【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス その1

[匿名さん]

販売開始から約1年。HPが新しくなりました。

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
所在地：東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通：
都営大江戸線「勝どき」駅（A2a出口）徒歩13分
東京メトロ有楽町線「月島」駅（10番出口）徒歩13分
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分

売主：三菱地所レジデンス 、鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[3174: 匿名さん]

>>3173 マンション住民さん
んなわけがない。

[3175: 匿名さん]

清掃工場を移設するお金があるなら、その分を湾岸地下鉄に廻した方法が良いよね。
中央区が移設をするメリットは何もない訳で、なんでこんな話を信じる人がいるのが謎。

[3176: 匿名さん]

ティアロはクロノと類似の管理設定のはずだがそこそこ余剰金が出ているみたいである。クロノは余剰金ゼロ計上。差がついてるのはなぜなのか。

https://mobile.twitter.com/garibenZ/status/1160182812546179074

[3177: 住民板ユーザーさん1]

>>3166 住民板ユーザーさん8さん

でも、隣のマンションの池で泳いで遊んでるのってほぼティアロの住人ですよね。何回も池からティアロに戻ってマンションに入るのを見ましたしずぶ濡れでエレベーターに乗ってこられてうわって思いました。うちは東向きなんでよく見えますが池の水は上の方は茶色なので入らない方がいいですよ

[3178: 匿名さん]

余剰金が出ているなら、管理費を下げるべき。管理費で、利潤を出すのは本来の目的ではない。

[3179: 契約済みさん]

修繕費に回せばよい。

[3180: 匿名さん]

管理費の名目で徴収している金を、修繕費に勝手に回せる訳ないでしょう。管理費が余っているなら、プールしている金を返金した上で、修繕積立費を上げるしかないね。ただ、賛同を得るのは大変そう。

[3181: 匿名さん]

プールしてるカネなんてあったっけ？
返金こそできるわけがないし、やる必要なし。

[3182: 匿名さん]

管理費の剰余金を修繕積立金に振り替えるのは、一般的だし必要な事ではないでしょうか。
一丁目の晴海ビュータワーは、毎年管理費から5,000万円を修繕積立金に振り替えてるらしいですよ。
あそこは一度大規模修繕をやったけど、一度修繕積立金を値上げしただけで、その後の増額予定は今のところないそうですよ。

[3183: 匿名さん]

管理費が全額使えないなら、管理費を下げて、積立金を上げれば良い。

[3184: マンション検討中さん]

>>3183 匿名さん
足りなかったときに再度上げるの？
効率悪すぎでしょ

[3185: 匿名さん]

管理費は管理費として使って欲しい。管理費分の精一杯の上質な管理をして欲しい。管理費を修繕費に回すために、管理費をケチって欲しくない。

[3186: マンション検討中さん]

>>3185 匿名さん
そんなことする理由がない

[3187: 匿名さん]

余ってるなら、管理費下げろ。

[3188: 住民板ユーザーさん1]

>>3185 匿名さん
ここに書いても…意味ないので、きちんとしたルートで意見をあげたらいかがでしょうか？

[3189: 住民板ユーザーさん1]

木がまた倒れてる。。。。
台風くるたび倒れるのでは

[3190: 住民板ユーザーさん3]

備え付けのエアコンが壊れ、メーカーの三菱電器で修理を頼んだところ、ドレンポンプの故障というとこで、５万円弱とのこと。

業者の人いわく「住民の人が普段から掃除したりは出来ない場所です」だそうです。

ティアロやクロノでも起きているそうで、掃除してなかったことが原因や、自分で買ったエアコンなら分かりますが、備え付けのエアコンの故障です。

しかもこれからどこの部屋でも起きそうな故障費用を、住民負担てのは納得いかないですね…

[3191: 住民板ユーザーさん7]

最近バスの運転手さん、変わりましたが、夜に運転されている方、運転荒くないですか？結構怖いです

[3192: 住民板ユーザーさん5]

住民です。たまたま以下のサイトを見つけたのですが、これってマンションの管理規約違反じゃないんですかね？OKなんでしょうか？
この会社の福利厚生的な感じで、共用部が使われているが、、、
https://en-gage.net/snm_jobs/

