フローレンス連坊小路グランドアーク

[契約済みさん]

完売してないのに削除されてしまったようなので作り直してみました。
なぜか荒れまくりの前スレと同じ末路をたどるのか！？

公式URL：http://www.aisho.co.jp/florence_renbo/
売主：株式会社アイショウ
施工会社：東海興業株式会社東北支店
管理会社：章栄管理株式会社

[3: 物件比較中さん]

スレ立て、ありがとうございます。
もうというべきか、まだというべきか、残り４０戸ぐらいのようです。
本当に完売するまで、このスレには残っていてもらいたいですね。

私は、将来、転貸or転売する可能性が高いので、資産価値の下落が気になります。
ここは、大幅値引きの分だけ今後の下落幅が少ないと考えてよいのか、
それとも、売主がかわったいわく付きマンションとして、大幅下落が待っているのか判断しかねています。
転売はともかく、賃貸に出すときの家賃にまではあまり影響ないのではと思うのですが・・・。

[4: 匿名さん]

>>3
金額の問題じゃないと思いますが…

[5: 匿名さん]

仙台一高や二華高に近いのがナイス
学都仙台を代表する高校ですからね
地下鉄が出来たら駅のすぐそばにも
一つ奥にあり車の排ガスも心配ない

[6: 匿名]

売却・賃貸でお墓と線路沿いの物件なんて人気無いと思うけど。
広いだけが救いの物件かと…
一生住む覚悟なら買ってもいいんじゃない？

[7: 地元不動産業者さん]

売却で一番苦戦する立地がお墓に隣接したところとなります。
こればかりは今も昔も変わりません。
新築時の売価も周辺相場より大きく下がりますが、中古での
売却は非常に困難です。これは価格の問題ではありません。
難しいというよりも、売ることが限りなく不可能といった方が
よいでしょう。2〜3年間売り出し、価格も当初売り出し価格
より1000万以上下げて、ようやく買い手が付くか、更に値下げ
して販売します。
数千万の買い物をするにも係らず、わざわざお墓に隣接した
ところを選択する方はほとんどおりません。
通常、お墓に隣接する土地を活用する際は、住宅以外が望ましい
ですが、やむを得ず住宅を建てる場合は、ワンルーム等の
独身向け賃貸住宅となります。

[8: 物件比較中さん]

>>7
お墓は、アパートや民家、そしてＪＲ在来線と新幹線をまたいだ向こう側です。
友人が住んでますが、間にいろいろあって、全く気にならないそうですよ。
というか、あなたは他社の営業マンさんでは？
そんなにこのマンションが気になるのでしょうか？
という事は、ここはいいマンションなのかも知れませんね。

[9: 物件比較中さん]

No.3です。みなさん、レスありがとうございました。
私も、No.5さんと同じようなところを気に入ったのですが（加えるなら、総戸数の多さと小学校の近さも）、
転貸、転売にはリスクの大きい物件と考えるべきかもしれませんね。

もう１点教えてください。前スレに活断層の上に建てられたという書き込みがありました。
アイショウの人には聞けなかった上、自分で調べることもできなかったのですが、事実なのですか？
ネット上で調べることはできるでしょうか？
活断層よりも地盤の堅さを重要視すべきだとは思いますが、若干気になります。

[10: 地元不動産業者さん]

>>8さんへ
だからそのような環境を気になさらない方であれば、
周辺相場より格安に購入できます。
因にこのような書き込みをすると、バカの一つ覚え
みたいに、すぐ他社デベとか言い出しますが、
デベの営業はいちいちこのようなサイトを観てる
ほど暇ではありませんよ。私は暇な、しがない
不動産業なので、デベさんよりは時間に余裕が
あるだけです。

[11: 物件比較中さん]

>>7
墓にこだわるかどうかは結局、住む人次第でしょうね。
時代とともに購買層の意識や駅・学校などの周辺環境が変われば価値観も異なってくるでしょう。
パークコート虎ノ門・愛宕タワー は寺と墓に囲まれた億ションですが、スレでも一時「墓論争」で盛り上がっていました。
肯定的な意見が多かったです。
まあ墓といっても都心の一等地ですからココとは事情は違うでしょうけど。

[12: 契約済みさん]

