マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[246: 匿名]

オタクがね　笑

[247: 匿名さん]

↑　い～えぇ　オタクがね　笑

[248: 匿名さん]

相談を頼むね～
ないなら今すぐハウス！　笑

[249: 匿名さん]

オタクがね　笑

[250: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[251: 匿名さん]

資産価値の落ちないマンションの条件の一つに、大規模というのがあります。
やはり、小規模マンションは、厳しいですね。

[252: 匿名さん]

１．２．３はどうしようもないだろう。
要は４をしっかりすることが資産価値を保つ条件だよな。
しかし、これが難しい。

[253: 匿名]

消費税増税分を組合員からの管理費等の徴収金の値上げに転嫁するとの考えはどう思う？
増税で管理組合の収支が悪化するのを組合員に痛みを伴う管理費等の値上げで乗り切ると。
管理組合の運営としては組合員に負担を強いるのではなく出銭を削るのが道理だと思うが。

[254: 匿名さん]

消費税対応は当たり前
出銭を切るのは消費税が増税される前からやるべき話

一般会計支出の大半は消費税の影響受けるんだから、上げるのが当たり前です
今さら支出削減考えているのはアホとしか思えません
どんだけ余裕あったんですか？
そのとき考えられない人種は永遠になにも考えられないです

[255: 匿名]

マンションの管理費などは非課税だぞ。消費税増税分を値上げに転嫁するのは違法だ。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shohi/09/02.ht...

[256: 匿名]

うちは消費税が8%になっても管理費とかの値上げはありませんでしたよ。
その代わり理事会は業者への支払の値引きを強化すると言ってました。
結局は増税を組合員に値上げで転嫁するかコストダウンで業者に転嫁するかの違いでしょう。
前者の方が組合員に痛みがありません。

[257: 匿名さん]

管理費には消費税の課税はありませんが、
日常の管理していく上で、物資の購入や諸費用の支払いには
消費税が課税されます。
直接、管理費に課税されなくても
間接的には支払金額が増加するのは避けられないところでしょう。
消費税の値上げを管理費値上げの要因の一つとして
捉えることは決して間違いとは言えません。
ただし、ずさんな費消の承認や漠然とした監査が行われているのでは
基本的な考え方の間違いと言わざるを得ません。

[258: 匿名]

ご自身が監査をされてはいかが？
世直しは自分の手で行わなければ
駄々っ子は意味をなしません

[259: 匿名さん]

管理費については、例年と同じ経費の使い方をしていれば、３％分が
毎年足りなくなるのは当たり前のことです。
予備費等の余裕があってもいずれ枯渇してしまうでしょう。
それから、築年数の経過とともに、補修費が増加していきますので、消費税
については、値上げ分は管理費の値上げをしていくべきでしょう。
修繕積立金も同じことですが、こちらは、グレード等を落とすなり、修繕個所
を減らすことによってなんとかなるでしょうが、やはり値上げは必要でしょうね。

[260: 匿名さん]

そんなざっくり値上げ推奨されても
精査すれば管理費は下がります
詳細は言えないんでしょうけどね

[261: 匿名]

管理組合は消費税納税業者じゃないから管理費に転嫁して組合員から消費税分取るのは道理ではない。
むしろ支出の最大の割合を占める管理委託費を更に減額して増税分を吸収するのが筋だと思う。

[262: 匿名さん]

>260　>261さん
管理費の削減云々は別として、節約とか値下げ交渉とかをしない場合、
通常と同じ経費を使うなら、３％分が経費増になるということですよ。
経費の節約とかは、何も消費税が上がらなくてもやれることですからね。

[263: 匿名]

マンション管理士なら住民の管理費値上げを推奨するよ。「入りを量る」方法だから。
「出るを制する」方法提案したら、マン管顧問費下げられて自分のクビ締めることになるよ。

[264: 匿名さん]

今は管理会社変更管理費値下げが主流だから
そうそう人は引っかかりませんよ

[265: 匿名さん]

>264さん
262です。
私は管理会社の者ではありません。マンションの理事長ですよ。
262に書き込んだこと、理解できないんですか？
当たり前のことを書いたつもりですが。

[266: 匿名]

一般会計は経常管理の経費だから収支とんとんでいいと思うよ。
積立金は別会計だし、いざという時は積立金の取崩しが出来るから。

[267: 匿名]

掲示板では身分立場意見
好き勝手書くのも自由だけど
あまりにひどいと問題になりますよ

[268: 匿名さん]

>266
修繕積立金を取り崩して、管理費に回すことはできないけど
判ってる？
管理費を今までと同じように使うと、３％ずつ取り崩していくことになるよ。
収支トントンにするには、何かを節約しなければならなくなる。
それも毎年ね。昨年節約した金額を次の年は更に３％節約しなければならなくなる。
管理費の額は毎年どんどん少なくなっていくよ。
節約では最終的にダメということなんだけど、分かるかな？

[269: 匿名さん]

>267
何か問題がある？

[270: 匿名]

>>268
そんなことはわかってるよ。
修繕積立金の取り崩しとは、「不測の事故等による緊急修繕」への支出で、うちの管理規約では理事長の専決処分権が規定されてるから、取り崩し後理事会への事後報告で済む。
去年、消費税率5%→8%→10%で増税による経費増を計算し、管理委託契約の締結検討の時に時に値下げに応じさせた。これで10%になっても一般会計の収支は赤字にならない。

[271: 暇入]

↑たぶちゃん？

[272: 匿名さん]

