マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[821: 匿名さん]

↑
競売は抵当権有りの場合は、無余剰取り消しになりますよ。もう少し勉強しましょう。
貴方の言うないは、知らないとイコールです。
実際に現場で働く身としては何度も経験しています。また、何度も言うが、業界団体、滞納問題に取り組んでいる弁護士さんも今後発生が増加する問題として話題になっています。
その事実を無視して持論とわずかな経験だけで断定しているのは、まさに井の中の蛙です。
もう少し勉強しましょう。
あと、管理委託契約書の仕様書の記載をそのまま記載しているが、まさに請求業務ですよ。
文言こそ督促業務と書いてありますが、仕様は請求行為のみそのものが記載されている。
君は日本語もろくに理解できないのかな？
君は訴訟をおこせば何とでもなると思っているのかな？
世の中給与所得者だけじゃないんだよ。
私が話した事例は当然に一般的な滞納者の例ではない。給与所得者であれば当然君が言う通りの事は行う。しかしそれは常識中の常識でわざわざ書き込むことではないと思うが？

[822: 匿名さん]

↑
>競売は抵当権有りの場合は、無余剰取り消しになりますよ。もう少し勉強しましょう。

ハァ？　おたくもう少し勉強したらぁ　　区分所有法は最後まで見ようねぇ

まさかそのあたまで管理会社に勤めて無いよねぇ～


どういう場合に競売請求が認められるのか　抵当権が付いていても関係ない事もしらべろ
無余剰取り消云々無関係、滞納管理費は誰が払う義務があるのかなぁ　悪い頭で考えろ～～

[823: 匿名さん]

>821
５９条に依る競売請求でググると解るよ　偽物管理会社員クン　ﾌﾟｯ

[824: 匿名さん]

だめだね、特定継承者しか浮かばない様では。

[825: 匿名]

↑　理解できない人は邪魔ですよ。

[826: 匿名さん]

君こそ邪魔ですよ。

[827: 匿名さん]

↑　理解できない人は邪魔ですよ。

[828: 匿名さん]

破産したような滞納管理費等付き物件が簡単に売買できる分けではありません。
また、特定系承認人が率直に滞納管理費等を支払って呉れるとは限らないので破産管財人の調整に負うことになります。

[829: 匿名さん]

破産管財人が調整？　滞納管理費には無関係よ　　おたく何言ってんの？　話にならないねぇ　（笑

[831: 元フロント]

＞どういう場合に競売請求が認められるのか　抵当権が付いていても関係ない事もしらべろ
＞無余剰取り消云々無関係、滞納管理費は誰が払う義務があるのかなぁ　悪い頭で考えろ～

　これに類する投稿は、区分所有法５９条による競売請求を勘違いしているので、ご注意ください。

　５９条は「共同の利益に反する行為者を組合員から排除する＝専有部競売」請求ですが、そもそも管理費滞納は該当しないという判決も出てたと記憶しています。
　例え、５９条請求ができたとしても、該当物件を競売しても、税金滞納、抵当権の設定などで、管理組合に１円も配当がない場合、訴えの利益がないとして却下されます。
　これが、無剰余却下です。
　
　管理組合としては、たとえ配当がなくても、所有権者が変われば、承継人から回収できるので、それでよいのですが、
　その前段階の、競売請求で却下されるので、所有権は移動しません。よって承継人なるものはいません。

　裁判所としては、競売後の承継人の支払いは、この裁判の利益とはみなしませんので、却下の判決が出ます。
　しかも、この訴えには、多額の保証金（？）の前納が必要で、却下された場合、経費分は差し引かれて戻ってきますので、危険な訴えです。

　事前の調査で配当があるという見通しがなければ、やらない方がいいと思います。
　商売人の場合、多額の消費税滞納の可能性があります。しかも教えてもらえません。

[832: 匿名]

勉強しなおそうねぇ～
管理組合は滞納管理費を回収するのが目的　競売公売成立時の配当請求など無関係
５９条は最終手段　それまでのプロセスや滞納者当人の気持は関係ないの

能力のない管理会社はこんなもんですかぁ　給料安いんだろうねー　ﾌﾟｯ

[833: 匿名さん]

＞そもそも管理費滞納は該当しないという判決も出てたと記憶しています。

判例見てみな、滞納はれっきとした６条違反、おまえド素人の個人的主観は無用だ！
全ての手段をとり、競売しか方法がなければ競売認可、問答無用で所有権剥奪。勉強しろやシロウト！

