マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[703: 匿名さん]

下記を参考にして議論願います。
＞667
＞681
＞687
＞691
＞694
＞698

[704: 匿名さん]

それ議論の必要有りませんよ、区分所有法、個々の管理規約に従い対処するしかありません。
他に方法は皆無。無駄な議論はやめて、次行って下さいな。

[705: 匿名さん]

一人で仕切って、どうかしたのか？

[706: 匿名さん]

無駄な議論はやめて、次行って下さいな。

[707: 匿名さん]

経験のない人は意見も言えないだろうね。
優等生的の法若しくは規約に基づくしか言えないはずだね。

[708: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん、ここでも難癖屁理屈ですか？
共同住宅は、規約があって守ることで円満な生活を維持できます。

規約無視や区分所有法無視は、争い事に繋がります。
もう屁理屈は、いいよ。

[709: 匿名さん]

＞規約無視や区分所有法無視は、争い事に繋がります。

滞納に目をつぶって綺麗事しか議論出来ないとは・・・・。

[710: 匿名さん]

屁理屈言う人が屁理屈
反論もできない訳だからね

[711: 匿名さん]

区分所有法、個々の管理規約に従い対処するしかありません。
滞納ネタはほかのスレで詳しく書いてあるよ、ここの滞納ネタは終了だね。

[712: 匿名さん]

遂に逃げの手ですか、情けない限りだね。
規則に従う他ないとは職務放棄で理事長には不適任ですね。

[713: 匿名さん]

区分所有法と規約に従い滞納管理費を請求することのどこが、職務放棄になりますか？

893のような脅しや誹謗中傷での取り立てこそが、職務違反であり法律違反です。

マンション価値を下げ、893住民を呼び込むことになります。

[714: 匿名さん]

貴方こそ理事長には不適任です。

[715: 匿名さん]

どうかしたの？

[716: 匿名さん]

だからぁ～
区分所有法、個々の管理規約に従い対処するしかありません。
滞納ネタはほかのスレで詳しく書いてあるよ、ここの滞納ネタは終了だね。

[717: 匿名さん]

当たり前のことですが、それがなにか

お宅がお引き取りくださいなぁ～

[718: 匿名さん]

↑
区分所有法、個々の管理規約に従い対処するしかありません。
滞納ネタはほかのスレで詳しく書いてあるよ、ここの滞納ネタは終了だね。

お宅がお引き取りくださいなぁ～

[719: 匿名さん]

ここにもスレタイ読めない人がいる、無能かな？

[720: 匿名さん]

＊管理費滞納は共同利益に反する行為

　管理費などの長期滞納は管理組合の財務基盤を危うくしますので、共同の利益に反する行為にあたると解されています。
　又、長期滞納によって財務基盤が危うくなることは、共用部分の管理が十分に行えなくなる事態へと発展するものですから、区分所有者の共同生活に著しい障害を与えることになります。
　そして前に述べたように判決や先取特権による競売は利用不能なわけですから、他の方法によってこの障害を除去することが困難であるということにもなります。

　以上から、長期滞納者に対しては建物区分所有法６条、５９条によって競売請求をする道が開かれているということができます。そしてこの競売は判決や先取特権に基づく競売と違って、マンションの抵当権付債権の金額が時価額を上回っても競売手続が取消されることなく最後まで行われます。
　従って、確実に特定承継人たる買受人が現れるわけで、その方から回収することができるのです

http://www.fukukan.net/paper/040801/work_matsuzaka.html

ハイ終了～

[721: 匿名さん]

管理費滞納ネタはもう飽きたし　他のネタにしなよ　つまらんから　

[722: 匿名さん]

オタク一人のスレではありませんしね

残念ねぇ

[723: 匿名さん]

住まいに詳しい人さんは、管理組合口座を使い自治会費を徴収したいので、現金をフロントが扱えるとしないことには成り立たないのです。

それには、滞納金の現金取り立てを肯定しないとならないため、滞納管理費ネタにしがみついているのでしょう。

[724: 匿名さん]

＞そしてこの競売は判決や先取特権に基づく競売と違って、マンションの抵当権付債権の金額が時価額を上回っても競売手続が取消されることなく最後まで行われます。

ハイ終了、区分所有法、個々の管理規約に則り滞納金は回収しましょうね、一件落着。

[725: 匿名さん]

