プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[41: 匿名さん]

ここ、意外と高いと思いますよ。
山王高台のマンション用地は希少。
周辺住人は、その高台への憧れも強い。
大森住人は大森を離れたがらない。
都心の中古マンションとの比較は無意味。

[42: 匿名さん]

駅まで人それぞれですがちょっとあるとして車の使い勝手が悪いとつらいかな。
今もちょっと高台に住んでいるのでやっぱりいいと思います。買い物とかの便利さはどうでしょう。車があれば西友やヨーカドーにも気軽に行けるんですけどね。

[43: 匿名さん]

確かに山王は住めば都的な土地ではありますね。世田谷や杉並とは違った閑静さがあります。

[44: 周辺住民さん]

交通の便はとてもいいです。ただし特に高齢者には坂があり外出しにくいかもしれません。夜は風が強く吹き、東面の住居は東海道線電車の音が結構気になるかもしれません。周辺住民との話合が充分にできない中で着工したため、住民からは大田区建築審査会に建築確認の取り消しを求めて審査請求がされている様です・

[45: 申込予定さん]

建築確認の取り消しを求めているというのは、何か違法建築ということなのでしょうか？隣に巨大な山王ガーデンハイツがありますが。ただの周辺住民の反対だけでは取り消しにはなりませんよね。そもそも合意は得られませんから。

[46: 元山王]

建築確認の取消の裁決を審査会が行うことはないとして設計変更の余地はあるものの、現実的にはこれも難しいのでは。野村さんのやることですから抜かりはないでしょう。安心して購入を検討されればよいと思います。

[47: 匿名さん]

皆様　現在大田区では高さ規制を検討中であることをご存じでしょうか？
１次素案では２０ｍの高さ制限をかけるよう提案されています。この物件の高さは２３ｍ程度を予定しているため、将来的には既存不適確となる可能性があります。最上階を検討される方は野村不動産の方にそのあたりをよく確認されてからの購入検討をお勧めします。

[48: 匿名さん]

駆け込みならOKなのでは？

[49: 匿名さん]

作れるけれども、５０年後に建て替えようと思ったら、今より小さい建物しか出来なくなる可能性があるってことでしょう。

[50: 匿名さん]

一回限りの建て替えはOKの特例が認められると思いますよ。

[51: 購入検討中さん]

あまりたいした問題ではない。50年たてば時代も変わる。

[52: いつか買いたいさん]

これってこのマンションの回りにもこの高さまでの建物であれば建つことがある事を意味しているんですか。日当たりは大切
ですよね。

[53: 元山王]

南面のガーデンハイツ次第ではないでしょうか。暫くは大丈夫でしょうけど、マンションの横にマンションはよくある光景ですからね。

[54: 購入検討中さん]

↑　現地みた？　今のところ立てる余地ない。　そもそも隣にでかい山王ガーデンハイツあるし。

[55: 物件比較中さん]

＞５２　さんあてでした。↑

[56: 匿名さん]

自由が丘よりは安い？売れそうですね。

[57: 匿名さん]

山王ガーデンハイツは建物も巨大だけど敷地も広大だね。
羨ましい。
山王ガーデンハイツの南側にある大田区の施設も、元々マンションだったのだろうか。
この一角、敷地広過ぎ。

[58: 匿名さん]

嘘でしょ？？３６０!?高すぎ。神楽坂徒歩２分でも320万だったプラウド神楽坂。
正直大田区ですよ？
まあ地縁がある方むけですよね？もちろん。

[59: 匿名さん]

そうですね、戸数も少ないから地縁のある方相手に高級路線で売れるでしょうね。

[60: 物件比較中さん]

大森でその値段じゃ、誰も買わないですよ。

[61: 匿名さん]

ビルが建ち並び、車が行き交う通りに面したプラウド神楽坂よりも、知る人ぞ知る高台の高級住宅地大森山王の方が、希少。
大森山王は、むかし神楽坂のような場所に住んでた今で言うセレブの、別荘地として開発された高台の土地。
落ち着いて住むなら魅力的。
しかし、元マンションと噂される区立山王会館は、敷地も広くて南側に開けた見晴らしも良くて素晴らしい。どういう経緯で大田区は一括購入したんだろ。ここに住みたい。
左右の広い土地が気になる。。

[62: 物件比較中さん]

