マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

1000を超えたので別のスレッドを立てまあした。
法人化の問題が話題になっていましたね。

[121: 匿名さん]

　民法では書類がなくても、当事者間で合意が成立すれば、契約は成立します。
つまり親（名義人）が息子に対し、贈与すると言い、息子が贈与を受けることを承認すれば贈与の契約は成立し、息子が所有者となります。

　一方区分所有法では、
第二条 　
２ 　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
とあります。
　つまり、区分所有権を持つもの（所有者）が区分所有者となります。

＞組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり
　当然ですが、ここで言ってるのは「息子が所有者であり、名義変更こそしていないが争いのない場合」です

＞神戸地裁Ｈ13.1.31判決
　これについては、判決文を読めないので、何とも言えませんが、阪神大震災の後の神戸の判決であり、マンションの滅失後争われた区分所有権や建替組合への参加権に関しての判決ではないでしょうか。
　このケースには該当しないような気がします。
　争いがあった場合、建物の滅失で占有部が消滅し、敷地の共有権のみが残った場合などは、名義人が区分所有者となることもあるかと思います。

　もし、理事長に登記に基づいた組合員名簿を整備する義務があるなら、少なくとも総会前に、全区分所有者の登記を確認する必要があり、実務的にも大変です。

　標準管理規約には新区分所有者は届け出の義務があり、理事長に登記簿による確認義務は課されていません。
　それを考慮すると、不都合が発生しない限り、理事長は「ほっといてよい（届け出を信用する）」で良いと思います。

[122: 匿名さん]

↑福岡高裁では、所有者とは登記簿上の名義に従い、形式的・画一的に判断すべきである、甲は、総会決議時点では所有者ではないから、決議無効確認を求める法的地位（当事者適格）はないとして、門前払い（却下）しました。

[123: 匿名さん]

元々の状況次第
所有権があると主張したかどうかの状況も違うので時と場合によって争点が違うと思います

[124: 新米理事長]

＞１２２さんへ
そうなんですか
しかし、今までの理事長も登記簿での確認などしたことないそうですし、ほっときます。
裁判とかならない限り大丈夫でしょう。

[125: 匿名さん]

マンションの共用部分の維持管理は区分所有者の団体即ち管理組合が行うので、一般住居人は規約の使用方法の規定に従う義務があるだけで単なるお客さんに過ぎない。

[126: 匿名さん]

登記がなければ善意の第三者に対抗できない。

[127: 匿名さん]

＞しかし、今までの理事長も登記簿での確認などしたことないそうですし、ほっときます。 裁判とかならない限り大丈夫でしょう。

無責任理事長の典型。気の毒にね。

[128: 匿名さん]

理事会に意見したら、じゃああんたやれみたいなこと言われました。
ならばとはりきってますが超ワンマンでやるつもりです。
で、理事会がこっちのやることに意見してきたら、じゃああんたがやれって言ってもいいですよね？

[129: 匿名さん]

あんたが、やれって、言われたくないので、ほっています。

[130: 匿名]

日本語で正しくお願いするね～

[131: 匿名さん]

じゃあ日本語で正しくお願いし返されたらあんたやるの？

[132: 匿名さん]

分譲マンションの購入時に販売会社を通じ不動産登記をしているので管理組合の設立総会では正式な区分所有者＝組合員名簿は作成されている。その後は管理規約に従い区分所有者に変更（売買）あれば登記して、理事長に届け義務に基づき、区分所有者＝組合員名簿は更新されている。

[133: 匿名さん]

>理事長に届け義務に基づき
みんなが義務を履行すると思っている、お人よしさん
調べてびっくり

[134: 匿名さん]

↑自分の組合が基準と思っているお目出度い人ね。

[135: 匿名さん]

組合のチェツク能力がないまま、永い年月、管理会社に、
全部委託しているマンションは、隠れた、煮えない箇所が、
大変な事になっている。建替えの時期に、気ずいても、手遅れ。
日々真面目に、組合員が管理を築いておかないと、将来の、子や孫に、
負の資産を相続させることになり、相続放棄当で、完全にスラム化する。
住込み管理人を長年していて、つくずくそう、思います。
私の提案は、管理費等の使用を節約して、建物や設備の管理に、
管理費等を有効に活用するべきである。無駄を省くことです。
管理員業務も、住込みから。単身住込み、通勤管理、巡回管理
管理員業務を廃止して警備業務の、遠隔管理と、管理員の必要性は、
なくなりつつあります。私も経験者として、清掃員業務の充実で、
管理員は必要ないと、思っております。管理員業務は節約の対象です。

