ。
それはマンション管理士にステイタスを与えるためである。
マンション管理士は名称独占資格、職業独占資格ではない。
だから名称にステイタスを持たせる必要がある。

[511: 匿名さん]

いや、マンション管理士試験は低能さんの受験者が多いだけだよ。

受験者数に関係なく合格者数は毎年決まってるんだよ、受験者にそんな事言わないけどね。

毎年の合格者数みてみな、だいたい同じだから、最初の１～２年が多いだけ。

趣味でならボケ防止にも効果有るかも、ガンバッテね。

[512: 匿名さん]

>511
何故批判するのですか。
あなたは過去に受験経験あるんでしょうね。
関心がなければ、合格率や合格者数とかはどうでもいいことですからね。
資格は合格することに意義があるんですよ。
合格すれば、有資格者として更なる研鑽を積み重ねていくものです。
そこが、合格者と不合格者の大きな違いなのです。
あなたも、しっかり勉強してチャレンジしてください。

[513: 匿名さん]

国家資格化を目指すそうだ。略称「賃管」、チンカン（笑）

賃貸不動産経営管理士は、賃貸不動産管理に必要な専門的な知識・技術・技能・倫理観を以って、賃貸管理業務全般にわたる、管理の適正化・健全化に寄与することを目的とする資格制度である。
「賃貸不動産経営管理士」と名乗るためには、資格試験に合格し登録手続きを行う必要がある。登録者は2014年6月現在30,000名ほどおり、現在特別な法規制やルールが存在しない賃貸不動産管理業において、その専門的な立場として中心的な役割を果たしていくことが注目されている。

[514: 匿名さん]

>513
その資格は、国家資格ではありません。
それに、合格率は８５．８％です。
現在その資格保有者は３万人いるとのことです。

[515: 匿名]

使えないマンション管理士資格よりマシ　

管理士なんか取っても使いようがない

[516: 匿名さん]

マンション管理士の資格はステイタスシンボルだから使えなくてもいいのでは？

[517: 匿名さん]

>515
ではなぜ受験したの？

[518: 匿名さん]

>>512
>何故批判するのですか。
批判などしておりません、現実ですよ。
また匿名掲示板で資格取得の有無を書いても仕方ないですからね。
現実に利用価値は皆無と言って良いような資格です。

[519: 匿名]

？　ステテコシンボル？　　なに？

[520: 匿名さん]

>518
ではあなたは何故マン管の資格にチャレンジしたんですか。
利用価値は、十分あるでしよう。
マンションの管理でマン管の資格はプラスになりますよ。
何もしらないで理事とかやるよりずっといいでしょう。

[521: 匿名さん]

＞ではあなたは何故マン管の資格にチャレンジしたんですか。
どこにそんな事書いてあるんですか？　日本語大丈夫ですか？　

それと、プロとして通用する資格ではありません。
このくらいの試験問題、業者や専門職なら誰でも理解してる常識。

[522: 匿名さん]

マンション管理士の資格を持っていると言う事は、知識の公的証明になるよ。
10%未満の難関国家試験を突破したのだから。国交省がお墨付き与えてくれてる。

[523: まんかんし]

>>521

合格しましょ
社員なら評価が上がるという実効があるでしょ

えっ！管理業務がまだでしたか

[528: 匿名さん]

介護福祉士や栄養士、保健師が名称独占資格だとは知らなかった。
ホームヘルパーの資格って国家資格だと思ってたら違ったよ。

[530: 匿名さん]

マンション管理士を職業独占資格と勘違いしてるからじゃないの？
法律読めば分かるのに。

[533: 匿名さん]

ここは、マンション管理に関する相談や悩み事の書き込みをするところです。
建設的な書き込みをお願いします。

[537: 匿名]

外国にはマンション管理士のような資格あるの？

[538: 匿名さん]

>ここは、マンション管理に関する相談や悩み事の書き込みをするところです。

とんでもない、低俗なマン管しの宣伝の場に過ぎません。

[539: 匿名さん]

>538さん
誰がマンション管理士といっていますか？
今までの書き込みの中で、マンション管理士や建築士等の
有資格者だといっておられる方はおられません。
実際は、有資格者の方はおられるでしょうが、有資格者というと
それだけで批判する方がおられまして、相談や悩みを解決していく
ことから外れてしまいますからね。

[540: 匿名さん]

匿名掲示板だから仕方ないね、おたくどうして欲しいの？

身分証でも貼らない限り匿名掲示板では、おたくの望む事は無理だわ。

だれも信用しないし、資格者＝プロだよ　ボランティアで相談受け付けないよ。　笑

[541: 匿名さん]

理事長の経験でもいいだろうし、管理会社勤務者からの
アドバイスでもいいでしょう。
それを取り入れるかどうかは、相談者の自由だよ。

[542: 暇入]

>>外国にはマンション管理士のような資格あるの？

韓国の「住宅管理士」制度がモデルです。

[543: 匿名さん]

＞韓国の「住宅管理士」制度がモデルです。
だからか　管理士が利用価値無いのはそういうことね

＞理事長の経験でもいいだろうし、管理会社勤務者からのアドバイスでもいいでしょう。
管理会社の社員もプロなんですが、契約先以外にわざわざアドバイスは無いわ。
冷やかしでの掲示板遊びはあるかもね、まともに答える訳ないけど。

