プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[283: 匿名さん]

ディアナハウスは安いですね。駅まで近いし、山王公園も目の前。場所は悪くない。割安なりの理由を考えると２つ。目の前が保育園なので、少しうるさいかも。そして、日当たりの問題。前面道路が北側。南側は今回のプラウドのマンションが建つので、南向きにお布団を干したい人には向かないだろう。でも、JR駅６分の戸建で、静寂な環境や日照にまでこだわれば安い筈がない。だから、多少妥協できる人にはおすすめ。

[284: 匿名さん]

静粛な環境と日照ね。どちらも譲りたくないな。でも戸建ても魅力的ですね。

[285: 匿名さん]

ここも南に巨大マンションありますけどね。

[286: 匿名さん]

>>285
日当たりは大丈夫？

[287: 匿名さん]

プラウド府中マークスや三田の億ションに加えて、プラウド町田マークスでは、すでに建設中なのに、今になって敷地の一部が第三者の所有と判明してもめている。公式サイトもなくなり、販売は延期されたようだ。まったく最近の野村の仕事はお粗末でひどくなった。

[288: 購入経験者さん]

このあたりで戸建、マンション比較はナンセンス。
マンションはよほどの優良立地（都心区のブランドエリアなど）以外は考えない方が無難
将来的に希少性が認められないところのマンションなどババ抜きのババつかみになる可能性大。
現に山王エリアでも築30~40年物となると土地の持ち分の価値の半値以下でしか取引は成立しないのが現実。

同一エリアの比較なら坪単価比で戸建の7割程度（山王なら戸建坪250~300万円ですからマンションなら180万円～210万円）ならマンションもありかもですが現在のミニバブルの元でそれはないでしょうから、今の単価でマンションを買うのはリスク高すぎです。（城南エリアでも特に山王あたりは戸建に割安感があります。）

極論すれば最終出口では、戸建なら多少割高で買っても最悪土地は残りますが、マンションには何も残らないどころか老朽化した建物の維持負担だけが残ることになります。（そんなおんぼろに住み続ける覚悟のある方はＯＫですが）

要するにマンションは区分所有者の質と覚悟（自分たちの区分所有建物の価値を守り抜くという）がもっとも重要な要素の一つですが、新築ではどんな顔ぶれになるかもわからないわけですからこれも大変なギャンブルです。
それを補うだけのメリットのあるマンションなどめったにお目にかかれません。
（わたしの場合現在、ファミリータイプマンションの購入経験4件ありますが、中古も含めてせいぜい10年に1件あるかないかでした。）

[289: 匿名さん]

そうかな？
広い庭のある邸宅ならまだしも、
隣が隣接した狭い建売住宅に住むよりも、マンションに住んだ方がよっぽど快適だし安心。そして楽。

[290: 匿名さん]

論点ずれてるし。
資産価値の話してるのに快適とか楽とか何いってんの。

[291: 匿名さん]

大田区の建築審査会までいっている物件ですよね。どうなったのでしょうか？

[292: 匿名さん]

>>288

戸建は土地の価値が残るが、マンションは価値が無くなるというご主張かと思います。

>ファミリータイプマンションの購入経験4件
とありますが、逆に戸建は何件ご購入されたのでしょう？
投資・転売を考えれば、戸建が有利ということは無いと思いますが。

[293: 購入経験者さん]

288です

戸建は３軒購入、うち一軒は売却済み。（バブル中盤で買って転勤により賃貸、バブル終盤に売却したので収支トントン）

現在所有の２軒は崩壊前後に購入していますので、当然ロスが出てますが、同時期のマンションが今では４分の１になっているのに対し、戸建は半値以上にはなりますのでマンションに比べれば資産価値の優位性は問題になりません。

先に例を挙げた山王の築古もバブルのころは今の４倍でしたからマンションは新築、中古問わずマネーゲームに利用されたということです。そんな高値掴みをした人もいる中の管理組合の利害調整がいかに大変か、子供でもわかるでしょう。

私が新築マンションでプラスだったのは都心の再開発１軒のみです。
投資、転売等の交換価値にこだわるなら割安で買わなくては話になりません。

[294: 匿名さん]

投資目的で買う人は多くは無い。
多くの人は住み続ける。
住みたいところに住めば良い。
住むならどっち？
誰でも、いつか死ぬ。
遠い未来では無い。

[295: 匿名さん]

もし、一戸建てとマンションが似た大きさだったとして、30年以上住むつもりなら「居住価値」はマンションの勝ち。残存価値は戸建てかもしれない。老人が戸建てからマンションに引っ越すのは楽だから。
転売なら、日本では10年でも建物価値が激減するから、戸建ては無理。マンションも、新築はプレミアムがつくからやめておいた方が良い。値段のこなれた中古マンションがベスト。

[296: 購入経験者さん]

＞294
住むならどっち、というのはマンションか戸建てかということでしょうか。
それも好みの問題でしょうが、私見では少なくともこのあたりは戸建てを選択すべきエリアだと思います。

