マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[917: 元フロント]

＞組合員には、なかなか理解してもらえません、
別に知らなくていいんです。
管理会社の担当が、アドバイスするべき事案です。
組合員が悪いのではなく、管理会社が悪いのです。

905
さんも含めて、皆さんどんな管理会社に任せているんですか？
そこに問題の根っこがあります。

いい管理会社さえ見つけることが出来れば、これらの問題は全て解決します。
見つけることが出来ないなら、せめていいマンション管理士にあたるまで、探してみたら？
アタマ使うか、お金使うか、どっちかしないと。

ちなみに、私は議決権行使書に反対の意見です。
総会を開く前に結論が出ているなら、議案審議なんて無意味です。そんな総会も無意味です。

真剣に考えてくれる人（理事）が数人でもいるなら、その人たちに任せましょ。

[918: 匿名さん]

議案審議なんて理事会でする事、総会ではしませんね、是非だけだよ。
議決権行使書は委任状より組合員個々の意見が反映できる形態だよ。

いまだに委任状の取り扱いにはトラブルがつきもの、今は議決権行使書がマル。
だから今は委任状使う管理組合は少ないよね、票数なんて操作出来ちゃうから。

[919: 匿名さん]

＞総会を開く前に結論が出ているなら、議案審議なんて無意味です。そんな総会も無意味です。

総会当日しか議決権行使書は開票しないけど、おかしなこと言ってますね。
総会議案一つ一つにに対しての議決権行使です、審議中の議案なんて関係ありませんよ、アタマ悪いの？

[920: 匿名さん]

区分所有法の多数決の原理は強行規定ですよ。

[921: 匿名さん]

意味不　なにがいいたいの？

[922: 元フロント]

＞総会議案一つ一つにに対しての議決権行使です、審議中の議案なんて関係ありませんよ、アタマ悪いの？
そうですね。
議案の是非だけ決めるなら、議決権行使書がベターです。

つまりあなたの管理組合では、区分所有者は理事会のいいなりなんだ。アタマ悪いの？をお返しします。

理事会提案が、常にベストではないという事を考えると、総会で審議できるようにしておく方がいいと思いますよ。

ちなみに皆さんは、「総会議案は、一字一句変更できない」と、思っていますか？
そこから議論しないと、委任状対議決権行使書の是非は論じられないと思います。

[923: 匿名さん]

総会の議案を一字一句、変更出来るか出来ないかは、議案の内容による。
原則として変更はしてはならない。うちのマンションの規約には変更はＮＯである。
例　
管理会社の変更で、議決権行使書で２年間の契約がＯＫであるものを、
数名の出席者（欠席者、委任状、議決権行使書、除く）で議案の変更をして、
管理会社の変更をした。議案書と議事録の証拠を突きたけられている。
理事長は辞任して、後任の理事長は理解不能者で、告訴されるかも。

[924: 匿名さん]

>理事会提案が、常にベストではないという事を考えると、総会で審議できるようにしておく方がいいと思いますよ。

その為に総会を開催しているのです。
しかし、理由があって出席出来ない場合に議決権行使書か委任状で自分の意志を表現できることは区分所有法で保証されている。

[925: 匿名さん]

>しかし、理由があって出席出来ない場合に議決権行使書か委任状で自分の意志を表現できることは
>区分所有法で保証されている。

よく考えもせず議決権行使書に〇をつける組合員の割合が圧倒的に多い現状に法律は対応できない。
質の良いマンカン士と契約しかないのかね。

管理会社は何所も同じ、客である体たらくの管理組合=理事会の上前を撥ねる程度で経営している会社だよ。

[926: 匿名さん]

だからマンション管理士制度を適正化法の冒頭においた。

悪い管理会社を排除する案を、管理士会で発言したら、銀行の落ちこぼれ銀行員の、

監事が、管理会社とは仲良くするべしの返答、何も管理会社と喧嘩してしている、

わけではないので、それは当然だと返答しておいた。悪い管理会社から組合を、

守る管理士が、いかにも悪いような返答である。仕事が欲しくて管理会社に擦り寄るマン菅士である。

各マンション内のマンション管理士、有資格者を探して管理の一角を負わせるのはいかが。

管理会社に擦り寄るマン菅士だけは避けて下さい。

[927: 暇入]

