【契約者専用】ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス その1

[匿名さん]

販売開始から約1年。HPが新しくなりました。

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
所在地：東京都中央区晴海２丁目108番、109番（地番）
交通：
都営大江戸線「勝どき」駅（A2a出口）徒歩13分
東京メトロ有楽町線「月島」駅（10番出口）徒歩13分
都営バス｢東京駅丸の内南口｣バス停より(都05系統)約19分・｢晴海三丁目｣バス停より徒歩7分

売主：三菱地所レジデンス 、鹿島建設

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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
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[3235: マンション住民さん]

総会の議案に不適切な嘘が入っているとかではないわけです。
なら過半数がとれるかどうかで住民のYES/NOの多いほうに決めれば
よいことです。議案そのものになんらかの問題があるという指摘では
ないわけですから、後は好みの問題にすぎません。
賛成なら賛成、反対なら反対すればよいだけではないかなとは。

[3236: 住民]

>>3235 マンション住民さん他皆さん

もし、コメントされている皆さんが、理事会の方々なら、多大な時間をかけて総会資料を作って頂いて大変申し訳ないのですが、資料に嘘はないものの、結論ありきで不都合な事実は記載されていないように感じました。こう感じているのは私だけではありません。

繰り返しになりますが、12月の説明会で、「長期修繕計画および修繕積立金の理事会案（2）の積立金一覧表に、理事会案の積立累計額と同額になる段階増額方式の試算値表も、比較の為に載せて欲しい」と云う意見が、私以外からも複数出ていました。
賛成・反対どちらにするにも、わかりやすい比較が必要だと思います。

ただ、これまでコメントして、文章で説明してご理解頂くのは難しいと感じました。
そこで、自分で具体的試算値を一覧表にしたペーパーを作ってみました。
明日、意見箱に投稿します。もし皆さんが理事会の方なら、ご確認頂き、明らかな間違いなければ、少しでも多くの方がその情報をみた上で判断出来るよう、総会前に掲示板に掲示して頂ける事を期待します。
また、私と同じ一般区分所有者なら、都合合わせてラウンジなどで、直接、手交する事も可能なので、コメント頂ければと思います。

PＳ
デベロッパーが売りやすいように、販売時は段階増額方式を「案」として説明しておきながら、引渡後はデベロッパー関連会社の管理会社が、手の平を返したように均等方式を進めて来る。販売会社は、収入は一定(我々の管理事務委託費)なので管理集金業務が簡単で手間掛からない方が良いからです。しかも、段階増額方式を一括決議出来る事も説明しない。

デベロッパーや管理会社は、無責任だと思いませんか？
一般区分所有者と理事会は利益相反するものではなく、我々が一緒に戦うべきは、デベロッパーや管理会社のご都合主義に対してだと感じています。。

[3237: 匿名さん]

この掲示板って、一区分所有者が延々と意見を書く場なんでしたっけ？

全組合員がそれやったら破綻しますよね？
だから、全組合員が意見表明する場が総会なんですよね？
反対なら反対、賛成なら賛成、票を投じれば良いだけです。

少し、普通の行動を取ってください。

[3238: 住民板ユーザーさん5]

>>3236 住民さん

「お金をたくさん持っていると無駄遣いするかもしれない！」という主張は、言ってみれば適切な資金計画や資金管理を放棄しているのと一緒で、そこをしっかりやろうと決断し、実行しなければ将来的に適切な管理はできません。

また、段階値上げでも累計額が一緒になることを示せ、という点ですが、必要な額は同じなんだからそれって当然なのではないでしょうか？個人的には、そこをわざわざ示さないとアンフェアというのは、単に前提条件の理解不足な気がします。

今回の論点はお金の集め方のなんですから、そこが分かれば良いものと思いました。

あと、管理会社が均等積立を進めてくるとの記述がありますが、そうなんですか？？

[3239: 匿名さん]

レンタル自転車を有料化するところもありますが、運用上手くいっていますか？

[3240: マンション住民さん]

このネタで荒れているのもなんですので１回だけ。

>3236　さん宛てです

[1] 理事会の方針そのものへの変更を求めるものですから、意見書がきても、その対応は全理事の集まる月例の理事会以外ではできません。理事長などの一個人が回答できたらそのほうが問題ですよね。
　個人の作成書面を掲示するなどありえないわけで求められているのは、管理組合のガバナンス上の重大な問題を引き起こすことです。誰でも気楽に意見掲示ができたらなにが起こるか想像できますか？