私の経験から、建売も土地30坪あればまあなんとか２階建てで100㎡確保できますから生活するに大きな不便を感ずることはないでしょう。（これが土地20坪程度ですとかなりミゼラブルですからマンションの方がましかもしれませんが)
隣家ともそんなに離れてはいませんが、少なくともマンションのように上下左右の騒音問題になるようなことにはなりません。一方マンションの場合、スラブ厚250ｍｍでも重量衝撃音は防ぎきれません。（これも実体験）
そのほかにも区分所有建物の数多くの制約を考えると、それに見合ったコスト(価格）でないととても割りにあいません。

このエリアなら土地30坪付き戸建てを7000万円程度で探すことはそれほど難しいことではないでしょう。（ブランドデベの新築は厳しいかもしれませんが）それに比べると最近のこの界隈の新築マンションはバカバカしいほど割高です。周辺環境を考えてもこのエリアは戸建て優位・戸建てを選択すべきエリアだと思います。

これが土地代が高すぎて狭小戸建てしか望めないような都心区や、防災上戸建てでは問題が多い城東低地エリア、地盤の心配な湾岸エリアはマンションが優位かもしれませんが。

私が現在マンションに住んでいるのは都心区で、普通の建売でも30坪だと1億を軽く超えるからです。マンションは80㎡7500万円でした。リーマン後しばらくたったタイミングではありましたが、都心区でもこの程度が正常価格と考えます。

戸建て、マンション比較は各要素のバランスをよく検討し、自分のニーズにあったものを見極めることが大切です。

[297: 匿名さん]

戸建てVSマンションは専用スレがあります。

[298: 匿名さん]

戸建はどうしても二階建てになるのが難点。
年取ると階段がキツい。

[299: 購入検討中さん]

288 290

このマンションの購入を検討していないというか、マンション自体の購入すら論外と力説なさる方が、どうしてこのスレへ来て、このマンションの議論ではなく、もっと上位概念の戸建てVSマンションの話をしているのでしょうか？？？

ディアナハウス山王かファインコート山王の営業としか考えられないのに、購入経験者だって！！
笑っちゃいます。

[300: 購入経験者さん]

ブランドデべの戸建は割高だと申し上げている時点でファインコート等の営業でないことくらいわかるはずですが。

マンションデべがアベバブルの尻馬に乗って割高な物件を売り出し、荒稼ぎするのは勝手です。
でも購入者までが危ない風向きに乗ってしまう危険性を指摘するのは購入検討スレの大切な役割のはず。

それを対抗物件の営業とみるかどうかは読む人が判断すればいいこと。

[301: 匿名さん]

新情報を制限しているみたいですね…ナンデドゥロ?

[302: 匿名さん]

やはり既存不適格の関係か？

[303: 匿名さん]

ファインコート山王は、既に実質完売しちゃってるでしょ。
こんなスレで追加営業は必要無いと思います。

[304: 匿名さん]

戸建ての階段を云々するのであれば、ここの池上通りから現地までの坂道はどうするのかな。
結構きついよ。
かつて老親用にガーデンハイツを検討したことがあるけど、あのダラダラ坂を見ただけで却下でした。
結局今でも戸建て（２階建て）に住んでますが階段には文句つけませんね。

[305: 匿名さん]

オオゼキの脇の階段を使えば問題ナシ。

[306: 買い換え検討中]

>>301
新情報を制限とはどういうことでしょうか？

[307: 匿名さん]

オオゼキの脇の階段って天祖神社のところのこと？
だとすれば4階建て相当の階段だよ。
だらだら坂どころの騒ぎじゃない。

[308: 匿名さん]

高齢者やそれを支える家族にはちょっときつい場所かもしれませんね。車椅子なんていったらさらに大変です。足腰がしっかりした人であれば問題ないのではないでしょうか。階段なんてとんでもないですよ。

[309: 匿名さん]

南に面していて、ルーフバルコニーがついた部屋は気持ちよさそうですね。ただ、日照がさえぎられる北側の近隣住民が反対するのはわかる気もします。まあ、都内では良くある事ですが。

[310: 匿名さん]

この物件の南側にも巨大マンションがあるんだけどね。

[311: 匿名さん]

１月１０日モデルルームがオープンしましたね。誰か見てきたかな？

[312: 匿名さん]

もう11月末頃から先行オープンしてるよ。みたい人には見せているし。随分前に予定価格帯も投稿した覚えがある。
その後検討から外したので、3回ほど行ってからは行ってないから、本価格についてはわかりません。

[313: 匿名さん]

そんなに前から先行オープンしていたんですか
前から動いていた人にはやっとOPENしたのかという感じなのかな
まだ販売というか契約自体はしていないんですよね？
その前に大体検討者には情報を見せておいて、
購入したいところの要望書を出してもらって…という風にしているのかなぁ

[314: 購入検討中さん]

私も１１月の祝日に行きました。

[315: 匿名さん]

本価格は予定価格と、同じ様な感じなのでしょうか？

[316: 買い換え検討中 [男性 40代]]

