プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[163: 物件比較中さん]

大森住みたいし、広い部屋が希望出し、良い物件とは
思うから期待したが高すぎる。107平米の1億5千出すなら
神楽坂90平米台買えるし、大崎駅直結スミフタワー売れ残り
100平米越えも買えるし、他にも選択肢豊富に出てくる。
ここしかないっていうものが俺にとってはないんだな。
やはり地元民需要中心ですね。

[164: 匿名さん]

こちら既存不適格物件なんですね。竣工後した瞬間に違法建築物になる。
売却は非常に困難になるので、終の棲家でどうしても山王エリアに住み
たい人のためだけの物件。

[165: 物件比較中さん]

はい、既存不適格です。一回の建て替え特例あるから４０年でまた同じ高さに
建て替えたとして８０年は大丈夫ですがね。
ただ、いざ売ろうとすると、たかが2メートル程度での既存不適格だとしても
叩かれる。気にしない地元民しか購入層がいないという状態だと、安値になっ
ちゃうな。

[166: 匿名さん]

野村は不適格のまま売るのでしょうか？
不適格だけど売るのってよくあることなんですか？

[167: 周辺住民さん]

↑　よくある事ではないでしょう。

現時点では高さ制限条例は施行されていないわけですから、普通に建築確認はおります。
ただ、数年前から議論され、昨年には条例の素案もできていたにも関わらず、図面の
引き直しもせずに、そのまま当初の計画通りに建てようとする野村の強引さには
あきれます。野村に良心はありません。
竣工した瞬間に既存不適格になることは、彼らも分かっていたはずですね。
ちょうどこの物件の竣工時期と条例の施行時期が重なりますね。

[168: 周辺住民さん]

高台といえども山王３丁目は本当の山王ではないのですよ、地元では。
山王高台への憧れだけならば１丁目の戸建を買います。

大森はいいですよ。
とりあえず物は揃うしスーパーも数はあるし。
駅前は雑多ですが一本道を入れば静かです。
　
ただ高級住宅街ではありません。
閑静、文豪の町、など言葉で飾っても所詮は大森、色んな人が住んでいます。
実際に足を運んで、ご自分の目で確かめてみてください。

まあ住めば都ですよ、大森。
でも終の棲家であれば、福祉関係も考えると品川区に負けてしまうかも。

[169: 匿名さん]

＞＞１６５
特例を建ってすぐ使ってしまう可能性だってあるわけで。
こんな危ないリスクの高い物件を、こんな高値で売ろう
なんて、ひどいもんだ。

[170: 匿名さん]

＞169
ちょっと、感情的すぎませんか。危ないとか、リスクが高いとか。新築ですよ。手抜き施工の責任を取らない業者じゃないし。そんな事よりも、旧耐震のマンションですら、区分所有権者の同意が得られずに建て替えはおろか、耐震補強だって合意出来ない現実があるのです。新築マンションを買う人がその人の人生の長さくらい安心できるように、今の基準は作られています。正直、日本の基準はオーバースペックなくらいです。将来の建て替えを心配するよりも、メンテナンスで住民合意がまとまらないリスクの方が重要なのでは？

[171: 匿名さん]

既存不適格と言っても容積は変わらないから立て替えなら高さが低くなるだけで床面積は変わらないですよ。

[172: 物件比較中さん]

でもスペックの割に高いことに変わりはない。
この価格で大森は買わない。山王にこだわり
なければ、山の手線内がいいかな、やはり。
70平米台はまあこんなもんかとは思うので、地元民
若い夫婦子持ちには良い物件かも。
広い部屋が欲しいうちは却下だな。

[173: 物件比較中さん]

＞170　　感情論の問題ではない。ちなみに169ではない。
条例が施行されることが分かっているにも関わらず、設計変更せずに
そのまま建てようとする野村の姿勢に違和感を覚えるのですよ。
モデルルーム見学の際は、一切話しないですよ、こちらから問わなければ。
容積率云々のみならず、住むには関係ないですが、そういう体質の野村の
物件を買わなければいけないかと思うのが引っかかるんです。
みなさん、既存不適格になることが分かっていながら確信犯的に建ててしまう
野村をどうお感じなのか？　デベは売ってしまえば関係ありませんから。

