【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス その1

[匿名さん]

販売開始から約1年。HPが新しくなりました。

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
所在地：東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通：
都営大江戸線「勝どき」駅（A2a出口）徒歩13分
東京メトロ有楽町線「月島」駅（10番出口）徒歩13分
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分

売主：三菱地所レジデンス 、鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[3255: 住民板ユーザーさん5]

うーん、ほんとによく分からない（笑）
「均等方式にすると安くなる」なんて思ってしまう人がいるわけないと思うんですけど（笑）

だって、均等方式って集め方の話で、必要な総額の話じゃないなんてのは、普通の人なら分かりますよね。全く別の話をなぜかごちゃまぜにしちゃってますよね。

[3256: 住民板ユーザーさん]

設備系の更新はそんなに周期を伸ばしてないから、
12年周期の足場仮設する工事を15年周期に延ばす
こと自身は他の湾岸タワーも軒並みやってわけで
妥当ではありますが、総コストがそれほど劇的に、下がるわけではありません。タワーですから、
特注の設備に、防塞などに対応するし続けらコストも
かかりますから。結果総額の削減率は一割を少し
超えるくらいで、皆さんが書かれているとおりで
これで値上げしなくて済むようなものではありません。今必要額の4割しか徴収していないわけですから。

２つの数字の最小公倍数は60ですから周期延伸で
回数が減ったのを取り込むにはこの年数まで見ないと
わからないのは、明確に議案書にも書いてあり、
計画の方な考え方は妥当に思えます。

超長期の計画に移行して、周期延伸のコストダウン
をなんとか均等割移行後の定額に反映させて、平米3百円を切る設定で今なら長期にやっていけます
と言うのは、議案書に出てくる他のマンション
の事例と比較しても妥当というか、今時の普通に
思えます。

30年経過したときのマンションの坪単価は予想
しがたいものがありますが、その時にも今これを
決断した人のかなりの割合がマンションで
暮らしているのは確かなわけです。後で平米400円を超えてくるけど今だけは激安であるという状況に
近い状態で長く放置してあるものはありませんから、
理事会の提案する方針には私は賛成です。

[3257: 住民板ユーザーさん1]

>>3256 住民板ユーザーさん

私も概ね同意です。

ただ、必要な全体金額の試算前提をもうちょっと詳しく知りたいですね。保守的に見積もったところとアグレッシブに見積もったところ、あると思うので、どういう考え方で金額を算出したのかな、と。

[3258: 住民]

うーん、文字だけで真意を伝えるのは、やはり難しいですね。
お伝えしたかった事はシンプルに書くと、「以下の点を、具体的な数値によって総会資料p20の表と比較検討した上で、皆さんに賛成反対の最終判断して欲しい」という事です。

・段階増額方式(新築時の三菱地所案を15年目まで継続、15年目以降は今回理事の均等額＋最大15円/㎡弱）でも、理事会案均等式と同じ累計額を積立てられる。
・段階増額式の懸念である「将来の増額時に合意が得られないかもしれない」という点は、将来分まで含めて総会で「一括決議」すれば、そのリスクは少なくなる。

つまり、他の方も言っている通り、段階/均等は単に集め方の問題なので、段階式でも大幅な増額なく不足しない額を貯められます。勿論、将来の不確定要素により定期的に見直す必要があるのは、段階式も均等式も同様です。

当初は総会で、普通に名乗って、質問・意見をしようと思っていました。ただ、総会は話す場ではないという方もいたし、時間的制約があるから、総会前に情報共有したいと思い、意見箱の投函しました。が、投票期限までに掲示されそうもないので、この掲示板に投稿したのです。でも、他の方も言っているように、ネット上で匿名でやるのは、適切ではなかったかもしれません。すみませんでした。総会で時間頂ければなるべく手短にポイント絞って発言したいと思っています。

私を山本太郎のようだ、と言っている方がいましたが、某金融機関に勤める普通のしがないサラリーマンです。ただ、資産評価や不正防止・内部管理関連の国際公認資格を保有し、関連の仕事をしているので、少し気になった点をお伝えしようとしました。個人的には、山本太郎は嫌いです、石原元都知事がもっと好きな政治家です、余計な事ですが(笑)

何度か繰り返しましたが、この件にご興味ある方はラウンジなどで直接お会いしてお話しするのは如何でしょうか？意見箱に投函した試算表もお見せできます。平日の夜遅い時間なら、たぶん都合つくと思います。もし、Bさんが、受付no74を意見書を投函された方なら、結果的に概算のキャッシュフローは大きく変わらないので、建設的な意見交換ができるのではないかと思っております。

[3259: 住民]

同意して頂き、嬉しいです。
「このままでは足りなくなる！」だけではなく、総会資料p24の周辺マンションとの比較でも、ティアロだけ築浅で他は築10～20年程度のマンションなのはなぜですか？と説明会の時に質問したのですが明確な返答はありませんでした。
その際、誤解を招くから、同程度築年数のマンションと比較するか、せめて築年数を追記してはどうでしょうかと提案もしたのですが。。

[3260: 住民]

↑3251さんへの返信です

[3261: 住民板ユーザーさん8]

>>3258 住民さん

あなたもしつこいね。

[3262: 住民]

＞3256さん

段階式でも、15年目以降を均等額にしたら、平米300円ちょっと(理事会案＋15円弱）になります。平米400円を超える事はありません。理事会案の総工事費を前提に試算して、です。ネット上なので正確な数値を書くのは控えますが、具体的数値を記載した試算表は意見箱に投函しています。
周辺の同程度築年数のマンションと比べたら、今の時期に理事会案通り増額すると、突出して高くなると思います。
ご参考になれば幸いです。

[3263: 住民板ユーザーさん3]