野村不動産で隣接地に空地がある場合、
そこもマンション建てることが多いからなぁ。

ってどこのデベロッパーも同じか。
仕入れが確定しているのにマンション建設を微塵も感じさせず、損益分岐点になる戸数が売れたら建設するってやり方は。

三井不動産も三菱地所もやってることだｗ

[63: 匿名さん]

あ、左右の広い土地は区立山王会館のね。

[64: いつか買いたいさん]

どのくらいの価格で販売するんでしょうかね。

[65: 匿名さん]

既存不適格について
このマンコミにて過去このような投稿がされていました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/8
購入を検討されている方には大切な情報と思われますので投稿致します。

[66: 物件比較中さん]

>47　さん

何故、高さが23メートルほどと知っているんだ？　

[67: 物件比較中さん]

大田区の案↓　現在パブリックコメント等の手続き中なんだな。駅周辺のタワーはすべて除外。

ここは規制に入る。
ただ、特例適応になるし、今の高さまでは一回に限り建て替え可能なので、100年は大丈夫。
野村も、重説では、きちんと記載するでしょう。事前案内会の時に聞いてみます。

http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/publiccomment/publiccomment_bos...

[68: 買い換え検討中]

すごく素っ気ない案内状が届きました。価格が高そうなんで見送りかな…

[69: 購入検討中さん]

>66

確かに47の人、なんで高さ知ってるんですかね。
わざわざなんか唐突な書き込みだよね。
周辺住民の人？ネタにしてる議員さん？

自治体は、これから建てるものにはうるさいけど
建ってるものには見て見ぬふりだよ。
そもそも、1回の建て替え特例があるので、規制は
ないのと同じこと。100年後なんて規制もなにも
ないだろう。「住宅」という概念も大きく変わって
いるだろうしね。線路も存在しなくなってたりして。

[70: 匿名さん]

高さは、工事の表示板に書いてあるんじゃない？

[71: 買い換え検討中]

高さについては野村さんに確認すればよいのではないでしょうか。
購入を検討している立場では、やはり既存不適格になるのかもしれないのであれば検討中に教えて欲しいです。

[72: 購入検討中さん]

↑ で、既存不適格なら購入見送るわけね。
うちは全く問題視してないので関係ないですが。
野村は説明あるでしょう。

[73: 匿名さん]

>>44
審査会請求ですか。大田区に訴えている物件なんですね。
購入検討者の方々、注意されたほうがいいですよ。

[74: 物件比較中さん]

↑　何に注意すればよろしいのか？　もしよろしければ、どういうことで審査請求されたのかお教え下さい。

[75: 匿名さん]

再審査請求なんかプロ住民の常套手段ですよ。

[76: 物件比較中さん]

大田区の案によると・・・・ここは容積率200％の第一種中高層住居専用地域なので・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
容積率200％の住居系用途地域
・用途地域としては、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二
種住居地域があり、おおむね第二種高度地区が指定されています。
⇒「大田区都市計画マスタープランの土地利用方針」では、主に「住環境保全型市街地」や「環境維持向
上型市街地」に位置づけられ、低中層中心の市街地への誘導が考えられます。現状において、７階建
てまでは多くなっていますが、８階以上の建築物はあまり見られていない状況から、７階建てまでを想
定できる 22ｍ前後の指定値を設定します。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

プラウド山王は、建築基準法上は地上7階建・地下1階建で、既存不適合にはならないかと。
そもそも2−3年前から高さ制限の試案作りを区がやっている事なんて織り込み済みでしょう。

こんど図面見せてもらう際に聞いてみますね。追って報告します。まだ先ですけど。

[77: 匿名さん]

ここは大田区１次素案で２０ｍが設定されています。野村の方によく確認されることをお勧めします。

[78: 匿名さん]

エントランスも高級感ありますね。オーダーメイドも自分好みにできるなんて素敵です。リビング・ダイニングは全面床暖房で冬はぽかぽかですね。3月ぐらいまで寒いので床暖房も長い付き合いですね。

[79: 周辺住民さん]

違法建築とか騒ぐ人もいるみたいですが、近隣住民からすれば、

敷地の広い戸建　＞　管理のしっかりしたマンション　＞　狭小戸建　＞　アパート賃貸

空き地や老朽空家で放置されるのも、街並み上問題。
文句ばっかり言っても始まらない。

[80: 物件比較中さん]

>>78
本当に野村の工作員は、きっちりと登場しますね。
他の部屋には床暖房ないのかな？

[81: 物件比較中さん]

本当にこの野村工作員、忘れた頃に登場する。
同じ文体なので直ぐに分かる（笑）。

「既存不適格」工作員と「野村」工作員の2人でループしてるぜよ。

[82: 匿名さん]

最近、すぐ完売したアールブラン大森山王は、
どれ位の値段設定だったんだろ？
駅前高台の物件はいつ売り出すんだろ？

[83: 物件比較中さん]

アールブラン大森山王は、坪単価は294万円だったらしい。2年前だけどね。
でも、狭い間取りしかなかった。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000001112012...

