プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[81: 物件比較中さん]

本当にこの野村工作員、忘れた頃に登場する。
同じ文体なので直ぐに分かる（笑）。

「既存不適格」工作員と「野村」工作員の2人でループしてるぜよ。

[82: 匿名さん]

最近、すぐ完売したアールブラン大森山王は、
どれ位の値段設定だったんだろ？
駅前高台の物件はいつ売り出すんだろ？

[83: 物件比較中さん]

アールブラン大森山王は、坪単価は294万円だったらしい。2年前だけどね。
でも、狭い間取りしかなかった。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000001112012...

[84: 匿名さん]

アールブランは場所も良いしお買い得だった。

[85: 匿名さん]

確かに、アールブランは良かった。弁天池児童遊園や山王花清水公園が近くて雰囲気がある。でも、プラウドからも、いくつも良い公園がある。この２つの公園も近いが、隣のガーデンハイツの一角にあるサンサン児童公園、５分足らずのサンサン根岸児童公園、３分くらいの山王公園、さらに、天祖神社の公園や熊野神社など、子供たちが遊ぶ場には事欠かない。迷路のような町の探検も含めて、昭和のような町だと思う。

[86: 匿名さん]

>>85
周囲に公園がたくさんあるのは環境としてはよいと思いますが、
これだけの敷地に緑をなくしてマンション建てるわけですから
物件そのものについて語ってほしいものです。

[87: 物件比較中さん]

↑　でた！　「既存不適格」工作員・・

よっぽどこのマンションが建つことが気に入らないんだね。
どんなにイライラしても、建っちゃうから。

[88: 匿名さん]

>>86

昔、山王に住んでいたので、物件に興味を持ちました。山の上の雰囲気と商店街の利便性の境に立地する場所と、大森の割安感が出れば良いなぁと思っています。ただ、山王で「緑を無くして」となれば、確かに問題ですね。一応、デザインを確認しました。外周部に植え込みがあるようですが、野村は高木も含めて頑張るべきですよね。ガーデンハイツのサクラ並木とまでは行かないかもしれませんが。

http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/design/index.html

完成予想CGは建物上部だけなので、早くランドスケープを含めた姿を見たいです。

[91: 匿名さん]

みなさん　ショールームが池上通り沿いに造られています。野村さん、もしよろしければいつＯＰＥＮか教えてください。

[92: 物件比較中さん]

↑　あなた、ちゃんと営業とコンタクトとってる？
事前案内会等もろもろきまちゃってますよ。

[93: 匿名さん]

大森駅前高台、駅近の三井不動産物件は、いつ販売されるんだ？
分譲じゃないのか？

[94: 匿名さん]

野村不動産に関しての記事です。この物件も完売になるのでしょうか。
http://news.livedoor.com/article/detail/9392162/

[95: 購入検討中さん]

>>94
戸数も多いわけではないですから即日完売でしょうね。即日完売=いい物件と必ずしも言えるわけではないですけどね、売り出し戸数を絞ったり時期を調整したり、即日完売といっても色んなものがあるでしょうから。

記事にある資金回収もそうでしょうが、マーケティング手法といった方がいいかもしれません。その広告効果とブランディングで相場より高くても売り抜くっていうのがうまいですね、野村は。ここも相場より上でくるでしょうね。

[96: 物件比較中さん]

隣の山王ガーデンハイツ、大きい専有面積のものが売りに出ました。
売り出し価格での坪単価、２９６万。築２５年。　このご時世での査定価格でしょうが、新築との
比較が興味深い。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[97: 物件比較中さん]

>77　　既存不適格にはなりません。区にも確認済みです。区と相談した上で認可され、建てるようです。
　　　（まっとうに区役所で聞いても門前払いですよ、残念ながら）

[98: 匿名さん]

事実として一時素案は２０ｍです。これは大田区に確認されてください。まっとうに聞いてまっとうに答えてくれます。
条例変更前の駆け込み物件的な要素があるとの表現が適切かもしれません。
そもそも区は許認可をする処分庁ではありませんで、この部分は区に相談する事項ではありません。本件は購入を希望される
方が自分自身で野村不動産の担当者の方に確認すればそれで済む話です。このスレッドで罵り合う事ではありません。