[544: 匿名さん]

>543
あなたは、何故ここにきているんですか？
見る必要がなければ、ここにくる必要性はないでしょう。

[545: 暇入]

>>管理会社の社員もプロなんですが、

受からないだけですねw

[546: 匿名]

笑　受からないってなにが？　　入社試験？　

[547: 匿名さん]

>>544
ここで暇つぶしするのに理由いるのかい？

おたくが他人さまに　ここに参加するなと言う権限はある訳ないが　なに様？

くだらん事書いてないで　意見には意見を以って参加しなさい

[548: 匿名さん]

>547
あんたには言われたくないね。
こっちは真面目に受け答えしているつもりだけどね。

[549: 匿名]

↑　くだらん事書いてないで　意見には意見を以って参加しなさい

[550: 匿名さん]

↑
何の意見に答えるのかな。

[551: 匿名]

↑　くだらん事書いてないで　意見には意見を以って参加しなさい

[552: 匿名さん]

はい

[553: 匿名さん]

何か質問があったら、答えてあげますよ。
遠慮なくどうぞ。

[554: 匿名さん]

なんかえらそーですよ、先におたくが何者か、質問するに値する知識者なのか、
何らかの資格所持者なら、資格者証を提示してからにしなさい。専門職なら社員証。

匿名掲示板でインチキ解答は迷惑だからね。

[555: 匿名さん]

>554
信用するしないは、相談者が判断すればいいんですよ。
ただ、マンション管理に関することなら、経験者なら大概なことには
答えられますよ。

[556: 暇入]

管理業務主任者レベルでは難しい問題の解決は無理だから、マンション管理士ができた。
合格率を半分にしてるから、管理業務主任者レベルの下半分を切り捨てるって意味だろう。
まあ、上半分だからって解決できるというものでもないが、フロント（管理業務主任者）を論破はできるだろう。

[557: 匿名]

ウソ書くな。
法律作った時に業界側の管理業務主任者と対にして管理組合側にマンション管理士を作ったのだよ。

[558: 匿名さん]

>557
ではなぜ管理会社の社員が、マンション管理士の取得数が一番なのか
わかりますか？
管理会社にとっては、管業だけでいいですよね。
それを努力して、マン管の資格にチャレンジしているんですよ。
その意味は何故ですか？
合格率２０％の管業と合格率８％台のマン管とは、合格者の質の
レベルが違うのです。

[559: 匿名さん]

こんな方達に質問しても無駄でしょう、ごくろうさん。

[560: 匿名さん]

マンションの総合保険に加入しているんですが、個人賠償責任保険で、
使用管理する専有部分そのものの損害については、保険金が支払われないと
なっていますが、これは配管の枝管部分が劣化した場合の損害は補償されない
ということでしょうか。
施設賠償責任保険でも、共用部分そのものの損害については、対象とならないと
なっていますね。
つまり、経年劣化による漏水等については、損害の補償はされないということでしょうね。

[561: 匿名さん]

それはここで尋ねるより、その保険会社の担当者に問い合わせると解決ですよ。
特約などそれぞれですから。

[562: ピギナーさん]

>>560
>個人賠償責任保険で、使用管理する専有部分そのものの損害については、保険金が支払われないとなっていますが、これは配管の枝管部分が劣化した場合の損害は補償されないということでしょうか。

たとえば、
賃借人が、賃借している専有部分に損害を与え、賃貸人に対する損害賠償責任を負ったとしても、
補償されない（管理下財物に対する損害賠償責任は免責となる。一般的には、
受託物賠償責任保険で引き受ける。）ということだと思います。
このケースでは、借家人賠償責任で対応します。

[563: 匿名]

>>558
違うよ。
管理会社に必要なのは管業資格でマン管士は必要ない。
ただ、管理委託業務の中に理事会支援業務があるから、
それが十分できることをマン管士資格でアピールしてるだけ。

[564: 匿名さん]

＞ではなぜ管理会社の社員が、マンション管理士の取得数が一番なのかわかりますか？ 管理会社にとっては、管業だけでいいですよね。

当たり前よ。
でも1万円あれば出題範囲は似通っているので序に受けただけよ。

[565: 匿名さん]

>564
しかし、管理会社の者は必死で勉強してマン管を受験してるよ。
僕のとこのフロントも、もう３回受験したけど、難しいといって
落ち込んでるよ。
大体、管理会社の管業合格者の４人に一人がマン管所有者ということだね。

[566: 住まいに詳しい人]

マン管取るくらいなら、技術系の建設や設備の資格取った方がいいね。
事務系と技術系の両刀使いの方が理事会から信頼されるよ。

[567: 匿名]

>僕のとこのフロントも、もう３回受験したけど、難しいといって 落ち込んでるよ。

ポーズに決まってるでしょ　そんな資格試験は中堅は受験しませんよ、費用も出ないし。
新人が管業のついでに受験するだけ。　だいたい両方合格。　入社試験のほうが難関！　（笑）

[570: 匿名さん]

>566
技術的な専門知識は、それぞれの業者に説明させれば
いいだけのこと。
総合的に判断できるマネジメント力をマン管の有資格者に期待
するんだけどね。