[84: 匿名さん]

アールブランは場所も良いしお買い得だった。

[85: 匿名さん]

確かに、アールブランは良かった。弁天池児童遊園や山王花清水公園が近くて雰囲気がある。でも、プラウドからも、いくつも良い公園がある。この２つの公園も近いが、隣のガーデンハイツの一角にあるサンサン児童公園、５分足らずのサンサン根岸児童公園、３分くらいの山王公園、さらに、天祖神社の公園や熊野神社など、子供たちが遊ぶ場には事欠かない。迷路のような町の探検も含めて、昭和のような町だと思う。

[86: 匿名さん]

>>85
周囲に公園がたくさんあるのは環境としてはよいと思いますが、
これだけの敷地に緑をなくしてマンション建てるわけですから
物件そのものについて語ってほしいものです。

[87: 物件比較中さん]

↑　でた！　「既存不適格」工作員・・

よっぽどこのマンションが建つことが気に入らないんだね。
どんなにイライラしても、建っちゃうから。

[88: 匿名さん]

>>86

昔、山王に住んでいたので、物件に興味を持ちました。山の上の雰囲気と商店街の利便性の境に立地する場所と、大森の割安感が出れば良いなぁと思っています。ただ、山王で「緑を無くして」となれば、確かに問題ですね。一応、デザインを確認しました。外周部に植え込みがあるようですが、野村は高木も含めて頑張るべきですよね。ガーデンハイツのサクラ並木とまでは行かないかもしれませんが。

http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/design/index.html

完成予想CGは建物上部だけなので、早くランドスケープを含めた姿を見たいです。

[91: 匿名さん]

みなさん　ショールームが池上通り沿いに造られています。野村さん、もしよろしければいつＯＰＥＮか教えてください。

[92: 物件比較中さん]

↑　あなた、ちゃんと営業とコンタクトとってる？
事前案内会等もろもろきまちゃってますよ。

[93: 匿名さん]

大森駅前高台、駅近の三井不動産物件は、いつ販売されるんだ？
分譲じゃないのか？

[94: 匿名さん]

野村不動産に関しての記事です。この物件も完売になるのでしょうか。
http://news.livedoor.com/article/detail/9392162/

[95: 購入検討中さん]

>>94
戸数も多いわけではないですから即日完売でしょうね。即日完売=いい物件と必ずしも言えるわけではないですけどね、売り出し戸数を絞ったり時期を調整したり、即日完売といっても色んなものがあるでしょうから。

記事にある資金回収もそうでしょうが、マーケティング手法といった方がいいかもしれません。その広告効果とブランディングで相場より高くても売り抜くっていうのがうまいですね、野村は。ここも相場より上でくるでしょうね。

[96: 物件比較中さん]

隣の山王ガーデンハイツ、大きい専有面積のものが売りに出ました。
売り出し価格での坪単価、２９６万。築２５年。　このご時世での査定価格でしょうが、新築との
比較が興味深い。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[97: 物件比較中さん]

>77　　既存不適格にはなりません。区にも確認済みです。区と相談した上で認可され、建てるようです。
　　　（まっとうに区役所で聞いても門前払いですよ、残念ながら）

[98: 匿名さん]

事実として一時素案は２０ｍです。これは大田区に確認されてください。まっとうに聞いてまっとうに答えてくれます。
条例変更前の駆け込み物件的な要素があるとの表現が適切かもしれません。
そもそも区は許認可をする処分庁ではありませんで、この部分は区に相談する事項ではありません。本件は購入を希望される
方が自分自身で野村不動産の担当者の方に確認すればそれで済む話です。このスレッドで罵り合う事ではありません。

[99: 購入検討中さん]

まずことわっておくが97では無い。

先行して一部に図面開示始めてますので
その際に、野村には確認済みです。
はっきりと「既存不適合にはなりません」
と言われています。97がおっしゃるように
高さ制限には適合するように建てていると。

[100: 申込予定さん]

