マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[763: 匿名さん]

引き継ぎして放置するだけの脳しかないと言うことですね。

[764: 匿名さん]

↑
坦々とと処理するだけと書いてあるけど　読めないのかなぁ

おたくみたいに　何も出来ない人が脳がないとか言えないんじゃないのぉ～　ﾌﾟｯ

[765: 暇入]

↑下品なあらしうざいね！

[766: 匿名さん]

↑
おたくみたいに　何も出来ない人が脳がないとか言えないんじゃないのぉ～　ﾌﾟｯ

[767: 匿名さん]

自己破産した者の専有部分が商品価値があるわけがない。
当然に本人はアパートかホームレス生活だろう。
これを承継人から滞納管理費等を回収できると思考停止しているのは情けない。

[768: 757]

>767
それはケースバイケース
実情としては、今現在としてはほとんどのマンションでは管理費等の滞納額よりマンションの資産価値が上回っているので、問題なく任意売却や競売にて新所有者に所有権が移転し、その際に清算していただいている。
問題となるのは、資産価値がほとんどない旧耐震基準の老朽化マンション。
積立金の改定も行われておらず、間取りも狭い。駐車場もない。大規模修繕工事も長期間なされていない。
管理費等の滞納に対する時効の停止措置だけはとられており、莫大な管理費等滞納があるにもかかわらず、マンションの資産価値が数百万程度の物件。こういう物件はいくら新所有者に請求できるとはいえ、その新所有者が現れない。
ようするに買い手がつかなければ、いくら新所有者に引き継がれると言っても絵に描いた餅状態。これが延々と続く。
私の経験したケースだと、破産管財人さんから依頼された不動産業者さんが理事会へ出席したいと申し出があった。
買い手候補がいるが、遅延損害金や時効停止されているものの、ここ５年間の滞納を全て一括で支払う代わりに、その他を免除してほしいとの申し出だった。
緊急集会を開催し意見交換を行ったところ、結果としては先の見えない状態よりははるかにましだという意見で一致し、全員合意にて債権放棄を選んだ。

権利・義務・法律上の話はともかくとして、様々な状況があるなか、机上の理論だけでは事は運ばないもの。
管理会社のフロントとしても良い経験をさせてもらった。
ちなみに、こうなる前に管理会社が何とかすればいいだろうとの意見もあるかと思うが、今回のケースは、所有者である会社代表が計画倒産をし、その後行方をくらまし、国税も動いた事件でもあった。数年前から行方すらつかめず、完全にお手上げでした。

[769: 匿名さん]

そういう物件多くありますよ、築４０～５０年以上の低層階の集合住宅などに多いです。
区分所有者が管理費や税を滞納したまま死亡してしまい、親族は相続放棄、役所が公売するが売れず。
廃屋状態のまま長期間放置されている物件多々ありますね。
しかし築古の団地などは現実の取引価格より資産性はかなり高いですからね、
一戸当たりの敷地持分は高層マンションの１０倍ほどある物件も存在しますし、まとまった広大な敷地。
放置していても少々テコ入れすると、その団地やマンション自体が繁栄しますよ。

[770: 匿名さん]

滞納は放置して置けば、そのうちに次の承継人から回収できるなんてノーテンキなことは稀なことを覚悟すべきである。

[771: 匿名さん]

だいじょうぶですよ　手順通りに手続きを継続してくださいね　心配性ねぇー
不良物件だけの為にマンション自体が破綻するならそれまでですよ　あきらめてねぇ
シロウトが無意味に行動するほうが危険で無意味なんです　自覚してね　

[772: 匿名さん]

競売物件を宅建業者を介して購入した区分所有者（特定承継人）は現に住んでいるのに、
滞納管理費を払わず、組合は総会の普通決議で〇にした。これ等が数件ある。
私が住込み管理人に赴任した当時である。当時は何も知識が無く管理人業務をしていた。
勉強しているうちになんだかおかしい事に気が付き。１０９の担当に苦情を言ったことあり。
返事は、組合が決めた事だからと受け付けなかった。組合員からの苦情は有りません。
けむたがられたかんりにんである。滅茶苦茶な管理会社である。調べて下さい。

[773: 匿名さん]

それ　御自分の所で解決してね　意味不明でチンプンカンプン？

[774: 匿名さん]

＞滅茶苦茶な管理会社である。
管理員の業務範囲外である。

[775: 匿名さん]

>>772
ふつうは宅建業者に払わせる
リバブル案件なんだろうけどひどいですね

[776: 匿名さん]

半年滞納させたら2,3年は滞納者天国になる。

[777: 匿名さん]

固定資産税、銀行ローン、管理費
差し押さえ優先順位は？

[778: 匿名さん]

管理人業務範囲外とだれが決めたの、
標準管理委託契約書かい。
標準はあくまで標準、標準ボケのマン菅士君。

[779: 匿名さん]

