マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[21: 匿名さん]

>20さん
相見積だから、管理会社からも取った方がいいですよね。
それ以外の見積もりはだれがどうやってとるのですか。
例えば、５～６社の相見積を取る場合、理事長だけに任せて
おいてはまずいんじゃないですか。
工事もいろいろありますし、各種保守点検もいろいろありますからね。
それをどうやってそれぞれの業者を捜すんですか？

[22: 匿名さん]

自分でやれば？
みんな暇じゃないから勝手にルール作られるのは鬱陶しいよ

相見積ばっかり取ってたらその内に適当にしか出されなくなる　あっちもこっちもそう
仕事上わかってる人ややりたい人で集まって情報交換した方がいい

[23: 匿名さん]

>22さん
お宅のマンションでは、だれが相見積を取ってるんですか？
多分理事長におんぶにだっこではないんでしょうか。
工事業者に依頼するのは、一般の理事は普通やらないですからね。
理事長が管理会社に依頼するか、自分の知り合いの業者に電話
するというやり方じゃないですか。
やりたい人や工事等に詳しい者も、相見積を取ることはできませんよ。
理事長が指示すれば別ですが。

[24: 訳知り人]

相見積もりの現状
大規模改修工事を巡って管理会社も理事長も
居住者も、みんな血眼になって自分と拘わっている業者を推薦する。
そして、そのお零れの恩恵にあずかろうとする。
これも相見積もりの現状で、なおかつ実態でもある。
３０世帯でも、２０世帯でも同じ構図であり、それが
３００とか５００世帯を超える管理組合では、
工事が終わると転居する人が居るから凄い。
管理会社でもベテランの担当者になれば、
その臭いを嗅ぎ分けて上手に居住者と談合をしてしまう。
これも困った事だ。
中立を標榜するＭ管理士もその参加者である場合が多く、組合から手数料をとり、
立場も弁えずに紹介料を稼ぐことに血道を上げている姿を見ると、
居住者が哀れになってくる。

[25: 匿名さん]

>24さん
大規模修繕工事に関しては、修繕専門委員会が設置され、理事会の
諮問機関として、設計・監理会社、元請会社等の選定や、修繕時期、
修繕個所、経費の設定等シビアな取り組みがされるのはどこのマンション
もやっておられるでしょう。
私のいいたいのは、それ以外のインターホンの更新工事や消防設備の工事、
電灯設備の工事とかいった、ある程度大きな金額の工事の選定をどうされている
のかと思ったのです。
普通は、事業計画を総会で予算の承認は取りますが、それ以降のことについては、
理事長が殆ど主導権を握っており、管理会社等から相見積を取り、それを理事会に
諮るというのが一般論ではないでしょうか。
だから、よりシビアにするために、ある程度以上の金額については、実行委員会を
設置（理事と一般住民で構成）する必要があるのではとおもっているのです。
これをやったから完璧とはいいませんが、やらないよりやった方がずっと
いいのではと思っています。

[26: 匿名さん]

>>23
公募してツテがある人が取りますよ
1発目取ってから使用決定しながら業者を競り落としていきます
理事長に仕事をさせるのはバカな組合です
自分たちのマンションなおす見積もり取るのに理事長の許可や指示なんて考えてること自体アホ
みんながやって良い雰囲気を作れない理事会が無能です

あなたは考え方改めたほうがいいですよ

[27: 匿名さん]

>26さん
公募する金額はいくら以上の工事にしているんですか？
例えば、５０万円の補修工事でも、理事全員が相見積業者を
紹介するか公募を行うんですか？
自分たちのマンションを直すのに、理事長の指示や提起がなければ
誰がその工事の提案とかをするんですか。

[28: 匿名さん]

>26さん
当然一般組合員は、相見積の事前情報や工事の詳細はしらされませんからね。
理事会では、理事はわかるでしょうが。
全員の理事が、そんなに真剣に相見積業者を捜しますかね。

[29: 匿名さん]

２６は理事経験がないんだろうな。

[30: 匿名さん]

どこかのマンションで、大規模修繕委員会とは別に、単発の大型工事については
理事会と一緒に検討委員会等を設けてやっているマンションはありませんか。
そういう事例があれば、是非教えてください。

[31: 訳知り]

>>25
貴方が言うとおり
手間を掛ければ、それなりの成果は現れます。
もちろん、実行委員会のメンバーがその職責を果たすことが条件となりますが。
困るのは、実行委員会のメンバーが理事であり
修繕委員会の構成員である場合です。
１００％重複しないまでも、この構図による弊害を見掛けることがあります。
管理組合の役員構成それぞれが機能すれば問題は少なくなるのですが、
輪番制やそれを希望する役員が居れば弊害が幅を効かせます。
組合員が関心を持つことがもっとも重要なポイントなのですが。
中々理想通りには行かないものです。

