マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[41: 匿名さん]

ひとりしばいも　ここまでくると　コッケイ杉　

[42: 匿名]

自演奴

[43: 匿名さん]

＞38
どの様な経緯で監事に選ばれたかは分かりませんが、気にすることはありません。
監事の仕事はお目付け役ですから、ベテランがやるべき役職とも言えますが、一方理事長他理事がやるべき事をきちんとやっていれば、監事の仕事はおざなりでも済むことにも成ります。
折角監事になった機会を今後の理事になる勉強の機会と捉えたら良いと思います。
監事の仕事の具体的な内容は管理規約に規定されているのが一般ですのでその部分を読まれ、更に理事会に出席して議決は出来ませんが意見を言える立場ですので、考えようによっては理事長始め理事の仕事ぶりをチェックする立場ですので管理規約全体を熟読する必要に迫られることにもなります。
一番大切なことは組合執行部の不正を認めた場合は臨時総会を招集し組合員に訴える権限があることを認識すべきです。

[44: 匿名さん]

大変ていねいなアドバイスに感謝します。
これから管理規約の勉強をすることにします。

[45: 匿名さん]

我々の管理費等が管理会社を介して管理組合の預金通帳に収納される具体的な流れを説明して頂けませんか。

[46: 匿名]

原則方式なら管理会社は介さないで直接管理組合収納口座に入金され、外部払い処理をした後で残金が管理組合保管口座に振込まれる。

[47: 匿名さん]

有難う御座いました。
私どもでは管理費と修繕積立金の夫々の金額が決まっており、所定の銀行にはその合計額を入金してますが、組合の通帳も管理費、修繕積立金と別れています。そしてこの通帳を見ますと当月管理費等の収入は事実の金額のみ記載されていて、滞納、滞納分回収などで調整された金額となっています。これらの詳細はどうすれば分かるのでしょうか。

[48: 匿名さん]

>46　>47
現在は、原則方式はありません。
昔は、原則方式、収納代行方式とかだったんですが、現在は、
イ．ロ．ハ方式となっています。

[49: 匿名さん]

そこまで書くならそのそれぞれをコピペした方が良いでしよう。
イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

[50: 匿名さん]

大変ていねいなアドバイスに感謝します。

[51: 匿名さん]

これから管理規約の勉強をすることにします。

[52: 匿名さん]

＞51
勉強は結構なことですが、この場合は寧ろ管理会社との管理委託契約の内容でしょう。

[53: 匿名さん]

＞47
ですが、49＞に照らし合わせると修繕積立金、管理費それぞれ独立した保管口座となっていて収納口座なるものは無いように見えますがこれは違法ではないでしょうか。それぞれの保管口座は管理組合の名義になっております。

[54: 匿名]

大切なことは、管理会社の口座を経由するか否だ。

[55: 匿名]

そうだね。
改正前の呼び方では、経由するのが収納代行方式、経由しないのが原則方式。
法改正の時に国交省は原則方式一本に統一しようとしたが、業界の反対にあって従来の収納代行方式を残した経緯がある。

[56: 匿名さん]

大変ていねいなアドバイスに感謝します。 笑

[57: 匿名さん]

＞47
ですが、管理費、修繕積立金の月額X組合員数ー滞納金額+滞納金回収金額+遅延損害金の調整した金額しか毎月の通帳にはありません。
これらの詳細データーの入手方法はどうしたら得られましょうか？

[58: 匿名さん]

＞53
心配には及びません。管理会社宛の下記の国交省通達で、

平成21年9月9日 　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国総動第47号
関係業界団体の長 あて
　　　　　　　　　　　　国土交通省総合政策局不動産業課長
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について

３ページ
③ 一部改正省令の施行後に収納口座とする口座に管理組合等の剰余金がある場合には、その月分の修繕積立金等金銭が最初に収納口座に預入され次第、当該剰余金は、 速やかに保管口座に移し換えるべきである。ただし、収納口座の名義人が管理組合 等である場合には、各管理組合の実情に応じて、マンション管理業者が管理組合と協議をして、当該剰余金のうち管理組合が承認した必要最低限の額を収納口座に残 すことは差し支えない。

と名義人が組合等である場合、組合承認の許に管理費を収納口座に残せるので、結果として管理費（保管口座）として残せることになります。

[59: 匿名さん]

無能なコピペで大変ていねいなアドバイスに感謝します。

[60: 匿名さん]

無能とは失礼ですねーオタク
適切な言葉遣いを勉強してから
出直しなさいな

[61: 匿名さん]