なんか必死になってる人いるけど　なにかありましたか

[726: 匿名さん]

↑　愚痴しか書けないなら迷惑ですよ、邪魔。

[727: 匿名さん]

もう屁理屈は、いいよ

[728: 匿名さん]

＞確実に特定承継人たる買受人が現れるわけで、その方から回収することができるのです

滞納者の物件を購入したら滞納金が回収できるので滞納は野放しで大丈夫ですとさ。
滞納者天国であり、滞納現象は改善されることなく理事長間の単なる引継ぎ事項で順送りとなるだけ。

[729: 匿名さん]

＞滞納者天国であり、滞納現象は改善されることなく

区分所有権からの排除の為、競売されるのに天国なんですか？　
理解力解釈能力共に劣悪なようですね。　（笑

[730: 匿名さん]

＞区分所有権からの排除の為、競売されるのに天国なんですか？　

誰が競売するのですか？

[731: 匿名さん]

自分で調べたら？無理なのー？

[732: 匿名さん]

管理会社は現金を扱えないのが普通です。

[733: 匿名さん]

＞自分で調べたら？無理なのー？

質問には答えられないでヤジばかり。

[734: 匿名さん]

くだらない質問はスルーされて当然　どうかしましたか

[735: 匿名さん]

＞管理会社は現金を扱えないのが普通です。

管理組合の理事長でも同様です。
しかし、収入困窮者は銀行口座も作れないか目一杯負債となっているかですので、理事会の決議のもとに理事長他複数の理事で直接現金で徴収する必要が生じるのです。このことで総会では未収金を最小に出来るのです。

[736: 理事役員]

相談がございます。

現在当マンションでは機械式駐車場に空き区画が発生しております。
そこでトランクルーム、自転車置場を空きパレットに設置を検討する
段階でございます。

そこで有識者の方々にご教示いただきたいのですが、他の運用等が可能な
業者さんがございましたら教えていただきたく存じます。

また、設置後の運用等、注意点等についてもお願いできればと存じます。

なお、当マンションは東京都でございます。

ご協力頂きますようお願い申し上げます。

[737: 匿名さん]

そんな面倒なトランクルームや自転車置場は迷惑だろ。
邪魔で金の掛かる機械式駐車場自体撤去しちゃえばいいよ、駐車スペース足りないか？

[738: 匿名さん]

>現在当マンションでは機械式駐車場に空き区画が発生しております。
老齢化等の理由で空きが出るのは当然の現象でしょう。
>そこでトランクルーム、自転車置場を空きパレットに設置を検討する段階でございます。
利便性を求めることも大切でしょうが収支がどうなるかが問題です。
共用部分の改定には四分の三の賛成の特別決議が必要となりますので経済性を考えると機械式駐車場の改装、トランクルーム、自転車置場の新設は賛同が得られにくいと思います。

[739: 匿名さん]

滞納者から回収する名案を募集します。

[740: 匿名さん]

もう少し詳細が欲しい

昇降式かパズル式か、地下の有無と屋内屋外について
内容が少なすぎてわからんよ

[741: 匿名さん]

＞739
無理ですね。
今の区分所有法、民法、訴訟では滞納者の悪意を立証することが前提で、滞納は遅延損害金さえ支払えば生活手段の一種として認められる行為なのです。

[742: 匿名さん]

>>736
機械式駐車場は、点検でさえも死亡事故がある。
駐車以外の目的での使用は大変危険です。
事故が起きても、保険はおりませんよ。

[743: 匿名さん]

3〜4年間は滞納しても其の間で遅延損害金さえ払えば或いは一部でも返済すればどうにかなる。
滞納者天国だね。

[744: 匿名さん]

それ、他のスレでやってたよ、解決済みみたいよ。裁判するんだって。
滞納者が普通に暮らせる訳ないからね。　最後は競売だってさ、普通にある話なんだと。

[745: 匿名さん]

相談のない方は
お引き取りくださいねー

[746: 匿名さん]