[834: 匿名さん]

＞多額の保証金（？）

少額な　勉強しろ　ドシロウト

[835: 匿名さん]

＞管理組合は滞納管理費を回収するのが目的　競売公売成立時の配当請求など無関係。 ５９条は最終手段　それまでのプロセスや滞納者当人の気持は関係ないの

甘いですね。
当人は借金漬けで銀行口座も持てない状況になって、町金融でヤミ借金で生活している人間の場合のことです。

[836: 元フロント]

管理組合は滞納管理費を回収するのが目的　競売公売成立時の配当請求など無関係

　あの程度の文章が理解できませんかねえ。

＞判例見てみな、滞納はれっきとした６条違反、
　知らないのね。過去の判例を。
　だけど、それはいいのです。
　ここでは無剰余却下の話が重要なのですから。

＞競売しか方法がなければ競売認可、問答無用で所有権剥奪。
　貴方が理事になった時、やってみれば？
　現実が分かるから。

＞当人は借金漬けで銀行口座も持てない状況になって、町金融でヤミ借金で生活している人間の場合のことです。
　そこまでいかなくても、抵当権や、滞納税が専有部の競売価格を上回っている人はいます。
　そういう人が、平然と居住していれば、他の機関が競売請求するのを待つしかありません。


下のサイトに、５９条に基づく競売請求をした実例が詳しく書かれています。
それによると
ちょうどその頃から、マンション管理関連の新聞や雑誌で区分所有法第５９条による競売は「無剰余取消」はなく、抵当権は消滅するという東京高裁の判決が出されたという記事が有名になっていました。
判決を読んでいると、要するに「区分所有法第５９条に基づく場合でも、抵当権が設定されている場合は管理組合に配当が回ってくることはないが、もとより競売代金から債権額を回収するものではなく、区分所有者を追い出す為のものである。」というものでした。
と、書かれています。
いつ頃の判決か分かりませんが、私は知りませんでした。
裁判所も世の中の道理が分かるようになったみたいですね。
但し、画期的な高裁判決だそうですので、すべて「無剰余却下」がないとは言い切れません。

また、その中に、「請求額３０万の予納金が６０万」とも書いていました。
もし、無剰余却下になった場合、６０万はほとんど戻ってきません。

少額とは言えませんね。
詳しく知りたい人は↓へ
http://www.mansion-support.com/nonfiction/2006/04/post_8.php

[837: 匿名さん]

>>836
５９条は無剰余の適用がないのが常識ですよ、恥ずかしいですからそれ以上の出鱈目はおよしなさい。

[838: 匿名さん]

>822
59条競売は無余剰取り消しはないですが、共同生活上の障害が著しく、他の方法でその障害を除去する事が困難である場合が前提となります。
よって、いきなり59条競売訴訟を提起しても認められないそうです。
「他の方法」とありますので、まずほかのあらゆる方法を実行したがそれでもだめだったという事が前提です。
ようするに、無余剰取り消し覚悟でまずは通常の競売訴訟を提起しなければならないのです。
っていうより、伝家の宝刀みたいに思ってるみたいですけど、そんな常識的な事も知らないんですかね？
貴方が思っているよりはるかに私の方が知っていますよ。
この程度の事はもう何年も前に確認済みですから。

あのさ。管理会社の社員はね、そりゃ経験もあるのは当然の事、普段からこういう問題を取り扱っている弁護士さんや業界団体のセミナーや勉強会に頻繁に参加してるんだよね。
貴方のレベルでは鬼の首取ったの如く59条がどうのとか言いますけどね。
そんな話は初歩中の初歩。フロント１年生以下のレベルの話ですよ。

[840: 匿名さん]

私のマンションでは、過去の議案書及び議事録を精査しましたら、

管理費等の未収金について、現に居住している競売等での落札者に（特定承継人）

対して、請求はしているが、、行方不明で請求不能だから処分（残額０に？）したい

との案を普通決議で可決したのが数件あります。居住しているかは、

まえの所有者は行方不明で数年間８９３が使用貸借で駐車場も無契約で使用していた。

管理会社は把握しています。雇用先に改善要求を管理人はしていました。

相談です

１　現に居住しているのに回収不能なので処分したいとは可笑しくないですか。？
２　可決しているのだから。今さらクレームは出来ないですか？
３　本当に回収不能であれば、普通決議で可決できますか？
４　違反であれば、管理会社の、善管注意義務違反にあたりませんか、？