[32: 暇入]

検討委員会を作るのであれば、検討委員を理事に選任すべきであろう。

理事でえらそうなのがいると、理事じゃない検討委員が馬鹿にされてうまくいかないであろう。

[33: 匿名さん]

>32さん
大規模修繕工事以外の大型工事は、マンションが存続する限り続いて
いきますので、理事を委員と同じにしていると、特に１年とか２年の
輪番制の役員改選をしているマンションでは、理事以外の役割までは
時間が取れない者もでてきますし、能力のない方もおられる可能性も
ありますので、半数半数（理事と一般組合員）の方がいいと思っています。

[34: 匿名さん]

専有部分の給排水管の枝管部分を、共用部分の本管の工事と
一緒に計画をされているマンションはありませんか。
当然修繕積立金の値上げが必要となる訳ですが、このハードルは
高いですからね。

[35: 匿名さん]

他所のスレでマンション管理士の活用について触れられていますが、
現在士業として活躍されている方は増えていることは事実です。
しかし、絶対数が少ないのが現実です。
有資格者で資格を生かしている方は、都道府県開催のセミナーに講師
で参加されている方は多いようです。
又、ＮＰＯマンション管理組合とかのセミナーでの講師や、その組合の
相談とかで活躍されておられる方はいます。
有資格者で一番多いのは、管理会社勤務者です。管理会社に勤務される
のであれば、取っておいた方がプラスにはなると思います。
管業は必須資格でしょうが、マンション管理士の有資格者であれば、殆どが
管業の資格はもっているでしょうから。

[36: 匿名さん]

資産価値の高いマンションとはということについて、①築年数②立地③管理状況がいい
とありますが、④物件規模が大きいというのも、重要な要素といわれていますが、
やはり大規模マンションの方が資産価値は高いのでしょうか。

[37: 匿名さん]

マンションは大きいより小さい方がいいよ。
高級マンションで大規模はないから。

[38: 匿名さん]

>>34
専有部分に関しては、給水管（給湯管も）と排水管は別物と思っておいたほうがいいですよ。
給水管は勾配の制限がないので、自由なルートを通せるので、既存の分を埋め殺しにして新たに露出配管にするという方法も取れます。その場合・内装の解体・復旧は不要か、最小限で済みます。（露出配管がどうしても嫌だ、という場合は、その方が差額を払って内装の撤去・復旧をすれば、隠蔽配管にもできます）

排水管は勾配の関係でルート変更が困難なのでほぼ間違いなく床（スラブ下配管なら下階の天井）を解体しないと交換できないと思います。
その場合、もし管理組合で一斉に実施するとなると、問題になってくるのが、内装のグレードなんですよね。ある住戸だけ特別に高い材料を使ってて、そこだけ復旧費用が高くなる場合、管理組合がその分を負担するのか、住戸の所有者が負担するのか、簡単に結論が出せないと思います。

[39: 匿名さん]

>38さん
専門的な書き込みありがとうございます。
給水管は、確かに勾配制限はありませんね。
露出配管は、やはり難しいでしょうね。資産価値が落ちると思いますので。
内装のグレードに関しては、一律同じ仕様にする訳にはいかないんですね。
その場合は、一定の仕様で工事費の額を算出して、その分だけは管理組合で
負担するが、それ以上については各戸負担とすることが必要ですね。
今年からこの問題について取り組んでいこうと思っていますので、貴重な
書き込みに感謝します。ありがとうございました。

[40: 匿名さん]

＞専有部分の給排水管の枝管部分を、共用部分の本管の工事と一緒に計画をされているマンションはありませんか。

せこい考えは止めましょうね。

[41: 匿名さん]

素人判断ほど怖いものはない。
有資格者へ相談して裏を取りましょう。

[42: 匿名さん]

>40さん
せこいですかね。
しかし、ほっておけば、いずれ劣化してきますし、水漏れ等が
発生してきますよ。
下の階から水漏れがしてきたといってたきたらどうします？
共用部分と一緒に工事をすれば、３０万円程度で済みますが、
各戸でやれば、５０万円はかかりますよ。
その金額を、各戸全てが負担できますかね。
中には管理費等も滞り滞納があるのに。
全員がやらなければ意味ないですからね。

[43: 匿名さん]

＞下の階から水漏れがしてきたといってたきたらどうします？

自己責任の不履行で当然に貴方の責任です。
当然に保険は付保しているでしょうね。

[44: 訳知り]

管理規約により、枝管部分の帰属が共用部分と専有部分に規定されているから、
先ず、その確認をしてからの話ではないか。

[45: 匿名さん]