新築だと墓の近くでも売れて、
中古になると売れなくなるんですか？
どうしてですか？
何か分かりやすい理由があれば
いやみじゃなくて教えてほしいです。

[13: 匿名さん]

>>9
利府～長町断層ですか。286号に沿い三女高の真下を通り、宮沢橋から仙台一高の真下を通り、宮城野原へ続いてます。
↓拡大して、点線部分をご覧下さい。（長町－利府断層による地震：MAPで想定した地震の規模：最大のマグニチュード７．５）
http://www.city.sendai.jp/toshi/jutaku/hazard/pdf/07/wa.pdf

〔参考資料〕
仙台市から利府町にかけて、ほぼ南北に延びる長さ約４０ｋｍの活断層です。この断層は、約３０００年に一度程度の割合で地震が発生していると考えられ、予想される地震の規模はマグニチュード７．０から最大で７．５程度で、今後３０年以内に発生する確率は１％以下と考えられています。 　【仙台市地震ハザードマップ】


3000年に1度の確率ですよ。マンション寿命は僅か5~60年。

[14: 物件比較中さん]

利府長町断層が活動すれば直下型地震になるわけですが、これは宮城県沖の海溝型地震ほど頻繁には起きません。だけど、いったん起きると、阪神淡路大震災でわかるように直下型は被害がはるかに激甚になります。活断層が最後に活動してから時間が経つほど再活動の可能性が高くなりますが、利府長町断層が最後に活動したのがいつなのか不明です。また、活動頻度が3000年に1度というのも大雑把な推定でしかありません。基本的には断層に近いほど危険です。また、利府-長町線の東側は、西側より地盤が緩いので危険です。このマンションは断層の西側なので、いくぶん気休めになるかもしれません。それでも、断層の直近なので揺れは大きくなるでしょう。震度６～７だと、建物が倒れなくても家具が転倒・倒壊して犠牲者が出ます。この立地では免震構造が欲しいところです。

[15: 匿名さん]

>>14
免震装置は横揺れには有効ですが、上下動の縦揺れには効果が殆どありません。
直下型は縦揺れ。装置が外れたりして、むしろ・・・。
つまり、宮城県沖地震には有効ですが、長町ー利府断層等の直下型には・・・。

[17: 匿名さん]

>>16
ここに客を取られては困る近所の他デべの営業
５９６３

[19: 物件比較中さん]

まだ中古じゃありませんよ
http://www.aisho.co.jp/florence_renbo/
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1020z2bsz1010z2ncz100139063...

[22: 物件比較中さん]

>>15
直下型だと縦揺れが強いというのは、よくある誤解のようです。阪神大震災でも、縦揺れより横揺れがずっと大きかったようです。直下型か海溝型かにかかわらず、建物が倒壊したり家具が飛んだりするのはほとんどが横揺れによるものです。
http://www.ichijo.co.jp/cafe/q_a/menshin/03.shtml

ついでに、よくある誤解をもう１つ挙げると、地震波の縦波（Ｐ波）・横波（Ｓ波）は、それぞれ人間の目線での縦揺れ・横揺れを意味するわけではありません。縦波は地震波の進行方向に沿った振動、横波は進行方向とは垂直の振動です。

ところで、利府長町線は断層面が北西方向に傾き、北西側が上にのし上がる逆断層です。この傾斜した断層面のどこが震源になるかは予測不能です。仙台市の地震ハザードマップには、地表における断層の位置が記してあるだけで、どこを震源と想定したのか明記していません。震源が深いほど地図上の断層線よりも西方に震央がずれることになります。震源の３次元的な位置によって揺れの分布図も大きく変わるので、ハザードマップはあくまでも一例として見るべきでしょう。

[26: マンコミュファンさん]

アウトレットマンションであることは確かですよね。
当初から売れ行きが思わしくなく、財閥系とも違い
資金繰りの問題等々で、驚くような大幅値引きしたけど、
その後も紆余曲折あり、結局はアウトレットになった。

以前丸紅が一番町に建てた物件も、完売できなくて、
リハウスに売却し、未入居中古マンションで大幅にに
価格下げてやっと完売。

>>24さんの仰ることも概ね同意だけど、
誤）資産価値は旧価格の三分の一
正）資産価値は新価格の三分の一
がいいとこでしょうね。

それと、上の方でも話題になったお墓が近いという
立地が更に売却時に困難となると思われます。

とにかく安いマンションならなんでもいい！、永住するぞ
というかにはお得ではないでしょうか。
間違っても資産価値を求めたり、何れ売り払って戸建てを！
なんて考えない方がいいです。