[174: 匿名さん]

>>173
ある意味、天井高などで自由が効くをラストチャンスでもあるわけだがね。

[175: 購入検討中さん]

>174　だからといってた建てていいわけでもなかろうに。
戸数減らして低くすればいいだけなんだが、利益は圧縮される。

まっ、建っちゃうわけだから買うか買わないかの選択なんだが。

[176: 匿名さん]

>>172
既存不適格マンションは、資産価値が急落します。
若い家族などが買ったら、住みかえが難しくなり
ますよ。

[177: 匿名さん]

いいえ、違います。

[178: 匿名さん]

そんなこと言ったら、いつまでたっても買えませんよ。
法律はどんどん変わるんです。
このマンションより前に建ったマンションも、このマンションより後に建つマンションも、将来不適格になる可能性はあります。
たまたま今、一つの法律に将来引っかかる事がわかって是正したとしても、将来別の法律が出てきて、そっちにも引っかかる可能性があります。
今の法律を犯して居なければ建物は合法なんです。
将来どんな法律が出てくるかは分かりません。そんな事いちいち気にしてたら、いつまでたっても買えませんよ。

[179: 購入検討中さん]

↑　そんなことは皆さんわかっているでしょう。

問題なのは、「施行されることが分かっている法律」をわざわざ犯しに来る野村の
姿勢にもやもやしたものを感じるという事です。

過去レスにありますが、条例施行にあわせて図面を引き直すというお話しがでていました。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128

マンション建てるからには地元の法律にも配慮するといった良心があれば好感が持てるのに
ということです。

[180: 匿名さん]

遅いんです。慌てて条例を作っても。
行政の怠慢だと思いますよ。

[181: 匿名さん]

野村の姿勢の問題でしょ。
売れりゃ何でも良いのか。
白金台３丁目もそうだけど。

[182: 匿名さん]

嫌なら買わなきゃいいのに、何をいつまでも野村の姿勢がーとか言ってるの？ただ野村を叩きたいだけにしか見えないよ。

[183: 匿名さん]

目に余るからでしょ。
良ければ買うけど、良くなければ買わない。
あんた買えば？

[184: 買い換え検討中]

やはり企業の姿勢は気になります、合法ならなんでもしていいわけでない。デベロッパーに限り、CSRとかコンプライアンスとかを気にしないで商売している企業がまだまだ多いんでしょうか？
購入者が気分良く住むことを気に掛けて欲しいです。

[185: 匿名さん]

購入後にご近所ともめたり、仮に裁判とかなったら嫌だから、野村には周りと仲良くやって欲しいものです。
検討するなら70平米なんですが、バルコニー狭いし部屋の間取りももう少しなんとかならないのかなー。最近の流行りはこんな間取りなんですかね。
悩む。

[186: 匿名さん]

近所と揉めるも何も、合法なんだから全く問題無い。
嫌なら買わなきゃ良いだけ。
ビジネスはそんなもんだよ。

[187: 匿名さん]

今日も野村工作員のパトロールです。
視界良好です。

[188: 匿名さん]

>183
目に余るからってこんな掲示板で愚痴ってないで本当にどうにかしたいなら野村に抗議でもしてきなさい
それができないならおとなしくしておきなさい

そもそも野村が誠実な対応したらあんたは買うの？
どうせ買わないんでしょ

[189: 匿名さん]

>>186
攻撃的なポジ連発。野村らしい。
近隣はおろか購入者にも配慮なしで、問題起きてる。
他のプラウドの掲示板見てごらんよ。

>>189
この物件、大田区の建築審査会で審査中なんでしょ？

[190: 匿名さん]

良いと思う人は買うし、良くないと思う人は買わない。
既存不適格となるのを承知で売るんだからネガの意見が出るのは当たり前。

ネガにつかかるのではなく、ネガに勝るだけのポジの意見を出したら？

[191: 匿名さん]

売却時に価値がさがるから新築でも割安価格を期待します。

[192: 匿名さん]

