プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[303: 匿名さん]

ファインコート山王は、既に実質完売しちゃってるでしょ。
こんなスレで追加営業は必要無いと思います。

[304: 匿名さん]

戸建ての階段を云々するのであれば、ここの池上通りから現地までの坂道はどうするのかな。
結構きついよ。
かつて老親用にガーデンハイツを検討したことがあるけど、あのダラダラ坂を見ただけで却下でした。
結局今でも戸建て（２階建て）に住んでますが階段には文句つけませんね。

[305: 匿名さん]

オオゼキの脇の階段を使えば問題ナシ。

[306: 買い換え検討中]

>>301
新情報を制限とはどういうことでしょうか？

[307: 匿名さん]

オオゼキの脇の階段って天祖神社のところのこと？
だとすれば4階建て相当の階段だよ。
だらだら坂どころの騒ぎじゃない。

[308: 匿名さん]

高齢者やそれを支える家族にはちょっときつい場所かもしれませんね。車椅子なんていったらさらに大変です。足腰がしっかりした人であれば問題ないのではないでしょうか。階段なんてとんでもないですよ。

[309: 匿名さん]

南に面していて、ルーフバルコニーがついた部屋は気持ちよさそうですね。ただ、日照がさえぎられる北側の近隣住民が反対するのはわかる気もします。まあ、都内では良くある事ですが。

[310: 匿名さん]

この物件の南側にも巨大マンションがあるんだけどね。

[311: 匿名さん]

１月１０日モデルルームがオープンしましたね。誰か見てきたかな？

[312: 匿名さん]

もう11月末頃から先行オープンしてるよ。みたい人には見せているし。随分前に予定価格帯も投稿した覚えがある。
その後検討から外したので、3回ほど行ってからは行ってないから、本価格についてはわかりません。

[313: 匿名さん]

そんなに前から先行オープンしていたんですか
前から動いていた人にはやっとOPENしたのかという感じなのかな
まだ販売というか契約自体はしていないんですよね？
その前に大体検討者には情報を見せておいて、
購入したいところの要望書を出してもらって…という風にしているのかなぁ

[314: 購入検討中さん]

私も１１月の祝日に行きました。

[315: 匿名さん]

本価格は予定価格と、同じ様な感じなのでしょうか？

[316: 買い換え検討中 [男性 40代]]

>>315

本日モデルルームに行き、第１期分譲の価格表をもらいました。
予定価格は知りませんが、最上階のは100m2超の部屋で15000万円台でした。坪450万円ですかね。
駅からの坂道、近隣住宅と隣接していること、南側の大きなマンションの存在を考えると、転売時にかなり損をしそうな感じがしました。
ということで、私は購入対象から外しました。

[317: 匿名さん]

316さん、価格に関してありがとうございました。
最上階の部屋はやはりそれくらい行きますか。
予定価格についてはスレの前の方のコメントを見て行けば見つかるのかしら。
その時と状況がまた若干異なってきているかもしれないですが、
いかがなのでしょう。
要望書はどれくらい出ているのでしょうネ。

[318: 匿名さん]

レジデンス三田の件をみると、とても野村の物件は買えない。

[319: 買い換え検討中]

販売開始予定がどんどん後ろにズレるのは、良いことでないんですよね？

[320: 匿名さん]

立地がいいからね。高くなるのかなあ。ほどほどにしてほしいよね。。。

[321: 匿名さん [男性 40代]]

徒歩で池上通りに買い物に行く、駅利用して電車で通勤、等の人は苦労しそうですね。
通勤や買い物なんかも車生活の方は良いのでしょうけど。

値段を高くしても昔から近隣に住んでるお金持ちが子供や孫のために買うから大丈夫なんでしょうね、きっと。
お爺、お婆は近くに住んでもらいたいですから、ね。この程度の戸数なら高くても地縁があるそんな方々だけで完売する予感。山王はある意味特殊なエリアで地縁が無い人がわざわざ来ないんじゃないかなあ。他にもっと魅力的なエリアがあるでしょ？

[322: 匿名さん]

でも、駐車場が１７台分しかないみたいですよ。何を考えているんだろうか。。。

[323: 匿名さん]

車生活の人でなく駅利用して電車で通勤する人がターゲットということか。

[324: 匿名さん]

教育環境もよさそうですし、子育てするにはちょうどいいかもしれませんね
駅までは信号が多いので10分程度かかってしまいそうですが、
大通り沿いをとおっていければ道も広そうなのでいいですね。
夜道も心配はなさそうですね

[325: 匿名さん]