[2] 超長期の計画だと、均等割でも段階式でも最終価格はそう変わらない場合もでてきます。但し２つは思想がもともと全く異なります。
　段階式値上げは、”いつ””どのような値幅”で上げていくかに対して万人の納得する根拠を示すことは不可能です。一方で、均等割は、長期修繕計画が定まれば、一意的に直線を引いて破綻している年度をなくすだけですから、”直ちに値上げすべき”で”値上げ幅の考え方”も一意的です。計画通りにいかない場合には、同じ考え方でまた線を引き直せばいいだけです。

　ここ１０年ほどの間にもいろいろな積立金徴収に影響のあることが起こりました。
　①　消費税率がまた変わったらどうするのか？
　②　足場の仮設のお金など、修繕にかかる費用はずっと上がってきているが、上げ停まらなかったらどうするのか？
　③　急に地震などの天災に見舞われたらどうするのか？
・・・これらは全て実際にここ１０年の間に起こってきたことです。

　例え、段階値上げを将来分まで総会で可決して、規約にべた書きしたとしても、”予定通りにいかなくなった”場合の対応方針が決まっていませんからまた揉めるに決まっています。
　今回は値上げ幅の問題ではなく、”均等割という思想そのもの”を可決すべきだと思うわけです。

[3] 長周期化に伴って、２回目の大規模修繕と、各種の設備系の更新時期が重なることから、２回目の大規模修繕の時期には、ざっと１回目の２倍のお金がかかります。
　初回をぎりぎりに超えればいいで徴収を抑えていると、同じ大規模の修繕周期の間に徴収すべき金額が、２回目までの期間は２倍になってしまいます。
　特にタワーの場合、初回修繕の直後にもかなりの貯えが残るように超長期で考えていくのは今の積立の考え方の流れです。段階値上げはそれに逆行するものです。書かれているように大した差ではないと思わえるのなら、”均等割”という思想そのものを総会で可決すべきではないかなと思う次第です。

[4]　また、値上げ方式の決定は、理事会が提案して管理組合全体で決めていくものです。売主が不適切に初期設定していたからといって、追及して売主が不足する積立額を穴埋めしてくれるものではないのですから、自分たちの問題として考えるべきかなと思います。

[3241: 名無しさん]

ペーパー配る暇があるなら理事やればええやん（笑）今のままじゃ国会近くで叫んでる右翼となんも変わらへんで。

日本を変えたいなら山本太郎のように自ら動くしかない（太郎の是非はさておき）。
自分でそれができないなら選挙権行使するしかない。

マンション変えたいなら自ら理事長やるしかない。
自分でそれができないなら議決権行使するしかない。

単純な話やで。

[3242: 住民]

>>3240 マンション住民さん

残念です。

[1]　意見箱に投稿した「均等式と段階増額式の毎月積立額比較表」は、総会資料ｐ20の表に、均等式と段階式の毎月積立額比較出来るように補足しただけのものです。
繰返しますが、年末の説明会で複数の方々が、段階増額式の試算値を並べて比較できるようにして欲しいと意見していたからです。
多くの区分所有者が比較したいと言っている数値とプロコンを示した上で、「理事会としては均等式がベストと考え提案する」と説明するなら理解できますが。。
理事長と話た時は、「段階増額方式の一括決議も方法としてはありですね」と言っていたので、具体的数値の補足資料をみて貰えば、建設的な議論が出来ると思っていました。
このようなしぶりでは、皆さんが確認したいと言っている数値を隠して議案を通そうとしていると疑われても仕方ないのでないでしょうか。理事会内でも算出済みのはずだと言う人もいます。

［２]　「思想」を通す為に、多数の区分所有者が求めている数値を示さない、又はわかりにくい表示の資料で誘導して議案を通そうとしているなら恐ろしい事です。
「段階式値上はいつどのような値幅で上がていくか万人が納得する根拠を示すのは不可能」と言いますが、それなら、一例として新築販売時案をベースに比較すればいい事です。
この先も色々な事が起こる事は当然ですが、①②③の想定外の変動は、費用サイドの話ですから、積立方法の如何に拘わらず総累計積立額が同じなら、結局タイミングだけの問題でどちらでも影響受けます。
だからこそ、均等式でも段階式でも、一定期間毎に、状況に合わせ見直す必要はあるのではないですか。

［3]　今の流れは、技術進歩もあり、大規模修繕周期が伸びている側面もあります。最近のタワマンは12年周期で実行されているのは少数で、15年から18年周期で行われています。
総会資料ｐ20では、2回目大規模修繕は1回目の1.6倍と試算していますが、何故、2倍ですか？　また、ｐ21上段グラフによれば、段階式（販売時想定）でも初回大規模直後に蓄えが残っています。
そういうざっくりした話では議論が深まらないので、繰り返しになりますが、それぞれの比較試算値を示した上で、議決すべきだと申し上げています。
（勿論、ネット上で具体的数値を明示すべきと言っているわけではありません）

