プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[263: 匿名さん]

東京都目黒区の碑文谷ヒルズ サレジオ通り・マンションと野村の案件ですね。

[264: 匿名さん]

Home'sの調査で見ると、大森は「住みたいまちランキング」には出てきませんが、問い合わせ数
では第16位ですね。コスパのバランスで「住めるまち」としては良いという感じかな。

東京都「物件問合せ数」TOP30　（金額は2LDK 3K 3DKのマンション・アパートの平均賃料）
第1位　池袋　（￥103,693）　　第2位　高円寺　（￥106,240）　　第3位　荻窪　（￥105,492）
第4位　中野　（￥117,921）第5位　吉祥寺　（￥113,511）第6位　三軒茶屋　（￥114,717）
第7位　高田馬場　（￥103,859）第8位　恵比寿　（￥172,861）第9位　葛西　（￥81,810）
第10位　学芸大学　（￥129,841）第11位　東中野　（￥103,117）第12位　三鷹　（￥101,112）
第13位　目黒　（￥131,161）第14位　大塚　（￥94,906）第15位　八王子　（￥70,258）
第16位　大森　（￥106,252）第17位　麻布十番　（￥139,259）第18位　大井町　（￥118,160）
第19位　笹塚　（￥113,122）第20位　渋谷　（￥184,156）第21位　北千住　（￥86,432）
第21位　下北沢　（￥130,425）第22位　駒込　（￥114,561）第24位　錦糸町　（￥110,751）
第25位　西荻窪　（￥103,893）第26位　赤羽　（￥94,817）第27位　練馬　（￥96,487）
第28位　国分寺　（￥85,919）第29位　自由が丘　（￥124,584）第30位　新小岩　（￥84,289）

[265: 匿名さん]

問い合わせ数第16位というランキングは、どうとらえたらよいものなのでしょうか。
どちらかというと問い合わせ後の結果を知りたいです。
実際に住むことにしたのかどうか。

で、264さんのランキングは賃貸ですよね？
分譲の問い合わせと人気度みたいなランキングもあるといいですね。
住むのにいいというより、住めるというニュアンスなんでしょうか。
ビミョウですね。

[266: 匿名さん]

問い合わせ数のランキングを見てみると、「オシャレな街」と「便利な街」が交互に混ざって並んでいるのがわかる。
大森駅は東京駅まで15分ということもあって、利便性なのでしょう。住まいサーフィンで「駅力ランキング」があって、
乗降客数と伸び率を点数化している。大森駅は92点とJR全体の中でもトップレベル。東急などの私鉄はターミナル駅以外
は50点前後が大半であることを考えれば、駅力があるという評価はできるでしょう。

https://www.sumai-surfin.com/place/station/index.php

あとは、大森という商業、工業、住宅の入り混じったエリアをどう読み解くかです。しょせん大森という言い方もあります
が、住宅地として「山王エリア」にブランドがあるのは間違いないでしょう。確かに、昔のお屋敷はほとんど消滅してしま
いましたが、都市計画や地形学に詳しい人からすれば、山王は別格です。目黒・世田谷の高級住宅地も本当にいいところは
富士見坂があるような場所で、農地や植木屋さん跡地のフラットな地区とは趣きが違うのです。東急の五島家や小佐野賢治
邸などに代表される田園調布から二子多摩川の邸宅街も同様です。その中で容積100%、建ぺい率50%以下の住居専用地域が
あるところを見れば場所が限られます。だからこそ、マンションや高層化に反対がある一方で、希少性がある訳です。
商店街のマンションとは異なると言えます。ダイヤモンドの「あこがれの街」連載の第20回が山王です。

http://diamond.jp/articles/-/5759

とは言え、広重が八景坂に描いたように、海や富士が見える場所はどんどん減っていますね。

[267: 匿名さん]

ここも、野村不動産が販売している億ションの ザ・レジデンス三田 のような仕上がりになりますか？

[268: 匿名さん]

ファインコート山王は速攻で売れたんでしょうか。先週中に受付済のようですね。

[269: 匿名さん]