総会で審議するってどこにも書いてないでしょ。
総会は理事長を恫喝して廃案に追い込む場かも。

[928: 匿名さん]

その反対が多い。

[929: 匿名さん]

>>922 大嘘つきはいけませんよ

＞ちなみに皆さんは、「総会議案は、一字一句変更できない」と、思っていますか？
議案の変更は許されません、総会時に全組合員が出席しているのなら可能ですがね。
管理組合総会は議決の場、議案ごとに質疑応答は可能ですよ、聞いて賛否を決めればよろしい。

区分所有法の規定では↓こうなっています、組合役員なら誰でも知っている事ですよ。
（招集の通知）
第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
２ 　専有部分が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の一人）にすれば足りる。
３ 　第一項の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。
４ 　建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができる。この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。
５ 　第一項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第十七条第一項、第三十一条第一項、第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

（決議事項の制限）
＞第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。


にせものフロントさんは嘘ついてはいけませんよ

[930: 匿名さん]

集会（総会）の招集手続きとして、区分所有法第35条1項において、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない」と定められており、事前に(1)会議の日時(2)会議の場所(3)会議の目的（議案）を通知しなければなりません。

また、区分所有法第37条1項において、「集会においては、第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。

つまり、事前に通知することにより各区分所有者は各議案について、十分に検討した上で集会に臨むことができます。しかし、事前に通知されていないと十分な討議ができませんし、集会に出席できない区分所有者は議決権行使書により議決権を行使できませんし、出席して意見を述べることによって、決議が否決されることもありますので、事前に通知されていない議案については、決議することができないのです。

それゆえ、事前に通知した議案以外の決議は、賛成多数であっても、基本的には決議の効力がないことになります


編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士　　拝借

[931: 暇入]

多少変更して決議したとしても
ひっくり返すのは容易ではないよ。

[932: 匿名さん]

Q
管理規約の改定を議案とする臨時総会を開催しました。総会の場で事前に通知していた案から若干の変更を加え、区分所有者及び議決権の4分の3以上の承認を得て可決されました。事前に通知している案と違う内容で承認されましたが、この改正は有効なのでしょうか。

A　
問の規約の改定のように特別決議を要する場合は、その議案とその要領（決議内容についての案を要約したもの）も通知しなければなりません。そこで、規約改正の議案の場合は、規約の新旧の対比表を付して、提案とするのが一般的です。

議案だけでなくその要領も知らせる目的は、各区分所有者が、事前に決議する内容を検討したうえで、集会に臨んでもらうことと、さらに集会に出席できない区分所有者には、この議案と要領をもとに書面決議により、議決権を行使してもらうためです。

よって、明らかな誤字、脱字の修正という変更は可能ですが、通知している議案と内容の異なる議案での決議は許されません。

しかしながら、あまりにも厳密に運用するとたった1ヶ所の表現が明確でない為に議案全体が否認されるということにもなりかねません。

そこで、議案に『改定の主旨に沿った範囲での若干の字句の追加、修正も併せてご承認ください』という旨の但し書きを付しておけば、総会において出席者の総意により、若干の字句の変更はすることができるといえます。

但し、その変更部分が、議案の主旨を逸脱していたり、異なる意味合いが生じる場合は、改正の決議をされた規約は効力を有しないことになります。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士　　拝借

[933: 匿名さん]

>>931
簡単ですよ、明らかに逸脱した議決なら
理事長と民事調停で話し合えば問答無用。
費用は６～７千円、当然組合の負担だね
規約にも訴訟等の規定有るでしょ。

理事長さんは再度議案作って臨時総会って事になりますね。

[934: 暇入]

↑民事調停に来なかったらどうするの？
でてきても軽微だから問題ないと言ったらどうするの？
私は多少変更しても、と書いたはず。
明らかに逸脱した場合の話などしていない。
よく読め。

[935: 匿名さん]

>934
おまえアホ丸出し　多少でも変えて主旨が逸脱しなくても
案内の時点でその変更の可能性の記載ががなければ議決しても無効なの　理解出来んか？
前レスで解りやすい弁護士さんの解説コピペしてあるだろ