［4］そう、管理組合全体で決めるものなので、理事会の提案には、公平に皆さんが求めるデーターを示した上で、判断できるようすべきです。そのスタンスがあって初めて、「全員で自分達の問題として考える」事ができるのではないでしょうか？　誰も売主が穴埋めしてくれるなんて思ってもいないでしょう。売主は「売り易い段階式」を、管理会社は「管理し易い均等式」を勧めるのは、利益追求会社としては当然ですが、それに乗らず、 何がベストか を全員で自分達の問題として考えたいものです。

PS：
・他の方で、人格否定するようなコメントがありましたがは止めましょう。特に匿名のネット上でそういう事をすると、建設的な議論が出来ない。
・何人かの知り合いには、補足資料案見たいという方がいて、お見せしました。この掲示板上には、理事会以外の方は、余りいないのでしょうか？　
賛成でも反対でも、比較表を確認した上で判断した方がいいと思いうのですが。平日夜遅い時間なら、いつでも30階ラウンジなどで、お渡しする事ができますので、ご興味ある方はご都合いい日時をおっしゃってください。

[3243: 住民板ユーザーさん1]

まだゴチャゴチャやってんの。
プロ市民みたいでちょっと恐い。

[3244: 住民板ユーザーさん2]

私は理事会の中の人ではない一般住民で、まだ議決権の行使はしていませんが、住民さんや住民板ユーザー各氏の意見はたいへん参考になりました。
結局はみなさんの投票で決まることですが、投票前に様々な意見が聞けたのはよかったです。
この匿名掲示板がその場として適切かどうかはわかりませんけど。

私の考えとしては、今回の総会議案は、「修繕積立金、これからどうする？」が論点なので、考慮すべきリスクは「修繕積立金の不足」だけだと思うんですよね。
少なくとも「無駄使いリスク」や「理事長の横領リスク」は、修繕積立金ではなく管理の問題なので、今回とは別の議論において争点となるリスクだと思います。

「段階積立方式」でも「均等積立方式」でも、机上ではもちろん修繕積立金が不足しないように上手に試算することは可能ですけど、未来の数字なんて今の時点ではなんとでもごまかしがきくし完璧に予想通りになるとは思えないので、実はどっちもあんまり信用してなくて、大事なのは、これから将来いかに計画に近いカタチで進められるか、ということかと。
つまり、どちらがより現実的な計画破綻リスクが小さいか、どちらがより不測の事態への耐性が高いか、これらを自分の中での判断基準にするつもりです。

[3245: マンション住民さん]

>3236
>3242 さん　（Aさんとさせてもらいます）

3240です。（私はBさんとでも呼んでください）

多分この掲示板を見て書き込みをしているのは数人かなと思います。マンションの住民掲示板の上で変に論争があるろというのは望ましくありません。関心のある方だけ見ればよいことでうから目立たないように”下げ”進行でやりませんか。この書き込みもそうしています。

ーーーーー

論点別に整理します。私は他のマンションでは理事の経験がありますが、ティアロでは理事経験はありません。明確にしておきます。

[1] ”理事長と話した”あるいは、”理事会内でも算出済み”などの情報から、書かれているのは、理事あるいは、非常に理事会に近い立場の方と思われます。これは私には非常な驚きです。率直に申し上げて非常に『残念』だと言わざるを得ません。

　積立金計画（通常のびていく棒グラフ）側を決めたとしても、それに対応して破綻のない徴収計画は無数に存在します。その全てを提示することなど理事会にはできないわけで、Aさんのお気に召した増やし方をAさんが作るのは勝手ですが、それを理事会がもう実際にYES/NOの２択で総会に書けた段階で提示するのは混乱を招くだけです。
　理事会が提示する以上は、とことん理事会内で検討した上のただ１案のみで、マンション財務のど本線ともいえる積立金徴収ネタで複数案併記などありえないと思います。

　もし理事なのであれば、総会にかかっているこの時期に理事会決議に参加した１人としての自覚をもった行動をしていただきたいです。仲間の筈の理事に総会で足を引っ張られるのでは理事会が気の毒です。