この物件から駅までは、
電動アシスト自転車も無意味だね。

[326: ご近所さん]

地元住民だけど、徒歩で駅や買い物に出る人が苦労するって感覚は無いですね。
山王は既に老人比率は結構高いし、そういう人たちが朝から晩まで結構散歩しています。それに、駅まで10分はかからないでしょう。ガーデンハイツとの間の坂は確かに急だけど、山王保育園方面を迂回すれば、大したこと無いので、お年寄りはそうしているかな。平らな街が好きな人は、東京湾よりの埋め立て地に行けば、羽田、大森海岸、平和島あたりでいくらでもある。教育が重要なら豊洲なんかでいいでしょう。

[327: 匿名さん]

長年、住んでいる人にとっては問題無い坂なんでしょうね。
せめて天祖神社の横辺りの空き地に大田区が駐輪場を作ってくれれば良いのに。

[328: 匿名さん]

坂が多い
駅近という訳ではない
教育環境に特に特徴はない
古い街並みで再開発の予定はない
都心からの距離も中途半端

それでいて価格は高そうな予想のようですが、この物件の売りは何なのでしょうか？
埋め立て地でないことと一応山王の一角にある、ということだけでしょうか？

[329: 匿名さん]

>328
場所の割に価格が高いということですが、山王が特別に高いという訳ではありません。値上がり幅で言えば都心区の方がもっと上がっているでしょう。理由は、１）デベロッパーの土地の仕入価格が上がっていること、2) 円安の一方人手不足で建築費用が急上昇していること（過去１年だけで20%近く）、3) 東京都への流入人口が増加している、4) 外国人による不動産取得・投資が増えている、といったことがあげられます。ちなみに、23区で昨年の流入人口トップは大田区でした。次が、臨海部の開発が続く江東区、そして、中央区、世田谷区、港区と続きます。

[330: 匿名さん]

>328


付近の方からすれば、それで十分だと思います。
外壁にALC使っていないので、他の仕様も左程悪くはないプラウドのようですし。

[331: 匿名さん]

329さん　他エリアもより高くなってるから相対的に高くない、ということですね。

330さん　付近の方の目線でない売りを伺いたかったのですが、建物の仕様が良い、という売りもあるわけですね。付近の方だけでなく地縁のない方々にも魅力はある、と。

確かに定評ある野村の物件だし、この程度の戸数なら仕様や価格にイメージのギャップがあっても買い手がついてすぐ完売するんでしょうけど、将来転売することを想定すると販売価格の高さと一般的な人にとっての物件の売りは何か、にどうしても疑問が残りまして質問させていただきました。

[332: 匿名さん]

坂を通る事もできて、迂回することもできるって良いと思いますけどね。
うちの親がよく言うのですが、普段から足腰を鍛えていないと、歳を取るとなかなか動けなくなると。
わざと坂を登ったり降りたりする道を選んで歩いていたりしますよ。
体調によって、選択できるって良いと思います。

[333: 匿名さん]

物件価格が高いと転売時も値崩れが少ないと聞きますが、こちらもその公式が成り立つのでしょうか。
まあ、プラウドですし駅から多少離れたとしても買い手はつきそうではありますが、永住目的で契約される方でない限り、おおよその下落率は掴んでおいた方が良いのかもしれませんね。

[334: 周辺住民さん]

>>332
大森駅まで出るのに、坂の迂回は無理ですよ。
必ず坂か階段を通ります。
この物件は坂の上、大森駅は坂の下。
バス停も坂の下です。

[335: 匿名さん]

坂があろうが階段があろうが高台がいい、というのが不動産の世界の常識で。

[336: 物件比較中さん]

野村の殿様営業価格には笑った。どんだけ強気なんだか。山王いいけどそこまで高い価値無し。山王といえど大森ですよ、この値段なら港区のマンション十分買えるし。

[337: 購入検討中さん [女性]]

先週モデルルーム行ってきました。3LDKで億越え。やられました。。。プラウドってそこまでいいのかな。値段見てすぐ帰りました。営業さんゴメンなさい。これで即日完売したらビックリです。

[338: 匿名さん]

さすが、山王強し…

[339: 買いたいけど買えない人]

山王山王、でも大森、ダセえ。3LDKで1億なんて数年前だとありえない。品川や大崎でも1億だせばそこそこ買えるだろ。野村はこんな価格で売れると見込んでるのが甘い。世の中の金持ちは山王なんかにマンション買わねーよ。申込少なくて値段改訂間違いなしだな。2期まで待ったほうがいいぞ、ここ問題あるみたいだし。

[340: 匿名さん]