>43
保険は水にぬれた損害を補償してくれるだけですよ。
大切な物、大事にしている物についての補償はしてくれません。
だから住民間のトラブルが発生しているのです。
築年数が30年以上とかになれば、頻繁に水漏れが発生してきます。
保険は、水が漏れたところの応急措置をするだけです。
交換まではしてくれませんよ。
だから早めの積立金の値上げが必要なのです。
早く値上げをすれば、値上げ額も少なくてすみますからね。

[46: 匿名さん]

>44さん
その部分については、判例が出てますので問題はありません。
管理組合が、枝管部分まで工事をすることは可能です。

[47: 匿名さん]

少ない例から普遍的な結論を導く、これ”早まった一般化”という詭弁です。定番の詭弁です。

[48: 匿名さん]

>だから早めの積立金の値上げが必要なのです。

修繕積立金は長期修繕計画用が殆どで、専有部分の配管の維持は区分所有者の自己責任です。

[49: 匿名さん]

>48
各戸に任せていたら、スラム化してしまうよ。

[50: 匿名さん]

専有部分の枝管部分は各区分所有者の責任と負担で管理するのが普通だよね。
自分の家の枝管が古くなって、さび付いてきて、そこからみずもれがして下階の
部屋が水浸しになったら、当然あやまりにいかなければならないよね。
濡れた壁紙や天井は当然補修、それにぬれた物については弁償、保険でね。
しかし、保険でカバーできないものもあるけど、その弁償での対立が生じてくる。
そして、保険は枝管の交換まではしてくれないので、又、みずもれがする。
そしたら又下階にいってお詫びをする。
この繰り返しだよね。
どっちみち交換しなければならないんなら、修繕積立金の値上げをして、管理組合が
一斉にやった方がいいかもね。
積立金でやるにしても、各戸がやるにしても、同じ区分所有者の負担であるのには違いないんだから。

[51: 匿名さん]

>>39
資産価値が落ちるかどうかは、それぞれの区分所有者が判断すればいいんじゃないの？
差額出してまで隠蔽の方がいいってならそれでいいだろうし。
露出といっても、配管剥き出しじゃなくてカバーはつけるしね。

>>43
>>50
事故が多いと、保険会社が個人賠を受けなくなるよ。個人で加入することはできるけど。

[52: 匿名さん]

>どっちみち交換しなければならないんなら、修繕積立金の値上げをして、管理組合が 一斉にやった方がいいかもね。 積立金でやるにしても、各戸がやるにしても、同じ区分所有者の負担であるのには違いないんだから。

◯☓問題による管理士の区分所有法を無視した陳腐な論理。
管理士は使えないね。

[53: 匿名さん]

>51さん
事故が多くなったら、個人賠償が受けられなくなるんですか？
総合保険で契約しているうちは補償はしてくれますよね。

[54: 匿名さん]

>52
　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[55: 匿名さん]

紙と木を同一と勝手に継ぎ合わせて持論を合理化しても滑稽なだけの管理士。

[56: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地判　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[57: 匿名さん]

>55
困った人ですね。
何が不満なのか、何が間違っているのか、反論はないのですか。
こういう情報が書き込まれれば、それを信用するか、信用できなければ、
判例の日にち等が書き込まれているので、自分で確かめればいいのでは。
ただ、批判だけするひねた性格なんですね。

[58: 匿名さん]

それにしても、マンコミのスレの書き込みは寂しいねえ。
あまりにも書き込みが少なすぎる。
その一番の原因が、他人になりすまして、１，０００レスになったら
勝手にスレを立ちあげる者がいるからだよ。
スレ主は、自分がたてたスレには愛着があるから、続けようとするからね。
このスレも、１，０００レスになって、成りすまし君が新レス立てたら
それで終わりになるよ。
それまでは、頑張るけどね。

[59: 匿名さん]

それは関係ありませんよ、管理組合板は以前よりレベルガタ落ちで、参加する気にはなれないのでしょう。

[60: 匿名さん]

>54
>56
裁判例は参考にしか成り得ません。
法律同等になるのは判例です。
管理士には分からないでしょう。

[61: 匿名さん]