[2] 超長期に計画を組むほどに予定通りにいかないことはでてきます。それでも予定通りいかないのと予定がないのでは天地ほどの差があります。私が書いた例は、将来的に徴収計画を組みなおす可能性のあるものであることはお認めになっているわけです。
　その時、”いつ””どのように”組み替えをするかが一意的であるのは均等割だけだというのが私の主張です。”直ちに”修正し、”いかなる年度でも大赤字にはなっていないように”修正するのは均等割では自明です。その点を論破できているとは言えません。

[3] 私の主張は、修繕計画側ではなくそれを満たす積立金計画の考え方についてですので意見に食い違いはないと思います。[1]で書いたように、破綻がないように積立ていく方法は、漸増案では無数にあります。なぜ今はあげないで、N年目であげるのか合理的な説明のできる人は存在しえません。

[4] 総会などの場で、堂々と部屋番号にお名前を名乗って発言されればいいことかと思います。理事会の方は全員が議案で名前を明かしてやられているのに対して、特にその議案書になんらかの瑕疵があったか（重要な条件が非開示だとおっしゃるならそういうことになりまう）のごとき書き方は、もし理事会の方、あるいは理事会に近い関係の方であれば、議案書になる前になんとかされるべき問題ではなかったでしょうか。
今なさっていることは、私には総会の妨害行為にしか見えません。

[3246: 住民板ユーザーさん5]

>>3242 住民さん

私は一般住民ですが、この人が何をしたいのかさっぱり分からないです。

段階増額のシミュレーションを見たところで、見せ方は新築分譲時のシミュレーションと変わらないのですから、「はいそうですね」で終わりなのではないでしょうか？

まぁ、「見たい」という要望は分かるなくもないですが、そこまでこだわるようなものではないと思います。普通に考えたら、それを見ても意思決定になんら影響はないと思います。結局は増額していくか、均等に集めるか、という話でしかないので。

それを陰謀論みたいに言う方がちょっとどうなのかな、と思っちゃいます。

[3247: 住民板ユーザーさん]

>>3246 住民板ユーザーさん5さん

対案を併記しろと言われても、元の案と、
均等割になった二案の比較しか示しようはないと
思うのです。まさか、私のお気に入りの案と比較
しろじゃえるまいしで、別にあなたを中心に世界は
回ってるわけでもなかろうと思うわけです。

[3248: 住民板ユーザーさん5]

>>3247 住民板ユーザーさん

その通りですね。
何をしたいのかよく分からないですね。

[3249: 住民板ユーザーさん8]

久しぶりに見たら随分と書き込みが増えてますね。
理事会の均等化案、すごく良いと思います。
NHKのクローズアップ現代でも均等化が大事と言ってました。
管理良好マンションになって、資産価値を高く維持してほしいです。

[3250: 住民板ユーザーさん]

うちはすぐにこのテレビに出てくるような
マンションのようになるわけではありませんが、
将来そうなる可能性を少しでも減らしておく
ことが大事かなと思っています。

https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/

[3251: 住民板ユーザーさん6]

3246住民さん

初めて投稿します。
今回の理事会案が費用がトータルで安くなっているのは、60年の長期計画に変えたのと、当初の段階積立方式の12年周期を15年に変更したから、大規模修繕の回数が減る事に寄って費用が抑えられるのですよね?
均等方式にしたから費用が抑えられる訳では無いですよね?
だとしたら、段階積立方式でも周期を15年に変えた場合、費用は抑えられる訳で、その比較のシュミレーションを一緒に見れる様に載せるべきという3236、3242さんの主張は間違っていないと思います。
その方がより分かり易いですし、
あの122円のままでは足りなくなる!
というシュミレーションは勘違いしがちです。
費用が抑えられるのは修繕の周期を変えて、長期化したからであって、均等方式にしたからでは無いはずです。

[3252: 住民板ユーザーさん1]

初めての投稿なのに初心者マークが付かないんですね。

[3253: 匿名さん]

>>3251 住民板ユーザーさん6さん

>>3246さんはそんなこと分かっていて、敢えて見せられるまでもなく分かる話だと書いているのでは？

誰も勘違いしていないし、だからこそ極一部の人を除けば騒いでもいないのだと思いますが…

[3254: 住民板ユーザーさん5]

>>3251 住民板ユーザーさん6さん

「費用が抑えられるのは修繕の周期を変えて、長期化したからであって、均等方式にしたからでは無い」なんていうのは、わざわざ言われなくても当然に分かる話で、なぜここであらためてそんなに主張されるのかサッパリ理解できません。

勘違いしがち、ということですが、それって資料をよく読んでいないからなのでは、、、資料を読んでもそれすら理解できないのであれば、残念ながら理解力不足と言わざるを得ないと思いますし。

今回の論点は、費用の徴収方法なわけですから、そこを議論すべきでしょうね。