[99: 購入検討中さん]

まずことわっておくが97では無い。

先行して一部に図面開示始めてますので
その際に、野村には確認済みです。
はっきりと「既存不適合にはなりません」
と言われています。97がおっしゃるように
高さ制限には適合するように建てていると。

[100: 申込予定さん]

そもそも23メートルってどこからの高さ？斜面に建っていて
階段状に配置、最上階は3戸しかない図面だし上手く
はめ込んで建てている感じがした。また行くので確認してみる。

[101: 匿名さん]

この該当地域では、大田区高さ規制の一次素案として２０ｍとなっていますすが、現行は高さに関しては無制限です。
おそらく野村のご担当者はその意味で「既存不適合にはなりません」と答えられたのだと思います。

[102: 購入検討中さん]

99です。

当然、今後区が施行予定の高さ制限20メートルのことを
明言した上で、「今後、高さ制限が施行予定だと思うが
建築後に不適合となることはないか？」と聞いた上での
回答でしたが。。

[103: 匿名さん]

こんな記事がありました。野村不動産もこのようにして対応してくれれば何も問題ないと思います。
購入者が泣きを見ないよう注意することは大切です。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128

[104: 匿名さん]

>>96
年2％下落すると考えて、25年で坪300なら、
新築だと坪500ぐらいの計算になっちゃいますね。

[105: 匿名さん]

公式ＨＰでは、１００平米超えの広いお部屋が紹介されているのですね。
これくらい広いと各お部屋にも、収納にもゆとりが出て良いと思うのですが、他の部屋の広さを見てみると、64.40m2～107.48m2とあるので、一番広いお部屋ということになるのでしょうね。
さらにオーダーメイドシステムを採用すると、かなり豪華なお部屋も登場するのでしょうね。

[106: 匿名さん]

ハヤク間取りを見せてね!

[107: 匿名さん]

溜池山王じぁないんですね。

[108: 匿名さん]

何となく地味な感じがする外観ですね

[109: 周辺住民さん]

パースがイマイチですね。

[110: 買い換え検討中]

別の間取りが出た。が、玄関脇の部屋の窓を開けないと風通しが悪いよね？
何で？防犯のためかな？静かな環境でタワーでもないのに…

[111: 匿名さん]

南側に、14階立てのマンションがありますね。
眺望は南東側しか抜けないのかな？

[112: 物件比較中さん]

一部の間取りしか見えませんが、浴室へはリビングから行く間取りが多いんですしょうか？
リビングからじゃなくて、廊下から行く間取りが標準だと良いんですけど。

[113: 匿名さん]

ナンデスカこの間取り…酷すぎます。

[114: 匿名さん]

ここ検討している方はプラウド奥沢を見ておく方が良いと思います。
確か設計事務所も同じだったはず。外壁タイルの色調も似ています。

「奥沢」「山王」高級地名で釣って、建物出来上がったら…。オハナウド。
同じ路線のような気がします。

[115: 匿名さん]

グーグルでみたかぎり、
陽当たり眺望は部屋を選びそう。

[116: 物件比較中さん]

外観から予想していたように、ここもバルコニー狭すぎで残念。
大井町３分のパークハウスを検討したときもそうだったけど、最近のマンションではバルコニーが狭いの当たり前になってきちゃったわね。皆さん、洗濯物とかどこに干すんでしょうかぁ？？？

[117: 買い換え検討中]

ベランダが狭いのとFIXサッシが多いのは、好みに合いません。
加えて残念なのはマンション内の各戸の配置。次は良いものを作っていただきたいものです。

[118: 匿名さん]

ベランダが狭いのはセットバックを取るためですね。

[119: 匿名さん]

都心で100㎡超えってたまに見ますが、大森エリアなら都心から少し外れているので、金額的には少し安いでしょうか。
眺望とかは、期待できそうにないですが陽当たりは良さそうです。
間取りは、収納が大きいタイプがあり、結構いいかなと。