何様？　上から目線で大変ていねいなアドバイスに感謝します。

おたくが出直しなさいな

[62: 匿名さん]

出直すってどこに？
投稿マナー読んだらいかが？

[63: 匿名さん]

↑　おたくが投稿マナー読んだらいかが？

[64: 匿名さん]

お住まいのマンションの程度がわかりますね

[65: 匿名]

どんな程度ですか？
すごく高級ってこと？

[66: 匿名さん]

投稿マナー嫁嫁、お宅がお宅が、出直せ出直せってさ

まるで近所のやり手ババアの喧嘩みたいだなー

[67: 匿名さん]

>47
>53
一般に規約に基づき、組合員は各自開設する預金口座から自動振替方法で管理組合の預金口座へ預金している。
一方、銀行と管理会社又は管理組合間が預金口座振替契約を締結し、毎月、組合員別預金口座振替請求金額通知書を銀行に提出する。これには通常の組合員別管理費・修繕積立金額と共に過去の滞納金額、これに対応する遅延損害金も加算されている。
そしてこの結果が引落し処理後の組合員別振替報告集計票として送り返されて来る。これには組合員別管理費・修繕積立金別振替報告表ですので、当月までの組合員別滞納額も含まれている。
この関係で管理会社や理事長の所に組合員別滞納額、滞納月数、これに対する遅延損害金の資料はあります。
これらには滞納と言うプライバシーが含まれていますので、貴方が理事長か会計担当理事にならないと見られないことになります。

[68: 匿名さん]

＞６６荒らしさん
今日は板全体
いえ、掲示板には来ないでください

[69: 匿名さん]

>>68
個人の自由かと思いますよ、あなたが指図できる事ではありませんね。

[70: 匿名]

迷惑行為が自由というなら
警察はいりませんね
御好きにどうぞ　笑

[71: 匿名さん]

>67
丁寧な説明に感謝します。
管理会社又は管理組合が銀行と毎月詳細な情報を交換していることは知りませんでした。

[72: 入居済み住民さん]

理事経験もないんですか？
監査等に立候補したらいいですよ。
なれるかどうかはお約束できないけれどね。

[73: 匿名さん]

＞72
おたくはご存知でしたか？
どのようにして知りましたか教えて下さい。

[74: 匿名さん]

財産の分別管理は、ネットで検索すれば、誰でも簡単に
わかりますが、問題提起されて始めて、調べたり、知ったり
するものですからね。

[75: 匿名さん]

少なくとも掲示板の情報を鵜呑みにするよりは適切でしょう。

[76: 匿名さん]

＞72
今一度質問させて下さい。
組合員別預金口座振替請求金額通知書や組合員別振替報告集計表が存在するのをどのようにして知り得たんでしょうか？

[77: 匿名さん]

＞72
結局、答えること出来ませんでしたね。
それは当然なんですが、監事等になれは分かるなんてウソはいけません。
これらの書類には仕掛けをしないと管理会社からは貰えません。
その理由は全組合員の口座番号も書かれているのでこの項目を見られない様にしないと問題になります。

[78: 匿名さん]

最近管理組合の積立金を目的外に悪用する風潮が見られるのは嘆かわしい限りだ。

[79: 匿名さん]

半年以上滞納している組合員から「入金をした場合は支払期限の新しい元金から充当すること」と指定して来た。
そして4ヶ月分を送金してきました。さあどうしましょうか。

[80: 匿名]

受け取り拒否したら？

[81: 匿名さん]

拒否する理由は？

[82: 匿名さん]

（弁済の充当の指定）
第四百八十八条 　債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。

[83: 住まいに詳しい人]

それを許してたら永久に債務を継続する。債務の全額払いを要求する。

[84: 匿名さん]

規約抜粋：
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。

[85: 匿名さん]

＞それを許してたら永久に債務を継続する。債務の全額払いを要求する。

具体的にお願いします。

[86: 匿名さん]

内容証明付き督促状を出す程度だろう。

[87: 暇入]

ほー

[88: 匿名さん]

具体的に書込みが出来ない人は参加する資格なし。

[89: 元フロント]

７９の指定は８２に書かれている通り有効です
これをやられると、１か月分だけが未収で長期間残ることになります

訴訟しようにも経費倒れで対策はありません
指をくわえてみているだけです

実際に経験したことがあります
ある区分所有者が○年○月は支払ったと主張して、支払いません。
それ以降は口座振替で支払っているので（口座振替は当月月分と規定があります）私が退職するまで管理会社は未収金一覧に載せて一切の説明をしていません。

