【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス その1

[匿名さん]

販売開始から約1年。HPが新しくなりました。

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
所在地：東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通：
都営大江戸線「勝どき」駅（A2a出口）徒歩13分
東京メトロ有楽町線「月島」駅（10番出口）徒歩13分
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分

売主：三菱地所レジデンス 、鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
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[3275: 住民板ユーザーさん5]

質問です
均等積立方式にした場合、早めに資金が集まるのをうまく運用して増やす…ようなことはされないのでしょうか？このような資金の場合はリスクは踏めないので、運用対象外にすべきものなのでしょうか？

[3276: 住民板ユーザーさん8]

>>3262 住民さん

結局、周りと比べて高くなるのがイヤだってことなんですね。
本質的には周りと比べても意味がないです。
また、逆に、年数が経ってから均等に移行するよりも、今移行したほうが周りよりも安くなるということは理解できていますでしょうか？

[3277: 匿名さん]

>>3273 住民板ユーザーさん2さん
未回収リスクは常にあって、計画期間は実はあんまり関係ない。
なぜなら、計画期間が何年であろうと、マンションが存在する限り修繕積立金は回収されるものだから。

ただしご指摘の通り、住民が高齢化すると未回収になるリスクが高まる。
段階増額だと、住民の高齢化と金額増額のダブルパンチで、数十年後の未回収リスクは相対的に高くなる。
そういった意味で、均等積立は将来の未回収リスクを軽減する効果もある。

[3278: 匿名さん]

>>3275 住民板ユーザーさん5さん
議案書の説明資料のなかで、運用についても触れられてましたよ。
計画が正式に策定されることで、今後は運用についても検討できるようになるとかなんとか。
それでも、運用益まで積立計画に見込むことはできないんでしょうけど。

[3279: 住民]

>>3277 匿名さん

私がこれまでお伝えして来た段階積立方式は、言い方を変えれば、

新築時から14年目まで段階増額式
＋15年目以降は60年目まで均等式
です。
なので、将来の未回収リスクは、理事会案と殆ど変わらないと思いますが。

[3280: 住民板ユーザーさん6]

>>3279 住民さん

どちらかと言えば、未回収リスクがより低くなるのは、理事会案だと思います。早期に均等割にしたほうが、毎月の金額は安くなるので払いやすいです。

14年目まで段階積立で15年目から均等、って、なんで今から均等にしないんですか。今から均等にしたほうが、結局将来的には負担は軽くなるんじゃないでしょうか。

[3281: 住民板ユーザーさん5]

未回収リスクが「殆ど変わらないと思う」という感覚的な話じゃないでしょ。
どちらのほうが、よりリスクが高いかという話なのに、都合が悪くなると、ロジカルに考えられなくなるのかな？

[3282: 住民板ユーザーさん2]

>>3279 住民さん

3273ですが、ちょっと私も言い方が悪かったですね。
「未回収リスク」と言ったのは、ただ単に「回収できなくなるリスク」のことではなくて、正確には「回収できないことで修繕費用が不足するリスク」です。つまり後々不足しないよう、なるべく早い段階でできるだけ多くの費用を徴収しておくべき、ということです。もちろん計画に沿って。後になればなるほど、予定が狂う可能性が高くなるからです。

住民さんが均等積立方式のデメリットとして「資金プールに伴う管理不正リスク」（だけ？）を主張されていたので、たとえ使わないお金を先行徴収することになったとしても、リスクヘッジにはなっても決してデメリットではないと言いたかったのです。
そう考えると、均等積立方式に反対する理由がほとんどないと思うんですけど。

ちなみに、管理不正については、金額が大きいから不正しやすいというのは根拠がなく、そうすると管理費や各種施設利用料などにもあてはまる全体の話なので、修繕積立金とはまた別で対処すべきリスクです。

[3283: 匿名さん]

すみません、通りすがりの者です。
まとまった修繕積立金は、住宅金融支援機構のマンションすまい・る債に積み立ててらっしゃるのではないですか？
うちのマンション(ティアロさんより小規模です)修繕積立金のうち今7億円分購入していますが、税引後受取利息は昨年度400万円でした。(他に定期預金1億円普通預金が2億円超あります。)
第一回大規模修繕直前は積立金が17億円になっていた事もあり、
直近6年間の税引後受取利息を合計したら3,700万円受け取っていました。大した額ではないですが、受取期日の決まっているすまい・る債は、悪用されにくいですよ。
おそらくこちらのマンションでも既にご購入なさっていると思いますが、この話が出てなかったので老婆心ながら、書き込みました。

[3284: 住民板ユーザーさん2]

>>3283 匿名さん

なるほど、そうなんですね！
情報とアドバイス、ありがとうございます。

不正を未然に防ぐには、まずはなるべく多くの住民が関心を持って、
正確な情報を知ることが大切ですね。

[3285: 住民板ユーザーさん7]

マンションすまいる債など、資金管理リスクの低減策をきっちり実行するのであれば、均等割に移行してもいい気がしますね。

[3286: 住民板]

積立金均等化の擁護の中身ははるぶーさんのブログやTwitterで書かれてることそのまんまじゃね？総会は理事会が独断で決めた一意の案だけとか均等化は思想を議決するとか格好いいこと書いてるけど真似して書いてるだけだし。はるぶーさん好きすぎやろ。役員も大幅値上げの均等化を正当化するんでバリバリ書き込んで情報操作してるだろうしな。ティアロは格付けの管理上々マンションに選ばれてるみたいやけど理事会の強引な均等化は格付け満点狙いのステップアップ目的じゃね？

[3287: 住民板ユーザーさん1]

ちょっと何言ってるか分かりませんが、管理上々マンションに選ばれるなら、それは良いことなのでは？？
管理上々で何か悪いことでもあるんですか？

[3288: 住民板ユーザ]

修繕費の均等化は宗教だよな。均等化したい理事長は他の意見を聞く気はなく決めうちやし教祖として強力なリーダーシップ＝独裁的トップダウンで周りを黙らせるだけやし。反対するやつ均等化程度の値上げを払えないきつきつローンのやつは理事会に迷惑かけるから嫌ならマンションから早く出ていけと本気で思ってそうやからな。

[3289: 住民板ユーザーさん2]

3286、3288は同じ方だと思いますが、理事会と一般住民の対立を作り出して煽ろうとする目的はなんでしょうかね。本物の住民にとっては、理事会との対立によるメリットなんて何もないので、普通に議論すればいいだけなのですけど。

他人同士のモメ事が大好きな人が世の中に一定数いることは私も知っています。

[3290: 住民板ユーザーさん1]

もう総会なわけですから、
そこで票数を数えて決めれば良いことでは？

[3291: 住民板ユーザーさん7]

>>3286
>>3288

よくわからんこと投稿してるね（笑）

結果的にマンションの管理が適正化されるのであれば、はるぶーさんの言ってることでも格付けが良くなるのでもトップダウンでもいいんじゃないの。

むしろ、トップダウンで意思決定するぐらいじゃないと決め切れないでしょ、マンション管理組合なんてのは。

[3292: 住民板ユーザーさん5]

三井のモデルルーム跡地、何になるかご存じの方いらっしゃいますか？

北の空き地も着々と工事が進んでますが、オリンピック後、東側半分はもうなにがたつか決まったんですかね？

[3293: 匿名さん]

BRTの暫定ターミナルにもシェアサイクルのポートを置いてもらうように、自治会には動いてもらいたい。

[3294: 住民]

>>3293 匿名さん
了解しました！
確かにそれは自治会マターなので、東京都・中央区に申し入れるよう役員会で話しておきます。