[120: 匿名さん]

予定価格どのくらいでしたか？

[121: 匿名さん]

坪400万超

[122: 匿名さん]

>>121
高杉。。

[123: 買い換え検討中]

>>121
400！大森で？
プレミア住戸でなく平均がそれくらいなんですか？

[124: 物件比較中さん]

121でないけど、ご報告しますね。アホかって感じです。
107平米のヤツね、15000万以上。98平米、1億3千。広い部屋は
軒並み400ー430以上ね。

エレベーター1基のみ。ある意味4階が坂上の入り口に
なるので、あんまし使わないと見てるのか？

そんでもって、既存不適格になりますとある意味開き直
って言われました。この間の誰かの説明は間違いらしい。

[125: 匿名さん]

>>124
既存不適格でもマンションは建てられるものなんですか？

[126: 買い換え検討中]

>>124
ありがとうございます。
プラウド大森鹿島も最上階はそれに近い価格だったような。販売はリーマンショック直前でした。
70平米はもう少し現実的な価格かも知れませんが、間取が…
それにしても、既存不適格とはイメージが悪いし、転売にも宜しくないね。

[127: 物件比較中さん]

今はまだ高さ制限条例はパブリックコメントの真っ最中で
今後、公示され施行されるものです。重説では、説明します
とは言ってますが。ですので建てることはできますが、竣工
した瞬間に既存不適格物件となります。

[128: 匿名さん]

早く間取りをみたいよー。

[129: 購入検討中さん]

70.49㎡、71.40㎡　　　　　　（7000万前半〜8000万中盤）　南東向き
74.92㎡、75.06㎡　　　　　　（7000万中盤〜8000万中盤）　南東向き
72.00㎡、72.50㎡、72.60㎡　 （7000万後半〜8000万後半）　南向き
84.97㎡、　　　　　　　　　（9000万後半〜10,000万中盤）　南東向き
85.62㎡（モデルルームタイプ)（9000万後半〜12,000万中盤） 南向き

あくまで予定価格ね。ここらへんだと普通かな。若夫婦には良いよ。
質感はなかなかよろしい。一度みてみることをおすすめする。
80㎡以上の部屋の間取りは、なかなか工夫されている。　
90㎡超えるものには駐車場優先権付与。そのぶん高額。
うちの場合は、90㎡以上の部屋狙いなんだが悩み中。

既存不適格は本当。リセールには不利。実需優先物件。

[130: 匿名さん]

>>127
現在進行形なんですね。ありがとうございます。

[131: 物件比較中さん]

うーん、坪340から470のレンジですね。戸数が少ないので
平均とっても意味ないですが400中心です。神楽坂とおんなじ
だったりする。。。。

[132: 匿名さん]

ないわー、ここ。
2～3年前売ってたのザ・パークハウス山王2丁目の方が場所も良くて@320くらい。
建築費高騰はわかるけど、格落ちの3丁目で…。

[133: 匿名さん]

多少高くても戸数が少ないから、付近の資産家の子女が親の援助で買ってお仕舞い。
城南高級住宅地周辺の物件の特色です。

[134: 匿名さん]

ここ2~3年でパークハウス２つ、タワー２つとだいぶん地元需要がはけたからね。
高値＋既存不適格でどこまで行けるのか。
見ものです。

[135: 周辺住民さん]

大森の中でも立地はいいと思います。
サブエントランスから井上小児科横の坂を下れば、駅まで７分もかからずですし
隣のガーデンハイツには緑あふれるので、マンションには植栽も申し訳程度で十分でしょう。

でも価格は高すぎではと個人的には思います。

車利用ですが、土日昼の池上通りを見てから考えた方がいいでしょう。
狭い道に路線バスが絶えず通り、ダイシンやカドヤへの買い物客の車で溢れています。
渋滞するほどでは無いですが、スムーズでもありません。
商店街アーケードも自転車運転の荒い高齢者が大勢います。
　
反対運動は住宅地であれば仕方がない。
隣の建物との境ぎりぎりまでの建築ですからね、嫌がられるでしょう。
地元では「これだから野村は…」だそうです。
　
ちなみにガーデンハイツ裏の山王会館横の土地。
荒れているので手放されるのも近いかも？