すでに５年が経過していますが、組合は全く知りません
※　未収金一覧には、必ず未収期間を書くように要求しましょう

[90: 暇入]

そのマンションの管理規約を
平成１６年改訂の標準管理規約に合わせていれば
訴訟費用、弁護士費用は延滞してる区分所有者に
請求できるよ。

[91: 匿名さん]

↑滞納常習者はそんな脅かしは無視します。

[92: 暇入]

古い規約よりは、はるかにましであろう・・・

[93: 匿名さん]

No.89さんへ、

横から失礼します。

> これをやられると、１か月分だけが未収で長期間残ることになります

債務返済の際に、消し込み対象を指定、ということでしょうか？

時効を狙っている、ということではないでしょうか？

[94: 匿名です]

>>93
仮に時効をねらったとしても、弁済の期間を指定して支払った場合は、
債務の全額を承認したことになり、
その金員を支払った時点から再び時効がスタートします。
最終支払日から５年が時効の年限です。
また、その間に提訴して判決をとれば時効は解消されます。
規約に債務者が訴訟費用負担をすると記載されていれば、
訴訟費用の見積もりも合わせて提示すれば、
問題解決が早くなることが多い様です。

[95: 匿名さん]

>> No.94

確認させてください。

完済せずに常に遅れて払い込んでいる、つまり恒常的な債務となっている場合、

「時効」はあり得ない、と考えてよろしいでしょうか？

[96: 暇入]

毎月の管理費は各月別個の債権債務関係だと思いますよ。
昨年1月から昨年12月まで延滞していて、4月から12月までをまとめて支払った場合に、
1月から3月までの分の時効が中断するわけじゃないと思いますが。。。

昨年1月分を半分払ったとかの場合には1月分の残金の時効は中断すると思いますけどね。。

[97: 匿名さん]

そこらへんの細かいところは
最終的に裁判になって確定するものと考えて
裁判になっても確実に勝てるようにしておくのが管理組合が取るべき方策ではないでしょうか

また、規約等についてもきちんとしておく必要があります

[98: ピギナーさん]

＜弁護士ドットコム＞
滞納管理費の一部弁済と時効中断の範囲
http://www.bengo4.com/intro/intro10_365.html

[99: 匿名さん]

＞仮に時効をねらったとしても、弁済の期間を指定して支払った場合は、債務の全額を承認したことになり、
とは限りません。
それは債務が他にもあり、その一部として支払った場合であり、
今回支払った分以外に債務がないと主張されれば、債務の全額を承認したことになりません。

[100: 匿名さん]

マンションの管理費など約8000万円を着服した疑いなどで、管理会社の社長の女が逮捕されました。
　マンション管理会社「ライフトラスト」の社長・藤代八重子容疑者（66）は、東京・品川区などにある3棟のマンションの管理費など約8000万円を着服した疑いが持たれています。藤代容疑者は、管理業務を行うために必要な国の許可を持っていなかった疑いでも逮捕されました。取り調べに対し、藤代容疑者は「犯罪を犯しているという感覚が麻痺（まひ）していた」と容疑を認めています。警視庁は、これまでに2億円以上を着服した可能性もあるとみて調べています。

[101: 匿名さん]

マンション管理士で食べている人いるの？

[102: 匿名さん]

みんな食べてるよ。

[103: まんかんし]

http://www.mankan.org/mousikomijokyo.html

主力は20歳～59歳　前年よりも受験者数は増加した
管理会社の皆さん　今年も頑張ろう

[104: 匿名さん]

受験者数が当初は10万人未満でしたが、
今は2万人を大幅に切ってますね。人気が無いね。
残念です。社会的位置付けが低いのか？

[105: 匿名さん]

管理会社のメンバーがマン管士を欲しがるのは何故だろう？
業務主任と範囲が似通っているから取りやすいのかしら？
俺が管理会社の社長ならマン管士を取った者は、いつ逃げるか分からないので中枢にはしないね。

[106: 匿名さん]

＞俺が管理会社の社長ならマン管士を取った者は、いつ逃げるか分からないので中枢にはしないね。
こんな会社はすぐつぶれるな。

[107: まんかんし]

>業務主任と範囲が似通っているから取りやすいのかしら？

とりにくいからこそ価値があります　社内での評価はあがります　がんばらねば

でも何回受験しても無理な人もおおぜいいます
そのような人たちの名刺には区分所有士という肩書きがついています
講習のみでもらえます　

[108: 匿名さん]