同じ価格なら、港区でも買えるのは低地湾岸でしょう。
とても港区の高台は買えません。面積半分にすれば別ですがね。

[341: 匿名さん]

港区でも港南や芝浦などの湾岸エリアと比べれば、こちらのほうがずっといい。と思う。値段は正直。

[342: 匿名さん]

75平米でいくらくらいでしょうか。
6000万くらい？

[343: 匿名さん]

>342

平米単価が100万円以下になることは絶対にありません

[344: 匿名さん]

決して安い値段ではないですね。
建築資材や人件費の高騰のあおりを受けているのでしょう。

ここ外廊下ですか？プラン見る限り、そのように思えますが、外廊下なら残念ですね。

[345: 購入検討中さん]

坪単価450万か、ありえんな。

[346: 匿名さん]

>344 外廊下です。

[347: 匿名さん]

加えて既存不適合物件です。高さ制限に引っかかる。説明ありました。

[348: 匿名さん]

モデルルームの来場者は山王小学校に入学希望の熱心なファミリーが多い気がします。坂と言っても大した坂ではなく、坂の下にはスーパーがあり、物件前は山王ガーデンハイツの桜並木、池上通りとJRから離れており、騒音問題もあまりないと思われます。今の原材高、人件費高、住宅ローン金利を加味すると、検討に値する物件と思われます。既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。戸建のファインコートは即売してますし、山王のマンション建築計画は三井の超高級物件だけです。

[349: 匿名さん]

348さんは野村の方でしょうか？

＞既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。

この節だけは余計だと思います。

既存不適格であることはネガティブ要素なのは間違いないこと、開き直りを感じます。既存不適格でない物件は他にもたくさん存在しますし、むしろ大多数がそちらの方です。
また、世代を超えて長期的に住宅利用していくことをあからさまに否定するのも今のご時世いかがなものかと。

デメリットを打ち消すだけの利点も多くあって、定評ある野村プラウドで魅力ある物件なのは間違いないと思いますが、原材人件費上昇を考慮したとしても、いかんせん価格が高すぎて二の足を踏んでる方が多いのが現状と思います。

[350: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

こんな高い物件誰が買うのですか？5年後のリセールバリューは確実にマイナス。これで買う人は不動産知らない初心者で金持ちの人なんでしょう。お利口さんはプラウドのブランドでもこんなバカ高い買い物しません。野村って購入者をバカにしてるのが腹立つ。全員三流営業。三井不動産のほうが購入者目線と思いますよ。

[351: 匿名さん]

348です。野村の人間ではございません。残念ながら私の周りには親の不動産を引き継いで住んでる人はほとんどいません。大体、親とは別に不動産を新規に購入している事実を言いたかっただけです。また、リセールバリューが上がった物件はリーマンショック前とアベノミクス前の物件がほとんどです。今売られてる新築物件は残念ながら、高掴み感はありますが、オリンピック前まで立地が良い物件の価格は上昇傾向にあると思います。不動産投資では売り見極め局面でリーマンショック前、アベノミクス前の持ち玉を価格上昇に合わせて小出しに売ってる状態と思われます。山王エリアの中古物件は今は非常に少なく、あっても1階かもしくは管理費が異常に高い物件のみです。前の投稿でも書きましたが、坂の上のファインコートの戸建ても完売です。山王エリアの新築マンション計画は三井の高級物件しかない状態です。加えて、昔から評判の良い山王小学校があり、環境としては良いのではないのでしょうか？オリンピック前の5年後のリセールバリューはややプラス。その後5年はやや下落して行き。10年後のマンション保障が切れる時期は同価格もしくはややマイナスのイメージが持てます。経済危機がまたあれば別ですけどね。

[352: 匿名さん]

351さん　349です。

野村の方ではないとのこと、失礼しました。

要は、2代目3代目に引き継ぐといったことは考えない、5~10年後のリセールは大丈夫そう、よって価格も高くはない、という短期的な視点でお考えということですね？10年20年とずっと住み続けるという長期の視点には立ってないと。

逆に言えば、永く住むつもりの人には高値掴みの建て替え困難な不適格物件ということでしょうか？
短期で転売を考える人だけ買えばよい、と。

また、山王の中古事情に関しても詳しいお話ありがとうございます。
山王限定で物件を探せばそういう感じなのでしょうが、特に山王に固執しなければ良いわけで、
やはり、よほど山王に親族がいるといった地縁や思い入れが無い限り、ここにこだわる必要はないな、というのが率直な感想です。山王小学校も特に唯一無二の存在という訳ではありませんし。

拙速ではありますが、以上、感じたことまで。