[136: 物件比較中さん]

そうなんですよね。いくらなんでも高すぎ。
70平米で3LDK嫌だし。広い部屋が軒並み
坪430越えですからうちは撤退します。
様子見て下げてくるなら考えますが。

[137: 匿名さん]

既存不適格+高値＋坂途中のここよりも、坂上の三井ファインコート（戸建）の方が良く見える。
タイミング合わず買えませんでしたが、パークハウス山王２丁目の方がここよりずっと良かったです。

[138: 購入検討中さん]

駅前の神社横の階段登って、
すぐ左に少し歩いた場所にマンション建ててなかったっけ？
あれどうなったんだ？

[139: 匿名さん]

すぐ近くに三井が土地買っているって言っていたけど、どのなんだろう・・・

ラサール石井が買ったマンションって170平米超でメゾネットで6500万ってよっぽど古いのかな？いくらオリンピック決まる前の値段とはいえ

[140: 匿名さん]

これだけ建築費が高騰していて坪400ならまだ安い方では？

[141: 匿名さん]

殿様商売ですね

[142: 匿名さん]

ラサール石井のマンションってどこなんだろ？
安過ぎ。
修繕管理費で10万超えそうだけど。

[143: 匿名さん]

資料請求はしてみたけど、80台で9000万後半からですか。高くなりましたねー。

[144: 匿名さん]

>>135
容積率を目一杯使うのはどのマンションも一緒。
むしろここはバルコニーを狭くした分セットバックを取っていて
周辺環境に配慮している印象です。

[145: 匿名さん]

野村が周辺に配慮？？


ない、ないwww

[146: 匿名]

先日、現地を見てエントランス前の道の狭さに驚きました。
間取り等、価格相応の魅力が現時点では感じられないです。

きっと大森にどうしても住みたい方々が購入されるのでしょう。

[147: 匿名さん]

なんですか,その言い方…?

[148: 匿名さん]

山王の響きはいいな。

[149: 匿名さん]

>>139
山王側駅前の神社横の階段を上がって左に少し行った左側。教会の隣。東芝健保事務センター跡地に、三井不動産の名前が入った建築計画の掲示があります。
ここよりも、はるかに駅に近く環境も良いので、
価格は恐ろしい事になりそうです。
階段上がったすぐ左側の土地も長い事更地ですね。
区が借りて駐輪場でも作れば良いのに。

[150: 物件比較中さん]

これから歳取ってくにあたって、坂が思いの外きつかったです。
値段の割りに仕様も普通ですし、住戸配置もプライバシーへの配慮がいまいちでした。

撤退かな・・・

[151: 買い換え検討中]

>>149
良さそうな場所ですね〜
ただ隣が教会ってどうなのかな？少し気掛かり。

[152: 匿名さん]

90m2台の間取りを見たいな。

[153: 周辺住民さん]

↑自分でMRいけばいいじゃん。
90㎡以上は全戸バルコニー広く間取りはいいよ。
駐車場の優先権ついてるし。戸数は少ない。

ただし、最低でも1億2千万台だったかな。

[154: 匿名さん]

大森だと思うから高く感じるのでは？全体的な開発の流れとしては、港区から白銀、五反田・大崎、大井町と来た流れが大森のあたりまで近づいてる感じがある。まあ、飛行場や新幹線、リニア、中央環状線後の首都高等の利便を考えればつながりの良い地域ではある。品川とかのターミナル駅なら、10分以内の住宅地など望めないだろう。坪400万円は、世田谷方面に行けば珍しくないので、あとは住む人が何を求めるか。円安によって、港区ですら、世界の大都市の中で住宅は安い。ロンドン・パリ・ニューヨーク、SF,LA、HK,シンガポールは言うに及ばず、場所によっては上海よりも安い。不動産が高くなったのじゃなくて、円が安くなっただけじゃないかな？