近隣住民のマンション反対運動の掲示版になっているのだろうか？
まわりが、こんな人ばかりだったら、建物よりも周辺住民の質の問題で値段が下がるかもね。

既存不適格と違法建築は全く別の概念。都市計画や建築基準法が変われば、
既存不適格となる建物はいくらでも発生する。だから経過措置もある。

[193: 匿名さん]

>>192
前のスレにも書かれている通り、設計の段階で既存不適格になると
わかっていながら、変更をかけないで、購入者に売りつけるという
野村不動産の企業としての質が問題であり、周辺住民や購入を検討
している人たちは関係ないでしょ。
変更すれば不適格にならないのに、どうしてしないの？逆にお聞き
したいぐらい。資産価値にも多大な影響があるのに。

[194: 匿名さん]

違法建築物を建てて売ったら、その名の通り違法だからそもそも有り得ない。
後から法律変わったのなら仕方がない。

今回は既存不適格になるのが分かっていて、設計変更もせずに立てて売るのは違法ではないが如何なものかという指摘。
そんなこと大したことないでしょ、と言うのがデベのスタンス？

[195: 匿名さん]

意見が被ってしまいました。
皆同じ疑問を持っていますね。

[196: 購入検討中さん]

その上、価格もそれなりですからねー。

[197: 匿名さん]

>192　ですが、

既存不適格　→　価値が下がる　のが当然という考え方は承服しかねます。

大田区の一時素案を見ると、ガーデンハイツも20ｍ規制地域のように見えます。
明らかに現状の高さはそれを超えますが、価値暴落するでしょうか？

また、同じ容積で高さ規制を前提に建て替えれば、総合設計で周辺にできた
桜並木や公開空地もなくなります。環境的には悪化でしょう。
本当に町並みを守りたいなら、田園調布や成城のように、最低敷地面積こそを
地区計画で定めるべきなのです。

値付けの高い低いは市場需給が決めることだし、野村に対して特に親しみも
ありませんが、規制が変わるのだからそれに従えと言ったって、それがより
好ましいマンションとなるとも思えませんが。斜線規制は同じだと思われます
し、同じ容積を入れるために建蔽率を上げると周辺環境に却って影響が出ます。

要は、マンションを建てるなと言っているようにしか聞こえない訳です。

[198: 匿名さん]

>>175
戸数は減らないよ。容積一杯立てるためにはセットバックを減らすことになる。その方が周りを圧迫することになるよ。

[199: 匿名さん]

198ですが197に同じことが書いてありました。

[200: 購入検討中さん]

＞197　言ってることが意味不明。　なんでそんなに擁護するのか？？

施行が判明している条例なら、既存不適格にならないように対応するのは普通の感覚。
好ましいマンションになるか限らないというのは、論点のすり替え。
山王ガーデンハイツはかなり前に建った物件であり、条例施行を知った上で建てられたものでない。

今回は、物件の質云々ではなく、企業姿勢に疑問を投げかけているということ。

私自身は、目をつむった上で購入を決めた。重説に詳細に記載してもらうつもり。
営業に問いかけても明快な回答は無し。のらりくらり。分かった上で建てたのは本当らしい。

[201: 匿名さん]

価格もお高いなら、既存不適格にならないように対応して頂きたい

[202: 匿名さん]

確信犯の既存不適格を正当化で唖然。
デベの体質でしょうな。
売れりゃ何でもいい。売れた者勝ち。

[203: 匿名さん]

どんな企業だって、利益を上げて株主に貢献するのが第一。もちろん法律の範囲内で。
法律ギリギリは違法では無く、むしろ担当者は良くやったと褒められただろう。
未来の法律を守る必要は全く無く、
余計な事をして得られるべき利益を無くしたとしら、
株主が黙っていないだろう。

[204: 匿名さん]

いわゆる大半の既存不適格って容積オーバーなんだけど、
ここは容積は適法に建てていて、区の高さ制限に引っ掛かるだけですよ。

[205: 匿名さん]

>>204
それだけなら、どうして事前に設計変えなかったのか？
ますます疑問が残ってしまう。
しかも野村ほどの大手が。

[206: 匿名さん]

