マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[101: 匿名]

しかも20人の役員は報酬をもらってる。理事長は年12万、平理事ですら3.6万円。

[102: 匿名]

だから100万も払ってるから、理事会には毎回3人もマン管事務所から人が来る。

[103: 匿名]

マン管顧問料と役員報酬合わせて年200万円近く、組合費の無駄遣いだ。

[105: 匿名さん]

個人賠を契約していれば補償はされます。
ここで言ってるのは、契約そのものを拒否されるってことです。
今は個人賠単独では引き受けてなくて、何かの保険に特約としてついています。総合保険でもつけることができますが、これを断られるようになるってことです。
契約期間中に切られることは無いですが、次の更新で断られたりします。

個人で入っても大した金額じゃないので、基本的には個人で入ってもらうのが一番いいのですが、入らない人が居た時に揉めるので、難しいところですね

[106: 匿名さん]

>>105は>>53宛です

[107: 匿名さん]

>105さん
53です。
そういうことなんですね。
うちの場合は、総合保険で契約をしていますので、契約期間中は
補償はしてくれる訳ですね。
しかし、古くなってきて水漏れが頻発してくると、そういうことは十分考えられます。
そうならないよう、管理組合として対応をしていく必要があります。
私どもの組合では、これから専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合が共用部分の
工事と一緒にするよう、長期修繕計画に盛り込む予定です。
当然、修繕積立金の値上げをしなければなりませんが、今だったら、まだ１，５００円程度
の値上げで済みそうです。
ありがとうございました。

[108: 匿名さん]

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し説明をしていくことです。

[109: 匿名さん]

修繕積立金の値上げは難しいけど、丁寧に繰り返し繰り返し業者見積を値切っていくことです。

[110: 匿名さん]

ひとりでがんばれ　ともだちいないひとー　ハハ

[111: 匿名さん]

>109さん
工事費は当然相見積を取り、シビアに対応していきますが、値切ると
いうか適正価格でいいんじゃないですか。
ちゃんと仕事をしてくれれば。

[112: 匿名さん]

>110
１行の書き込みしかできない者は出てくるなよ。
それとね、１０９と１１０は別人だよ。

[113: 匿名さん]

ひとの勝手ですが　なにか？　　匿名掲示板なのに説明いりませんよ　

[114: 匿名さん]

>113
間違ったから恥ずかしいね。
開き直りかよ。

[115: 匿名さん]

>113
匿名掲示板でも気になるもんだよ。

[116: 匿名さん]

ひとの勝手ですが　なにか？

[117: 匿名さん]

>>114
>>115
ひとりで大変ですね　匿名さん

[118: 匿名さん]

長期修繕計画に、玄関扉の交換や、窓枠の交換、給排水管の枝管部分が
計画されているマンションはありますか。
特に、給排水管が計画されているマンションは殆どないと思います。
しかし、共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
これからの、マンションの管理は、ここに目をつけていかなければなりません。

[119: 匿名さん]

御自分の管理組合で話し合って下さい

[120: 匿名さん]

>118
勉強しましょう。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

[121: 匿名さん]

>120さん
国交省の望まれるガイドラインということですが、それには専有部分の枝管については
触れられていません。
共用部分の本管と同じ管材を使い、同じように経年劣化していく枝管部分を放置するのは
おかしいと思いませんか？
枝管部分に手をつけなければ、必ずいつかは水漏れが頻発してくるんですよ。
もし、修繕積立金に余裕があり、専有部分の枝管も共用部分の本管と一緒にやれるだけ
の積立金があれば、当然一緒にやるでしょう。
ただ、値上げが嫌というだけのことでしょう。
今、全国の優良なマンションでは、この問題に取り組んでいますよ。
人材のいない、又、修繕積立金の少ないマンションでは、この問題には取り組むことは
できません。
ということは、いずれスラム化するということになります。その時期がくるのはまだ先
のことだし、いずれ買い替えをすると思っていても、資産価値はなくなり売却するにも
かなりの安値で販売しなければならなくなります。
そうならないように取り組むかどうかは、そこのマンションの理事次第です。
但し、それだけの人材がいるかどうかは別ですが。

[122: 元役員]

>>121
役に立つ回答をして下さい。
誰にでもわかる当たり前の回答は不要です。

[123: 匿名さん]

＞共用部分の本管と同じ管材を使い、同じように経年劣化していく枝管部分を放置するのはおかしいと思いませんか？

だから勉強が足りないと言っているのです。
共用部分以外は自己責任であって修繕積立金を流用することは許されません。

[124: 匿名さん]

>122さん
あなたのマンションでは当然取り組んでいるのでしょうね。
もし、取り組んでいないのなら、１２１に対する考え方をあなた
なりに書き込まれたらいかがですか。
そうでなければ、単なる野次馬であり、批判しかできないここに
参加する資格のない方になりますよ。
誰にでもわかっていることですから、それに対する取り組みに対する考え方は当然
もっているでしょうからね。

[125: 匿名さん]

>123さん
まだそんなことをいっているんですか。
枝管を共用部分とすることはできませんが、経費を負担することは
可能ということですよ。
専有部分の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合がやってませんか？
経費は組合負担でしょう。

[126: 匿名さん]

>123さん
ここには出したくないものですが、特別に、判例を書き込みます。参考にしてください。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地判　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

[127: 匿名さん]

＞長期修繕計画に、玄関扉の交換や、窓枠の交換、給排水管の枝管部分が計画されているマンションはありますか。

勉強が足りません。

[128: 匿名さん]

