マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[723: 匿名さん]

住まいに詳しい人さんは、管理組合口座を使い自治会費を徴収したいので、現金をフロントが扱えるとしないことには成り立たないのです。

それには、滞納金の現金取り立てを肯定しないとならないため、滞納管理費ネタにしがみついているのでしょう。

[724: 匿名さん]

＞そしてこの競売は判決や先取特権に基づく競売と違って、マンションの抵当権付債権の金額が時価額を上回っても競売手続が取消されることなく最後まで行われます。

ハイ終了、区分所有法、個々の管理規約に則り滞納金は回収しましょうね、一件落着。

[725: 匿名さん]

なんか必死になってる人いるけど　なにかありましたか

[726: 匿名さん]

↑　愚痴しか書けないなら迷惑ですよ、邪魔。

[727: 匿名さん]

もう屁理屈は、いいよ

[728: 匿名さん]

＞確実に特定承継人たる買受人が現れるわけで、その方から回収することができるのです

滞納者の物件を購入したら滞納金が回収できるので滞納は野放しで大丈夫ですとさ。
滞納者天国であり、滞納現象は改善されることなく理事長間の単なる引継ぎ事項で順送りとなるだけ。

[729: 匿名さん]

＞滞納者天国であり、滞納現象は改善されることなく

区分所有権からの排除の為、競売されるのに天国なんですか？　
理解力解釈能力共に劣悪なようですね。　（笑

[730: 匿名さん]

＞区分所有権からの排除の為、競売されるのに天国なんですか？　

誰が競売するのですか？

[731: 匿名さん]

自分で調べたら？無理なのー？

[732: 匿名さん]

管理会社は現金を扱えないのが普通です。

[733: 匿名さん]

＞自分で調べたら？無理なのー？

質問には答えられないでヤジばかり。

[734: 匿名さん]

くだらない質問はスルーされて当然　どうかしましたか

[735: 匿名さん]

＞管理会社は現金を扱えないのが普通です。

管理組合の理事長でも同様です。
しかし、収入困窮者は銀行口座も作れないか目一杯負債となっているかですので、理事会の決議のもとに理事長他複数の理事で直接現金で徴収する必要が生じるのです。このことで総会では未収金を最小に出来るのです。

[736: 理事役員]

相談がございます。

現在当マンションでは機械式駐車場に空き区画が発生しております。
そこでトランクルーム、自転車置場を空きパレットに設置を検討する
段階でございます。

そこで有識者の方々にご教示いただきたいのですが、他の運用等が可能な
業者さんがございましたら教えていただきたく存じます。

また、設置後の運用等、注意点等についてもお願いできればと存じます。

なお、当マンションは東京都でございます。

ご協力頂きますようお願い申し上げます。

[737: 匿名さん]

そんな面倒なトランクルームや自転車置場は迷惑だろ。
邪魔で金の掛かる機械式駐車場自体撤去しちゃえばいいよ、駐車スペース足りないか？

[738: 匿名さん]

>現在当マンションでは機械式駐車場に空き区画が発生しております。
老齢化等の理由で空きが出るのは当然の現象でしょう。
>そこでトランクルーム、自転車置場を空きパレットに設置を検討する段階でございます。
利便性を求めることも大切でしょうが収支がどうなるかが問題です。
共用部分の改定には四分の三の賛成の特別決議が必要となりますので経済性を考えると機械式駐車場の改装、トランクルーム、自転車置場の新設は賛同が得られにくいと思います。

[739: 匿名さん]

滞納者から回収する名案を募集します。

[740: 匿名さん]

もう少し詳細が欲しい

昇降式かパズル式か、地下の有無と屋内屋外について
内容が少なすぎてわからんよ

[741: 匿名さん]

＞739
無理ですね。
今の区分所有法、民法、訴訟では滞納者の悪意を立証することが前提で、滞納は遅延損害金さえ支払えば生活手段の一種として認められる行為なのです。

[742: 匿名さん]

>>736
機械式駐車場は、点検でさえも死亡事故がある。
駐車以外の目的での使用は大変危険です。
事故が起きても、保険はおりませんよ。

[743: 匿名さん]

3〜4年間は滞納しても其の間で遅延損害金さえ払えば或いは一部でも返済すればどうにかなる。
滞納者天国だね。

[744: 匿名さん]

それ、他のスレでやってたよ、解決済みみたいよ。裁判するんだって。
滞納者が普通に暮らせる訳ないからね。　最後は競売だってさ、普通にある話なんだと。

[745: 匿名さん]

相談のない方は
お引き取りくださいねー

[746: 匿名さん]

＞滞納者が普通に暮らせる訳ないからね。　最後は競売だってさ、普通にある話なんだと。

普通に暮らす為に滞納するのです。
そして支払う時は古いものから始めれば遅延損害金の増加率が少なくて済むのです。

[747: 匿名さん]

ここにも、無知な方がいますね。
滞納は、訴訟で管理組合はへの迷惑行為として認定された判例があります。
諦めて支払うか、競売なさい。

[748: 匿名さん]