＞滞納者が普通に暮らせる訳ないからね。　最後は競売だってさ、普通にある話なんだと。

普通に暮らす為に滞納するのです。
そして支払う時は古いものから始めれば遅延損害金の増加率が少なくて済むのです。

[747: 匿名さん]

ここにも、無知な方がいますね。
滞納は、訴訟で管理組合はへの迷惑行為として認定された判例があります。
諦めて支払うか、競売なさい。

[748: 匿名さん]

誰に命令しているんですか？少し落ち着きなさいな。

[749: 匿名さん]

競売は難しいですよ。
まず抵当権が設定されている場合はほとんど無理ですからね。
無剰余取り消しされるケースが殆どですから。
59条競売もありますが、これは公共の利益に反していて、かつ、他に方法がない場合に限る事となっていますので、いきなり59条競売を提起してもまず認められませんからね。

簡単に競売！っていう人が多くて驚きました。
マンション管理組合の滞納問題に関して弁護士さんがセミナーをやってますから一度行くといいですよ。
とても参考になりますから。

[750: 匿名さん]

＞競売は難しいですよ。
その通りです。

請求書・督促状・電話・訪問・内容証明と進んでも何とも思わない人はいます。
お手上げで、あとは時効対策しかなくなります。

未払金が専有部の売価を超えてしまったらどうなるんだか。
事例を知ってる人がいたら教えてください。

[751: 匿名さん]

>未払金が専有部の売価を超えてしまったらどうなるんだか。 事例を知ってる人がいたら教えてください。

良い質問ですね。
滞納するような人は管理費に限らず他にも借金があり、マンション価値に対して被担保物件の残額が1.5倍を超える時はオーバーローンと言って、当該不動産があってもそれを破産手続内で処理されません。
理屈から言うと、特定継承人から滞納管理費を回収する外ありませんが、オーバーローンとなっているマンションは他の抵当権者競売や任意売却が行われますので競売では配当要求、任意売却では抵当権者と交渉して売却代金から回収を図らざるをえなくなり、回収金は微々たるものになります。

[752: 匿名さん]

売却できたと言うことは特定承継人が存在するって事、
競売も同じ事、滞納金の支払い義務があるのは誰もが知るところ。
専有部が存在する限り滞納管理費は無くならないよ、
時効に対応さえしておけば無問題。

No.751　長文での無意味投稿オツカレ。

[753: 匿名さん]

＞専有部が存在する限り滞納管理費は無くならないよ、

本当にそうだろうか？
こんな多額の滞納金を残し手入れもしなかったお化け屋敷ならぬお化け専用部分をおいそれと購入する人はおるまい。
一方、管理組合は滞納金の入る当てはなく、お荷物となった専用部分に困っている筈だ。
このような事を聞きつけて不動産屋が近づいて来て、手入れして売却してもよいが問題は滞納金額なので出来るだけ減額するように持ちかけて来ることになる。

[754: 匿名さん]

オンボロになり建替えするなら無問題、たとえ事故物件でも建替えれば所有権は処分出来るね。
裁判でも何でもやって何十年でも騒ぐのが得、なんせ標的は滞納者じゃなく次の所有者なんだよね。

オジサン、勉強してから書こうね。

[755: 匿名さん]

次の所有者ではないよ滞納金の行方だよ。
まともな専有部分ならいざ知らず、自己破産と同様の多額滞納金付きの区分所有権は売れる分けないよ。
結局は多額滞納金を売却出来るまで値下げざるを得なくなると言う理屈さ。

[756: 匿名さん]

自己破産や負債なんて無関係なのよ、管理費が回収できればいいだけですからね。
無知には説明が長くなるから遠慮しとくね、管理組合自体が損害や不利益を受けることは無いのよ。
期間は要るが滞納管理費は必ず回収出来るのよ、知っておいてね、その為に作られた法律も有るからね。
皆さんがここで連呼する法律って意外と強力なのよ、知っておいてね。

[757: 匿名さん]