株主のため、売れりゃ何でも良いのよ。
購入者やご近所なんかドーデも良いのよ、って結論ですか。

[207: 匿名さん]

野村の株は買っても、物件は買わんわな。
あっ、物件売れなくなったら株も下がるか。

[208: 匿名さん]

>>206
普通に考えれば当然だと思いますよ。

[209: 匿名さん]

>>205
設計を変えた方が物件購入者の不利益になるからだと思いますよ。山王で高さを取れるラストチャンスですから。値段を変えずに高さを下げたら最上階の人は特に不利益ではないかと。

[210: 物件比較中さん]

私は８月に物件を見にいきました。でも車で行ったらあまりの道の狭さに危うく事故しそうになり、土地にも全く縁がないので、ほかにも検討していた渋谷区の物件購入に決めました。

ところで、掲示板えらい炎上してますね。。まさかこんな雰囲気とは。。私ずーっとマンションなので土地持ちの方の感覚が分からないのですが、近隣住民の方は反対されているのですね。気持ちはすごくわかるのですが、マンションに住んできた人間からするとやっぱり少し違和感がありますね。住宅っていつもマンションが叩かれ、もとから住んでいる方はある意味既得権益層のようにどこでも文句を言われてます。でも、そもそももともとの建築基準に適合した中で建設計画を立て、それで採算・利益をあげられることを確認して土地の買収をしているわけですよね？こんなの言ったらなんですが、一番悪いのって建てる人より土地を売る人じゃないですか？おそらく建設に反対される方ももとの土地所有者をご存知なんでしょう？であれば、打つ手はその人が建設業者に土地を売る前に土地を住民で買い取るべきだったのでは？そうできないのは、ある意味町の住民の関係が希薄ないしそこまでやる気はない。だけど建設するのは許さない。んー、これはやっぱりちょっと無理があるような気がします。会社の倫理観も確かにありますが、土地という資産の活用についてやはり認められていた権利を履行する権利があるということも認めなければいけないんではないんでしょうか？

[211: 物件比較中さん]

ここの土地は、元々野村の関係者の土地。
売るなら野村にやらせるという事で売買
したとのこと。
営業が得意そうに言っていた。

普通に考えれば既存不適格のレッテルが
貼られるのは嫌だと思いますけどね。
たとえ現実的には住むのに支障無くても。

周囲住民の反対はあまり関係ないですよ。
むしろ建てば雰囲気良くなりますから。
だからと言って既存不適格になるのを
わかってて建てて良いんですかね。
「高さをとれる最後のチャンス」って
明らかに駆け込み狙いってこと。
私はそういう感覚の会社かと思うと
愕然とします。

[212: 物件比較中さん]

>209 それって売る側の詭弁だな。

既存不適格のレッテルを貼られる方が購入者の
不利益にならない？ 言ってる事がよくわからない。

[213: 匿名さん]

＞「既存不適格」執着さん

もう言いたいことは言いつくしたでしょ。重複投稿はやめてください。

[214: 物件比較中さん]

そうだね。既存不適格物件を仲介してる中古業者や個人売り主を糾弾して来てください。そんなもの売るな！って。

[215: 匿名さん]

何度ループすれば気がスむのですか!
いい加減にしてね!!

[216: 匿名さん]

既存不適格に勝るポジネタをどうぞ。

[217: 匿名さん]

違法行為はダメだけど、脱法行為は推奨ぜよ。

[218: 匿名さん]

法は網を潜ってナンボぜよ。

[219: 匿名さん]

これが答えのようですな。

[220: 匿名さん]

うーん、やっぱり理解できない。
既存不適格になるのがわかってて建てるのが
なぜ正当化されるのかが。
ちなみに初めてこのスレッド読まさせていた
だいたものです。

[221: 匿名さん]

現時点で適法なのだから、消費税率引き上げ前のまとめ買いとあまり変わらないのでは？

[222: 匿名さん]

駆け込みってこと？
誰にのために、何のために駆け込んだのかが理解できないのですよ。

[223: 匿名さん]