[27: 買い換え検討中]

>>>24さんの仰ることも概ね同意だけど、
>誤）資産価値は旧価格の三分の一
>正）資産価値は新価格の三分の一
>がいいとこでしょうね。

つまり、２４００万の部屋を買ったら８００万でしか売れないって事ですか？

ほんとに？

何か根拠となる例はありますか？

[33: 匿名]

デベの営業が書き込みはしてないんじゃないの？
ここと競合する物件ってあるの！？
あのアパだってここと比べられるのは嫌なんじゃない。
所詮、最初の売り主が潰れてるし東海が施工なんて…クロスが剥がれた等のこまいアフターサービスなんて無いし。
価格が安いからお金にシビアな住民が多いと思うので大規模修繕なんか出来そうも無いと思うとここはパスかなっと思う。

[36: 物件比較中さん]

No.3=No.9です。みなさん、利府長町断層の情報をありがとうございます。
発生確率から考えて、宮城県沖地震地震に対する備えは必要でしょうが、
活断層の方は重要視しなくてもいいような気がします。
他にもいろんなリスクがありますからね。

[37: 匿名さん]

周りのマンションもずいぶん値引きしてるから、ここは厳しいよね。
売れ残ってる部屋の管理費や修繕積立金はアイショウが払ってるんでしょ。
最後は投げ売りするのか、それとも賃貸に出すのかな。

[39: 匿名さん]

資産価値が1/3は大げさでは？資産価値はたいがい年々数％づつ落ちるものです。
まあ、ここは他のマンションに比べて％の落ちは大きいかもしれませんけど。
1/3って３３.３％落ちる意味じゃなくて、６６．６％落ちる意味でしょ？そんなことナイナイ。
値引きで３０％引いてれば、まあ、値引きしないで買った人から見て、資産価値も３０％落ちてるのだろうけど。

[40: マンコミュファンさん]

やっぱりここは上げておきましょうよ！

[41: 匿名さん]

昨年、中山の財閥系マンションを中古で600万後半で買いました。
登記簿を見ますと14年前の新築時に1900万程だったようです。
気分的には1/3です。
表題のマンションと比べて中山は不便な場所ですから比較になりませんが、
場所や物件によっては資産価値1/3はあり得ます。

[42: 地元不動産業者さん]

そりゃあ１４年も経てば立地の悪い物件は大幅に下落しますよ
便利な所に新しいマンションが次々建っていきますからね
年数が経っても値を崩さないのは希少な立地で需要が大きい物件
中古物件は需要と供給の関係が重要で欲しい人がいれば高く売れます

[43: 名無し]

三分の一以下の価格で取得しているの報道されてましたよ。南仙台の16世帯で一億弱と同等だったはず。
そこから経費とか利益を乗せて今の価格でしょ。
資産価値を求めて買う物件ではないですよ

[44: 名無し]

財閥や野村あたりは中古でも需要あるし賃貸でも需要ある。怖いのはブランドのないものやこのような問題のあった所だから買うなら永住するつもりで､将来的に売却や賃貸を考えるのなら多少高くなったり狭くなっても他を検討した方がいいよ。
今の価格も高すぎると思うしもう一段値下げする余裕あると思いますよ

[45: 愛勝]

>>141
1900は 価格じゃなくて抵当権の額。借入した額で販売価格は結構いい値段でしたよ。中古でその値段はお得ですね。
賃貸にして利回り追求してもいいんじゃないですか？ローン払えなくなって競売や任意売却？する人達多いみたいですしね。
ここは広いのが魅力的ですよね。他が動いているから早く売れればいいですね。

[46: 購入検討中さん]

最近チラシが入ってきまして、早速見学に行ってきました。
あの広さであの価格。びっくりしました。
正直「なぜにこんなに安いのか？」と最初は『不安』の方が大きかったです。
でも、皆さんがおっしゃるように、売却や賃貸目的でないのならgo！？と。
近辺の土地勘もありますので、マンションの場所に関しては文句ありません。
それほど残っていないように見受け、急ぎ情報収集をと思っています。