よろしく。

[841: まんかんし]

最近は中国人による投資目的でのマンション購入が多いとニュースで取り上げられています
危惧するのは管理費や積立金の納付問題です
理事会は法的措置を採るためにも知識を増やす必要が高まります

今後マンションを購入する際の検討項目としても外国人所有物件の多いマンションは避けるべきと思われます

[842: 匿名さん]

窓口での取引のチェックは必要ですね。

管理人の業務の一つですね。

[844: 匿名さん]

＞最近は中国人による投資目的でのマンション購入が多いとニュースで取り上げられています

日本人もアメリカ、東南アジア諸国を含む中国のマンションを利用や利殖のために購入しているのが一般ですよ。

[845: 匿名さん]

分譲マンションを購入するのは日本人だけと思っている人がいるとは国際性の欠如だね。

[847: 匿名さん]

>839
ネットで情報を見あさったのかな？
あなたは人間１年生未満ですね。

私はあなたに失笑してますよ…

っというより、当然知っているべき基本的知識をネットや誰かから断片的に聞きかじった情報で構築されているから、話がかみ合わない。もう少し、、いや、かなり勉強してから書き込もうね。

恥ずかしいですよ～

[850: 匿名さん]

新聞配達みたいに毎朝決まったように投稿するお爺さん　まともな投稿頼むね！　いつもくだらんよ

[851: 匿名さん]

>その人、知ったかぶりで失笑という特殊なワード使う無知な人ですよ、ほっときなさい。

同感！
でも、何かの訳があって意味もなく他人を攻撃することでウサを晴らしている非常に可哀想な人です。

[852: 匿名さん]

納得した。

[853: まんかんし]

>>844

日本人が外国でマンションを購入することと　当方の意見は無関係です
貴方は日本語が解らない人のようですね

中国人が日本のマンションを投機目的で購入するまではいいのですが　其の後の管理費等の滞納を危惧します
また組合活動にも支障を来たす場合もあるかも知れません

[854: 匿名さん]

＞中国人が日本のマンションを投機目的で購入するまではいいのですが　其の後の管理費等の滞納を危惧します
滞納したら催促すれば良いだけです。
＞また組合活動にも支障を来たす場合もあるかも知れません
昔は英文の管理規約がありましたが現在はないようですので管理規約の英文の概略は必要でしょう。

[855: 匿名さん]

規約でガイジン禁止にしたらいいよ　アハハハッ～

[856: 匿名さん]

↑差別の何たるかも知らない。

[857: 匿名さん]

規約に４分の３以上の賛成で制定できるが。法令違反になる。
可決して、実行すれば、犯罪集団の管理組合にならないか。？

ご意見宜しく。

[858: 匿名さん]

賃貸物件なら大家がガイジンダメと言えばそれで良いけど。
分譲はどうなの？　販売者が購入者を選んだり制限することはできるよね。

[859: 匿名さん]

売り主、販売者は、購入者を選別できる。
管理組合は規約に従う。

[860: 匿名さん]

うちの規約では区分所有者が第三者に占有（賃貸）させる場合、反社会勢力構成員や
他を威圧するなど粗暴な言動や態度を取る者を占有させてはダメダメェ～　ってなってるから　
外人もダメにできるかもよ

[861: まんかんし]

>>854

マンションで外国人の投機目的の所有物件が増えれば組合活動が出来なくなるでしょう
中国への総会案内も国内よりも早めに出す必要があり　恐らく委任状の返送も少ないでしょう
ひどくなれば総会も成立しない可能性もあります

マンションを購入する際考慮すべき事項が増えました

分譲業者は後は野となれ山となれで販売します

[862: 匿名さん]

人種差別撤廃条約は、人権及び基本的自由の平等を確保するため、あらゆる形態の人種差別を撤廃する政策等を、すべての適当な方法により遅滞なくとることなどを主な内容とします。1965年の第20回国連総会において採択され、1969年に発効しました。日本は1995年に加入しました。

[863: 匿名さん]