＞＞２６７
私もレジ三田の掲示板見ました。大変な騒ぎになっていますね。

[270: 匿名さん]

府中マークスやザ・レジデンス三田の仕上がり具合が事実だとすると、野村の信用度は急落したな。

[271: 匿名さん]

間取りページの更新を強く望みます。

[272: 匿名さん]

プラウド府中マークス、レジデンス三田・・・ほんと、青田買い＆人手不足のこの時期はリスキーですね。
なんだかんだで、野村やプラウドを信用していたのに、残念。
ここも資料請求はしましたが、即時撤退します。

[273: 匿名さん]

円安に伴い輸入資材は値上がり。人手不足も激しい。請負業者とデベロッパーは昨年以前の販売物件で利益を出すために、コストを切り詰めているのだろう。手抜きには注意した方が良い。他方、これから販売する物件の価格設定は高くならざるを得ない。

[274: 匿名さん]

だとしたらですが、（今すぐに必要というのでなければ）数年間ぐらいは様子見をしたほうがよいのではと思うのですが、どうなんでしょう？

[275: 匿名さん]

様子見という手もあるが、築年が浅く質の良い中古物件がお買い得かもしれない。数年前は新築が安かったので、売り手からすれば値下りせず、買い手からすれば、新築の同レベルの物件と比べて相応の割安感がある。山王の既存高級マンションは中々売りが出ないけど、立地も良いし、価値も安定的だろう。

[276: 匿名さん]

大田区内、高級中古マンションは人気ですね。
価値も安定しています。
久が原、御嶽山、雪が谷大塚、石川台辺り、
池上線沿線の高級住宅街の低層マンションは穴場かな。

[277: 匿名さん]

三井のファインコート山王は全て申し込みが入っているようです。

[278: 匿名さん]

オーダーメイドできる部分があって、いいなっておもいました。
生活スタイルに合わせることができそうです。
気になるのは価格かなって感じましたが、高めなのでしょうか。

[279: 匿名さん]

>>272
こうトラブル続きだと、本当に新築マンションは買えない。
やっと内覧会まできて、あれじゃ購入者御気の毒。

[280: 購入経験者さん]

思いっきりスレ違いでも申し訳ないのですが
ディアナコート山王、安くないですか？
110m2越えで8100 - 8300万
施行会社はよくわからんがちゃんと所有権だよ

[281: 買い換え検討中]

>>280
ディアナハウス山王ですね。
今はマンションより戸建住宅の方が良いのか…気になります。

[282: 匿名さん]

ディアナコートはモリモトの高級マンションですね。
山王には無いけれど。

[283: 匿名さん]

ディアナハウスは安いですね。駅まで近いし、山王公園も目の前。場所は悪くない。割安なりの理由を考えると２つ。目の前が保育園なので、少しうるさいかも。そして、日当たりの問題。前面道路が北側。南側は今回のプラウドのマンションが建つので、南向きにお布団を干したい人には向かないだろう。でも、JR駅６分の戸建で、静寂な環境や日照にまでこだわれば安い筈がない。だから、多少妥協できる人にはおすすめ。

[284: 匿名さん]

静粛な環境と日照ね。どちらも譲りたくないな。でも戸建ても魅力的ですね。

[285: 匿名さん]

ここも南に巨大マンションありますけどね。

[286: 匿名さん]

>>285
日当たりは大丈夫？

[287: 匿名さん]

プラウド府中マークスや三田の億ションに加えて、プラウド町田マークスでは、すでに建設中なのに、今になって敷地の一部が第三者の所有と判明してもめている。公式サイトもなくなり、販売は延期されたようだ。まったく最近の野村の仕事はお粗末でひどくなった。

[288: 購入経験者さん]

このあたりで戸建、マンション比較はナンセンス。
マンションはよほどの優良立地（都心区のブランドエリアなど）以外は考えない方が無難
将来的に希少性が認められないところのマンションなどババ抜きのババつかみになる可能性大。
現に山王エリアでも築30~40年物となると土地の持ち分の価値の半値以下でしか取引は成立しないのが現実。