>>315

本日モデルルームに行き、第１期分譲の価格表をもらいました。
予定価格は知りませんが、最上階のは100m2超の部屋で15000万円台でした。坪450万円ですかね。
駅からの坂道、近隣住宅と隣接していること、南側の大きなマンションの存在を考えると、転売時にかなり損をしそうな感じがしました。
ということで、私は購入対象から外しました。

[317: 匿名さん]

316さん、価格に関してありがとうございました。
最上階の部屋はやはりそれくらい行きますか。
予定価格についてはスレの前の方のコメントを見て行けば見つかるのかしら。
その時と状況がまた若干異なってきているかもしれないですが、
いかがなのでしょう。
要望書はどれくらい出ているのでしょうネ。

[318: 匿名さん]

レジデンス三田の件をみると、とても野村の物件は買えない。

[319: 買い換え検討中]

販売開始予定がどんどん後ろにズレるのは、良いことでないんですよね？

[320: 匿名さん]

立地がいいからね。高くなるのかなあ。ほどほどにしてほしいよね。。。

[321: 匿名さん [男性 40代]]

徒歩で池上通りに買い物に行く、駅利用して電車で通勤、等の人は苦労しそうですね。
通勤や買い物なんかも車生活の方は良いのでしょうけど。

値段を高くしても昔から近隣に住んでるお金持ちが子供や孫のために買うから大丈夫なんでしょうね、きっと。
お爺、お婆は近くに住んでもらいたいですから、ね。この程度の戸数なら高くても地縁があるそんな方々だけで完売する予感。山王はある意味特殊なエリアで地縁が無い人がわざわざ来ないんじゃないかなあ。他にもっと魅力的なエリアがあるでしょ？

[322: 匿名さん]

でも、駐車場が１７台分しかないみたいですよ。何を考えているんだろうか。。。

[323: 匿名さん]

車生活の人でなく駅利用して電車で通勤する人がターゲットということか。

[324: 匿名さん]

教育環境もよさそうですし、子育てするにはちょうどいいかもしれませんね
駅までは信号が多いので10分程度かかってしまいそうですが、
大通り沿いをとおっていければ道も広そうなのでいいですね。
夜道も心配はなさそうですね

[325: 匿名さん]

この物件から駅までは、
電動アシスト自転車も無意味だね。

[326: ご近所さん]

地元住民だけど、徒歩で駅や買い物に出る人が苦労するって感覚は無いですね。
山王は既に老人比率は結構高いし、そういう人たちが朝から晩まで結構散歩しています。それに、駅まで10分はかからないでしょう。ガーデンハイツとの間の坂は確かに急だけど、山王保育園方面を迂回すれば、大したこと無いので、お年寄りはそうしているかな。平らな街が好きな人は、東京湾よりの埋め立て地に行けば、羽田、大森海岸、平和島あたりでいくらでもある。教育が重要なら豊洲なんかでいいでしょう。

[327: 匿名さん]

長年、住んでいる人にとっては問題無い坂なんでしょうね。
せめて天祖神社の横辺りの空き地に大田区が駐輪場を作ってくれれば良いのに。

[328: 匿名さん]

坂が多い
駅近という訳ではない
教育環境に特に特徴はない
古い街並みで再開発の予定はない
都心からの距離も中途半端

それでいて価格は高そうな予想のようですが、この物件の売りは何なのでしょうか？
埋め立て地でないことと一応山王の一角にある、ということだけでしょうか？

[329: 匿名さん]

>328
場所の割に価格が高いということですが、山王が特別に高いという訳ではありません。値上がり幅で言えば都心区の方がもっと上がっているでしょう。理由は、１）デベロッパーの土地の仕入価格が上がっていること、2) 円安の一方人手不足で建築費用が急上昇していること（過去１年だけで20%近く）、3) 東京都への流入人口が増加している、4) 外国人による不動産取得・投資が増えている、といったことがあげられます。ちなみに、23区で昨年の流入人口トップは大田区でした。次が、臨海部の開発が続く江東区、そして、中央区、世田谷区、港区と続きます。

[330: 匿名さん]

>328


付近の方からすれば、それで十分だと思います。
外壁にALC使っていないので、他の仕様も左程悪くはないプラウドのようですし。

[331: 匿名さん]

329さん　他エリアもより高くなってるから相対的に高くない、ということですね。

330さん　付近の方の目線でない売りを伺いたかったのですが、建物の仕様が良い、という売りもあるわけですね。付近の方だけでなく地縁のない方々にも魅力はある、と。

確かに定評ある野村の物件だし、この程度の戸数なら仕様や価格にイメージのギャップがあっても買い手がついてすぐ完売するんでしょうけど、将来転売することを想定すると販売価格の高さと一般的な人にとっての物件の売りは何か、にどうしても疑問が残りまして質問させていただきました。

[332: 匿名さん]

坂を通る事もできて、迂回することもできるって良いと思いますけどね。
うちの親がよく言うのですが、普段から足腰を鍛えていないと、歳を取るとなかなか動けなくなると。
わざと坂を登ったり降りたりする道を選んで歩いていたりしますよ。
体調によって、選択できるって良いと思います。