マンションの床下配水管について
管理組合に修繕義務があるとされた事例
(東京簡判 平19・12・10 HP下級裁主要判決情報)
マンションの10階の住戸の床下配水管に亀 裂が生じたために、そのマンションの8階お よび9階の住戸に水漏れ被害が発生した際 に、マンション管理組合が床下配水管は専有 部分であり共用部分にあたらないとして修繕 を行わないため、10階の住戸所有者が修理を 行い、同管理組合に費用請求した事案におい て、当該マンションの管理規約、使用細則の 定義から床下配水管は共用部分に該当し、そ の修繕義務は管理組合が負担するものとされ た事例(東京簡易裁判所 平成19年12月10日 判決 ホームページ下級裁主要判決情報)
1 事案の概要
Xは、Aマンション1002号室の所有者であ り、居住していた。
平成16年9月に同マンション8階の802号 室及び9階の902号室に水漏れが発生したが、 この水漏れについては、1002号室の床下配水 管(以下「本件配水管」という。)につき、 床下約5cmの部分に亀裂が生じたことが原 因であることが判明した。
Xは、本件配水管が共用部分に存在するものとしてマンション管理組合であるYに修繕を依頼したが、Yは、本件配水管は専有部分に該当するとして修繕を行わなかった。XはやむなくYに代わって本件配水管の修 繕を業者に発注し、平成16年11月に業者にそ の費用を支払った。

XはYに対し、修繕費用19万8500円及び年 5%の割合による遅延損害金の支払いを求めて提訴した。 。
2 判決の要旨

裁判所は次のように判示して、Xの請求を 認容した。
盧 専有部分の定義

Aマンションの管理規約、使用細則によれ ば「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分 を専有部分とする。」と定められている。
盪水漏れの原因

本件配水管は、Aマンションの902号室の 天井と1002号室の床下との間の空間に存在 し、床下から約5cmのところに亀裂が入っ ていたことが水漏れの原因と認められる。 蘯 争点に関する判断

Aマンションの管理規約、使用細則では天井までが専有部分とされるが、天井裏は専用
部分とは解されない。また、床は専有部分とされるが、床下は専有部分とは解されない。
本件配水管の亀裂があった部分は、902号 室の天井裏であり、かつ1002号室の床下の空 間であると認められることから、902号室及 び1002号室のいずれの専有部分でもなかった と解される。

本件マンションの管理規約、使用細則にお いて「対象物件のうち共用部分の範囲は、専 有部分を除く部分とする。」「敷地及び共用部 分等の管理については、管理組合が責任と負 担においてこれを行うものとする。」と定められていることからすると、本件配水管の亀裂した部分は共用部分であり、その修繕義務はYが負担するものと認められる。

よって、YはXに対し、19万8500円及び年 5%の割合による金員を支払え。

3 まとめ

通常、マンションの管理責任区分については、まず、管理規約、使用細則により専有部分の定義付けがなされている。この専有部分については区分所有者が、その余の共用部分についてはマンション管理組合が管理責任を負うものと区分されるケースが多い。 が、実務においては、修繕を要する部分について専有部分・共用部分のいずれに該当するか見解が分かれることも多い。
本件は、当該マンションの管理規約・使用細則に基づき、天井と天井裏、床と床下を区分し、天井裏から床下までを共用部分と認めたという判例である。
専有部分・共用部分の区分について同様の定義付けをしているマンションは多く、もしも、そこで同種の事案が発生した場合の解決に参考になると思われる事例である。
本件のような紛争を未然に防ぐために、マンションの管理規約、使用細則の専有部分・共用部分の定義について、例示を含めてより詳細かつ具体的に記載することが望ましいといえよう。
本件については、以下の2つが参考判例といえる。
●天井裏の排水管について、その共同性から 共用部分とした判例(東京地判 平成8年11 月26日 判例タイムズ954号151頁)

●天井裏の排水管の枝管について、これを上 の階の部屋から点検、修理することが不可能 であることなどを理由に、区分所有者全員の 共有部分にあたるとした判例(最高裁判 平成12年3月21日 判例タイムズ臨時増刊1065 号56頁)

[62: 匿名さん]

コピペを貼るのは止めて。
リンクにしてください。
改竄チェックが面倒です。

[64: 匿名さん]

＞62
＞63
管理士諸君！　程度が低いね。

[66: 匿名さん]

相談以外は全て管理士だよ。

[67: 訳知り]

>>66
敢えて言わせて下さい。
４４は、管理士ではありません。

[68: 匿名さん]

>61さん
天井の裏は、下階の専有部分ですよね。
床下は、躯体部分までは専有部分ですね。
だから床下にある枝管は専有部分となるのです。
共用部分は、躯体から躯体までをいうのではないですか。
天井裏に配管があれば、上の階の者は、管理ができないので、
共用部分となります。

[69: 匿名さん]

>62
リンクにすればよまないのではないの？
面倒くさいし、長いし法律用語は分かりにくいので。
61さんが書き込んだので分からなければ質問したらいいのでは。
それから56と61のコピペは別人だよ。

[70: 匿名さん]

>63
コピペは意味がない？
批判しかしない者には、何の価値もないだろうね。