同一エリアの比較なら坪単価比で戸建の7割程度（山王なら戸建坪250~300万円ですからマンションなら180万円～210万円）ならマンションもありかもですが現在のミニバブルの元でそれはないでしょうから、今の単価でマンションを買うのはリスク高すぎです。（城南エリアでも特に山王あたりは戸建に割安感があります。）

極論すれば最終出口では、戸建なら多少割高で買っても最悪土地は残りますが、マンションには何も残らないどころか老朽化した建物の維持負担だけが残ることになります。（そんなおんぼろに住み続ける覚悟のある方はＯＫですが）

要するにマンションは区分所有者の質と覚悟（自分たちの区分所有建物の価値を守り抜くという）がもっとも重要な要素の一つですが、新築ではどんな顔ぶれになるかもわからないわけですからこれも大変なギャンブルです。
それを補うだけのメリットのあるマンションなどめったにお目にかかれません。
（わたしの場合現在、ファミリータイプマンションの購入経験4件ありますが、中古も含めてせいぜい10年に1件あるかないかでした。）

[289: 匿名さん]

そうかな？
広い庭のある邸宅ならまだしも、
隣が隣接した狭い建売住宅に住むよりも、マンションに住んだ方がよっぽど快適だし安心。そして楽。

[290: 匿名さん]

論点ずれてるし。
資産価値の話してるのに快適とか楽とか何いってんの。

[291: 匿名さん]

大田区の建築審査会までいっている物件ですよね。どうなったのでしょうか？

[292: 匿名さん]

>>288

戸建は土地の価値が残るが、マンションは価値が無くなるというご主張かと思います。

>ファミリータイプマンションの購入経験4件
とありますが、逆に戸建は何件ご購入されたのでしょう？
投資・転売を考えれば、戸建が有利ということは無いと思いますが。

[293: 購入経験者さん]

288です

戸建は３軒購入、うち一軒は売却済み。（バブル中盤で買って転勤により賃貸、バブル終盤に売却したので収支トントン）

現在所有の２軒は崩壊前後に購入していますので、当然ロスが出てますが、同時期のマンションが今では４分の１になっているのに対し、戸建は半値以上にはなりますのでマンションに比べれば資産価値の優位性は問題になりません。

先に例を挙げた山王の築古もバブルのころは今の４倍でしたからマンションは新築、中古問わずマネーゲームに利用されたということです。そんな高値掴みをした人もいる中の管理組合の利害調整がいかに大変か、子供でもわかるでしょう。

私が新築マンションでプラスだったのは都心の再開発１軒のみです。
投資、転売等の交換価値にこだわるなら割安で買わなくては話になりません。

[294: 匿名さん]

投資目的で買う人は多くは無い。
多くの人は住み続ける。
住みたいところに住めば良い。
住むならどっち？
誰でも、いつか死ぬ。
遠い未来では無い。

[295: 匿名さん]

もし、一戸建てとマンションが似た大きさだったとして、30年以上住むつもりなら「居住価値」はマンションの勝ち。残存価値は戸建てかもしれない。老人が戸建てからマンションに引っ越すのは楽だから。
転売なら、日本では10年でも建物価値が激減するから、戸建ては無理。マンションも、新築はプレミアムがつくからやめておいた方が良い。値段のこなれた中古マンションがベスト。

[296: 購入経験者さん]

＞294
住むならどっち、というのはマンションか戸建てかということでしょうか。
それも好みの問題でしょうが、私見では少なくともこのあたりは戸建てを選択すべきエリアだと思います。

私の経験から、建売も土地30坪あればまあなんとか２階建てで100㎡確保できますから生活するに大きな不便を感ずることはないでしょう。（これが土地20坪程度ですとかなりミゼラブルですからマンションの方がましかもしれませんが)
隣家ともそんなに離れてはいませんが、少なくともマンションのように上下左右の騒音問題になるようなことにはなりません。一方マンションの場合、スラブ厚250ｍｍでも重量衝撃音は防ぎきれません。（これも実体験）
そのほかにも区分所有建物の数多くの制約を考えると、それに見合ったコスト(価格）でないととても割りにあいません。