[136: 匿名さん]

>>133
義務というよりも、名義変更しないといつまでも管理費等の請求が行くので、所有者の変更はどこでも割合ちゃんと届けられてるよ。
新所有者の姓名等が不正確な場合は多いけど

[137: 元管理員]

＞１３６さん
第三者と売買するときは仲介業者が入るのでほとんど問題なく届け出が出されます。
家族、親族間で贈与・生前相続される場合や競売物件を個人が落札した場合です。
届け出の義務を知らなかったり、忘れていたりします。
口座振替の変更届を出されても、区分所有者の変更だとは分かりません。
確認しないで、口座振替依頼書を本社に送付する管理員が居ることは確かです。

[138: 匿名さん]

随分杜撰ですね。
もう少し人選してほしいものです。
住民が無駄な苦労をします。

[139: 匿名さん]

＞確認しないで、口座振替依頼書を本社に送付する管理員が居ることは確かです。

理事長の業務ですから管理員に依頼するのは間違いです。

[140: 匿名]

管理員って掃除の爺さん。

誰も大事なことは頼まんよ。

[141: 匿名さん]

管理員＝ゴミ出し立会人が精一杯。
修理等の監督は絶対無理。委託契約書から外すこと。

[142: 匿名さん]

管理組合の役員に必要な条件は？

[143: 匿名さん]

条件って無いと思いますよ。
ただ、1回目の顔合わせの時の自己紹介では、仕事、資格など聞かれました。
中には卒業大学の学部や会社の役職などを話してた人もいましたが、条件ではありません。
そば大学在学中を、自慢気に話していたおじさんも居たくらいですから、誰でもどうぞです。笑

[144: 匿名さん]

学歴不問、誰でもなれる
すなわち人が嫌がる職種

[145: 匿名さん]

寒くなってきましたから、会場を暖められる様なお人柄の方が条件です。

[146: 匿名さん]

>管理組合の役員に必要な条件は？

(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名 五監事 ○名
2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する

[147: 匿名さん]

AEDを操作出来る人。
色んな意味で、人の気持ちに寄り添い、人助けの出来る人
それこそが、理事になれる条件です。

[148: 匿名さん]

↑坊主にでも頼みますか。

[149: 匿名さん]

御愁傷様です。

[150: 匿名さん]

役員は少なくとも押されてなるもので輪番なんて下の下だね。

[151: 匿名さん]

推薦したい人がいても、ご迷惑かと遠慮してしまいます。
こんな人が？と思う人ほど張り切って立候補しますよねー。やる気と人柄は別ということで。

[152: 匿名さん]

↑それならば何時になっても適任者は選ばれることがない。

[153: 匿名さん]

推薦でも誰に推薦されるかで受ける側の選択は変わります。
自分を頼ってくれているのか、自分の思いどうりの駒にしようと思ってるか。

[154: 匿名さん]

「選ぶ」と「選ばれる」の意味が分からないようでは組合員の業務は無理ですね。

[155: 匿名さん]

いずれにせよ、輪番ほど無責任なシステムは無い。

[156: 匿名さん]

平等で民主的でよいと思うけど。

[157: 匿名さん]

専門知識のある方、技術屋さんは、推薦や残留組でお願いし、あとは民主的とやらの巡回で良いのでは？

[158: 匿名さん]

>>157
巡回 誤
輪番 正

[159: 匿名さん]

＞平等で民主的でよいと思うけど。

悪平等が理解できない様ではXXもミソも一緒と思っている。

[160: 匿名さん]

民主的って都合も良い言葉ですね。
強引に自分のエゴを通そうとする人ほど民主的とか日本は民主主義の国だからとか言うよね。

[161: 匿名さん]

同じマンションに住んでると言うだけで、顏も見たことがなく、もちろん総会にも出席していなく、どんな仕事をしていて何を考えているのか分からない人が輪番制の理事となり、総会で承認され、理事長になった途端、管理会社を変えようと言い出したり、理事に一任すると言う決議を取り、一任されたからと好き勝手なことをしたが、それらの行いの大半は、しょうがない、済んだことだから、と、やったもん勝ちになってしまうのです。