[3193: 住民板ユーザーさん2]

問題ありだと思われます。

まず、こういった「会社案内に掲載すること」と「会社の福利厚生に共有施設を使うこと」の二つに分けて考える必要があります。

このＨＰの構成上、「求人情報」の「会社案内」の項にあることから、客観的に言って閲覧した第三者に共有施設が会社独自の付帯設備であると誤認される可能性があります。マンション施設は一般公開しておりませんので、周辺環境としての紹介も正しくはありませんし、住人の共有である以上は、こういった掲載は少なくとも他の住人（所有者）全員の同意を得る必要があると思います。

そして、実際に会社の福利厚生施設として利用しているのであれば、規約の目的外使用なのでこれも違反だと思われます。

ちなみに、今年の５月に入居した会社のようですね。

[3194: 住民板ユーザーさん1]

大規模はこりごり
問題が起きない時が無い

[3195: 住民板ユーザーさん7]

>>3194 住民板ユーザーさん1さん

共用施設も相変わらず子供が騒いでますし、エレベーターで親がいるのに、キックボードで子供にぶつかられました。
子連れ家族用マンションですね。BRTができた頃に売却します

[3196: 住民板ユーザーさん5]

今回の台風、高潮の恐れがあるとニュースで見まして、駐車場に車を止めたままで大丈夫か、どこか、2階以上の駐車場に止めるか悩んでいます。
どれくらいの浸水があると危険なのでしょうか？
今回、車を避難させるかどうか、皆さんどうされますか？

[3197: 匿名さん]

ないない。
仮に高潮が発生したとしても、平置駐車場までの浸水なんてないよ。

[3198: 契約済みさん]

そういえば、原因は不明ですがいつからかエントランスのガラスに大きなヒビが入っていて、
ガムテープで養生されていますよね。

今回の台風は風雨がとても強いようなので、ヒビの周りに強い力がかかったりして、
ガラスが割れたりしないと良いのですが…

[3199: 住民板ユーザーさん1]

クリスマスツリーのローピング、センスないですね。せめてクロノのようなローピングに出来ないのでしょうか。

[3200: 住民板ユーザーさん1]

管理組合(&自治会)の仕切りが的確で本当に助かります。今回の長期修繕計画・修繕積立金の説明資料、大変分かりやすいです。

[3201: 匿名さん]

このマンションの管理組合や自治会の人達、ほんとに良くやってくれていると思う。

でも、今回の修繕積立金の説明は、均等方式で一気に2.5倍に値上げする結論ありきで、そうしないとお金が足りなくなると勘違いするような資料になっていますよね。

三菱地所の新築販売時の案、段階増額方式でも全然不足しないのに。。
説明会でも同じような事、質問している人いましたよ。

[3202: 住民板ユーザーさん5]

>>3201 匿名さん

そう思います。なので、私は反対票を入れるつもりです

[3204: 住民板ユーザーさん1]

今の理事会は非常に強力なリーダーシップの
もとに運営されていますが、理事会はどうしても
個人依存で、長期に方針をキープした運営は
困難です。理事はどんどん入れ替わっていき
ますから。

何十年も先までのステップ式で値段を上げていければ
積立徴収は足りているとしても、毎回の値上げは
その都度総会を通さなければならず、しかるべき
年次にきちんと総会上程して、しかも可決して
くれる理事会でえることを未来まで保証することは
誰にもできません。

これが、段階値上げの最も大きな弱点です。
となればどうするのが良いかは自明な気がします。

[3205: 契約済み]

>>3202 住民板ユーザーさん5さん

私も反対ですね。
均等式にしたら、永住組有利、途中転売組不利と、不公平感が大きいでしょ。
暫くは使いもしない資金がナン十億も積立てられるんだから。

[3206: 住民板ユーザーさん5]

>>3205 契約済みさん
そうなんですよ。

[3207: 匿名さん]

逆に、段階値上げ式は、
転売目的の人に有利、
将来ここを買いたいと思った人に不利、
マンションに末永く住んでここを子供の実家にしようとしている人にとって不利、
ですので住宅であるマンションにとって不自然で不適切な考え方だと思います。

