マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[184: 元役員]

給水管や排水管の枝管を専有部分と決めて掛かっているのは何故ですか。
法や規約での解釈でも専有部分と決めつけてはいません。
共用部分に変更することは可能です。
給水管も排水管も継手から漏水することが多く
部屋の中から見える部分を専有部分とし、
見えない壁の内側は共用部分とすれば、管理は容易であり合理的である。
保険も最初は支払われるが、経年劣化となると支払は不能となる。
マンションは集合住宅であり、区分所有者の合意により
共用か専有かの選択をすることができる。
もっとレベルの高い観点から議論を進めることを希望する者です。

[185: 匿名]

↑
自分のマンションでやってみてね、あと報告してみてよ。
あ、その前にマンション管理のお勉強するのが先です、ガンバッテね。

[186: 匿名さん]

>182さん
遅れていますよ。
しかし、修繕積立金の値上げのできるマンションはいいですよね。
現在でも、積立金が足りなくて満足いく補修工事のできないマンションは多いですからね。
築３０年のマンションで、修繕積立金が月２，０００円というとこがあるんですが、
水漏れがあちこちからしても、上の住民は下の階の住民にお詫びにもいかず、ただ保険で
処理するだけだそうです。
保険で補償できない、工事期間中の在宅や不便さとか、大事な物が濡れてしまっても補償は
されないですからね。
それが１回ならまだいいんですが、２回、３回となるとさすがにトラブルや裁判が発生してます。
いくら水漏れがしても、年金暮らしの老人には、給排水管の更新工事はできないので
住民間のトラブルが多いと嘆いているといっています。

[187: 匿名さん]

>183
枝管を立て管と一緒にやった方がいいとは思いませんか？
ただ、拒否するだけでなく、マンションのために、みんなのためにプラスに
なることを考えてみませんか。

[188: 匿名]

>>186
＞専有部分の枝管を共用部分の本管部分と一緒に管理組合が実施しようという動きは今全国で広がりをみせています。

全国で広がり？？？　　この根拠　示せませんか　インチキはいけません　　
示せないなら何処かの宗教の勧誘文句とおなじです

[189: 元役員]

>>185
私のマンションは、１０年以上前に規約を改正し
見えないところは共用部分にする旨を定めている。
現実に即さない遅れたマンションには住みたくないのが常識
当然、保険も共用部分として加入している。

[190: 匿名さん]

専有共用、自分の物と他人の物の区別もできない大人が増えたんですね、嘆かわしい。

[191: 匿名さん]

>>189
＞見えないところは共用部分にする旨を定めている。

ハハハ　傑作です　規約を見せて欲しい！

そんな規約があるんですかぁ～　みえないところって？　

えらい抽象的な　有り得ないんですけど～

それで 規約変更で既存の専有部を共用部にするのにどうやって議決したの？
所有者何割の賛成が得られたの？　　もしかしてそこ日本じゃないでしょう？笑

教えてね

[192: 匿名さん]

>>184
>>186
お風呂も規約改正してもらって共用部にしてもらえばいいのに、漏水も組合持ちになるよ。
ついでにトイレもそうしたら？　　　
貴方達の語っている事と同じ意味なんだけど、これ、正常ですか。
専有部ってそんなに簡単に変更できないけどね。
共有部の変更って条項は確か区分所有法にあったけど、専有部は元々所有者の物。

[193: 匿名さん]

>192
専有部分を共用部分とするのではなく、経費の負担をするということだと思うけどね。
専有部分の給排水管の高圧洗浄も、管理組合の経費としてやっているでしょう。
あれは清掃だからいいという訳ではないでしょう。専有部分だから、各区分所有者が
やるべき事項ですよね。
臭いがでたり、詰まったりするので清掃をするんだけど、各区分所有者がやるべきでしょう。
サビてきたりして、水漏れの可能性があるんなら、各区分所有者がするべきですね。
同じことじゃないんですか？
どこが違うんですか？
経費負担は、マンションの資産価値を守るためには必要なことなんですよ。

[194: 匿名さん]

保険は経年劣化に対しては支給されません。
つまり、マンションが古くなって、配管がサビついて、そこから漏水したとしたら、
保険は出ませんよ。
これは重大なことですよね。

[195: 匿名さん]

保険については勉強しておく必要があります。
総合保険は個賠は適用されますが、漏水が頻発してきだしても、
契約は結ばれるかもね。
漏水があった場合、１００万円以内であれば、調査も含めて補償される
けど、築３０年とか４０年とかなって、漏水が頻発しだしたら、保険会社は
たまったもんじゃないですからね。

[196: 匿名さん]

漏水が頻発しだしたら、総合保険としての再契約はないでしょう。
個人で加入すれることが大切です。

[197: 匿名さん]