↑
おたくのおっしゃることは、なるほごもっとも。
言ってる事は全て正論で正しい。しかし…現実はそんな簡単なものじゃないんだよね。
私が担当している物件でも実際にありましたから。
時価を超える管理費等滞納。
過去の理事会が延々と続けた債務存在に関する承認書の取り付けでの時効回避策で膨大に膨れ上がった滞納。
その滞納が理由で任意売却もうまく行かず、競売でも入札がない。延々と積み上がる滞納。過去の滞納支払いにこだわれば買い手がなくその部屋の毎月の支払いは延々と行われない。16戸のマンションでは影響も大きい。
結果…過去5年以上前の滞納と遅延損害金は免除で決着しましたよ。その条件で買い手がつきましたからね。
債権放棄で全員合意とりつけました。
まあ色んなケースがありますよ。

[758: 匿名さん]

１６戸のマンションでは、一区分所有者の滞納管理費の影響は大きいですね。
７５７さんの事例はあります。つまり、債権放棄をしてでも、新区分所有者に
変更して、再起をを図る。会社更生法に似ていますね。
日常の管理を、細かくチェックしていれば、最小限に食い止める事はできた。
ここまで事態が大きくなるまでには、１６人の区分所有者の一人くらいは、
文句は言っているいるはずですから、防止できなかったのは、組合員の責任です。
管理規約と区分所有法と管理委託先のチェックが出来る住民を育てましょう。

[759: 匿名さん]

＞期間は要るが滞納管理費は必ず回収出来るのよ、知っておいてね、その為に作られた法律も有るからね。

書生の理屈に過ぎない。
現実、自己破産させると
＞757
の繰り返しでマンション全体の維持のために全額回収は難しいのが現実。
だから滞納は少ない内から回収し、町金融が貸す限度に抑えないと自己破産に陥る。

[760: 理事役員（736）]

736です。

ご回答頂いた皆様ありがとうございます。

当マンションはパズル式機械駐車場です。空き区画は
下段ばかりでその区画を利用できればと思っておりました。

稼働率としては８０％ですが空き区画は１０台ほどございます。

その１０台分の減収が問題となっており困っている状況でございます。

[761: 匿名さん]

あぶないからやめたら？

[762: 匿名さん]

>757
御優しいのね、おたくのマンションだけのことでしょうね。
個人の自己破産は関係ないのよ、坦々とと処理するだけ。

[763: 匿名さん]

引き継ぎして放置するだけの脳しかないと言うことですね。

[764: 匿名さん]

↑
坦々とと処理するだけと書いてあるけど　読めないのかなぁ

おたくみたいに　何も出来ない人が脳がないとか言えないんじゃないのぉ～　ﾌﾟｯ

[765: 暇入]

↑下品なあらしうざいね！

[766: 匿名さん]

↑
おたくみたいに　何も出来ない人が脳がないとか言えないんじゃないのぉ～　ﾌﾟｯ

[767: 匿名さん]

自己破産した者の専有部分が商品価値があるわけがない。
当然に本人はアパートかホームレス生活だろう。
これを承継人から滞納管理費等を回収できると思考停止しているのは情けない。

[768: 757]

>767
それはケースバイケース
実情としては、今現在としてはほとんどのマンションでは管理費等の滞納額よりマンションの資産価値が上回っているので、問題なく任意売却や競売にて新所有者に所有権が移転し、その際に清算していただいている。
問題となるのは、資産価値がほとんどない旧耐震基準の老朽化マンション。
積立金の改定も行われておらず、間取りも狭い。駐車場もない。大規模修繕工事も長期間なされていない。
管理費等の滞納に対する時効の停止措置だけはとられており、莫大な管理費等滞納があるにもかかわらず、マンションの資産価値が数百万程度の物件。こういう物件はいくら新所有者に請求できるとはいえ、その新所有者が現れない。
ようするに買い手がつかなければ、いくら新所有者に引き継がれると言っても絵に描いた餅状態。これが延々と続く。
私の経験したケースだと、破産管財人さんから依頼された不動産業者さんが理事会へ出席したいと申し出があった。
買い手候補がいるが、遅延損害金や時効停止されているものの、ここ５年間の滞納を全て一括で支払う代わりに、その他を免除してほしいとの申し出だった。
緊急集会を開催し意見交換を行ったところ、結果としては先の見えない状態よりははるかにましだという意見で一致し、全員合意にて債権放棄を選んだ。