そもそも23メートルってどこからの高さ？斜面に建っていて
階段状に配置、最上階は3戸しかない図面だし上手く
はめ込んで建てている感じがした。また行くので確認してみる。

[101: 匿名さん]

この該当地域では、大田区高さ規制の一次素案として２０ｍとなっていますすが、現行は高さに関しては無制限です。
おそらく野村のご担当者はその意味で「既存不適合にはなりません」と答えられたのだと思います。

[102: 購入検討中さん]

99です。

当然、今後区が施行予定の高さ制限20メートルのことを
明言した上で、「今後、高さ制限が施行予定だと思うが
建築後に不適合となることはないか？」と聞いた上での
回答でしたが。。

[103: 匿名さん]

こんな記事がありました。野村不動産もこのようにして対応してくれれば何も問題ないと思います。
購入者が泣きを見ないよう注意することは大切です。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128

[104: 匿名さん]

>>96
年2％下落すると考えて、25年で坪300なら、
新築だと坪500ぐらいの計算になっちゃいますね。

[105: 匿名さん]

公式ＨＰでは、１００平米超えの広いお部屋が紹介されているのですね。
これくらい広いと各お部屋にも、収納にもゆとりが出て良いと思うのですが、他の部屋の広さを見てみると、64.40m2～107.48m2とあるので、一番広いお部屋ということになるのでしょうね。
さらにオーダーメイドシステムを採用すると、かなり豪華なお部屋も登場するのでしょうね。

[106: 匿名さん]

ハヤク間取りを見せてね!

[107: 匿名さん]

溜池山王じぁないんですね。

[108: 匿名さん]

何となく地味な感じがする外観ですね

[109: 周辺住民さん]

パースがイマイチですね。

[110: 買い換え検討中]

別の間取りが出た。が、玄関脇の部屋の窓を開けないと風通しが悪いよね？
何で？防犯のためかな？静かな環境でタワーでもないのに…

[111: 匿名さん]

南側に、14階立てのマンションがありますね。
眺望は南東側しか抜けないのかな？

[112: 物件比較中さん]

一部の間取りしか見えませんが、浴室へはリビングから行く間取りが多いんですしょうか？
リビングからじゃなくて、廊下から行く間取りが標準だと良いんですけど。

[113: 匿名さん]

ナンデスカこの間取り…酷すぎます。

[114: 匿名さん]

ここ検討している方はプラウド奥沢を見ておく方が良いと思います。
確か設計事務所も同じだったはず。外壁タイルの色調も似ています。

「奥沢」「山王」高級地名で釣って、建物出来上がったら…。オハナウド。
同じ路線のような気がします。

[115: 匿名さん]

グーグルでみたかぎり、
陽当たり眺望は部屋を選びそう。

[116: 物件比較中さん]

外観から予想していたように、ここもバルコニー狭すぎで残念。
大井町３分のパークハウスを検討したときもそうだったけど、最近のマンションではバルコニーが狭いの当たり前になってきちゃったわね。皆さん、洗濯物とかどこに干すんでしょうかぁ？？？

[117: 買い換え検討中]

ベランダが狭いのとFIXサッシが多いのは、好みに合いません。
加えて残念なのはマンション内の各戸の配置。次は良いものを作っていただきたいものです。

[118: 匿名さん]

ベランダが狭いのはセットバックを取るためですね。

[119: 匿名さん]

都心で100㎡超えってたまに見ますが、大森エリアなら都心から少し外れているので、金額的には少し安いでしょうか。
眺望とかは、期待できそうにないですが陽当たりは良さそうです。
間取りは、収納が大きいタイプがあり、結構いいかなと。

[120: 匿名さん]

予定価格どのくらいでしたか？

[121: 匿名さん]

坪400万超

[122: 匿名さん]

>>121
高杉。。

[123: 買い換え検討中]

>>121
400！大森で？
プレミア住戸でなく平均がそれくらいなんですか？

[124: 物件比較中さん]

121でないけど、ご報告しますね。アホかって感じです。
107平米のヤツね、15000万以上。98平米、1億3千。広い部屋は
軒並み400ー430以上ね。

エレベーター1基のみ。ある意味4階が坂上の入り口に
なるので、あんまし使わないと見てるのか？

そんでもって、既存不適格になりますとある意味開き直
って言われました。この間の誰かの説明は間違いらしい。

[125: 匿名さん]

>>124
既存不適格でもマンションは建てられるものなんですか？

[126: 買い換え検討中]