＞管理人業務範囲外とだれが決めたの、
管理委託契約書を見なさい。
管理員の業務内容が書いています。

一見、組合のためになるようですが、こういう管理員はすべての組合業務に口出しするようになって、しまいには理事会を牛耳るようになります。
シロウトが、理事会に口出しするようになったら管理組合はお陀仏です。

自主管理しましょう。
業者も私が紹介しましょう。
会計は、会計事務所に依頼しましょう。
なんて、そそのかされて、気が付いたら組合資産に大穴があいてたなんてことにならないように。
クワバラ、クワバラ

[780: 匿名さん]

標準管理委託契約書でしょ。標準ボケをしなさんなと言っている。
マン菅士の試験は、標準からしか出ません。標準は貴男の言うとおり。

[781: 匿名さん]

＞固定資産税、銀行ローン、管理費 差し押さえ優先順位は？

タイミングの問題で優先順位はないよ。

[782: 匿名さん]

管理員は受付とゴミ出しに立ち会う以外特別に仕事はないよ。

[783: 匿名さん]

＞標準管理委託契約書でしょ。標準ボケをしなさんなと言っている。
標準なんか意味ないよ
自分のマンションの委託契約書のことだよ

[784: 匿名さん]

>>777
差し押さえには前にも書いてあるとおり優先順位は無いです
やりたやればいいです

債権としては
固定資産税は税金なので当然他に優先
ローンは抵当権で他に優先
管理費は区分所有法で優先

[785: 匿名さん]

＞差し押さえ優先順位は？
財団債権
破産に関する債権の中で、財団債権は最も強力な債権であると言えます。
具体的には、下記のようなものが財団債権に該当します。
破産管財人の報酬
納期限未到来、または納期限から1年経過前の租税公課
破産手続開始決定前3ケ月以内の従業員への給料
優先的破産債権
破産債権の中でも、他の債権より優先的に返済・配当を受けることができる債権です。
下記のようなものが優先的破産債権に該当します。
財団債権ではない租税公課
財団債権ではない従業員への給料
一般的破産債権
財団債権、優先的破産債権、劣後的破産債権、約定劣後破産債権のいずれでもない債権のことを言います。
劣後的破産債権
破産手続開始決定後の利息、遅延損害金、延滞税、加算税などが該当します。
約定劣後破産債権
債権者と会社との間で、「もし会社が破産したら、配当の順位が劣後的破産債権に劣後する」ものとして取決めがなされている債権のことです。
基本的には、破産手続での配当を得ることはできないと思ったほうがいいでしょう。
別除権
抵当権や質権などの担保権を持っている債権者は、破産手続によらずに担保物を処分し、他の債権者に優先して返済を受けることができます。
通常、住宅ローン債権者である金融機関は、前述の順番に関係なく、別除権者（抵当権者）として優先的に返済を受けることになります。

[786: 匿名くん]

>>777
>固定資産税、銀行ローン、管理費
>差し押さえ優先順位は？

≪参考≫
松原法律事務所
【抵当権の優先弁済の順位】
http://www.matsubara.lawyers-office.jp/debtcollection51.html

[787: 匿名さん]

管理員の業務はゴミ出し立会のみで十分。

[788: 匿名さん]

>787
あなたは管理員としてゴミ出し立会のみでなのですね、ご苦労さん。

[789: 匿名さん]

↑日本語を書きましょう。

[790: 匿名さん]

↑ゴミ出しのおじいさんですか？

[791: 匿名さん]

＞あなたは管理員としてゴミ出し立会のみでなのですね、ご苦労さん。

この日本語を直しなさい。
管理員の仕事はゴミ出しの立会のみで十分。

[792: 匿名さん]

↑だからゴミ出しのおじいさんですか？ 　うるさいですよ

[793: 匿名さん]

ゴミ回収業者と契約して報告書残してもらったら管理人がいらなくなるね

[794: 匿名さん]

ゴミ回収業者＝市などの自治体ですが　何が契約なの？　　できるならやってみたらぁ　ﾊﾊ ﾌﾟｯ

[795: 匿名さん]

＞ゴミ回収業者と契約して報告書残してもらったら管理人がいらなくなるね

実態を知らない人の書込みは滑稽だね。

[796: 匿名さん]

＞↑だからゴミ出しのおじいさんですか？ 　うるさいですよ

仕事を少なくして、自分の首切りにつながる様な事を書くはずがないよ。
頭脳に欠陥ありですね。

[797: 匿名さん]

管理員は一般には管理会社に雇われていて、管理組合と管理会社間の管理委託契約書に基づく業務を行う。
従って、その契約書添付の業務内容をすることになるので、その内容は一律ではない。

[798: 匿名さん]

子供を私立の小学校に入れて、無事W大に上がれたんだけど、その話を理事会の奥様達にすると受けがいいんだ。
一期生だったこともあるのかな。
色々と親密になれて、大規模修繕も受託がスムーズだつたよ。
皆んなも、この手は結構使える手法だから、検討したほうがいいよ。
管理会社、それも東コミの安給料で、何故私立かって、聞かないでも、分かるでしょ。
頭を使わないと、人生は。