権利・義務・法律上の話はともかくとして、様々な状況があるなか、机上の理論だけでは事は運ばないもの。
管理会社のフロントとしても良い経験をさせてもらった。
ちなみに、こうなる前に管理会社が何とかすればいいだろうとの意見もあるかと思うが、今回のケースは、所有者である会社代表が計画倒産をし、その後行方をくらまし、国税も動いた事件でもあった。数年前から行方すらつかめず、完全にお手上げでした。

[769: 匿名さん]

そういう物件多くありますよ、築４０～５０年以上の低層階の集合住宅などに多いです。
区分所有者が管理費や税を滞納したまま死亡してしまい、親族は相続放棄、役所が公売するが売れず。
廃屋状態のまま長期間放置されている物件多々ありますね。
しかし築古の団地などは現実の取引価格より資産性はかなり高いですからね、
一戸当たりの敷地持分は高層マンションの１０倍ほどある物件も存在しますし、まとまった広大な敷地。
放置していても少々テコ入れすると、その団地やマンション自体が繁栄しますよ。

[770: 匿名さん]

滞納は放置して置けば、そのうちに次の承継人から回収できるなんてノーテンキなことは稀なことを覚悟すべきである。

[771: 匿名さん]

だいじょうぶですよ　手順通りに手続きを継続してくださいね　心配性ねぇー
不良物件だけの為にマンション自体が破綻するならそれまでですよ　あきらめてねぇ
シロウトが無意味に行動するほうが危険で無意味なんです　自覚してね　

[772: 匿名さん]

競売物件を宅建業者を介して購入した区分所有者（特定承継人）は現に住んでいるのに、
滞納管理費を払わず、組合は総会の普通決議で〇にした。これ等が数件ある。
私が住込み管理人に赴任した当時である。当時は何も知識が無く管理人業務をしていた。
勉強しているうちになんだかおかしい事に気が付き。１０９の担当に苦情を言ったことあり。
返事は、組合が決めた事だからと受け付けなかった。組合員からの苦情は有りません。
けむたがられたかんりにんである。滅茶苦茶な管理会社である。調べて下さい。

[773: 匿名さん]

それ　御自分の所で解決してね　意味不明でチンプンカンプン？

[774: 匿名さん]

＞滅茶苦茶な管理会社である。
管理員の業務範囲外である。

[775: 匿名さん]

>>772
ふつうは宅建業者に払わせる
リバブル案件なんだろうけどひどいですね

[776: 匿名さん]

半年滞納させたら2,3年は滞納者天国になる。

[777: 匿名さん]

固定資産税、銀行ローン、管理費
差し押さえ優先順位は？

[778: 匿名さん]

管理人業務範囲外とだれが決めたの、
標準管理委託契約書かい。
標準はあくまで標準、標準ボケのマン菅士君。

[779: 匿名さん]

＞管理人業務範囲外とだれが決めたの、
管理委託契約書を見なさい。
管理員の業務内容が書いています。

一見、組合のためになるようですが、こういう管理員はすべての組合業務に口出しするようになって、しまいには理事会を牛耳るようになります。
シロウトが、理事会に口出しするようになったら管理組合はお陀仏です。

自主管理しましょう。
業者も私が紹介しましょう。
会計は、会計事務所に依頼しましょう。
なんて、そそのかされて、気が付いたら組合資産に大穴があいてたなんてことにならないように。
クワバラ、クワバラ

[780: 匿名さん]

標準管理委託契約書でしょ。標準ボケをしなさんなと言っている。
マン菅士の試験は、標準からしか出ません。標準は貴男の言うとおり。

[781: 匿名さん]

＞固定資産税、銀行ローン、管理費 差し押さえ優先順位は？

タイミングの問題で優先順位はないよ。

[782: 匿名さん]

管理員は受付とゴミ出しに立ち会う以外特別に仕事はないよ。

[783: 匿名さん]

＞標準管理委託契約書でしょ。標準ボケをしなさんなと言っている。
標準なんか意味ないよ
自分のマンションの委託契約書のことだよ

[784: 匿名さん]

>>777
差し押さえには前にも書いてあるとおり優先順位は無いです
やりたやればいいです

債権としては
固定資産税は税金なので当然他に優先
ローンは抵当権で他に優先
管理費は区分所有法で優先

[785: 匿名さん]