排水管類（縦方向）は共用部扱いのマンションが大多数、整備は当然管理組合です。

築５０年超の団地でも保険は加入できます、どこの保険会社が断るのでしょうか？

通常専有部の保険（火災＋特約）は当然個人での加入。

おたく、当たり前すぎることなのにインチキばかり書かないで下さいね。

[198: 匿名]

>お風呂も規約改正してもらって共用部にしてもらえばいいのに、漏水も組合持ちになるよ。
>ついでにトイレもそうしたら？
風呂やトイレを共用部分にしたらマンション内の公衆浴場と公衆便所になってしまう。

[199: 匿名さん]

分譲マンションとアパートの区別が出来ない人を相手にするだけ無駄よ。

[200: 匿名]

＞分譲マンションとアパートの区別が出来ない人を相手にするだけ無駄よ。

そうですね、共用部と専有部の区別が出来ない人のほうが　さらに相手には出来ませんよ

アパートなら全て大家さんが修繕しますからね　問題ないし考えるまでも有りませんね

しかしみんなの修繕積立金で自分の居室も修繕してもらおうなんて言う　ズウズウシイかたが最低です

[201: 匿名さん]

>197
普通は管理組合が総合保険に入っているでしょう。
積立と個賠、それに地震保険もね。
個人で入ればダブってるから、個人はやめないと損するよ。

[202: 匿名さん]

>200
マンション管理が判らないんなら、理事になったらダメだよ。
理事になる時は、しっかり勉強するんだね。

[203: 匿名さん]

>>202
おたく理事になる時は、しっかり勉強するんだよ。　笑

[204: 匿名さん]

>>201
保険無知さん　もっと勉強しようね　
とりあえずはマンション購入時には
個人で保険加入しないとローン利用できないよ
専有部の特約は個別契約だけどねぇ～　漏水とか家財とかね　あ！　地震もね

管理組合が加入している保険契約内容みてみたらぁ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[205: 匿名さん]

>204
マンションの総合保険にははいってないの？
ローン組む時は、保険に加入するけど、マンションに入居したらすぐ
解約するでしょう。
管理組合が総合保険で個賠まで補償してくれるんだから、金融機関も
簡単に個人の解約については認めてくれるよ。
うちのマンションでは、みんなまとめて解約したけどね。
誰も教えてくれないんで、二重に保険を掛けてるんだね。無駄だよ。
補償は二ヶ所からはもらえないよ。

[208: 匿名さん]

滞納金に対する対応については、殆どの理事さんたちは、その手続きとかを
自分たちでやることを覚えてしまったので、話題になることもなくなりましたが、
少額訴訟なり支払い督促をやる場合、例えば５０万円の滞納金の場合は、どちらが
有利なんでしょうか。

[209: 匿名さん]

どっちも簡単だし、経費も同じぐらいだよ。
ただ、裁判所にいかないでいいのが支払い督促。

[210: 匿名さん]

弁護士に頼まなくて自分でやったら弁護士法に触れるよ。

[211: 匿名さん]

少額訴訟は便利ですよ。ネットにたくさん資料がアップされています。

[212: 匿名さん]

マンション管理が判らないんなら、理事になったらダメだよ。
理事になる時は、しっかり勉強するんだね。

[213: 元役員]

>>205
共用部分と専有部分
当然、損害保険は別なのに同じように考えているのでしょうか。

[214: 匿名さん]

>>210
どんな事を自分でやったら弁護士法に違反するのですか。

[215: 匿名さん]

おたく理事になる時は、しっかり勉強するんだよ。　笑

[216: 匿名さん]

>>215
弁護士法を勉強するの？

[217: 匿名さん]

しっかり勉強するんだよ。

[218: 匿名]

管理会社は日々勉強といいますしね

[219: 匿名さん]

少額訴訟や支払い督促等で何か分からないことがあったら説明しますよ。

[220: 匿名]

結構です

[221: 匿名さん]

>220さん
支払い督促をやって、裁判所から支払い命令がでまして、
２～３回は支払いが行われましたが、それ以降支払いが滞っています。
どうしたらいいでしょうか。

[222: 匿名]

>>215
何故ですか？

[223: 匿名さん]

ここは、知らない人が勉強をする場でもあります。
知っている方は、分かりやすく皆さんに教えてください。

[224: 匿名さん]

何故ですか？

[225: 匿名さん]

匿名掲示板で勉強する人はいません　苦笑

せいぜい参考程度でしょうねぇ

[226: 匿名さん]

>225
あなたは何故ここのスレに参加してるんですか？

[227: 匿名さん]

マンションの管理に興味や関心があってここにきてるんだろうけど、
情報の収集とか、勉強とかをするためじゃないのかな。
自分で調べれば分かるとかいっている者がいるけど、だったらここに
くる必要はないと思うんだけどね。
何を期待してここにきてるんだろう。

[228: 匿名さん]

