マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[266: 匿名]

一般会計は経常管理の経費だから収支とんとんでいいと思うよ。
積立金は別会計だし、いざという時は積立金の取崩しが出来るから。

[267: 匿名]

掲示板では身分立場意見
好き勝手書くのも自由だけど
あまりにひどいと問題になりますよ

[268: 匿名さん]

>266
修繕積立金を取り崩して、管理費に回すことはできないけど
判ってる？
管理費を今までと同じように使うと、３％ずつ取り崩していくことになるよ。
収支トントンにするには、何かを節約しなければならなくなる。
それも毎年ね。昨年節約した金額を次の年は更に３％節約しなければならなくなる。
管理費の額は毎年どんどん少なくなっていくよ。
節約では最終的にダメということなんだけど、分かるかな？

[269: 匿名さん]

>267
何か問題がある？

[270: 匿名]

>>268
そんなことはわかってるよ。
修繕積立金の取り崩しとは、「不測の事故等による緊急修繕」への支出で、うちの管理規約では理事長の専決処分権が規定されてるから、取り崩し後理事会への事後報告で済む。
去年、消費税率5%→8%→10%で増税による経費増を計算し、管理委託契約の締結検討の時に時に値下げに応じさせた。これで10%になっても一般会計の収支は赤字にならない。

[271: 暇入]

↑たぶちゃん？

[272: 匿名さん]

>270
修繕積立金を理事長が勝手に取り崩して、理事会に報告だけすればいいなんて
いい加減というか、あまりにもずさんな管理だね。
積立金は読んで字のごとく、みんなの積立金なんだけどね。
管理費とは全然違うんだよ。

[273: 暇入]

理事長の専決処分権なるものがあるのは
みらいだいらだけだと思う。

[274: 匿名]

先決処分権は必要だと思いますよ。
災害時の安全確保のための緊急補修で積立金取崩しが必要な場合、
先決処分権がないと臨時総会を開催しないと取崩しができませんね。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、自治体も首長の専決処分を多用して、
市民の安全を確保してました。自治体の場合は議会で事後承認です。

[275: 匿名さん]

いくら目茶苦茶なことをやっても、区分所有者が訴えなければ
又、知らなければなんでもありだからね。
普通決議も特別決議も全然関係なくなるよ。

[276: 匿名さん]

>274
専決処分権は具体的にどんなときに、何に使うの？
大震災でマンションが壊れれば、保険や災害復旧支援金とかは
関係なく、理事長が勝手に業者に発注して修繕させるの？
直してしまえば、支援金や保険金はどう査定するの？
何に使うのかが知りたいね。

[277: 暇入]

管理費会計で対応できるはず。

[278: 匿名]

管理費会計の場合は予備費で賄えなければ予算の変更で総会決議がいる。

[279: 匿名]

>>276
>>278
管理規約の理事長職権の規定によると、
「災害及び事故等の防止又はその復旧のため緊急を要する場合」
で取り崩せる会計は「一般会計」と「修繕積立金会計」
で理事会や総会での承認は不要で「速やかに理事会に事後報告」
である。
従って、一般会計予算変更や修繕積立金取崩しで総会決議を経ることなく、
理事長の職権で執行でき、理事会への事後報告で済む。
これが発動されたのが2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時であった。
緊急時のため保険申請をする場合は事後処理となる。

[280: 匿名さん]

>279さん
災害とかの緊急時の場合の対応ということですね。
消費税の値上げは緊急時の対応ではなく、理事長の専決事項
ではないんですよね。
消費税が上がったときはどう対応すればいいのかということが
議論のスタートだったものですから。

[281: 匿名さん]

>279さん
災害とかの緊急時の場合の対応ということですね。
消費税の値上げは緊急時の対応ではなく、理事長の専決事項
ではないんですよね。
消費税が上がったときはどう対応すればいいのかということが
議論のスタートだったものですから。

[282: 暇入]

予算を超えた支出を制限する規定はありません。
保存行為なら問題なし。
もっとも管理規約はマンションによって違うので
標準管理規約ならですが。

[283: 匿名]

収支決算して赤字でもいいと思う。会計に剰余金があるならば。

[284: 匿名さん]