>270
修繕積立金を理事長が勝手に取り崩して、理事会に報告だけすればいいなんて
いい加減というか、あまりにもずさんな管理だね。
積立金は読んで字のごとく、みんなの積立金なんだけどね。
管理費とは全然違うんだよ。

[273: 暇入]

理事長の専決処分権なるものがあるのは
みらいだいらだけだと思う。

[274: 匿名]

先決処分権は必要だと思いますよ。
災害時の安全確保のための緊急補修で積立金取崩しが必要な場合、
先決処分権がないと臨時総会を開催しないと取崩しができませんね。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、自治体も首長の専決処分を多用して、
市民の安全を確保してました。自治体の場合は議会で事後承認です。

[275: 匿名さん]

いくら目茶苦茶なことをやっても、区分所有者が訴えなければ
又、知らなければなんでもありだからね。
普通決議も特別決議も全然関係なくなるよ。

[276: 匿名さん]

>274
専決処分権は具体的にどんなときに、何に使うの？
大震災でマンションが壊れれば、保険や災害復旧支援金とかは
関係なく、理事長が勝手に業者に発注して修繕させるの？
直してしまえば、支援金や保険金はどう査定するの？
何に使うのかが知りたいね。

[277: 暇入]

管理費会計で対応できるはず。

[278: 匿名]

管理費会計の場合は予備費で賄えなければ予算の変更で総会決議がいる。

[279: 匿名]

>>276
>>278
管理規約の理事長職権の規定によると、
「災害及び事故等の防止又はその復旧のため緊急を要する場合」
で取り崩せる会計は「一般会計」と「修繕積立金会計」
で理事会や総会での承認は不要で「速やかに理事会に事後報告」
である。
従って、一般会計予算変更や修繕積立金取崩しで総会決議を経ることなく、
理事長の職権で執行でき、理事会への事後報告で済む。
これが発動されたのが2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時であった。
緊急時のため保険申請をする場合は事後処理となる。

[280: 匿名さん]

>279さん
災害とかの緊急時の場合の対応ということですね。
消費税の値上げは緊急時の対応ではなく、理事長の専決事項
ではないんですよね。
消費税が上がったときはどう対応すればいいのかということが
議論のスタートだったものですから。

[281: 匿名さん]

>279さん
災害とかの緊急時の場合の対応ということですね。
消費税の値上げは緊急時の対応ではなく、理事長の専決事項
ではないんですよね。
消費税が上がったときはどう対応すればいいのかということが
議論のスタートだったものですから。

[282: 暇入]

予算を超えた支出を制限する規定はありません。
保存行為なら問題なし。
もっとも管理規約はマンションによって違うので
標準管理規約ならですが。

[283: 匿名]

収支決算して赤字でもいいと思う。会計に剰余金があるならば。

[284: 匿名さん]

>282さん
管理規約は、全管連だろうと、福管連だろうと、どこもひな形は国交省の
標準管理規約ですので、そんなに大差はないですよ。
保存行為については、区分所有法通りのところが殆どだと思います。
但し、標準管理規約のコメントでは、金額については、１ヶ月の管理費の
額を上限とするとなっています。
大きな工事とかは、保存行為では無理ですね。

[285: 匿名さん]

>283さん
収支予算がマイナスということは、剰余金はないということです。
予算金額がマイナスになるときは、総会を開催して、個別に徴収するか
管理組合が借り入れをするかしか方法はありません。

[286: 匿名]

年度会計の収支決算の損益と、会計内部留保は別勘定でしょう。
収支決算で剰余金が出れば内部留保に繰り入れ、損金が出れば内部留保の取り崩し。

[287: 暇入]

管理費と修繕積立金は別勘定だが
同じ銀行口座でも問題ありません。
管理費会計が赤字でもお金は口座にあります。

ちなみに区分所有者に
外国人お断りの管理規約もあります。

[288: 匿名]

ヘイト規約は違憲だよ。

[289: 暇入]

http://www.bochao.jp/article/13333915.html

私有財産なので外国人への譲渡禁止は自由に決めれます。

[290: 匿名さん]

>286さん
管理組合会計に剰余金はありません。
前期繰越金を含めた収入に対して、支出が余れば次期繰越金となります。
支出が収入を上回れば、銀行の預金残高がマイナスとなるのです。
だから、各区分所有者から別途に徴収するか、借り入れをして支払いを
しなければならないのですよ。

[291: 匿名]

内部留保金の話だろう。

[292: 匿名さん]

>291さん
内部留保金？管理費会計にそんなのがあるんですか。
予備費だろうと余剰金であろうと、収入が支出を上回ればそれが
次期繰越金となるのですよ。
収入の方が毎年多ければ、次期繰越金の額、つまり預金残高が増える
だけのことです。
当然、支出が収入を下回れば、次期繰越金はありませんし、銀行残高
がなくなったので、業者に対して支払いができなくなりますよ。

[293: 暇入]

修繕積立金があるから残高はゼロになりません。

[294: 匿名]

>>292
毎年度一般会計に剰余金が発生する場合は、一部を翌期予算に充当、残りを内部留保で預金、が一般的な実運用。
>>293
区分会計してるのに口座を分けずに１つにして口座をどんぶり会計にしてたらそうなる。

[295: 匿名さん]

>293さん
収納口座と保管口座が一緒になった１つしかないんですか？
それも、管理費と修繕積立金の預金口座が１つ？
修繕積立金は各区分所有者の積立金ですよ。
管理費と積立金をドンブリ勘定をしてはいけませんよ。
修繕積立金を取り崩す時は、総会決議が必要となります。
財産の分別管理をもう一度読んで確認をしてください。