今気になっているのは、前スレにもありました『購入後のアフターサービス』です。
章栄管理株式会社は章栄不動産と違い安定しているのでしょうか。
登記はどこになっているのかも知りたいので、近日中に法務局に行く予定でいます。

更なる値下がりを期待するよりも、完売してしまわないか、と心配です。
安い買い物ではないので、当然慎重に行動し、買えなかった時は縁がなかったものと
諦めるつもりではいます。
当初全く頭になかった教育関連についても好条件だったので、買えたらbestですね。

[47: こども]

ここかミッドプレイスどちらを買おうか悩みましたが、
結局中古を買いました。

検討した理由は、エリアと価格がほぼ同じだったから。（子供いません。）←学区カンケーなし

同じでも、広さとランニングコストか、ブランドとカッコよさと安心を選ぶか・・・
最終的に中古を選んだ私としては、フローレンスよりだったけど。

２７００万の借金と１０００万の借金で、結論がでました。

考えてみりゃ～新築じゃなくてもいいや～って思えば、
なんぼでも物件はあります。

新築買いだと思ってたけど、新築は買った瞬間２割減です。
築浅で、（５～１０年）いい物件はかなりありました。

そういえば、新車も女房も良かったのは最初の１年くらいだったし。

今の新寺、連坊あたりでいいのなら、地下鉄の東西線を東に追ってみてもいいんじゃないでしょうか？
〝新品〟という感覚を捨てれば、中古はまさに買だと思います。1,000切ってもありますよ。

それから、前の投稿の、なんでこんなに安いのか？不安になりましたとありましたが、
ここは、買い取っただけですから。買い取った価格以上で売れはいいだけなので、
価格に不安を抱く必要はありません。それが、禿鷹商法なのですから。

問題はアフターです。しかし、アフターと言ってもここに限らず、ほとんどはメーカー保障をつけているだけです。
躯体の１０年保障は今年１０月から履行措置までが義務になりましたから、今の新築は大差ありません。
（私は大雑把な人間なので、細かいフォローは違うかもしれませんが、）法的には同じ保障がうけられます。
業者が倒産してもね。

ここは、築１年超えているので、その義務からははずれますが、ここに限らず新規物件は１年超えても大丈夫
なはずです。たぶん１０年保障はつけてます。販売途中で、昨日計約した人と、今日契約した人を分けるわけには
いかないでしょうから。

↑ちなみに販売者に聞いてもわからないと思います。
残念ながら彼らはそのような教育を受けていませんから。

アパ、ミツイ、フローレンスで検討しましたが、なかなか面白かったです。

いろいろ書きたいこともあるのですが、私はここでサヨナラです＾＾　皆様・・よき決断を＾＾ノ

[48: yellow]

二年以上販売しているんですが何か問題があるんですかね？ 松栄不動産が売主だったと思うんですがなぜアイキョウという会社で販売しているのですか？
ホワイエって何か役にたつんですか？
解らないんで誰か教えて下さい

[49: 匿名さん]

私はアパで検討してます。なんてったって場所から目立ちます。大抵の仙台人なら分かるでしょう。検討結果を教えてください。フローレンスは立地や広さはとても良かったけど、今まだ迷います

[50: 匿名さん]

>>49
アパで検討しているならコチラは候補からは外れてしまったのでしょうか？
目立つとか仙台の人なら分かるとかは確かにあると思いますが自分の居住用のマンションが目立つ必要は
ないと思いますよ。
コチラは今後地下鉄が通るし、交通の便としては問題ないと思います。
その割りにとても広いですし、仕様がとても高い事はないですが広さは後から変える事は出来ないですからね。
それと、アパと比べて価格は断然に安いですから居住用なら文句ナシにいいと思いました。

[51: 購入検討中さん]

値段はともかく管理はどうなんですかね
マンションは管理を買えとも言われてるしそこが一番気になる

[52: 匿名さん]

管理を買えとは大切なことですが、管理を主体に考えると…今なら
レジデンス一番町とかでしょうね。
賃貸等を経営しているノウハウや収益もあるし、管理はキチンとしていると。

ただ機械式駐車場は本当に高く付くのでその点を考慮すると平面駐車場を確保できている所になると。

管理も買いたいけど自分で買える値段と居住スペースなどで考えるといいと思います。