>282さん
管理規約は、全管連だろうと、福管連だろうと、どこもひな形は国交省の
標準管理規約ですので、そんなに大差はないですよ。
保存行為については、区分所有法通りのところが殆どだと思います。
但し、標準管理規約のコメントでは、金額については、１ヶ月の管理費の
額を上限とするとなっています。
大きな工事とかは、保存行為では無理ですね。

[285: 匿名さん]

>283さん
収支予算がマイナスということは、剰余金はないということです。
予算金額がマイナスになるときは、総会を開催して、個別に徴収するか
管理組合が借り入れをするかしか方法はありません。

[286: 匿名]

年度会計の収支決算の損益と、会計内部留保は別勘定でしょう。
収支決算で剰余金が出れば内部留保に繰り入れ、損金が出れば内部留保の取り崩し。

[287: 暇入]

管理費と修繕積立金は別勘定だが
同じ銀行口座でも問題ありません。
管理費会計が赤字でもお金は口座にあります。

ちなみに区分所有者に
外国人お断りの管理規約もあります。

[288: 匿名]

ヘイト規約は違憲だよ。

[289: 暇入]

http://www.bochao.jp/article/13333915.html

私有財産なので外国人への譲渡禁止は自由に決めれます。

[290: 匿名さん]

>286さん
管理組合会計に剰余金はありません。
前期繰越金を含めた収入に対して、支出が余れば次期繰越金となります。
支出が収入を上回れば、銀行の預金残高がマイナスとなるのです。
だから、各区分所有者から別途に徴収するか、借り入れをして支払いを
しなければならないのですよ。

[291: 匿名]

内部留保金の話だろう。

[292: 匿名さん]

>291さん
内部留保金？管理費会計にそんなのがあるんですか。
予備費だろうと余剰金であろうと、収入が支出を上回ればそれが
次期繰越金となるのですよ。
収入の方が毎年多ければ、次期繰越金の額、つまり預金残高が増える
だけのことです。
当然、支出が収入を下回れば、次期繰越金はありませんし、銀行残高
がなくなったので、業者に対して支払いができなくなりますよ。

[293: 暇入]

修繕積立金があるから残高はゼロになりません。

[294: 匿名]

>>292
毎年度一般会計に剰余金が発生する場合は、一部を翌期予算に充当、残りを内部留保で預金、が一般的な実運用。
>>293
区分会計してるのに口座を分けずに１つにして口座をどんぶり会計にしてたらそうなる。

[295: 匿名さん]

>293さん
収納口座と保管口座が一緒になった１つしかないんですか？
それも、管理費と修繕積立金の預金口座が１つ？
修繕積立金は各区分所有者の積立金ですよ。
管理費と積立金をドンブリ勘定をしてはいけませんよ。
修繕積立金を取り崩す時は、総会決議が必要となります。
財産の分別管理をもう一度読んで確認をしてください。

[296: 匿名さん]

>294さん
剰余金は次期繰越金とはしないのですか？
次期繰越金はゼロということになりますね。
それに、その剰余金は、修繕積立金へ振り替えるとかの処理はされないんですか。
管理費会計の予算がオーバーしたら、その剰余金を使うということですか。
分かりにくい会計処理の方法ですね。
会計予算はオーバーしても、預金残高は残っているということですね。
同じことではあるんですが、剰余金ではなく、繰越金としてた方が、預金残高の
確認も簡単なんですけどね。

[297: 暇入]

修繕積立金の分別管理とは管理費と銀行口座を分けることではなくて
勘定科目を分けるってこと。

収納口座、保管口座と
管理費の口座、修繕積立金の口座は別概念です。

収納口座は管理会社名義の場合もありますからね

[298: 匿名]

家の家計で考えれば分かると思う。
毎月の収入で足りず家計が赤字になると預金取り崩すのと同じだよ。

[299: ピギナーさん]

「分別管理」とは・・・管理組合から預かった管理費、修繕積立金等の財産を
　　　　　　　　　　　　 管理業者固有の財産および他の管理組合の財産と分別して管理すること。

＜マンションの管理の適正化の推進に関する法律＞
（財産の分別管理）
第七十六条 　マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。

[300: 暇入]

管理費会計の累積赤字が900万でも
修繕積立金の残高が1000万あれば
銀行口座には100万残ってます。

管理費会計が赤字になった時点で
管理費を値上げするとか
赤字を全戸で現金拠出して補填できればいいが
そうせずに赤字決算、赤字予算を
総会で承認すれば事実上の修繕積立金取り崩し容認決議になる。