誰に命令しているんですか？少し落ち着きなさいな。

[749: 匿名さん]

競売は難しいですよ。
まず抵当権が設定されている場合はほとんど無理ですからね。
無剰余取り消しされるケースが殆どですから。
59条競売もありますが、これは公共の利益に反していて、かつ、他に方法がない場合に限る事となっていますので、いきなり59条競売を提起してもまず認められませんからね。

簡単に競売！っていう人が多くて驚きました。
マンション管理組合の滞納問題に関して弁護士さんがセミナーをやってますから一度行くといいですよ。
とても参考になりますから。

[750: 匿名さん]

＞競売は難しいですよ。
その通りです。

請求書・督促状・電話・訪問・内容証明と進んでも何とも思わない人はいます。
お手上げで、あとは時効対策しかなくなります。

未払金が専有部の売価を超えてしまったらどうなるんだか。
事例を知ってる人がいたら教えてください。

[751: 匿名さん]

>未払金が専有部の売価を超えてしまったらどうなるんだか。 事例を知ってる人がいたら教えてください。

良い質問ですね。
滞納するような人は管理費に限らず他にも借金があり、マンション価値に対して被担保物件の残額が1.5倍を超える時はオーバーローンと言って、当該不動産があってもそれを破産手続内で処理されません。
理屈から言うと、特定継承人から滞納管理費を回収する外ありませんが、オーバーローンとなっているマンションは他の抵当権者競売や任意売却が行われますので競売では配当要求、任意売却では抵当権者と交渉して売却代金から回収を図らざるをえなくなり、回収金は微々たるものになります。

[752: 匿名さん]

売却できたと言うことは特定承継人が存在するって事、
競売も同じ事、滞納金の支払い義務があるのは誰もが知るところ。
専有部が存在する限り滞納管理費は無くならないよ、
時効に対応さえしておけば無問題。

No.751　長文での無意味投稿オツカレ。

[753: 匿名さん]

＞専有部が存在する限り滞納管理費は無くならないよ、

本当にそうだろうか？
こんな多額の滞納金を残し手入れもしなかったお化け屋敷ならぬお化け専用部分をおいそれと購入する人はおるまい。
一方、管理組合は滞納金の入る当てはなく、お荷物となった専用部分に困っている筈だ。
このような事を聞きつけて不動産屋が近づいて来て、手入れして売却してもよいが問題は滞納金額なので出来るだけ減額するように持ちかけて来ることになる。

[754: 匿名さん]

オンボロになり建替えするなら無問題、たとえ事故物件でも建替えれば所有権は処分出来るね。
裁判でも何でもやって何十年でも騒ぐのが得、なんせ標的は滞納者じゃなく次の所有者なんだよね。

オジサン、勉強してから書こうね。

[755: 匿名さん]

次の所有者ではないよ滞納金の行方だよ。
まともな専有部分ならいざ知らず、自己破産と同様の多額滞納金付きの区分所有権は売れる分けないよ。
結局は多額滞納金を売却出来るまで値下げざるを得なくなると言う理屈さ。

[756: 匿名さん]

自己破産や負債なんて無関係なのよ、管理費が回収できればいいだけですからね。
無知には説明が長くなるから遠慮しとくね、管理組合自体が損害や不利益を受けることは無いのよ。
期間は要るが滞納管理費は必ず回収出来るのよ、知っておいてね、その為に作られた法律も有るからね。
皆さんがここで連呼する法律って意外と強力なのよ、知っておいてね。

[757: 匿名さん]

↑
おたくのおっしゃることは、なるほごもっとも。
言ってる事は全て正論で正しい。しかし…現実はそんな簡単なものじゃないんだよね。
私が担当している物件でも実際にありましたから。
時価を超える管理費等滞納。
過去の理事会が延々と続けた債務存在に関する承認書の取り付けでの時効回避策で膨大に膨れ上がった滞納。
その滞納が理由で任意売却もうまく行かず、競売でも入札がない。延々と積み上がる滞納。過去の滞納支払いにこだわれば買い手がなくその部屋の毎月の支払いは延々と行われない。16戸のマンションでは影響も大きい。
結果…過去5年以上前の滞納と遅延損害金は免除で決着しましたよ。その条件で買い手がつきましたからね。
債権放棄で全員合意とりつけました。
まあ色んなケースがありますよ。

[758: 匿名さん]

１６戸のマンションでは、一区分所有者の滞納管理費の影響は大きいですね。
７５７さんの事例はあります。つまり、債権放棄をしてでも、新区分所有者に
変更して、再起をを図る。会社更生法に似ていますね。
日常の管理を、細かくチェックしていれば、最小限に食い止める事はできた。
ここまで事態が大きくなるまでには、１６人の区分所有者の一人くらいは、
文句は言っているいるはずですから、防止できなかったのは、組合員の責任です。
管理規約と区分所有法と管理委託先のチェックが出来る住民を育てましょう。

[759: 匿名さん]