>そのような人たちの名刺には区分所有士という肩書きがついています 講習のみでもらえます　

間違い。
区分所有士ではありません。区分所有管理士と言いますが、24年で認定制度はなくなりました。

[109: 匿名さん]

マンション管理業協会の区分所有管理士認定事業

　区分所有管理士は、マンションを含む区分所有建物の企画・設計・運営等に係る広範かつ、専門的な業務を総合的にマネージメントする役割を担い、都市再生を支援する専門家として活躍が期待されています。

　これまで5,108名が区分所有管理士として認定されています。

　なお、本資格の試験につきましては、平成24年度の実施をもって終了しております。

[110: まんかんし]

管理会社も苦労するねぇ
受験させても受からないのでは
何か其れらしい名称の資格を作り名刺に記載させる　勿論無試験で
区分所有管理士と言うの？
士に憧れてるのか

[111: 新米理事長]

今度、区分所有者が亡くなってわかったのですが、マンションの名義人と、組合に届け出ている区分所有者名が違う人が複数いることが分かりました。
フロントは「昔からいましたから」といって取り合いません
ほっといていいんでしょうか？

[112: 匿名さん]

↑理事長の職務怠慢ですね。
第6章 管理組合
第1節 組合員
(組合員の資格)
第30条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。
(届出義務)
第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

[113: 匿名さん]

お尋ねいたします。
ロビー、エントランスホール等に、自動販売機を数台設置して、
来客用の談話スペースを確保する、案が、普通決議で可決しました。
私は深夜に、この場所には、不審者がたむろ、しているのを見かけました。
この案の作成者の4名の理事は、かっては、この不審者でした。
500戸以上の大型マンションです。管理会社は１０９です。
ご意見をお聞かせください。このほかに、怪しい議案も提案されておりますが、
複雑なので後日投稿いたします。賛成者数は四分の三以上には到底不足です。

[114: 匿名さん]

＞来客用の談話スペースを確保する、案が、普通決議で可決しました。

共用部分の変更は内容次第では普通決議では出来ません。

[115: 新米理事長]

＞、区分所有者となったとき
区分所有者＝名義人？
それとも
区分所有者＝実質的な所有者？
親の名義のマンションを息子がもらって（名義は親のまま）管理費も払っている。
これって、どっちが区分所有者ですか？
フロントは「名義人です」と言ってますが・・・

[116: 匿名さん]

↑「区分所有者の決定基準としては画一的で明確性のある登記簿上の記載によるべきである。」（神戸地裁Ｈ13.1.31判決）という裁判例があります。

[117: 匿名さん]

管理費等の滞納さえなければ、管理会社は知らぬふりですよ。
その他の問題で登記簿謄本を組合または組合員の承諾なしに、
管理会社が取り寄せることはどうでしょうか。？
それとも、だれでも登記簿謄本は取れるのですか。？

[118: 匿名さん]

>それとも、だれでも登記簿謄本は取れるのですか。？

お金さえ払えば誰でも入手できます。
これで始めて商売や訴訟が可能になるのです。

[119: 匿名さん]

それでも登記に公信力がないわけですから
親族間で所有者だと言われる方には対抗できないと思いますよ
それに管理費等を払っているなら一部でも所有権は主張できるでしょう

その家族が区分所有者と言った人が区分所有者で良いと思います

[120: 匿名さん]

↑分譲マンションを購入した時点で自動的に組合員となりますが、もし住戸を売却したら、組合も自動的に脱退することになります。
組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり、区分所有者の家族（同居人）や、所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人（占有者）は組合員になることはできません。

[121: 匿名さん]

　民法では書類がなくても、当事者間で合意が成立すれば、契約は成立します。
つまり親（名義人）が息子に対し、贈与すると言い、息子が贈与を受けることを承認すれば贈与の契約は成立し、息子が所有者となります。

　一方区分所有法では、
第二条 　
２ 　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
とあります。
　つまり、区分所有権を持つもの（所有者）が区分所有者となります。

＞組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり
　当然ですが、ここで言ってるのは「息子が所有者であり、名義変更こそしていないが争いのない場合」です

＞神戸地裁Ｈ13.1.31判決
　これについては、判決文を読めないので、何とも言えませんが、阪神大震災の後の神戸の判決であり、マンションの滅失後争われた区分所有権や建替組合への参加権に関しての判決ではないでしょうか。
　このケースには該当しないような気がします。
　争いがあった場合、建物の滅失で占有部が消滅し、敷地の共有権のみが残った場合などは、名義人が区分所有者となることもあるかと思います。