このエリアなら土地30坪付き戸建てを7000万円程度で探すことはそれほど難しいことではないでしょう。（ブランドデベの新築は厳しいかもしれませんが）それに比べると最近のこの界隈の新築マンションはバカバカしいほど割高です。周辺環境を考えてもこのエリアは戸建て優位・戸建てを選択すべきエリアだと思います。

これが土地代が高すぎて狭小戸建てしか望めないような都心区や、防災上戸建てでは問題が多い城東低地エリア、地盤の心配な湾岸エリアはマンションが優位かもしれませんが。

私が現在マンションに住んでいるのは都心区で、普通の建売でも30坪だと1億を軽く超えるからです。マンションは80㎡7500万円でした。リーマン後しばらくたったタイミングではありましたが、都心区でもこの程度が正常価格と考えます。

戸建て、マンション比較は各要素のバランスをよく検討し、自分のニーズにあったものを見極めることが大切です。

[297: 匿名さん]

戸建てVSマンションは専用スレがあります。

[298: 匿名さん]

戸建はどうしても二階建てになるのが難点。
年取ると階段がキツい。

[299: 購入検討中さん]

288 290

このマンションの購入を検討していないというか、マンション自体の購入すら論外と力説なさる方が、どうしてこのスレへ来て、このマンションの議論ではなく、もっと上位概念の戸建てVSマンションの話をしているのでしょうか？？？

ディアナハウス山王かファインコート山王の営業としか考えられないのに、購入経験者だって！！
笑っちゃいます。

[300: 購入経験者さん]

ブランドデべの戸建は割高だと申し上げている時点でファインコート等の営業でないことくらいわかるはずですが。

マンションデべがアベバブルの尻馬に乗って割高な物件を売り出し、荒稼ぎするのは勝手です。
でも購入者までが危ない風向きに乗ってしまう危険性を指摘するのは購入検討スレの大切な役割のはず。

それを対抗物件の営業とみるかどうかは読む人が判断すればいいこと。

[301: 匿名さん]

新情報を制限しているみたいですね…ナンデドゥロ?

[302: 匿名さん]

やはり既存不適格の関係か？

[303: 匿名さん]

ファインコート山王は、既に実質完売しちゃってるでしょ。
こんなスレで追加営業は必要無いと思います。

[304: 匿名さん]

戸建ての階段を云々するのであれば、ここの池上通りから現地までの坂道はどうするのかな。
結構きついよ。
かつて老親用にガーデンハイツを検討したことがあるけど、あのダラダラ坂を見ただけで却下でした。
結局今でも戸建て（２階建て）に住んでますが階段には文句つけませんね。

[305: 匿名さん]

オオゼキの脇の階段を使えば問題ナシ。

[306: 買い換え検討中]

>>301
新情報を制限とはどういうことでしょうか？

[307: 匿名さん]

オオゼキの脇の階段って天祖神社のところのこと？
だとすれば4階建て相当の階段だよ。
だらだら坂どころの騒ぎじゃない。

[308: 匿名さん]

高齢者やそれを支える家族にはちょっときつい場所かもしれませんね。車椅子なんていったらさらに大変です。足腰がしっかりした人であれば問題ないのではないでしょうか。階段なんてとんでもないですよ。

[309: 匿名さん]

南に面していて、ルーフバルコニーがついた部屋は気持ちよさそうですね。ただ、日照がさえぎられる北側の近隣住民が反対するのはわかる気もします。まあ、都内では良くある事ですが。

[310: 匿名さん]

この物件の南側にも巨大マンションがあるんだけどね。

[311: 匿名さん]

１月１０日モデルルームがオープンしましたね。誰か見てきたかな？

[312: 匿名さん]

もう11月末頃から先行オープンしてるよ。みたい人には見せているし。随分前に予定価格帯も投稿した覚えがある。
その後検討から外したので、3回ほど行ってからは行ってないから、本価格についてはわかりません。