＞126
裁判例は次の裁判で変更されることがありますので参考程度です。
判例ですと法律同等の効力があります。
裁判例と判例を混同するのは止めましょう。

[129: 匿名さん]

>128さん
裁判例は、最高裁の判例とは違い覆される可能性はありますが、
殆どは、参考事例として、そのままいかされますよ。
現時点では、この裁判事例が活用されるでしょう。

[130: 匿名さん]

>127さん
批判ばかりしてないで、あなたもここにみんなが参考になることを
書き込んだらどうなんですか。
あなたのは、ただ人が書き込んだのを批判するだけですよ。
スレタイに記載されているように、全員でマンション管理に対する
悩み等に答えていきましょう。

[131: 匿名さん]

＞批判ばかりしてないで、あなたもここにみんなが参考になることを書き込んだらどうなんですか。

120、123，128は私が書きました。
専用部分のパイプ交換（不可能）やら玄関ドアの交換（可能）やら余りにも出鱈目の書込みは管理士の程度の問題だけでは許されません。

[132: 匿名さん]

>131さん
だったら、あなたの意見、考えを書き込まれたらいかがですか？
何故、専有部分の枝管の交換ができないのか、その理由を教えてください。
まさか、標準管理規約には記載されていないからという訳ではないんでしょう。

[133: 匿名さん]

>131さん
あなたに質問しますが、区分所有者の全員が承認すれば、専有部分の枝管の
更新工事を修繕積立金を取り崩してやることは可能でしょうか。

[134: 匿名さん]

＞だったら、あなたの意見、考えを書き込まれたらいかがですか？
＞何故、専有部分の枝管の交換ができないのか、その理由を教えてください。 まさか、標準管理規約には記載されていないからという訳ではないんでしょう。

それも一理ありますよ。管理規約には共用部分と専有部分が規定されている。
長期修繕計画のガイドラインも勉強するように
＞120
に紹介してます。
それには貴方の貧素な知識にないパイプ類、玄関扉の交換のことも書いてあるので勉強してから出直して下さい。

[135: 匿名さん]

>134
あのね、標準管理規約は法律ではないんですよ、分かります？
ガイドラインも法律ではありません。
あなたが知っていることがあれば、具体的に書き込まれたらいかがですか。
何も私だけではなく、ここに参加される皆さんに分かるように。
ここに参加される方は、全てが正しいとはおもっておられませんよ。
いろんな書き込みがされた中で、ぞぞれが判断すればいいのですから。

[136: 匿名さん]

>134
１２０の中のどの部分かを示してくださいよ。
皆さんは、あの長いガイドライン全てを読む方はいませんよ。

[137: 匿名さん]

外野から失礼、気持は解りますが専有部の配管に修繕積立金流用は認められませんね。　
簡単に考えている方みえますが無理ですよ、必要なら希望する戸々で費用負担して下さい。

専有部と言う事が大前提で区分所有法や各自の組合規約を理解しましょうね。
何でも有りならリフォームまで積立金使ってしまいますよ。

[138: 匿名]

専有部分の配管を共用部分に編入し専用使用権を付与する規約改正をすればいいだけ。

[139: 匿名さん]

＞137
傍証が出てきましたね。
専有部分のパイプ類は総会で決議すればとか共用部分に規約を変えればとかの次元で脩積金で取り換え工事はできません。
専有部分のパイプ類は区分所有者の自由に変更も可能な部分なのですですから一律に変更や取換えは出来ない構造です。
ですから排水管が階下の天井裏に配管されている構造のみが最高裁判例で専用使用権者が手入れが出来ないからとして共用部分と採決されたのです。決議さえすれば何でも可能になるという安易なご都合主義は許されるものではありません。

[140: 匿名さん]

配管だけ？　おかしな規約になるね　できるもんならやってみてください

はたして７５％以上の賛同ありますかね

[141: 匿名さん]

＞１２０の中のどの部分かを示してくださいよ。 皆さんは、あの長いガイドライン全てを読む方はいませんよ。

これを全て読まなければ長期修繕計画書の作成はできませんし、議論も出来ません。

[142: 外野]

おたく根本的にマンション管理のイロハから勉強してから出直しましょう。
いかなるこじ付けをしてでも事を進めたいばかりではお話になりません。

[143: 匿名]

いや、規約化できるよ。区分所有法で。
（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

[144: 匿名さん]

↑下記の通り無原則に規約は作れません。
3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう


[145: 外野]

なんかメチャクチャな思考の方みえるけど、外野もビックリですよ。
総会で専有部を共有部にしちゃうとか？　人の財産にチョッカイ出してはいけませんよ。

そんなことできる訳ないでしょうが。　

リフォームやリノベーションで専有部の水回りを自由に設計できなくなるしね、
総会だろうがこの場合反対が一人でもいるのなら無理だよ。

[146: 匿名さん]

これが管理士さんのスレッドだとさ。

[147: 元役員]

>>144
あなたの主張する専有部分とは、何処
同じく、共用部分とは。

[148: 匿名]

専有部分を共用部分に出来るよ。
管理組合法人が競売で専有部分を競落した。
法人に所有権移転されたが、これを管理組合事務所として規約共用部分とする。

[149: 匿名さん]

＞あなたの主張する専有部分とは、何処 　同じく、共用部分とは。

分譲マンションの売買契約書とこれに基づく規約に規定の部分を専有部分と言い、これ以外の部分を共用部分と言うのは常識です。