なので、私は議案に賛成です。

ただ、転売目的の短期所有の人と長く住みたい人が議論したって噛み合うはずがないので、ここでグダグダやらずに淡々と投票したら良いと思います。

[3208: マンション住民さん]

理事会はマンションを永続的にもたせることを考えるのはあたりまえで、
タワーですから今いる人が死んだ後くらいまでサステナブルな設定で考える
べきで、それで２０年３０年先に売ってでていくことになる人もその時点で
嘘みたいに高いランニングコストになってないから買い手がちゃんとまともな
値段でつくことで受益者だと思うんですよね。
不動産投資とか、短期での利幅とりを狙う人のために管理組合があるわけでは
ないから。タワーの修繕は周期が伸びてきているから、２回目はもうほぼ
設備系の更新をペアでやるしかないから、１回目のほぼ２倍の値段がする。
となると１回目を終わった時点で相当にお金を手元に残しているようでないと
２回目の前に爆上げするしかなくなり、その懐具合が誰にも見えてくるのは
そんなに遠い先のことではありません、せいぜいあと数年以内に売ってでていかない
とババ抜きゲームでは勝てないのに、その少数の人に忖度する必要がありますかね。

[3209: 住民板ユーザーさん1]

同じ時間の投稿にたまたまなりましたが、
もう議案としてフォーマルに来ているのもですから
きちんとどちらが多いのか過半数を取れた方に決めるべきという3207さんの書き込みに賛成です。

[3210: 住民板ユーザーさん8]

反対の人はここで騒ぐんじゃなくて議決権を行使するはもちろんのこと、もし可決されても自身がそれを公約に理事長に立候補して、自ら再値下の議案を上程して通せばよろしいのでは…

[3211: 住民板ユーザーさん5]

>>3210 住民板ユーザーさん8さん

騒いではないです。意見を書いただけです

[3212: 住民板ユーザーさん8]

>>3211 住民板ユーザーさん5さん
こんなとこに意見書いてもなんも変わらへんで

[3213: 住民板ユーザーさん5]

>>3205 契約済みさん

有利とか不利とかじゃなく、将来使う金額の規模が試算で明らかになっているんだから、それに向けて適切な金額を貯めていくのは当然のことでしょう。永住も途中転売も関係ないです。本来は段階増額方式がおかしいんだよ。

[3214: 住民板ユーザーさん2]

私も同意見です。
マンションに永住するか、途中で売却するかは各個人の事情です。
なぜなら誰もどちらも強制されていないからです。自由にすればいい。

ただ、修繕積立金の問題はマンション全体のことなので、住民みんなの公共の問題です。
その中の誰にとって不利だとか有利だとかは関係ありません。
公共の問題に対し、特定の誰かの事情を斟酌してほしい、というのは違うと思います。

私は今の時点で今後の修繕積立金について議論されるのはとてもいいことだと思いますし、管理組合・自治会の方々の努力には頭が下がる思いです。
その結果の今回の提案にも賛成します。

ついでに言うと、デベロッパーの当初計画は、
いわゆる「営業マンのセールストーク」と同じ種類のものですので、
ウソではありませんが、そのまま鵜呑みにしないほうがよいですよ。

[3215: 住民板ユーザーさん4]

今のままじゃ、将来積立金が足りなくなることは目に見えてるから、均等化には賛成。
コスト増がどうしても許せない方は、このタイミングで売っちゃえばいいんじゃない？

[3216: 住民板ユーザーさん5]

>>3215 住民板ユーザーさん4さん
はい、売ります！
共用施設での子供の振る舞い、ガラスが割れていたり、驚くことだらけのマンションでした。
場所と規模をちゃんと選ばないとと改めて感じました。

[3217: 住民板ユーザーさん1]

ガラスが割れただけで驚くのか。

[3218: 住民板ユーザーさん5]

>>3217 住民板ユーザーさん1さん

あの大きなガラスになぜヒビが。故意に割られたらしいです。驚かないんですね…その感覚が、すいません、私は合わないようです。
玄関前にタクシーとめて大惨事になっている方もいたり、いまだに民泊も継続。エレベーター乗り場の脇のゴム部分やエレベーター内も痛みがひどい。
…これが、普通なんですね…

[3219: 周辺住民さん]