[313: 匿名さん]

そんなに前から先行オープンしていたんですか
前から動いていた人にはやっとOPENしたのかという感じなのかな
まだ販売というか契約自体はしていないんですよね？
その前に大体検討者には情報を見せておいて、
購入したいところの要望書を出してもらって…という風にしているのかなぁ

[314: 購入検討中さん]

私も１１月の祝日に行きました。

[315: 匿名さん]

本価格は予定価格と、同じ様な感じなのでしょうか？

[316: 買い換え検討中 [男性 40代]]

>>315

本日モデルルームに行き、第１期分譲の価格表をもらいました。
予定価格は知りませんが、最上階のは100m2超の部屋で15000万円台でした。坪450万円ですかね。
駅からの坂道、近隣住宅と隣接していること、南側の大きなマンションの存在を考えると、転売時にかなり損をしそうな感じがしました。
ということで、私は購入対象から外しました。

[317: 匿名さん]

316さん、価格に関してありがとうございました。
最上階の部屋はやはりそれくらい行きますか。
予定価格についてはスレの前の方のコメントを見て行けば見つかるのかしら。
その時と状況がまた若干異なってきているかもしれないですが、
いかがなのでしょう。
要望書はどれくらい出ているのでしょうネ。

[318: 匿名さん]

レジデンス三田の件をみると、とても野村の物件は買えない。

[319: 買い換え検討中]

販売開始予定がどんどん後ろにズレるのは、良いことでないんですよね？

[320: 匿名さん]

立地がいいからね。高くなるのかなあ。ほどほどにしてほしいよね。。。

[321: 匿名さん [男性 40代]]

徒歩で池上通りに買い物に行く、駅利用して電車で通勤、等の人は苦労しそうですね。
通勤や買い物なんかも車生活の方は良いのでしょうけど。

値段を高くしても昔から近隣に住んでるお金持ちが子供や孫のために買うから大丈夫なんでしょうね、きっと。
お爺、お婆は近くに住んでもらいたいですから、ね。この程度の戸数なら高くても地縁があるそんな方々だけで完売する予感。山王はある意味特殊なエリアで地縁が無い人がわざわざ来ないんじゃないかなあ。他にもっと魅力的なエリアがあるでしょ？

[322: 匿名さん]

でも、駐車場が１７台分しかないみたいですよ。何を考えているんだろうか。。。

[323: 匿名さん]

車生活の人でなく駅利用して電車で通勤する人がターゲットということか。

[324: 匿名さん]

教育環境もよさそうですし、子育てするにはちょうどいいかもしれませんね
駅までは信号が多いので10分程度かかってしまいそうですが、
大通り沿いをとおっていければ道も広そうなのでいいですね。
夜道も心配はなさそうですね

[325: 匿名さん]

この物件から駅までは、
電動アシスト自転車も無意味だね。

[326: ご近所さん]

地元住民だけど、徒歩で駅や買い物に出る人が苦労するって感覚は無いですね。
山王は既に老人比率は結構高いし、そういう人たちが朝から晩まで結構散歩しています。それに、駅まで10分はかからないでしょう。ガーデンハイツとの間の坂は確かに急だけど、山王保育園方面を迂回すれば、大したこと無いので、お年寄りはそうしているかな。平らな街が好きな人は、東京湾よりの埋め立て地に行けば、羽田、大森海岸、平和島あたりでいくらでもある。教育が重要なら豊洲なんかでいいでしょう。

[327: 匿名さん]

長年、住んでいる人にとっては問題無い坂なんでしょうね。
せめて天祖神社の横辺りの空き地に大田区が駐輪場を作ってくれれば良いのに。

[328: 匿名さん]

坂が多い
駅近という訳ではない
教育環境に特に特徴はない
古い街並みで再開発の予定はない
都心からの距離も中途半端

それでいて価格は高そうな予想のようですが、この物件の売りは何なのでしょうか？
埋め立て地でないことと一応山王の一角にある、ということだけでしょうか？

[329: 匿名さん]