調停はそれを根拠に議決した議案の無効確認の調停だよ
理事長が来ない訳ないでしょ　来なければそのまま通常裁判に簡単に移行
どこまで行っても理事長さんの違法行為は勝ち目がないんだよ

オイラがやった手法だけどね

[936: 暇入]

工事の議案に内容変更加えて決議した場合、工事が始まるとどうしようもないね。
やはり総会に出席してその場で異を唱えるのが一番いい。

[937: 匿名さん]

＞でてきても軽微だから問題ないと言ったらどうするの？
刑事事件じゃないのに軽微とかなに？　無知なの？
民事調停の和解や合意は通常裁判の判決と同じ効力があるのくらい知っとけよ

[938: 暇入]

９３５は、
程度問題だということが理解できないようである。
元フロントもそのことを言っている。
ま、タダのあらしであろう。

[939: 匿名さん]

＞やはり総会に出席してその場で異を唱えるのが一番いい。

それはできませんよ　総会は異を唱えるのではなく
それを自分の一票で示す場なのよ

疑問があれば質問は構いませんが、イヤダイヤダしても無駄ですよ
全ては定められた票の定数で議決か否決かだけです

[940: 匿名さん]

>938
論理的に説明できないなら書くなや　
反論もできずイヤミだけなら　ほか行け

[941: 匿名さん]

議決権行使書と委任状　その解説
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

議決権行使書と委任状の違いは自分で検索してね

[942: 元フロント]

一気に投稿が増えましたね。
変な投稿も少ないし、いいことです。


＞管理会社の変更で、議決権行使書で２年間の契約がＯＫであるものを、数名の出席者（欠席者、委任状、議決権行使書、除く）で議案の変更をして
　大変な組合ですね。
　本来、議決権行使書は提出議案の賛否を書きますから、議決権行使書があれば、議案の修正は出来ない。
　だからこそ、私は議決権行使書に賛成できないんですが、それをやっちゃうんですね。

＞しかし、理由があって出席出来ない場合に議決権行使書か委任状で自分の意志を表現できることは区分所有法で保証されている。
　その通りです。
　 総会案内に委任状しか添付されてなくても、自分で議決権行使書を書いて送ればいいのです。

＞よく考えもせず議決権行使書に〇をつける組合員の割合が圧倒的に多い
　怖いのは、これなんですね。
　例え、委任状が議長あてでも、総会に出席した数人が全員反対なら、議長はそれを無視して「自分は多数の委任状を持っているから可決する」とは、言いにくいものです。
　そこにチェック機能が働きます。
　無責任な議決権行使書は、その機能をなくしてしまいます。

＞そこで、議案に『改定の主旨に沿った範囲での若干の字句の追加、修正も併せてご承認ください』という旨の但し書きを付しておけば、総会において出席者の総意により、若干の字句の変更はすることができるといえます
　本当ですか？
　ウソくさい。判例でもあるのでしょうか？
　「改定の主旨に沿った範囲」なんて、誰が判定できるのでしょう。
　「ご承認」しない人の権利はどうなるの？
　シロウトが考えても、無理がある但し書きだと思いますが。

　弁護士は、相手がシロウトだと思ったら、平気で強弁しますから、要注意！！

＞932さんの「議決権の4分の3以上の承認を得て可決されました」は、要領の記載が必要な議案と、たまたま３/４を得た普通決議の議案なのかが書かれていませんので、貴方の説明は納得できません。

＞区分所有法第37条1項において、「集会においては、第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。

　ここで再び質問。
　「あらかじめ通知した事項」とは「一字一句まで」と解釈すべきでしょうか。
　それとも「議案」と解釈すべきでしょうか？

[943: 匿名さん]

↑
おたくの投稿には論理性がありません、根拠も有りませんね。
まぁ　シロウトでしょうから仕方有りませんね。

前レスを理解できないなら議論する余地もないようです。
あなたの思考はどちらにせよ何処にも受け入れられなせんしね。

あなたの思っているようにできるものならやってみなさいな、絶対に出来ませんから。
当然ですが順法では無い事ばかりの連発、おはなしになりません。

[944: 匿名さん]