[155: 周辺住民さん]

いや、だからあ〜、「大森だと思うから高い」んだって。
だって、ここ大森だもん。交通立地、一生懸命説明したって
そんなこと昔から変わらんでしょ？

[156: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

他が上がろうがなんだろうが、大森は大森でしかないと思います。そこを全体的にとか勘違いしてしまうと、高くても良いかとなってしまいそうですが、立地は大森なんです。他は開発されて高くなっても、大森は別に開発されてませんもの。

[157: 匿名さん]

>>154
大森でも山王は別格ですよ。
最近タワマンが山王の名前で線路沿いに建ったけど、
こっちは高台の古くからの邸宅街。かつての別荘地。
田園調布や久が原、雪が谷などと同じ大田区の高級住宅地です。
元々希少性が高い。

[158: 匿名さん]

山王マダムw
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/backnumber/20021214/25086.html

[159: 周辺住民さん]

＞157
いや、だからあ〜、そんなこと（山王ブランド）もむかしから変わらないんだって。
ことさらいまさら強調して全面に押し出して市況にのって高値にしたって、昔から
何も変わらない大森の大森住民からしたら、ナンだかなあ・・という感じしかしないもん。

この値段なら、山手線内好立地かえるからね。

[160: 匿名さん]

>159
>この値段なら、山手線内好立地かえるからね。
そうだろうか？　住専地域の新築で？中古でしょ。

大森が高いとかステータスがあるとか言っているんじゃなくって、円の価値が下がる中で、立地の良い不動産が安全資産として、押しなべて高くなっているのでは無いでしょうか。円安とインフレ。今の建設資材や単価の上昇を考えればわかるでしょ。

[161: 匿名さん]

都心が好立地とは限らないよ。
長年住んでいる場所からは遠く離れたく無いし、
大森周辺住人は山王高台への憧れがある。
大森駅は乗り換えの無い駅の中では日本一の乗降客数を誇る駅だしね。
住みたい人は少なく無い。
ただ、駅へは坂と階段で苦労するね。

[162: 匿名さん]

アベノミクスがもう少し遅ければ、安かったのかな。

[163: 物件比較中さん]

大森住みたいし、広い部屋が希望出し、良い物件とは
思うから期待したが高すぎる。107平米の1億5千出すなら
神楽坂90平米台買えるし、大崎駅直結スミフタワー売れ残り
100平米越えも買えるし、他にも選択肢豊富に出てくる。
ここしかないっていうものが俺にとってはないんだな。
やはり地元民需要中心ですね。

[164: 匿名さん]

こちら既存不適格物件なんですね。竣工後した瞬間に違法建築物になる。
売却は非常に困難になるので、終の棲家でどうしても山王エリアに住み
たい人のためだけの物件。

[165: 物件比較中さん]

はい、既存不適格です。一回の建て替え特例あるから４０年でまた同じ高さに
建て替えたとして８０年は大丈夫ですがね。
ただ、いざ売ろうとすると、たかが2メートル程度での既存不適格だとしても
叩かれる。気にしない地元民しか購入層がいないという状態だと、安値になっ
ちゃうな。

[166: 匿名さん]

野村は不適格のまま売るのでしょうか？
不適格だけど売るのってよくあることなんですか？

[167: 周辺住民さん]

↑　よくある事ではないでしょう。

現時点では高さ制限条例は施行されていないわけですから、普通に建築確認はおります。
ただ、数年前から議論され、昨年には条例の素案もできていたにも関わらず、図面の
引き直しもせずに、そのまま当初の計画通りに建てようとする野村の強引さには
あきれます。野村に良心はありません。
竣工した瞬間に既存不適格になることは、彼らも分かっていたはずですね。
ちょうどこの物件の竣工時期と条例の施行時期が重なりますね。

[168: 周辺住民さん]