>328
場所の割に価格が高いということですが、山王が特別に高いという訳ではありません。値上がり幅で言えば都心区の方がもっと上がっているでしょう。理由は、１）デベロッパーの土地の仕入価格が上がっていること、2) 円安の一方人手不足で建築費用が急上昇していること（過去１年だけで20%近く）、3) 東京都への流入人口が増加している、4) 外国人による不動産取得・投資が増えている、といったことがあげられます。ちなみに、23区で昨年の流入人口トップは大田区でした。次が、臨海部の開発が続く江東区、そして、中央区、世田谷区、港区と続きます。

[330: 匿名さん]

>328


付近の方からすれば、それで十分だと思います。
外壁にALC使っていないので、他の仕様も左程悪くはないプラウドのようですし。

[331: 匿名さん]

329さん　他エリアもより高くなってるから相対的に高くない、ということですね。

330さん　付近の方の目線でない売りを伺いたかったのですが、建物の仕様が良い、という売りもあるわけですね。付近の方だけでなく地縁のない方々にも魅力はある、と。

確かに定評ある野村の物件だし、この程度の戸数なら仕様や価格にイメージのギャップがあっても買い手がついてすぐ完売するんでしょうけど、将来転売することを想定すると販売価格の高さと一般的な人にとっての物件の売りは何か、にどうしても疑問が残りまして質問させていただきました。

[332: 匿名さん]

坂を通る事もできて、迂回することもできるって良いと思いますけどね。
うちの親がよく言うのですが、普段から足腰を鍛えていないと、歳を取るとなかなか動けなくなると。
わざと坂を登ったり降りたりする道を選んで歩いていたりしますよ。
体調によって、選択できるって良いと思います。

[333: 匿名さん]

物件価格が高いと転売時も値崩れが少ないと聞きますが、こちらもその公式が成り立つのでしょうか。
まあ、プラウドですし駅から多少離れたとしても買い手はつきそうではありますが、永住目的で契約される方でない限り、おおよその下落率は掴んでおいた方が良いのかもしれませんね。

[334: 周辺住民さん]

>>332
大森駅まで出るのに、坂の迂回は無理ですよ。
必ず坂か階段を通ります。
この物件は坂の上、大森駅は坂の下。
バス停も坂の下です。

[335: 匿名さん]

坂があろうが階段があろうが高台がいい、というのが不動産の世界の常識で。

[336: 物件比較中さん]

野村の殿様営業価格には笑った。どんだけ強気なんだか。山王いいけどそこまで高い価値無し。山王といえど大森ですよ、この値段なら港区のマンション十分買えるし。

[337: 購入検討中さん [女性]]

先週モデルルーム行ってきました。3LDKで億越え。やられました。。。プラウドってそこまでいいのかな。値段見てすぐ帰りました。営業さんゴメンなさい。これで即日完売したらビックリです。

[338: 匿名さん]

さすが、山王強し…

[339: 買いたいけど買えない人]

山王山王、でも大森、ダセえ。3LDKで1億なんて数年前だとありえない。品川や大崎でも1億だせばそこそこ買えるだろ。野村はこんな価格で売れると見込んでるのが甘い。世の中の金持ちは山王なんかにマンション買わねーよ。申込少なくて値段改訂間違いなしだな。2期まで待ったほうがいいぞ、ここ問題あるみたいだし。

[340: 匿名さん]

同じ価格なら、港区でも買えるのは低地湾岸でしょう。
とても港区の高台は買えません。面積半分にすれば別ですがね。

[341: 匿名さん]

港区でも港南や芝浦などの湾岸エリアと比べれば、こちらのほうがずっといい。と思う。値段は正直。

[342: 匿名さん]

75平米でいくらくらいでしょうか。
6000万くらい？

[343: 匿名さん]

>342

平米単価が100万円以下になることは絶対にありません

[344: 匿名さん]