理事に一任すると言うのは、非常に危険な行為です。

時間が無かったので仕方なかった、と言えば、仕方ないと無罪放免になってしまうのです。

理事長が管理会社の言いなりになったら、管理会社のやりたい放題にもなってしまうのです。

だから、管理費とは別の修繕積立金が、築１０年を過ぎれば値上がりし、毎月何万円も支払うことになっているのです。

例えば、一般的に１００万円前後の工事であっても、管理会社が理事長を操れれば、管理する側として良い工事を提供したいと洗脳し、一般的には１００万円の工事だと知らせず、安かろう悪かろうでは責任問題になりますなどと理事達をビビらせ、１５０万円とか２００万円に水増しした金額で相見積もりも取らせず、同じ工事をさせてしまうのです。

「安かろう悪かろう」と言う魔法の言葉ですが、本当の意味を知らないから騙されてしまうのです。

「安かろう悪かろう」とは、この場合、適正な工事内容を理解していて、その工事に対する一般的な金額を知っている人だけが判断出来ることです。

なのに、騙される人は、管理会社が２００万円の見積りを出したのに対して、近くの工務店から１００万円の見積りが出されると「安かろう悪かろう」と言う魔法の言葉を使い、管理会社は皆さんに対して責任があり技術や経験も豊富です、工務店のような技術的にも劣っていてこんなに安く工事が出来ると言うのは、「安かろう悪かろう」の典型的な例です、と言えば、大抵の人は、適正な工事内容と金額を知らないので、管理会社の言うことを信じてしまうのです。

こんな管理会社ばかりではありませんが、管理会社の工事部には、こんな人が多いのです。

皆さん、十分ご注意下さい。
　

[162: 匿名さん]

東洋経済のマンション管理 特集号、何と東コミがダントツの1位。オメデトウ。
何にも実態を知らない人たちは、こも結果を信じちゃうかもしれないから、言っとくけど、管理会社を東コミに変更する前にいろんな人にヒアリングした方がいいです。
東洋経済みたいな硬い雑誌でも必ずしも当てにならない場合もあるからさ。

[163: 匿名さん]

マスコミの宣伝に左右される様な愚かな組合員はおりません。

[164: 匿名さん]

>161
相見積を取って、１００万円と２００万円があった場合、２００万円の
見積はボッタクリと安易に判断するんですか？
何故そんなに違うのかを検討しなければ意味ないでしょう。
相見積を取るときは、同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米で取ることが
大切です。

[165: 匿名さん]

相見積の募集の仕方を知っているの？

[166: 匿名さん]

>165
教えてあげようか。

[167: 匿名さん]

教えて貰おう。

[168: 匿名さん]

>167
でも教えてあげない。
ここのスレには参加したくないのでね。

[169: 匿名さん]

虚偽の書込みを行わないこと。
でも教えたらその出鱈目さが袋叩きになるだろうね。

[170: 匿名さん]

適当な管理会社だなぁ

[171: 匿名さん]

管理会社は一社を選ぶだけよ。

[172: 匿名さん]

↑それは理事長の職務放棄行為だね。

[173: 匿名さん]

理事長は自分で公募が出来ない時は管理会社に指示することもできるが、その際は４社以上とすること。
三社だと簡単に真ん中に得意先を挟んでくるぞ。

[174: 匿名さん]

それがなにか？

[175: 匿名さん]

法人でない管理組合の理事長には70才以上の組合員は不適切です。
万一病死した場合は預金が一時的に下ろせなくなる。

[176: 匿名さん]

７０歳も、危ない、６５歳までと、年齢制限を規約に盛り込む。

[177: 匿名さん]

うちは、細則で７５歳以上の者で輪番制の順番がまわってきた時は、
辞退することができるとはなっているけどね。やる気があればやってもいいと
いうこと。

[178: 匿名さん]

７５歳は、平均自寿命を越しているね。辞めた方が良い。

[179: 匿名さん]

平均寿命も知らないの？

[180: 匿名さん]

投稿者のレベルが低いね。
日本人男性の平均寿命が初めて８０歳を超えた。２０１３年の平均寿命が前年を０・２７歳上回り、８０・２１歳となった。
女性は前年より０・２歳上がって過去最高の８６・６１歳となり、２年連続の世界一だった。厚生労働省が３１日に発表した「簡易生命表」で分かった。

[181: 匿名さん]

大変だ？

[182: 匿名さん]

下ろせなくなると聞いたことがない。

[183: 匿名さん]

本当に、下ろせないの。なんで、？

[184: 匿名さん]

おろせるよ
なおかつ勘違いしてるけどおろせないように普通してるでしょ
理事長は理事会の互選で決められるんだから問題無いよ

[185: 匿名さん]