[799: 匿名さん]

それがどうかしたの？　ずれてるよ

[800: 匿名さん]

＞大規模修繕も受託がスムーズだつたよ。

？？？だいぶずれているね。お気をつけてね。

[801: 匿名さん]

管理組合の決算で管理費及び修繕積立金それぞれの貸借対照表に未収金が計上されていて、これらは管理費と修繕積立金それぞれの滞納額ですが、これの証憑として滞納者の氏名、滞納月数を公表すべきと思います。皆さんの組合ではどうされていますか？

[802: 匿名さん]

理事長（管理者）と管理人にのみ知らされております。

[803: 匿名さん]

＞801

公表すべきは滞納者個人の問題ではなく、滞納者数と滞納金額に加えて管理組合が滞納者夫々にどう対処しているかを問題にすべきでしょう。遅延損害金の計上・請求、電話・訪問による催促、内容証明郵便による催促、強制回収の支払督促・少額訴訟・通常訴訟・強制執行等の実施状況の報告が管理組合に求められるべきでしょう。
最近は滞納者の倒産の場合も多く回収方法に問題が生じていることから回収は滞納金額が低額である早期の段階から積極的催促が、滞納者自身と管理組合の双方にメリットがある。

[804: 匿名さん]

滞納者が破産したら督促いらないですよ
次の所有者にきっちり請求するだけですか

滞納者の問題は、情報がつかめているかどうか
払う気があるのかどうか
払えないならいつ飛ぶか
です

[805: 匿名さん]

>滞納者が破産したら督促いらないですよ 次の所有者にきっちり請求するだけですか

それは甘い考えです。
破産したような滞納管理費等付き物件が簡単に売買できる分けではありません。
また、特定系承認人が率直に滞納管理費等を支払って呉れるとは限らないので破産管財人の調整に負うことになります。

[806: 匿名さん]

>805
あまりに知識がない書き込みをされてもねえ。
滞納金等が資産より上回るマンションはありませんよ。
特定承継人は、滞納金等を支払う義務が法的に
あるのです。
破産管財人は関係ありません。
ただ、滞納者の債権がマンションの価値より多い場合は
あるでしょうが。
その場合は、マンションの競売価格は、かなり安くなるでしょうね。
それ以上の債権は、自己破産で終了です。

[808: 匿名さん]

競売価格がいくら安くても競落し承継人になれば、
滞納管理費の支払い義務からは逃げられないな。
当然それが解った上での競落だしね。

[809: 匿名さん]

よっぽど調整が下手でなければ揉めないです

[810: 匿名さん]

>806
>807
805ではありませんが、あなたの方が知識が無いと思います。
私は管理業で働いているものですが、地方都市だと竣工後30年以上経過したマンションの場合、売買価格が200万円程度とかざらにありますよ。面積が狭い場合はもっと低い価格の場合もあります。
また、修繕積立金は老朽化に伴い大規模修繕や設備改修に備え、高額に設定されておりますので、毎月の積み上がりも相当額になります。
また、滞納者から途中入金がある場合もありますので、そこで時効中断しながらだと、３００万以上の滞納が積みあがる事もあります。
私がたった１０年のフロント経験の中で経験したマンションでも、実際に５００万円以上の滞納がありました。これに遅延損害金も発生しており、マンションの資産を超えてしまっており、全く買い手がつかない状況でした。
結果としては、全員合意にて一部債権放棄を条件に任意売却で所有者が変わりました。
買い手がつかず絵に描いた餅の状態のBS上の未納金が資産として積みあがっていくより、減額しても現金化と今後の確実な支払いを選択したケースですね。

ありえないのではなく、管理業界内では戦々恐々としていますよ。
この前、滞納問題に積極的に取り組んでいただいている弁護士のセミナーにも行きましたが、こういう問題が今後どんどん増えるだろうとおっしゃっておりました。

知識不足を馬鹿にする前にもう少し勉強した方がよいかと。
一昔前の常識は今の常識ではありませんよ。
特に数年前に滞納問題に一生懸命取り組んだ組合役員さんなんかは思い込みが激しく、今の情勢を理解できないみたいですね。

[811: 匿名さん]

↑
そんな気の毒な特殊な団地は論外ですよ、すでに破綻した団地ですよね。

だいたいそんな古い団地で２００万だ３００万だ？　さらには５００万滞納させる？
いや、滞納出来る管理体制がどうかしてるんですんですよ。

そんな状態なら競売どころか滞納税があっても公売すら成立しないよ。
そんな管理しているマヌケが何言っても説得力無しよ、まともな事書いてね。

[812: 匿名さん]

あのさ…
投資物件ならもっと安い物件もありますよ…
もちろん区分所有建物としてね。
明らかに少ない経験とわずかな事例だけしか経験せずに、非常に多くの物件を見聞きし直接間接的にかかわってきている管理会社関係者なんだからさ。

貴方が思う特殊な物件は、世間でいう特殊な物件ではありませんよ。貴方のひじょ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～に狭い視野と経験で語らないように。