決して安い値段ではないですね。
建築資材や人件費の高騰のあおりを受けているのでしょう。

ここ外廊下ですか？プラン見る限り、そのように思えますが、外廊下なら残念ですね。

[345: 購入検討中さん]

坪単価450万か、ありえんな。

[346: 匿名さん]

>344 外廊下です。

[347: 匿名さん]

加えて既存不適合物件です。高さ制限に引っかかる。説明ありました。

[348: 匿名さん]

モデルルームの来場者は山王小学校に入学希望の熱心なファミリーが多い気がします。坂と言っても大した坂ではなく、坂の下にはスーパーがあり、物件前は山王ガーデンハイツの桜並木、池上通りとJRから離れており、騒音問題もあまりないと思われます。今の原材高、人件費高、住宅ローン金利を加味すると、検討に値する物件と思われます。既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。戸建のファインコートは即売してますし、山王のマンション建築計画は三井の超高級物件だけです。

[349: 匿名さん]

348さんは野村の方でしょうか？

＞既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。

この節だけは余計だと思います。

既存不適格であることはネガティブ要素なのは間違いないこと、開き直りを感じます。既存不適格でない物件は他にもたくさん存在しますし、むしろ大多数がそちらの方です。
また、世代を超えて長期的に住宅利用していくことをあからさまに否定するのも今のご時世いかがなものかと。

デメリットを打ち消すだけの利点も多くあって、定評ある野村プラウドで魅力ある物件なのは間違いないと思いますが、原材人件費上昇を考慮したとしても、いかんせん価格が高すぎて二の足を踏んでる方が多いのが現状と思います。

[350: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

こんな高い物件誰が買うのですか？5年後のリセールバリューは確実にマイナス。これで買う人は不動産知らない初心者で金持ちの人なんでしょう。お利口さんはプラウドのブランドでもこんなバカ高い買い物しません。野村って購入者をバカにしてるのが腹立つ。全員三流営業。三井不動産のほうが購入者目線と思いますよ。

[351: 匿名さん]

348です。野村の人間ではございません。残念ながら私の周りには親の不動産を引き継いで住んでる人はほとんどいません。大体、親とは別に不動産を新規に購入している事実を言いたかっただけです。また、リセールバリューが上がった物件はリーマンショック前とアベノミクス前の物件がほとんどです。今売られてる新築物件は残念ながら、高掴み感はありますが、オリンピック前まで立地が良い物件の価格は上昇傾向にあると思います。不動産投資では売り見極め局面でリーマンショック前、アベノミクス前の持ち玉を価格上昇に合わせて小出しに売ってる状態と思われます。山王エリアの中古物件は今は非常に少なく、あっても1階かもしくは管理費が異常に高い物件のみです。前の投稿でも書きましたが、坂の上のファインコートの戸建ても完売です。山王エリアの新築マンション計画は三井の高級物件しかない状態です。加えて、昔から評判の良い山王小学校があり、環境としては良いのではないのでしょうか？オリンピック前の5年後のリセールバリューはややプラス。その後5年はやや下落して行き。10年後のマンション保障が切れる時期は同価格もしくはややマイナスのイメージが持てます。経済危機がまたあれば別ですけどね。

[352: 匿名さん]

351さん　349です。

野村の方ではないとのこと、失礼しました。

要は、2代目3代目に引き継ぐといったことは考えない、5~10年後のリセールは大丈夫そう、よって価格も高くはない、という短期的な視点でお考えということですね？10年20年とずっと住み続けるという長期の視点には立ってないと。

逆に言えば、永く住むつもりの人には高値掴みの建て替え困難な不適格物件ということでしょうか？
短期で転売を考える人だけ買えばよい、と。

また、山王の中古事情に関しても詳しいお話ありがとうございます。
山王限定で物件を探せばそういう感じなのでしょうが、特に山王に固執しなければ良いわけで、
やはり、よほど山王に親族がいるといった地縁や思い入れが無い限り、ここにこだわる必要はないな、というのが率直な感想です。山王小学校も特に唯一無二の存在という訳ではありませんし。

拙速ではありますが、以上、感じたことまで。

[353: 周辺住民さん]