[301: ピギナーさん]

規約では、管理費と修繕積立金の科目間流用は認めていないと思います。

[302: 匿名]

>管理費会計の累積赤字が900万でも修繕積立金の残高が1000万あれば銀行口座には100万残ってます。
どんぶり口座なら正しい。個別口座なら成り立たない。というよりも出金できない。

[303: 匿名さん]

>300
管理費会計の累積赤字とはなんですか。
赤字になることが予想される場合は、総会を開催して、
各区分所有者から徴収するか、借り入れをして対応するのが一般的。
管理費と修繕積立金の流用は認められませんよ。

[304: 匿名さん]

修繕積立金は、みんなの積立金なので、建て替えのときに、参加しない者には
返却しなければならないんだよ。
管理費とごっちゃにしちゃだめだめ。

[305: 匿名さん]

>>303
管理規約に「どんぶり勘定ＯＫ」「流用ＯＫ」と記載されている
何でもありの田舎管理組合も時にはあるって事でしょう。
例外は、気になさらずに無視することも必要です。

[306: 暇入]

そういう管理組合は結構あるw

[307: 暇入]

古い管理規約で管理費の金額が規約に書かれている場合など
値上げは容易ではなく、ずるずると先送りされる。

[308: 暇入]

経費削減はたぶちゃんみたいなヒーローが現れないと
輪番理事会ではなかなか難しい。

[310: 暇入]

そもそも標準管理規約の出来が悪すぎ。
予算を組むなら総会は予算総会と決算総会の年二回開催すべきである。

[311: 暇入]

管理費と修繕積立金を同じ口座にするのは
どんぶり勘定ではなく保管場所が同じだけのことである。
そもそも銀行に預けなければならないという規定は存在しない。

[312: 暇入]

309は井の中の蛙である。

[313: 匿名]

高圧一括受電を導入したマンションは電力小売全面自由化の恩恵が受けられない。

　2016年4月になると、改正電気事業法が施行され、消費者は各小売電気事業者と小売供給契約を締結できる。
　この場合、従前の地域電力会社（例えば関東なら東電）は分社され、その電力会社の小売部門が小売電気事業者（以降、電力系小売電気事業者と略）になる。
　従って、消費者は自由に小売電気事業者を選択して小売供給契約を締結できるようになる。自分のライフスタイルに合った電気プランや他サービスとのセット割引を提供してくれる小売電気事業者と契約すればよい。
　現在の情報では、小売電気事業で地域電力会社以外に名乗りを上げてるのは、都市ガス（東京ガス、大阪ガス、他）、携帯電話（ソフトバンク、KDDI、他）、ケーブルテレビ（JCOM、他）、石油（ENEOS、他）、生協、飲食、等、があが、この中で顧客基盤と地域拠点を持っている都市ガス系と携帯電話系が電力系小売電気事業者との熾烈な顧客争奪戦を展開すると予想される。この電力小売全面自由化で開放される市場規模は、近年類を見ない7.5兆円にものぼるビッグなマーケットである。

　現在は、一般消費者は地域電力会社と電力需給契約を締結しているので、2016年4月になると自動的に電力系小売電気事業者との小売供給契約に移行する。従って小売電気事業者を変更する場合は、その後に新な小売電気事業者との小売供給契約の締結を行うことになる。
　新な小売電気事業者との小売供給契約を締結しても、インフラ設備や検針業務は何も変更にならず（元の地域電力会社の時のまま）、請求と支払が新小売電気事業者に代わるだけである。（改正電気事業法施行後は地域電力会社の発電、送配電、小売が分離するため、小売は送配電会社への小売託送になるため）
　なお、現在の地域電力会社との電力需給契約を解約している場合は、電力系小売電気事業者との小売供給契約への移行が無いので、新な小売電気事業者との小売供給契約の締結はできないので注意が必要。

[314: 匿名さん]

長すぎる。
端的にまとめるのも技量だよ。

[315: ピギナーさん]

>>311
>そもそも銀行に預けなければならないという規定は存在しない。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」第87条により、
マンション管理業者が管理組合から預かった財産の分別管理をするためには、
「預貯金として管理するための口座」が必要ですが・・・