マンション管理士等への何でも相談

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[883: 匿名さん]

>882
修繕積立金の額は、専有部分の床面積比により算出されてます。
だから、その根拠ではじき出すのがいいのかなと思っているんですよ。
管理組合を清算するときもその根拠ですから。
あなたは、事前に実施した者に対しての支給額はどのように決めたら
いいと思っているんですか？
あなたの考えも書き込むべきですよ。そうでなければ単なる批判者で
終わってしまいますよ。

[884: 匿名くん]

>>883 さん

なぜ、あなたが突っ込まれているのか、わかりますか？
規約に定めてもいないのに、>>876 のようなことを書くからです。

[885: 匿名さん]

>うちの管理規約には、修繕積立金の取り崩しの中に、「専有部分である
>設備の更新等に係る費用については、総会の決議により管理組合の負担とする
>ことができる」と規定されています。

これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。
何故入れたかというと、専有部分内にある煙探知機やインターホン、
ひいては錠の交換等を管理組合としてやるので作成したものです。
この時点では、枝管は想定してませんでしたが。

[886: 匿名さん]

>884
事前に実施した者に対しての支給方法はあなたならどうするのですか？
これは、今後の検討課題として私見をのべただけのことですが。

[887: 匿名くん]

>>885
>これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。
>何故入れたかというと、専有部分内にある煙探知機やインターホン、ひいては錠の交換等を管理組合としてやるので作成したものです。

意味がわかりません。

[888: まんかんし]

>>886

以前施行した住居部分も其の経過年数に関係なく一律施行する案も在ります
施行業者の責任も明確になります　排水は其の後長く手を入れる必要がなくなりますから

[889: 匿名さん]

>887
煙探知機の消防点検、雑排水管の高圧洗浄は管理費からしはらってますが、
本体の交換は、修繕積立金から支払うことになりますので、明確化した
だけのことです。
錠の交換については、大規模修繕工事のときに、より防犯性の高いものに
一斉に変えようということで積立金で交換したことがあるので。

[890: 匿名くん]

>>889

>>>885
>これは、区分所有法通りのものを規約にいれただけのことです。

区分所有法がどのように関係するのですか？

[891: 匿名さん]

>888さん
更新工事をしたばかりなのに、管理組合としてやるので、それに
あわせるという方法もあります。
その方が同じ仕様でできますので効率的ではあります。
当然、本人が望めば事前に実施したところもやることになります。
しかし、現段階では、枝管の工事はまだまだ先のことですので、現在は
そのために早めに修繕積立金の値上げを検討していくべきだと思っています。
現在は、その準備期間として、これから組合員に対して広報活動を繰り返し
行っていくところです。

[892: 匿名さん]

>890
細かい性格の方のようですね。
規約事項第３０条１項の建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は
使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、
規約で定めることができるとなっているのを活用したのですよ。

[893: 匿名さん]

事前に実施した者や、仕様の違いによる者についての支給方法としては、
専有部分の床面積比より、総工事費から均等に按分する方法もいいのかなと
思ってきました。
検討してみます。

[894: 匿名さん]

低脳おおいな、専有共有一括工事も有益ならそうしろよ。
でもって無駄な事せず専有部費用は自己負担で問題ないわ、積立金を使う理由がない。

専有部配管類を規約で共用部にするとかアンポンタンな思考はやめとけ
火災保険や特約が面倒になるわ。

[895: 匿名くん]

>>893
>事前に実施した者や、仕様の違いによる者についての支給方法としては、専有部分の床面積比より、総工事費から均等に按分する方法もいいのかなと思ってきました。
>検討してみます。

東京地裁（平成23年9月22日判決）の裁判例から、何も学んでいないのですね。

[896: 匿名さん]

>894
専有部分の配管を共用部分にするとはいってないよ。
費用だけのこと。
専有部分のことは、各戸に任せるとかいっていると、築３０年前後
になるとあちこちで水漏れが発生するよ。
事前にやればいいけど、全員が５０万円程度の工事を、そろそろやって
おいた方がいいといってやる者はいないんじゃないの。
やれる者、やる者はいいけど、やらない者、やれない者をどうするかが
問題なのです。

[897: 匿名さん]

>895
9月23日の渋谷のマンションの分ね。
11月29日の分もね。
これについては、前に書き込んでいるけどね。

[898: 匿名さん]

>895
自分で裁判例を調べて、ここにかきこんでいても、忘れることは
あるんだよ。
勿論、規約化するときは、慎重に調べて作成するけどね。

[899: 匿名さん]

ここは、勉強する場であり、情報の提供をする場であり、
情報を得る場でもあるのです。
問題提起について、検討する場でもあります。

[900: 匿名くん]

>>897
>11月29日の分もね。
>これについては、前に書き込んでいるけどね。

東京地裁（平成3年11月29日判決）の裁判例は、
あくまで共用部分の工事（専有部分の工事費用は個人負担）であることをお忘れなく。

[901: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[902: 匿名くん]

>>901
（誤）東京高裁
（正）東京地裁

> ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。
>先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

（正確には）
2.管理規約２２条２項に「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定されている。本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会決議は有効である。Ａが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取扱いは無効（※２）である。先行工事者に対する補償額は総会決議基準（※１）に従い、約３８万円ではなく、約７２万円を支払えとの判決を下しました。

（※１）総会決議基準：「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。」

（※２）さらに、その後の臨時総会で、「すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする」と決議しました。そうして、すでに改修工事を完了した各戸に約３８万円を返還することにしました。