もっと不便な高級住宅地のお年寄りが、戸建より駅に近いマンションがいいって選ぶ。
付近のお金持ちが、子供に買い与える。
といった需要で、楽に売れるんじゃない。
だから、既存不適格かどうかなんて、関係無いとデべはみているのでは。

自分で働いた金で買える場所じゃない。
ただ、今朝のチラシにでていたＱｒやＲｒタイプは、柱の場所からみると部屋やリビングの
ど真ん中に梁があるように見えるけれど、この価格でそんな設計しないよね。

[354: 匿名さん]

348です。訂正です。リーマンショック前→リーマンショック後です。

[355: 購入検討中さん]

このマンション売れてない時代にこの価格でほんと売れるのかね？

大森駅のマンション側出口って再開発に取り残されてて、まだ蒲田駅の方がマシと思ったが。

[356: 匿名さん]

354さん　349です。

わざわざ訂正ありがとうございます。その点、文脈からの推測で分かるので大丈夫ですよ。


353さん

柱や梁の話ですが、最近のマンションで良く見かけますが、設計が手抜きとかダメというより、昔に比べて各専有部分が小さく区画されるようになってから無理が生じて、そういう事態が散見されるようになった気がします。
昔のマンションは広かったですよね、柱や梁を避ける自由度が高かった。今はウサギ小屋、どうしてもどこかに無理が生じる、そういう話なんだと考えています。この物件だけではない、と。別にフォローするわけではないですが、、、

ちなみに、湾岸タワーのように免震にして柱も梁も少なく細く出来る物件では間取り的には相変わらず良いですね。

[357: 匿名さん]

既存不適格は高さ制限により、特例で一度は同じ高さで建て替えできるので、今のマンションで60年もつとすると、倍の120年は大丈夫ということですよね？永住で年齢によっては3世代くらい余裕じゃないですか？

[358: 匿名さん]

パークコート山王2丁目は借地なので坪270万くらい、アールブラン大森山王坪320万くらい、パークハウス山王2丁目坪320万くらいと2－3年前でこの価格ですし、直近の資材や人材費の高騰を考えれば今回は単純平均（加重じゃない）であれば坪380万くらいですから普通だと思います

[359: 匿名さん]

今の相場からすれば、むしろ安いくらいかと。

[360: 匿名さん]

348です。不動産投資の話しが出ていたので、5年後10年後のことを書きました。20年後30年後の価格下落はこの物件に限らず、必ず起こると予想されます。月に70平米の3LDKで月の賃料を10万円とすると20年後は2400万になります。山王側でも大森側でも10万円で借りられる3LDKはなかなかございません。20年後に2400万下落したとしても、もとが取れるのではないでしょうか？山王エリアで10万円で借りられる3LDKはないと思われます。既存不適格のことが出ましたが、現在は既存不適格ではありません。これからの話です。既存不適格の不動産は多数あり、世の中には既存不適格のものが多く存在します。排ガス基準をみたしていない車等々。これから品川駅周辺は大きく変わります。アクセスの良い大森は不動産価格はある程度維持できると予想します。ファインコートの戸建。ザ 山王タワー。山王小学校エリアではないパークタワー山王。京急蒲田のプラウドシティ蒲田。全て売れてます。他の湾岸エリアは供給過多なのか、まだ売り物件があるようです。そう考えると、希少性があり検討に値すると思われます。

[361: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

普通のサラリーマンはお呼びでない価格ですね。あと、1割り低いと考えるのですが…。この価格付けで営業やってる野村の社員さんなら買えるのかなー。

[362: 購入検討中さん]

5年後や10年後のそう遠くない時期に相場は2.3割安く買えるのに、あえて今最高値帯でマンション買うっていかがなものでしょうか？オリンピックまでは供給数絞ってなんとかいまのバブル価格維持するけど、その後ストンと下がる。
誰でも少し考えたらわかることです。

このバブルな時期に買ってローン地獄とか絶対嫌ですもん。中古になると間違いなく値下がるのにね。