　もし、理事長に登記に基づいた組合員名簿を整備する義務があるなら、少なくとも総会前に、全区分所有者の登記を確認する必要があり、実務的にも大変です。

　標準管理規約には新区分所有者は届け出の義務があり、理事長に登記簿による確認義務は課されていません。
　それを考慮すると、不都合が発生しない限り、理事長は「ほっといてよい（届け出を信用する）」で良いと思います。

[122: 匿名さん]

↑福岡高裁では、所有者とは登記簿上の名義に従い、形式的・画一的に判断すべきである、甲は、総会決議時点では所有者ではないから、決議無効確認を求める法的地位（当事者適格）はないとして、門前払い（却下）しました。

[123: 匿名さん]

元々の状況次第
所有権があると主張したかどうかの状況も違うので時と場合によって争点が違うと思います

[124: 新米理事長]

＞１２２さんへ
そうなんですか
しかし、今までの理事長も登記簿での確認などしたことないそうですし、ほっときます。
裁判とかならない限り大丈夫でしょう。

[125: 匿名さん]

マンションの共用部分の維持管理は区分所有者の団体即ち管理組合が行うので、一般住居人は規約の使用方法の規定に従う義務があるだけで単なるお客さんに過ぎない。

[126: 匿名さん]

登記がなければ善意の第三者に対抗できない。

[127: 匿名さん]

＞しかし、今までの理事長も登記簿での確認などしたことないそうですし、ほっときます。 裁判とかならない限り大丈夫でしょう。

無責任理事長の典型。気の毒にね。

[128: 匿名さん]

理事会に意見したら、じゃああんたやれみたいなこと言われました。
ならばとはりきってますが超ワンマンでやるつもりです。
で、理事会がこっちのやることに意見してきたら、じゃああんたがやれって言ってもいいですよね？

[129: 匿名さん]

あんたが、やれって、言われたくないので、ほっています。

[130: 匿名]

日本語で正しくお願いするね～

[131: 匿名さん]

じゃあ日本語で正しくお願いし返されたらあんたやるの？

[132: 匿名さん]

分譲マンションの購入時に販売会社を通じ不動産登記をしているので管理組合の設立総会では正式な区分所有者＝組合員名簿は作成されている。その後は管理規約に従い区分所有者に変更（売買）あれば登記して、理事長に届け義務に基づき、区分所有者＝組合員名簿は更新されている。

[133: 匿名さん]

>理事長に届け義務に基づき
みんなが義務を履行すると思っている、お人よしさん
調べてびっくり

[134: 匿名さん]

↑自分の組合が基準と思っているお目出度い人ね。

[135: 匿名さん]

組合のチェツク能力がないまま、永い年月、管理会社に、
全部委託しているマンションは、隠れた、煮えない箇所が、
大変な事になっている。建替えの時期に、気ずいても、手遅れ。
日々真面目に、組合員が管理を築いておかないと、将来の、子や孫に、
負の資産を相続させることになり、相続放棄当で、完全にスラム化する。
住込み管理人を長年していて、つくずくそう、思います。
私の提案は、管理費等の使用を節約して、建物や設備の管理に、
管理費等を有効に活用するべきである。無駄を省くことです。
管理員業務も、住込みから。単身住込み、通勤管理、巡回管理
管理員業務を廃止して警備業務の、遠隔管理と、管理員の必要性は、
なくなりつつあります。私も経験者として、清掃員業務の充実で、
管理員は必要ないと、思っております。管理員業務は節約の対象です。

[136: 匿名さん]

>>133
義務というよりも、名義変更しないといつまでも管理費等の請求が行くので、所有者の変更はどこでも割合ちゃんと届けられてるよ。
新所有者の姓名等が不正確な場合は多いけど

[137: 元管理員]

＞１３６さん
第三者と売買するときは仲介業者が入るのでほとんど問題なく届け出が出されます。
家族、親族間で贈与・生前相続される場合や競売物件を個人が落札した場合です。
届け出の義務を知らなかったり、忘れていたりします。
口座振替の変更届を出されても、区分所有者の変更だとは分かりません。
確認しないで、口座振替依頼書を本社に送付する管理員が居ることは確かです。

[138: 匿名さん]

随分杜撰ですね。
もう少し人選してほしいものです。
住民が無駄な苦労をします。

[139: 匿名さん]

＞確認しないで、口座振替依頼書を本社に送付する管理員が居ることは確かです。

理事長の業務ですから管理員に依頼するのは間違いです。

[140: 匿名]

管理員って掃除の爺さん。

誰も大事なことは頼まんよ。