法人の場合は、代表理事の変更を、理事会で決議して、
代表理事の変更登記をして、登記簿と印鑑証明をを銀行に提出する。
これで、宜しいでしょうか。？引き出せるのは、何時からですか？

[186: 匿名さん]

法人でない組合の場合は、理事の互選で、新理事長を選任して、
銀行に理事長変更の議事録と理事長個人の印鑑証明書を提出する。
これでよろしいでしょうか。？引き出しは、何時からできますか。？

[187: 匿名さん]

組合の預金は別に相続財産じゃないからストップされないよ。

[188: 匿名さん]

法人でない組合の預金口座名義は理事長個人名義でしょ。
銀行等はどの様に対応するのでしょうか。
犯罪に巻き込まれる可能性はないとは、断言できない。

[189: 匿名さん]

違うよ。
個人名義じゃないよ。
管理組合名義だよ。

[190: 匿名さん]

法人じゃなくても、預金の名義は、
「◯◯◯管理組合
理事長 ◯◯◯」

[191: 匿名さん]

7.東京地判平成15年1月30日(金判1171号41頁)
管理組合Xの理事長に選任されたAは,管理費・修繕積立金保管のため,Y銀行に理事長名義で定期預金口座を開設したものの,解任され死亡。
XがY に本件預金の返還を求めたのに対し,YはXの証する管理組合が適法に成立 しておらず,本件マンションの区分所有者全員を構成員とする団体が預金者で あって,Xは本件預金の預金者ではないと主張。東京地裁は「本件預金の口座名義人は『甲マンション理事長A』と記載されているが,前記認定事実に よれば,Aが,原告管理組合の理事長として,原告管理組合に帰属する預金 とする趣旨で本件預金契約を締結したことは明らかである」と判示して管理組合に帰属するとした。

[192: 匿名さん]

口座名義人が亡くなった事実が金融機関に知られてしまうと、預金口座が一旦凍結され、引き出すことも入金することもできなくなります。
電話代、電気料金などの口座振替も全てできなくなります。

[193: 匿名さん]

名義人は管理組合。
だから、死亡はないよ。

[194: 匿名さん]

法人と、権利能力のない社団（管理組合）の違いを教えて下さい。

[195: 匿名さん]

自分で調べてください。

[196: 匿名さん]

管理組合法人なら自治会費を管理費と一緒に自動引き落としできます。
権利能力なき社団ではできません。

[197: 匿名さん]

>法人と、権利能力のない社団（管理組合）の違いを教えて下さい。

管理組合の法人化は区分所有法に規定される成立要件を備え、設立手続きによって管理組合法人となることが出来る。
そして法人格取得のメリットとしては、代表者の個人名でなく、管理組合法人名義で権利を取得することができ、契約締結をすることもできる。例えば不動産の登記・電話加入権の取得・預金等の行為がすべて管理組合法人名義でできる。
団体財産（組合法人）と個人財産（理事長）の区別が明確化される。
法人登記がなされると管理組合法人の存在や代表者、財産状況等の組織内容が公示され、取引しようとする第三者の危惧がなくなり、取引の安全をはかることが出来る。

[198: 匿名さん]

管理組合名で預金を作れるよpl

[199: 匿名さん]

デメリットもあるだろ

[200: 匿名さん]

>管理組合名で預金を作れるよpl

可哀想な人ですね。
法人の場合に限られます。

[201: 匿名]

無知はオタク、退場ください

[202: 匿名さん]

うちの管理組合は、
◯◯◯管理組合
で預金口座を作っているよ。

[203: 匿名さん]

法人であろうとなかろうと預金口座名義は法人の場合は◯◯管理組合XX代表理事、それ以外は〇〇管理組合XX理事長となる。
法人の場合は口座名義人は〇〇管理組合であるが、その他はXX理事長となる。
法人の場合は代表理事の財産と〇〇管理組合の財産とは法人登記してあるので明確に区別されているが、法人でない場合の〇〇管理組合の財産と理事長の財産は登記されている分けではないので明確化されていない。理事長が代わった時は管理組合の理事長選出の総会議事録提示のみで口座名義人の書換えが行われるだけである。
従って、理事長が死亡した時は契約金融機関に直ちに理事長変更手続きしないと預金口座は凍結されたままで預入・支払が停止される。

[204: 匿名さん]

ある一人住まいの組合員が死亡してしばらくしたら金融機関から管理会社を通じて口座が凍結されたので管理組合への入金は出来ないとの通知が来た。従って催告書を送りつけていた所、滞納期間が5ヶ月になった時に公認会計士から支払いが再開された。財産継承者達の承認のもとマンション管理費等だけは支払える様になった。その後財産継承者から管理費等が再開された。