匿名掲示板で勉強する人はいません　苦笑

[229: 匿名さん]

資格持っている人に聞くのが一番
検証にネットを使うという手はある

[230: 匿名さん]

ネットで検証とか、お人よし過ぎだよ

[231: 匿名]

普通とおもいますが　なにか

[232: 匿名]

相談のない方はお引き取りくださいな　

[233: 匿名さん]

＞２３１
何がどう普通ですかね？
具体的にお願いするね～

[234: 匿名さん]

相談のない方はお引き取りくださいな　

[235: 匿名]

>>233
具体的に普通とおもいますが　なにか

[236: 匿名]

管理会社や不動産関係の人には役に立ちますね
具体的に普通とは思いませんが
そろそろまともなレスが読みたいものです　ふぅ

[237: 匿名]

相談のない方はお引き取りくださいな　

[238: 匿名さん]

コピペしかできない人も、お引き取りくださいな

[239: 匿名さん]

相談のない方はお引き取りくださいな　

[240: 匿名さん]

どうしてそう思うの？

[241: 匿名さん]

普通とおもいますが　なにか

[242: 匿名さん]

思う理由はなんですか？
原因があるはずです

[243: 匿名さん]

ないよ

[244: 匿名]

なら、胸を張ってお引き取りくださいな

[245: 匿名さん]

↑
相談のない方はお引き取りくださいな　

[246: 匿名]

オタクがね　笑

[247: 匿名さん]

↑　い～えぇ　オタクがね　笑

[248: 匿名さん]

相談を頼むね～
ないなら今すぐハウス！　笑

[249: 匿名さん]

オタクがね　笑

[250: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[251: 匿名さん]

資産価値の落ちないマンションの条件の一つに、大規模というのがあります。
やはり、小規模マンションは、厳しいですね。

[252: 匿名さん]

１．２．３はどうしようもないだろう。
要は４をしっかりすることが資産価値を保つ条件だよな。
しかし、これが難しい。

[253: 匿名]

消費税増税分を組合員からの管理費等の徴収金の値上げに転嫁するとの考えはどう思う？
増税で管理組合の収支が悪化するのを組合員に痛みを伴う管理費等の値上げで乗り切ると。
管理組合の運営としては組合員に負担を強いるのではなく出銭を削るのが道理だと思うが。

[254: 匿名さん]

消費税対応は当たり前
出銭を切るのは消費税が増税される前からやるべき話

一般会計支出の大半は消費税の影響受けるんだから、上げるのが当たり前です
今さら支出削減考えているのはアホとしか思えません
どんだけ余裕あったんですか？
そのとき考えられない人種は永遠になにも考えられないです

[255: 匿名]

マンションの管理費などは非課税だぞ。消費税増税分を値上げに転嫁するのは違法だ。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shohi/09/02.ht...

[256: 匿名]

うちは消費税が8%になっても管理費とかの値上げはありませんでしたよ。
その代わり理事会は業者への支払の値引きを強化すると言ってました。
結局は増税を組合員に値上げで転嫁するかコストダウンで業者に転嫁するかの違いでしょう。
前者の方が組合員に痛みがありません。

[257: 匿名さん]

管理費には消費税の課税はありませんが、
日常の管理していく上で、物資の購入や諸費用の支払いには
消費税が課税されます。
直接、管理費に課税されなくても
間接的には支払金額が増加するのは避けられないところでしょう。
消費税の値上げを管理費値上げの要因の一つとして
捉えることは決して間違いとは言えません。
ただし、ずさんな費消の承認や漠然とした監査が行われているのでは
基本的な考え方の間違いと言わざるを得ません。

[258: 匿名]

ご自身が監査をされてはいかが？
世直しは自分の手で行わなければ
駄々っ子は意味をなしません

[259: 匿名さん]

管理費については、例年と同じ経費の使い方をしていれば、３％分が
毎年足りなくなるのは当たり前のことです。
予備費等の余裕があってもいずれ枯渇してしまうでしょう。
それから、築年数の経過とともに、補修費が増加していきますので、消費税
については、値上げ分は管理費の値上げをしていくべきでしょう。
修繕積立金も同じことですが、こちらは、グレード等を落とすなり、修繕個所
を減らすことによってなんとかなるでしょうが、やはり値上げは必要でしょうね。

[260: 匿名さん]

そんなざっくり値上げ推奨されても
精査すれば管理費は下がります
詳細は言えないんでしょうけどね

[261: 匿名]

管理組合は消費税納税業者じゃないから管理費に転嫁して組合員から消費税分取るのは道理ではない。
むしろ支出の最大の割合を占める管理委託費を更に減額して増税分を吸収するのが筋だと思う。

[262: 匿名さん]