あなたの感覚に別に関心ないですし、そもそも何が普通で何が異常かを議論しても意味がなくて、売りたければ売れば良いだけだと思いますよ

ここでウダウダ書いてわずかなりとも売却価格に影響したらアホくさくないですか？

[3220: 住民]

横から失礼します。
自分としては、（永住組とか短期所有者とか期間に拘わらず）全区分所有者に極力公平で、効率的、管理リスクの少ない積立方式がいいと考えています。

総会資料をサッと見ただけだと、資料の３か所のグラフで、15年目頃から「修繕積立金が不足！」とあり、「やばい、１回目の大規模修繕も儘ならない」と感じる方が多いのではないでしょうか？でも、資金足りなくなるのは、今現在の金額をずーと続けた場合。

総会資料に記載されている数値から計算すると、
・三菱地所の新築時案「段階増額」積立方式でも、計画通り段階増額すれば充分資金は足りる。
・（理事会案の修繕周期延長/60年超長期計画により）新築時案「段階増額」方式は、15年目まで計画通り増額（それでも理事会案均等額より低額）した後、15?60年目まで、理事会案の均等額にちょっと上乗せした額を均等に積立てれば、今回から均等積立とするのと同総額を積立てられる（ネット上なので実額は伏せます）。
と云うことになります。総会資料からは分かりにくいですが。。

でも、「段階増額」方式は、「将来計画通り、増額できるか不安。増額毎に総会決議が通る保証はない」というご意見あると思います。
そのリスクを軽減する為に、我々区分所有者は、将来の増額時期・金額を含め「段階増額」積立方式を一括決議しておき、増額時期が来たら決議無しで自働的に増額すればいいのです。
そもそも新築購入者は当初積立額の約100ヶ月分を一時金として最初に積み立てている事を勘案すると、「段階増額」方式の方が、所有期間の長短に拘わらず全区分所有者に公平な気がします。

一方、理事会案である「均等」積立方式は、国交省ガイドラインに留意点として「修繕資金需要に関係なく均等額の積立金を徴収するため、段階増額積立方式と比べ（当面使わない）多額の資金を管理する状況が生じる」と書かれています。
15年目１回目大規模修繕費の約1.5倍超の積立金が溜まっている状態は、保守的計画過ぎて、却って無駄遣いや不正リスクを高めてしまうと危惧します。
ティアロ並みの築浅マンションが、一気に２.5倍近く積立増額するのは稀で目立つし、悪徳工事業者やコンサルなどが近寄ってくるリスクや、その時の理事長が不正を働くリスク等を考えると（巷ではその手の話多いです）、必要以上にジャブジャブな資金を積み立てているのは全区分所有者の為にならないように思います。

いずれにしても、総会資料では「均等」方式の利点しか書いていないので、皆さん、「均等」方式と「段階増額」方式のそれぞれの利点・欠点を、冷静に綜合的にじっくり考えてから、議決権行使しませんか？

因みに、上記意見と同様の主旨で実金額を含め、「意見箱」に投函しています。1月24日現在、まだマンションの掲示板には掲示されていませんが 、もし掲示されたらご覧頂けると幸いです。2月2日の議決権行使書提出期限を過ぎても、修正は出来るそうです。

また、別の方の意見書が、経過措置付「均等」方式として掲示板に貼られています。方法は違いますが、結果的に主旨はだいたい同じものと理解しています。

[3221: 住民板ユーザーさん1]

そこまで自分の意見がはっきりしてるならば、今回どうなろうと、来期に理事になって再度改定すれば良いんじゃない？
もう議案書が配られてるんだから、今さらここで長文書かれても…

私は均等化が最も公平な方法だと思うから、今回の議案に賛成です。
工事の増額も減ったし、とても良い議案だと思います。

[3222: 住民]

>>3221 住民板ユーザーさん1さん

工事の増額が減ったのは、修繕周期長期化と計画の超長期化によるもので、その点については理事会案に賛成です。
でもそれは費用削減サイドであって、資金積立サイドの、均等方式と段階増額方式のメリット・デメリットを、良く考えてから投票しませんか？と提案しているのです。
単に、反対するよりも建設的だと思ったのですが。。

[3223: 住民板ユーザーさん]

>>3222 住民さん
賛成です