>>124
ありがとうございます。
プラウド大森鹿島も最上階はそれに近い価格だったような。販売はリーマンショック直前でした。
70平米はもう少し現実的な価格かも知れませんが、間取が…
それにしても、既存不適格とはイメージが悪いし、転売にも宜しくないね。

[127: 物件比較中さん]

今はまだ高さ制限条例はパブリックコメントの真っ最中で
今後、公示され施行されるものです。重説では、説明します
とは言ってますが。ですので建てることはできますが、竣工
した瞬間に既存不適格物件となります。

[128: 匿名さん]

早く間取りをみたいよー。

[129: 購入検討中さん]

70.49㎡、71.40㎡　　　　　　（7000万前半〜8000万中盤）　南東向き
74.92㎡、75.06㎡　　　　　　（7000万中盤〜8000万中盤）　南東向き
72.00㎡、72.50㎡、72.60㎡　 （7000万後半〜8000万後半）　南向き
84.97㎡、　　　　　　　　　（9000万後半〜10,000万中盤）　南東向き
85.62㎡（モデルルームタイプ)（9000万後半〜12,000万中盤） 南向き

あくまで予定価格ね。ここらへんだと普通かな。若夫婦には良いよ。
質感はなかなかよろしい。一度みてみることをおすすめする。
80㎡以上の部屋の間取りは、なかなか工夫されている。　
90㎡超えるものには駐車場優先権付与。そのぶん高額。
うちの場合は、90㎡以上の部屋狙いなんだが悩み中。

既存不適格は本当。リセールには不利。実需優先物件。

[130: 匿名さん]

>>127
現在進行形なんですね。ありがとうございます。

[131: 物件比較中さん]

うーん、坪340から470のレンジですね。戸数が少ないので
平均とっても意味ないですが400中心です。神楽坂とおんなじ
だったりする。。。。

[132: 匿名さん]

ないわー、ここ。
2～3年前売ってたのザ・パークハウス山王2丁目の方が場所も良くて@320くらい。
建築費高騰はわかるけど、格落ちの3丁目で…。

[133: 匿名さん]

多少高くても戸数が少ないから、付近の資産家の子女が親の援助で買ってお仕舞い。
城南高級住宅地周辺の物件の特色です。

[134: 匿名さん]

ここ2~3年でパークハウス２つ、タワー２つとだいぶん地元需要がはけたからね。
高値＋既存不適格でどこまで行けるのか。
見ものです。

[135: 周辺住民さん]

大森の中でも立地はいいと思います。
サブエントランスから井上小児科横の坂を下れば、駅まで７分もかからずですし
隣のガーデンハイツには緑あふれるので、マンションには植栽も申し訳程度で十分でしょう。

でも価格は高すぎではと個人的には思います。

車利用ですが、土日昼の池上通りを見てから考えた方がいいでしょう。
狭い道に路線バスが絶えず通り、ダイシンやカドヤへの買い物客の車で溢れています。
渋滞するほどでは無いですが、スムーズでもありません。
商店街アーケードも自転車運転の荒い高齢者が大勢います。
　
反対運動は住宅地であれば仕方がない。
隣の建物との境ぎりぎりまでの建築ですからね、嫌がられるでしょう。
地元では「これだから野村は…」だそうです。
　
ちなみにガーデンハイツ裏の山王会館横の土地。
荒れているので手放されるのも近いかも？

[136: 物件比較中さん]

そうなんですよね。いくらなんでも高すぎ。
70平米で3LDK嫌だし。広い部屋が軒並み
坪430越えですからうちは撤退します。
様子見て下げてくるなら考えますが。

[137: 匿名さん]

既存不適格+高値＋坂途中のここよりも、坂上の三井ファインコート（戸建）の方が良く見える。
タイミング合わず買えませんでしたが、パークハウス山王２丁目の方がここよりずっと良かったです。

[138: 購入検討中さん]

駅前の神社横の階段登って、
すぐ左に少し歩いた場所にマンション建ててなかったっけ？
あれどうなったんだ？

[139: 匿名さん]

すぐ近くに三井が土地買っているって言っていたけど、どのなんだろう・・・

ラサール石井が買ったマンションって170平米超でメゾネットで6500万ってよっぽど古いのかな？いくらオリンピック決まる前の値段とはいえ

[140: 匿名さん]

これだけ建築費が高騰していて坪400ならまだ安い方では？