高台といえども山王３丁目は本当の山王ではないのですよ、地元では。
山王高台への憧れだけならば１丁目の戸建を買います。

大森はいいですよ。
とりあえず物は揃うしスーパーも数はあるし。
駅前は雑多ですが一本道を入れば静かです。
　
ただ高級住宅街ではありません。
閑静、文豪の町、など言葉で飾っても所詮は大森、色んな人が住んでいます。
実際に足を運んで、ご自分の目で確かめてみてください。

まあ住めば都ですよ、大森。
でも終の棲家であれば、福祉関係も考えると品川区に負けてしまうかも。

[169: 匿名さん]

＞＞１６５
特例を建ってすぐ使ってしまう可能性だってあるわけで。
こんな危ないリスクの高い物件を、こんな高値で売ろう
なんて、ひどいもんだ。

[170: 匿名さん]

＞169
ちょっと、感情的すぎませんか。危ないとか、リスクが高いとか。新築ですよ。手抜き施工の責任を取らない業者じゃないし。そんな事よりも、旧耐震のマンションですら、区分所有権者の同意が得られずに建て替えはおろか、耐震補強だって合意出来ない現実があるのです。新築マンションを買う人がその人の人生の長さくらい安心できるように、今の基準は作られています。正直、日本の基準はオーバースペックなくらいです。将来の建て替えを心配するよりも、メンテナンスで住民合意がまとまらないリスクの方が重要なのでは？

[171: 匿名さん]

既存不適格と言っても容積は変わらないから立て替えなら高さが低くなるだけで床面積は変わらないですよ。

[172: 物件比較中さん]

でもスペックの割に高いことに変わりはない。
この価格で大森は買わない。山王にこだわり
なければ、山の手線内がいいかな、やはり。
70平米台はまあこんなもんかとは思うので、地元民
若い夫婦子持ちには良い物件かも。
広い部屋が欲しいうちは却下だな。

[173: 物件比較中さん]

＞170　　感情論の問題ではない。ちなみに169ではない。
条例が施行されることが分かっているにも関わらず、設計変更せずに
そのまま建てようとする野村の姿勢に違和感を覚えるのですよ。
モデルルーム見学の際は、一切話しないですよ、こちらから問わなければ。
容積率云々のみならず、住むには関係ないですが、そういう体質の野村の
物件を買わなければいけないかと思うのが引っかかるんです。
みなさん、既存不適格になることが分かっていながら確信犯的に建ててしまう
野村をどうお感じなのか？　デベは売ってしまえば関係ありませんから。

[174: 匿名さん]

>>173
ある意味、天井高などで自由が効くをラストチャンスでもあるわけだがね。

[175: 購入検討中さん]

>174　だからといってた建てていいわけでもなかろうに。
戸数減らして低くすればいいだけなんだが、利益は圧縮される。

まっ、建っちゃうわけだから買うか買わないかの選択なんだが。

[176: 匿名さん]

>>172
既存不適格マンションは、資産価値が急落します。
若い家族などが買ったら、住みかえが難しくなり
ますよ。

[177: 匿名さん]

いいえ、違います。

[178: 匿名さん]

そんなこと言ったら、いつまでたっても買えませんよ。
法律はどんどん変わるんです。
このマンションより前に建ったマンションも、このマンションより後に建つマンションも、将来不適格になる可能性はあります。
たまたま今、一つの法律に将来引っかかる事がわかって是正したとしても、将来別の法律が出てきて、そっちにも引っかかる可能性があります。
今の法律を犯して居なければ建物は合法なんです。
将来どんな法律が出てくるかは分かりません。そんな事いちいち気にしてたら、いつまでたっても買えませんよ。

[179: 購入検討中さん]

↑　そんなことは皆さんわかっているでしょう。

問題なのは、「施行されることが分かっている法律」をわざわざ犯しに来る野村の
姿勢にもやもやしたものを感じるという事です。

過去レスにありますが、条例施行にあわせて図面を引き直すというお話しがでていました。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128

マンション建てるからには地元の法律にも配慮するといった良心があれば好感が持てるのに
ということです。

[180: 匿名さん]

遅いんです。慌てて条例を作っても。
行政の怠慢だと思いますよ。