＞期間は要るが滞納管理費は必ず回収出来るのよ、知っておいてね、その為に作られた法律も有るからね。

書生の理屈に過ぎない。
現実、自己破産させると
＞757
の繰り返しでマンション全体の維持のために全額回収は難しいのが現実。
だから滞納は少ない内から回収し、町金融が貸す限度に抑えないと自己破産に陥る。

[760: 理事役員（736）]

736です。

ご回答頂いた皆様ありがとうございます。

当マンションはパズル式機械駐車場です。空き区画は
下段ばかりでその区画を利用できればと思っておりました。

稼働率としては８０％ですが空き区画は１０台ほどございます。

その１０台分の減収が問題となっており困っている状況でございます。

[761: 匿名さん]

あぶないからやめたら？

[762: 匿名さん]

>757
御優しいのね、おたくのマンションだけのことでしょうね。
個人の自己破産は関係ないのよ、坦々とと処理するだけ。

[763: 匿名さん]

引き継ぎして放置するだけの脳しかないと言うことですね。

[764: 匿名さん]

↑
坦々とと処理するだけと書いてあるけど　読めないのかなぁ

おたくみたいに　何も出来ない人が脳がないとか言えないんじゃないのぉ～　ﾌﾟｯ

[765: 暇入]

↑下品なあらしうざいね！

[766: 匿名さん]

↑
おたくみたいに　何も出来ない人が脳がないとか言えないんじゃないのぉ～　ﾌﾟｯ

[767: 匿名さん]

自己破産した者の専有部分が商品価値があるわけがない。
当然に本人はアパートかホームレス生活だろう。
これを承継人から滞納管理費等を回収できると思考停止しているのは情けない。

[768: 757]

>767
それはケースバイケース
実情としては、今現在としてはほとんどのマンションでは管理費等の滞納額よりマンションの資産価値が上回っているので、問題なく任意売却や競売にて新所有者に所有権が移転し、その際に清算していただいている。
問題となるのは、資産価値がほとんどない旧耐震基準の老朽化マンション。
積立金の改定も行われておらず、間取りも狭い。駐車場もない。大規模修繕工事も長期間なされていない。
管理費等の滞納に対する時効の停止措置だけはとられており、莫大な管理費等滞納があるにもかかわらず、マンションの資産価値が数百万程度の物件。こういう物件はいくら新所有者に請求できるとはいえ、その新所有者が現れない。
ようするに買い手がつかなければ、いくら新所有者に引き継がれると言っても絵に描いた餅状態。これが延々と続く。
私の経験したケースだと、破産管財人さんから依頼された不動産業者さんが理事会へ出席したいと申し出があった。
買い手候補がいるが、遅延損害金や時効停止されているものの、ここ５年間の滞納を全て一括で支払う代わりに、その他を免除してほしいとの申し出だった。
緊急集会を開催し意見交換を行ったところ、結果としては先の見えない状態よりははるかにましだという意見で一致し、全員合意にて債権放棄を選んだ。

権利・義務・法律上の話はともかくとして、様々な状況があるなか、机上の理論だけでは事は運ばないもの。
管理会社のフロントとしても良い経験をさせてもらった。
ちなみに、こうなる前に管理会社が何とかすればいいだろうとの意見もあるかと思うが、今回のケースは、所有者である会社代表が計画倒産をし、その後行方をくらまし、国税も動いた事件でもあった。数年前から行方すらつかめず、完全にお手上げでした。

[769: 匿名さん]

そういう物件多くありますよ、築４０～５０年以上の低層階の集合住宅などに多いです。
区分所有者が管理費や税を滞納したまま死亡してしまい、親族は相続放棄、役所が公売するが売れず。
廃屋状態のまま長期間放置されている物件多々ありますね。
しかし築古の団地などは現実の取引価格より資産性はかなり高いですからね、
一戸当たりの敷地持分は高層マンションの１０倍ほどある物件も存在しますし、まとまった広大な敷地。
放置していても少々テコ入れすると、その団地やマンション自体が繁栄しますよ。

[770: 匿名さん]

滞納は放置して置けば、そのうちに次の承継人から回収できるなんてノーテンキなことは稀なことを覚悟すべきである。

[771: 匿名さん]

だいじょうぶですよ　手順通りに手続きを継続してくださいね　心配性ねぇー
不良物件だけの為にマンション自体が破綻するならそれまでですよ　あきらめてねぇ
シロウトが無意味に行動するほうが危険で無意味なんです　自覚してね　

[772: 匿名さん]

競売物件を宅建業者を介して購入した区分所有者（特定承継人）は現に住んでいるのに、
滞納管理費を払わず、組合は総会の普通決議で〇にした。これ等が数件ある。
私が住込み管理人に赴任した当時である。当時は何も知識が無く管理人業務をしていた。
勉強しているうちになんだかおかしい事に気が付き。１０９の担当に苦情を言ったことあり。
返事は、組合が決めた事だからと受け付けなかった。組合員からの苦情は有りません。
けむたがられたかんりにんである。滅茶苦茶な管理会社である。調べて下さい。