＞差し押さえ優先順位は？
財団債権
破産に関する債権の中で、財団債権は最も強力な債権であると言えます。
具体的には、下記のようなものが財団債権に該当します。
破産管財人の報酬
納期限未到来、または納期限から1年経過前の租税公課
破産手続開始決定前3ケ月以内の従業員への給料
優先的破産債権
破産債権の中でも、他の債権より優先的に返済・配当を受けることができる債権です。
下記のようなものが優先的破産債権に該当します。
財団債権ではない租税公課
財団債権ではない従業員への給料
一般的破産債権
財団債権、優先的破産債権、劣後的破産債権、約定劣後破産債権のいずれでもない債権のことを言います。
劣後的破産債権
破産手続開始決定後の利息、遅延損害金、延滞税、加算税などが該当します。
約定劣後破産債権
債権者と会社との間で、「もし会社が破産したら、配当の順位が劣後的破産債権に劣後する」ものとして取決めがなされている債権のことです。
基本的には、破産手続での配当を得ることはできないと思ったほうがいいでしょう。
別除権
抵当権や質権などの担保権を持っている債権者は、破産手続によらずに担保物を処分し、他の債権者に優先して返済を受けることができます。
通常、住宅ローン債権者である金融機関は、前述の順番に関係なく、別除権者（抵当権者）として優先的に返済を受けることになります。

[786: 匿名くん]

>>777
>固定資産税、銀行ローン、管理費
>差し押さえ優先順位は？

≪参考≫
松原法律事務所
【抵当権の優先弁済の順位】
http://www.matsubara.lawyers-office.jp/debtcollection51.html

[787: 匿名さん]

管理員の業務はゴミ出し立会のみで十分。

[788: 匿名さん]

>787
あなたは管理員としてゴミ出し立会のみでなのですね、ご苦労さん。

[789: 匿名さん]

↑日本語を書きましょう。

[790: 匿名さん]

↑ゴミ出しのおじいさんですか？

[791: 匿名さん]

＞あなたは管理員としてゴミ出し立会のみでなのですね、ご苦労さん。

この日本語を直しなさい。
管理員の仕事はゴミ出しの立会のみで十分。

[792: 匿名さん]

↑だからゴミ出しのおじいさんですか？ 　うるさいですよ

[793: 匿名さん]

ゴミ回収業者と契約して報告書残してもらったら管理人がいらなくなるね

[794: 匿名さん]

ゴミ回収業者＝市などの自治体ですが　何が契約なの？　　できるならやってみたらぁ　ﾊﾊ ﾌﾟｯ

[795: 匿名さん]

＞ゴミ回収業者と契約して報告書残してもらったら管理人がいらなくなるね

実態を知らない人の書込みは滑稽だね。

[796: 匿名さん]

＞↑だからゴミ出しのおじいさんですか？ 　うるさいですよ

仕事を少なくして、自分の首切りにつながる様な事を書くはずがないよ。
頭脳に欠陥ありですね。

[797: 匿名さん]

管理員は一般には管理会社に雇われていて、管理組合と管理会社間の管理委託契約書に基づく業務を行う。
従って、その契約書添付の業務内容をすることになるので、その内容は一律ではない。

[798: 匿名さん]

子供を私立の小学校に入れて、無事W大に上がれたんだけど、その話を理事会の奥様達にすると受けがいいんだ。
一期生だったこともあるのかな。
色々と親密になれて、大規模修繕も受託がスムーズだつたよ。
皆んなも、この手は結構使える手法だから、検討したほうがいいよ。
管理会社、それも東コミの安給料で、何故私立かって、聞かないでも、分かるでしょ。
頭を使わないと、人生は。

[799: 匿名さん]

それがどうかしたの？　ずれてるよ

[800: 匿名さん]

＞大規模修繕も受託がスムーズだつたよ。

？？？だいぶずれているね。お気をつけてね。

[801: 匿名さん]

管理組合の決算で管理費及び修繕積立金それぞれの貸借対照表に未収金が計上されていて、これらは管理費と修繕積立金それぞれの滞納額ですが、これの証憑として滞納者の氏名、滞納月数を公表すべきと思います。皆さんの組合ではどうされていますか？

[802: 匿名さん]

理事長（管理者）と管理人にのみ知らされております。