>>942　　おたくさぁ～　いい加減ドシロウトばればれなんだけど！
>>932さんは　Qで
『管理規約の改定を議案とする臨時総会を開催しました。』と、冒頭で説明してますよ。

おたくのインチキはもう結構ですから、他で遊んでて下さい。　荒らしはいけませんよ。

[945: 匿名さん]

９４３さんのおっしゃるように、９４２の元フロントさんは大分無理がありますね。
管理会社１０９の馬鹿フロントを思い出します。退場して下さい。

[946: 匿名さん]

＞「あらかじめ通知した事項」とは「一字一句まで」と解釈すべきでしょうか。
＞それとも「議案」と解釈すべきでしょうか？
誤字脱字以外は基本的に変更出来ません、多少でも意味合いが変わるなら不可。
常識ですが、質問しないと解らない事ですか？　失笑
議案の変更など論外。　　本当に無知ですね。　フロント？？　笑

[947: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

９４２の元フロントさん、ご覧ください。

[948: 元フロント]

＞『管理規約の改定を議案とする臨時総会を開催しました。』と、冒頭で説明してますよ
　なるほど、そう書いていましたね。私の見落としです。
　それなら、今回の話には関係ない話ですね。

944～946まで
　一気に質が落ちましたね。
　根拠のない主張ばかり。

＞まぁ　シロウトでしょうから仕方有りませんね。
　貴方はクロウトなんですか？
　そうは思えませんけど。
　「目くそ鼻くそを笑う」という言葉をお送りします。


＞当然ですが順法では無い事ばかりの連発
　順法ではない？
　弁護士が言った事は法律ですか？
　「弁護士の意見は正しいと思う」せめて、こう書いてほしかったですね。
　「ここがおかしい」と書けませんか？
　「こう、おかしい」と、書けませんか？


＞誤字脱字以外は基本的に変更出来ません。
　貴方の意見にすぎません。
　根拠のないのはあなたの方です。

　
＞９４２の元フロントさん、ご覧ください。
　109のスレなんか、何の関係が・・・

＞議案の変更など論外。
　誰が変更といったんですか？
　Ａ議案がＢ議案に変わるのなら変更でしょうが、Ａ議案の文言の一部変更なら、修正と言うのが普通の日本語では？

せめて
　「改定の主旨に沿った範囲」なんて、誰が判定できるのでしょう。
　「ご承認」しない人の権利はどうなるの？
　これに明快に答えてから、反論して欲しいものですね。

本来、議決権行使書と委任状では、どちらがベターかという話のはずが、違う方向に行ってしましました。
やはり、無記名投稿で、真摯な議論は無理なのか。

[949: 匿名さん]

そういうの恥の上塗りって言うんですよ、議論にすらならない無知は解りましたから、
お引き取り下さい、スレを荒らさないで下さいね。

[950: 匿名さん]

No.948はま前にも同じような無知投稿で追放された、住宅に詳しい人とかいうインチキさんだよね。
程度の低さですぐ解ります、恥晒さないほうがいいですよ。

無知を自覚できないほどの無知ですから、議論の相手には出来ません。 さよオナラ　　ﾌﾟｯ！　　笑

[951: 匿名さん]

総会開催中に、出席者からの説明で、その議案可決が管理組合にとって大きなマイナスである事を
理事長が理解した場合、一旦休憩し、理事会を即開催し理事会の総意で、その議案を取消する事は
出来ますか? 議決権行使書の賛成数が議決権の過半数を超えていても。

[952: 匿名さん]

>951
何度も書いてありますよ、区分所有法を見てくださいね。

また管理組合にとって大きなマイナスということは
組合員全員にとってマイナスということです（組合員の集合体が組合です）
決議をしてもマイナスになる事に賛成はしないでしょうね。

それと、総会を一時休憩して理事会開くなんて漫才じゃないんですから、
作り話としての質問でも無理がありますよ。

[953: 匿名さん]

９５１さん（元フロント）へ

原則として出来ない。議案の内容を説明して下さい。

[954: 匿名さん]