常識有るガイジンならいいが　常識のない中国人とかマズイでしょ

通路にツバ吐くわ　大声で叫ぶわ　ゴミの処理の常識は無視だわ

親子そろって立ちションするわ　資産の有る無い以前のオハナシだよ

[864: 匿名さん]

勉強あるのみ。
http://www.moj.go.jp/content/001130885.pdf

[865: 匿名さん]

その必要があるか　コジマヨシオ君にきいてみなさい　くだらん！

[866: はねだっこ [男性]]

私は大田区内にある築３６年目マンションの理事長をしてます。

＜相談したいこと＞
今年１月～２月、当マンションの給水設備改修とモバイルアンテナの設置工事を
実施しました。その際、マンション管理組合側の工事立会と作業監理を当マンション
居住者Aさん(今年の理事会メンバーではない)が対応しました。

工事完了後、Aさんから後出しの「報酬請求」を受けました。
報酬うんぬんの約束を理事会と一切交わしてないので、先週２１日の臨時総会で
審議しましたが、通過してしまいました。

Aさんから要求された報酬を払わなければいけないのでしょうか？
一部住民からは「請負契約を結んでないなら支払う必要がない」という意見もあります。

Aさんも報酬の意味（民法第632条）を分かっていない方と思います。

[867: はねだっこ [男性]]

続きですが、詳細を＜質問の経緯＞にまとめました。

＜質問の経緯＞
Aさんが工事立会と作業監理を対応した経緯は、下記の通りです。
なお下記１～６は１月理事会時、下記７～８は２月理事会時のはなしです。

１、副理事BさんがAさんに工事立会と作業監理を依頼。
２、私はAさんから、「上記１の依頼はあなたの指示によるか」と質問を受けた。
３、私から指示はしてないので、「何のことか分からない。誰から依頼されたのか」と回答。
４、Aさんから「誰から指示されようがあなたの指示なんだろう？」と私に質問。
５、私「分からないものは分からない」～Aさん「お前が指示したと答えろ」と応酬の繰り返し。
６、ちょうど副理事Bさんが来て、上記１の事実を初めて聞かされた。
　　(＊Aさんと「報酬金額の有無」は、何も話し合わなかったもよう)

７、Aさんから「作業報酬２３万円を理事長権限で出してくれ」と強く要求された。
２３万円の根拠は以下の通りである。
　------------------------------------------------------------
　 ● 工事内容：給水設備改修工事 と モバイルアンテナ設置工事
　 ● 期間　　：１月８日から２月２０日までの３６日間
　 ● 立合時間：８：３０～１８：００
　 ● 請求した報酬金額：２３１０００円
　 　＜内訳＞
　 立合日当：６３００円×３６日分
　　電話代　：４５００円
　------------------------------------------------------------


８、それに対し「私一人の判断では決められないので、臨時総会で審議する」と回答。

９、＜２１日総会終了後に得られた情報＞
　　２０１４年（前理事長時代）、Aさんからマンション管理会社(前担当者)に対し
　　「作業監理業務 報酬請求」の打診があったそうです。
　　それに対し、前理事会より「費用の見積もりを必ず作ってから対応するように」
　　とにマンション管理会社(前担当者)回答したそうです。

　　マンション管理会社の現担当者は２０１５年１月から当マンションを担当。
　　前担任者より、この件については一切内容が引き継がれなかったとのこと。
　　
　　それにより、私たちもこの内容を知りえる機会を失いました。
　　これは、マンション管理組合にも責任があるので、減額なりの対応をお願いしたいと
　　も考えています。または全額払ってもらうとか。

　・A氏が現場にいるのを見た事がない、という一部住民の証言あり
　　⇒現在、業者に確認中。
　　⇒私が日程表(土曜作業有り)を突き合わせた限り、A氏の自己申告に近い。

[868: 匿名さん]

>工事完了後、Aさんから後出しの「報酬請求」を受けました。 報酬うんぬんの約束を理事会と一切交わしてないので、先週２１日の臨時総会で審議しましたが、通過してしまいました。

疑問点
1．「通過してしまいました。」とは何が通過したのでしょうか？
2．理事長の関わりあいが全く見えませんが、・・・？

[869: 匿名さん]

そんなもの支払う必要はないでしょう。
契約の体をなしていません。
契約は、具体的な内容がなければなりません。
Ａさんは、自分の住んでいるマンションでもあり、
好意でやったと判断されます。

[870: まんかんし]

委任者のBさん個人が払いましょう