[205: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

なんで、区分所有者へ嫌がらせする会社が、東洋経済で第1位なんだろう？

2013年2月28日読売新聞より、
( 判例ニュース　http://www.shihoujournal.co.jp/jud_precedent/130228_1.html )
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

東急コミュニティーの話「判決を確認しておらず、コメントをさし控えたい」

[206: 匿名さん]

そんなアフォな銀行変えちまいな

[207: 匿名さん]

無責任なことを言うのはなぜ？

[208: 匿名さん]

お言葉ですが、
理事長死亡で預金を払い出しストップする銀行に口座を開設続ける方が無責任というものだ。

[209: 匿名さん]

203さん
本当？

＞法人でない場合の〇〇管理組合の財産と理事長の財産は登記されている分けではないので明確化されていない。
専有部分は登記され、共有部分は登記されない。
従って登記されていない部分は共有部分。

＞従って、理事長が死亡した時は契約金融機関に直ちに理事長変更手続きしないと預金口座は凍結されたままで預入・支払が停止される。
通帳名義が〇〇管理組合理事長××でも
預金者は管理組合で理事長は代表者として名前が載っているに過ぎない。
従って口座が凍結されることはない。

ではありませんか？
経験者ならその時の事を書いてください。よろしく。

[210: 匿名さん]

＞預金者は管理組合で理事長は代表者として名前が載っているに過ぎない。

どうぞご勝手に、その理屈で金融機関を脅かしてご覧なさい。

[211: 匿名]

どうして上から目線で意地悪なの？

不幸だからね？

[212: 匿名]

>>209
私の経験を書きます。
臨時総会を開き、新理事長を選出しその議事録を添付して
金融機関に名義人変更の届けを出しました。
期中に理事長が転居しても同じ扱いです。
この場合、「事故ある時の副理事長代行」の扱いは
規約でそうなっていても不可能です。

[213: 匿名さん]

管理組合法人と権利能力のない社団の管理組合の違いの勉強が足りない人が多いようですね。
それと預金口座名義人の死亡は金融機関は知らない、しかし財産相続の問題が起こると自動的に知ることに成り、これに巻き込まれたくないので金融機関は凍結することになる。

[214: 匿名さん]

権利能力のない社団を理解していないのは、君だよ君

https://www.dic.go.jp/shikumi/kaisetsu/kaisetsu2-1.html


ハ. 権利能力なき社団・財団の扱い
（原則）
1社団・財団を1預金者とします。
「権利能力なき社団」と認められる社団は、判例により、「団体としての組織を備え、多数決の原則が行われ、構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、その組織によって代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものでなければならない」（最高裁昭39.10.15判決）とされています。
また、「権利能力なき社団の財産は、構成員に総有的に帰属するものであり、構成員は、当然には共有持分権又は分割請求権を有するものではない」（最高裁昭32.11.14判決）とされており、仮に社団の規約上に共有持分権や分割請求権が規定されている場合には、通常は「権利能力なき社団」には該当しないと考えられます。
他方、「権利能力なき財団」と認められる財団は、「個人財産から分離独立した基本財産を有し、かつ、その運営のための組織を有していること」（最高裁昭44.11.4判決）が必要とされています。

[215: 匿名さん]

管理組合法人と権利能力のない社団の違い
じゃなくて
権利能力のない社団となる管理組合と単なる任意団体扱いとなる管理組合の違い

を取り違えているな。恥ずかしい。

[216: 匿名さん]

どうぞ勝手な解釈をして下さい。
理事長死亡の場合、管理組合法人以外は金融機関が死亡を知った時点で兎も角口座を凍結される場合がある事は理事会としては知っているべきです。

[217: 匿名さん]

唐突にどうしたんですかね。
知って知らぬふり、知らぬはお宅だけかもよ。

[218: 匿名さん]

理事長死亡の場合とか、そんな稀有なこと考えなくていいんでは。
預金口座の停止があったとしても、理事会を開催して、理事長を
選出すればいいだけのことでしょう。
理事長選出は、総会検討事項ではないんだから。

[219: 匿名さん]

役員が欠員になったのですから総会で役員補充をすべきです。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法

[220: 匿名さん]

>219
役員補充について、細則が決められているとこある？
うちの場合は、できるとはなっているから、一人ぐらいの場合は、
欠員募集はしないよ。
それに役員の選出は、理事の互選が普通だしね。