>260　>261さん
管理費の削減云々は別として、節約とか値下げ交渉とかをしない場合、
通常と同じ経費を使うなら、３％分が経費増になるということですよ。
経費の節約とかは、何も消費税が上がらなくてもやれることですからね。

[263: 匿名]

マンション管理士なら住民の管理費値上げを推奨するよ。「入りを量る」方法だから。
「出るを制する」方法提案したら、マン管顧問費下げられて自分のクビ締めることになるよ。

[264: 匿名さん]

今は管理会社変更管理費値下げが主流だから
そうそう人は引っかかりませんよ

[265: 匿名さん]

>264さん
262です。
私は管理会社の者ではありません。マンションの理事長ですよ。
262に書き込んだこと、理解できないんですか？
当たり前のことを書いたつもりですが。

[266: 匿名]

一般会計は経常管理の経費だから収支とんとんでいいと思うよ。
積立金は別会計だし、いざという時は積立金の取崩しが出来るから。

[267: 匿名]

掲示板では身分立場意見
好き勝手書くのも自由だけど
あまりにひどいと問題になりますよ

[268: 匿名さん]

>266
修繕積立金を取り崩して、管理費に回すことはできないけど
判ってる？
管理費を今までと同じように使うと、３％ずつ取り崩していくことになるよ。
収支トントンにするには、何かを節約しなければならなくなる。
それも毎年ね。昨年節約した金額を次の年は更に３％節約しなければならなくなる。
管理費の額は毎年どんどん少なくなっていくよ。
節約では最終的にダメということなんだけど、分かるかな？

[269: 匿名さん]

>267
何か問題がある？

[270: 匿名]

>>268
そんなことはわかってるよ。
修繕積立金の取り崩しとは、「不測の事故等による緊急修繕」への支出で、うちの管理規約では理事長の専決処分権が規定されてるから、取り崩し後理事会への事後報告で済む。
去年、消費税率5%→8%→10%で増税による経費増を計算し、管理委託契約の締結検討の時に時に値下げに応じさせた。これで10%になっても一般会計の収支は赤字にならない。

[271: 暇入]

↑たぶちゃん？

[272: 匿名さん]

>270
修繕積立金を理事長が勝手に取り崩して、理事会に報告だけすればいいなんて
いい加減というか、あまりにもずさんな管理だね。
積立金は読んで字のごとく、みんなの積立金なんだけどね。
管理費とは全然違うんだよ。

[273: 暇入]

理事長の専決処分権なるものがあるのは
みらいだいらだけだと思う。

[274: 匿名]

先決処分権は必要だと思いますよ。
災害時の安全確保のための緊急補修で積立金取崩しが必要な場合、
先決処分権がないと臨時総会を開催しないと取崩しができませんね。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、自治体も首長の専決処分を多用して、
市民の安全を確保してました。自治体の場合は議会で事後承認です。

[275: 匿名さん]

いくら目茶苦茶なことをやっても、区分所有者が訴えなければ
又、知らなければなんでもありだからね。
普通決議も特別決議も全然関係なくなるよ。

[276: 匿名さん]

>274
専決処分権は具体的にどんなときに、何に使うの？
大震災でマンションが壊れれば、保険や災害復旧支援金とかは
関係なく、理事長が勝手に業者に発注して修繕させるの？
直してしまえば、支援金や保険金はどう査定するの？
何に使うのかが知りたいね。

[277: 暇入]

管理費会計で対応できるはず。

[278: 匿名]

管理費会計の場合は予備費で賄えなければ予算の変更で総会決議がいる。

[279: 匿名]

>>276
>>278
管理規約の理事長職権の規定によると、
「災害及び事故等の防止又はその復旧のため緊急を要する場合」
で取り崩せる会計は「一般会計」と「修繕積立金会計」
で理事会や総会での承認は不要で「速やかに理事会に事後報告」
である。
従って、一般会計予算変更や修繕積立金取崩しで総会決議を経ることなく、
理事長の職権で執行でき、理事会への事後報告で済む。
これが発動されたのが2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時であった。
緊急時のため保険申請をする場合は事後処理となる。

[280: 匿名さん]

>279さん
災害とかの緊急時の場合の対応ということですね。
消費税の値上げは緊急時の対応ではなく、理事長の専決事項
ではないんですよね。
消費税が上がったときはどう対応すればいいのかということが
議論のスタートだったものですから。

[281: 匿名さん]

>279さん
災害とかの緊急時の場合の対応ということですね。
消費税の値上げは緊急時の対応ではなく、理事長の専決事項
ではないんですよね。
消費税が上がったときはどう対応すればいいのかということが
議論のスタートだったものですから。

[282: 暇入]

予算を超えた支出を制限する規定はありません。
保存行為なら問題なし。
もっとも管理規約はマンションによって違うので
標準管理規約ならですが。

[283: 匿名]

収支決算して赤字でもいいと思う。会計に剰余金があるならば。