>>3258 住民さん

あなたの私案は分かりましたが、総会はあなたの私案を検討する場ではなく、理事会提案にYES or NOの意思表示をすることだと思います。

もちろん、総会の場で意見を仰るのは、議事信仰の妨げにならない限りにおいては自由だと思いますので、意見表明して頂ければいいと思います。しかしそれはあくまで意見表明であって、それについて議決する場では無いと思いますので、その点は承知しておいた方がよろしいかと思います。

理事会の皆さんも、スムーズな議事進行をお願いします。

[3264: 住民板ユーザーさん3]

>>3262 住民さん

なぜ、今上げるより後から上げるほうが良いとお考えなのでしょうか？その妥当性はどう説明しますか？

[3265: 住民板ユーザーさん1]

この住民って人、もうウザい…

[3266: 住民板ユーザーさん3]

>>3265 住民板ユーザーさん1さん

「住民」さんと私で意見は異なりますが、ウザいとは思いませんよ。匿名掲示板なのですから、ウザいと思ったら見なければ良いと思います。

[3267: 住民]

>>3263 住民板ユーザーさん3さん

はい、それはおっしゃる通りだと思います。
ただ単に意見表明ですし、皆さんお忙しいでしょうから、なるべくコンパクトにわかり易くお話するつもりです。それが難しいと思ったので、ここで書き込んだのですが、私の文章力の無さもあり、文字情報だけでは真意は伝わらないと反省してます。。

[3268: 住民]

>>3264 住民板ユーザーさん3さん

これまで書いて来たように、なるべく支出（修繕費など）に合わせて、積立た方が、長期間使わない多額の資金を管理しなければならないリスク（この点は国交省ガイドラインにも均等式の留意点として記載されてます）を減らせるし、短期・長期との所有者にもほぼ公平な負担になると考えるからです。新築購入時の一時払い積立基金を勘案するとなおのこと。

すみません、これ以上は同じ文章の繰り返しになってしまうので、直接、その試算表をみながら対面でお話した方がいいと思います。平日の夜遅めのお時間でご都合宜しい時を教えて頂ければ幸いです。

これ以上、この掲示板で匿名でやり取りしても、精神的にも時間的にもお互い疲弊してしまう気がします。
別に対決したいわけではなく、お互い同じ船に乗っているので、なるべく皆さんに公平で効率的、リスクの少ない方法を、共有したいだけですから。
宜しくお願いします。

[3269: 住民]

皆さんにわかって頂きたいのは、ただ単に
お金を払いたくないから反対している訳ではないと云う事です。
必要なお金を必要な時に払うのは全く問題ないと思います。
三菱地所×鹿島建設と云う日本最高峰のブランドを持つティアロが、周辺の普通のタワマン、ましてNHKクロ現で紹介されていた築古マンション（失礼）と、設備や住民民度、資産背景が劣るはずはないと思っています。
どんな方法でも、リスクはゼロに出来ないので、周辺マンションとの比較でリスクの評価した方が現実的と考えます。個人的見解ですが。

私の発言で不快な思いをされた方がいたらすみません、そういう意図ではなかったのですが、もう、この掲示板にはなるべく書き込まないようにします。

[3270: 住民板ユーザーさん8]

>>3269 住民さん

「必要なお金を必要なときに払う」なんてことが確実にできるのであれば、長期修繕計画なんて必要ないよw
それに国交相省のガイドラインに書いてる理由は、「気を付けてくださいね」って意味でしょ。積み立てるなって言ってるわけじゃなくて。

[3271: 匿名さん]

短期・長期の所有者に公平なのは、段階増額じゃなくて均等積立。
保有目的に関係なく、期間に応じた金額を負担するだけという、誰にも分かりやすい仕組み。
住むタイミングによって月あたりの負担額が異なるなんて不公平。

建物の減価償却分を積立で補填している。
20年後に修繕費が発生するのは、20年後に住んでいる人が何かを壊したからではない。
1年目からずーっと住民が生活・使用してきたことによるもの。
積み立てってそういうこと。

[3272: 住民板ユーザーさん2]

そう考えると世の中の大多数が設定が間違いであるか、時代遅れなわけで、直前のコメントにも同じ期数のマンションに合わせ比較しろとか出てきますが、やや手遅れ気味に慌てて10年超えてから上げたとこと同じに合わせたからこちらも大丈夫とはならないと思うんですよね。

例えばお隣クロノレジデンスはうちより少し築年数は経過してますが先立つ動きはありません。だから向こうが動くまで放置でよかろうで、こちらが大丈夫ということが保証されるわけではないですから。

[3273: 住民板ユーザーさん2]

段階式というのは、多少なりとも修繕積立金の拠出が後ろ倒しになるということだと理解しているのですけど、時が経って、世帯主が亡くなられたあと相続処理がうまくいかなかった世帯とか、外国人投資家の所有者と連絡が取れなくなってしまった世帯とか、そういった事情で修繕積立金の未払いが発生するというリスクは考慮しなくてもいいんでしょうか？
徴収が先になればなるほどそのリスクは高くなると思います。
60年とかの長期で計画するにあたっては、「管理組合や理事長の資金管理不正リスク」よりも、「未回収リスク（積立金不足）」の方がよっぽど現実的だと思うのですが、いかんせん1,000世帯に近いようなタワマンってまだそこまで年数経った物件は存在しないから、事例がなくて想像でしかないんですけど。
でも、金額とか試算がどうこうという話ではないと言っているのはそういうこともあって（どちらにしても設定したゴール時点での総額は同じなのだし）、少しでも資金不足リスクを減らす方法としてはやっぱり均等積立方式なのではないですかな。

[3274: 住民板ユーザーさん2]

あ、名前かぶりました。3272と3273は別人です。