951です。
長期修繕計画改定の議案で、設計事務所の勘違いと計算違いで、３年後より８年間
長期修繕資金が多額のマイナスとなる計画(数回の借り入れが必要)を理事会も発見できず
総会に上程されたものです。アホかと思われるでしょうが本当のお恥ずかしい事案です。
借入金等の資金計画書も添付なしでした。

[955: 匿名さん]

総会当日まで解らなかったということ自体が漫才ですよ。
議決権行使書の利用者だけで過半数の賛成票が無い事を祈るだけ。
正直に謝罪しか無いですよ。

[956: 匿名さん]

監事は何をしているんだ。監事の業務及び会計監査を経て総会を開催したのでしょ。

私なら監事に責任を取らせるね。総会の議案にも監査報告がなされているでしょ。

[957: 匿名さん]

951です。
>総会当日まで解らなかったということ自体が漫才ですよ。

総会の２週間前に配布された時点で、理事長と副理事長に取り下げを進言しましたが間違っていることが
理解できずか取り下げしないとのことでした。

>議決権行使書の利用者だけで過半数の賛成票が無い事を祈るだけ。
残念ながら行使書利用者だけで過半数が賛成票でした。

>私なら監事に責任を取らせるね。総会の議案にも監査報告がなされているでしょ。
監事が理事の業務監査をすることは知らなかったと答弁。

配布時理事長に伝えたがその事の調査も何もしていなかったとのこと。
理事長に民法の管理者責任を正したが不勉強で知らないとの答弁。

このまま可決しても次の理事会から修繕計画実行は事実上不可能だと話すと、休憩し理事会で検討し
議案を取り下げする。臨時総会までに正しい大規模修繕案を提出するとのことで総会は終了。

[958: 匿名さん]

　　↑
　誤⇒残念ながら行使書利用者だけで過半数が賛成票でした。

　正⇒残念ながら行使書利用者だけで過半数≪の≫賛成票でした。訂正します。

[959: 元フロント]

＞９５１さん（元フロント）へ

＞原則として出来ない。議案の内容を説明して下さい。
　残念ながら、私ではありません。
　おっしゃる通り、すでに議決権行使書で過半数の承認があるのに、取り下げなんて出来ないでしょう。
　総会が開かれた瞬間に承認されたと考えるべきです。


＞私なら監事に責任を取らせるね。総会の議案にも監査報告がなされているでしょ。
　監事や理事長に責任とれって言ったって何の解決になるのでしょうか？

　経験的に言えば、自分は理事にならない人の中にこういう人が居ることが多いです。
　役員の失敗を責める→役員のなり手がなくなる→悪意のある人が役員になる→組合が荒れる→組合資金が毀損する
　ダメな組合の末路です。

[960: 匿名さん]

再度　総会を開催すればいいだけ　なんちゅないさ～

[961: 匿名さん]

低俗な理事長を選んだ結果の例は参考にもなりません。

[962: 匿名さん]

現フロントとして進言します。
現役か過去なのかを問わず、自分の知識を役立てようとしているフロントはここに書き込みしない方がいいですよ。
偏った知識、聞きかじっただけの知識、机上の空論、妄想、思い込み等、まともに議論が出来ないですから。
中にはまともな書き込みや意見もありますが、もれなくわけのわからん理屈で袋叩きにされてますからね。
そもそも、ここは管理会社同士のネガティブキャンペーンとステルスマーケティングの＊＊ですから。
ここはぼやーっと眺めるに限りますよ。
っということでまた閲覧者に戻ります。

[963: 匿名さん]

＞現役か過去なのかを問わず、自分の知識を役立てようとしているフロントはここに書き込みしない方がいいですよ。

よく理解できますが、2，3の変質者は相手にしないでコメントを開陳すれば済むことです。

[964: 匿名さん]

不動産管理及び取引及び建築及び設備等の資格者の知識が１番大事です。

ご指導お願い致します。

[965: 匿名さん]

＞不動産管理及び取引及び建築及び設備等の資格者の知識が１番大事です。

資格者の知識が大事なことは確かですが、具体的な資格者は活用すれば十分です。

[966: 匿名さん]

役員（組合員）に活用する能力が無い。