日本の未来の為にと、わざわざ消費税率引き上げ後に買い物する人がどれだけいるでしょうか。

[224: 匿名さん]

消費税の方ではなくで、この物件の方ですよ。
購入者のため？

[225: 匿名さん]

新法適用前が有利なのは建物を建てる側、不利なのはその建物の影響を受ける周辺側です。
デベ、購入者ともに前者の立場ですね。

既存不適格は購入者に不利というのは詭弁です。戸建だどしたら建主は新法適用前を狙います。

[226: 買い換え検討中]

道徳的な美意識に反するんだと思うよ。
だからお得だと喜べずモヤモヤする。

[227: 匿名さん]

だからぁ～　モラルだなんだと言う人たち、普通の感覚じゃない。
いったい何人いるのかな？しつこい。管理人で同一のなりすましは削除してください。

マンション開発用地をおさえている方からすれば、規制が強化される前に開発するのはむしろ当然のこと。
マンションを買う人にとっても、いまさら、高さ制限があるから、天井高を低くしますって言われてよろこぶ
人なんている訳ないでしょ。

規制が変わるのに、モラルがなんて言う人は、自主的に消費税10%収めてください。引き上げられるのは規定
路線ですから。

議論は何度も同じ論点で循環しています。管理人側で対処してください。

[228: 匿名さん]

「既存不適格」に対する考え方が根本的に異なるんでしょうな。

建替えない限りにおいて顕在化しないが、潜在的に抱えるリスク。
中古市場でもその潜在的に抱えるリスクを反映し価格形成され、減価の程度が読み切れない。
永住するなら割り切る手もあるが、永住する保証はない。

それであれば、「既存不適格」になることが分かっている物件よりも、普通の物件が良い。

[229: 匿名さん]

それは建設反対ののぼりが立つマンションを買いづらい心理と同じですね。
建ってしまえばのぼりはきれいに無くなります。

[230: 匿名さん]

失礼、229は226に対してね。

228
既存不適格に対する考え方の違いではなくて、その土地を買うかどうかの議論と、その土地にどのような建物を建てるかの議論とを混同していると思うよ。

[231: 匿名さん]

>228

高さ制限は隣のガーデンハイツも同じなんですね。
隣のガーデンハイツの人たちに、価格が暴落するよと警告してまわったら。
価値が確実に下がるマンションに住んでいるのですよと。

また、誰かも書いていたように、既存不適格案件を仲介する不動産業者に
モラル指導をされてはいかがでしょう。

だあれも相手しないでしょうけど。

[232: 匿名さん]

「既存不適確」と指摘されるのがお嫌な様子ですね。販売される立場では不利な情報だとしても、買う方は一生の買い物ですから購入判断の材料としては大切な情報です。

[233: 匿名さん]

繰り返しになりますが、

後から法律変わったのなら仕方がない（ガーデンハイツ）。
今回は既存不適格になるのが分かっていて、設計変更もせずに立てて売るのは違法ではないが如何なものかという指摘。

納得出来るなら気にせず前向きに検討すれば良し。腹落ちしない回答が多いからネガが続く。

[234: 匿名さん]

既存不適格物件、やはり資産価値は通常のマンションと比較して、急速に下落しますな。


http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/spring/h15/jt/jt_07....'%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC+%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3'

[235: 匿名さん]

容積率による既存不適格とは違うという議論もすでに誰かが指摘してましたね。
議論は一巡しています。高さ制限導入後は既存不適格になるということは、この掲示板を読んだ人は皆理解しました。
重複投稿はやめてください。

なんだか、プロ市民みたいな人たちだな。

[236: 匿名さん]

この物件の場合、買う方は有利な条件のうちに建って良かったと思うのでは？
234は容積率の問題であり、建て替え時は各戸の面積が狭くなると言う問題があるけど。
何とかして売値を下げたいのですかね〜。

[237: 匿名さん]

遠慮なくポジネタをどうぞ。

[238: 匿名さん]

有利な条件のうちに建って良かった？
既存不適格後のリセールはどうなるの。
そこまで必死に火消しに走らなくても…。

[239: 匿名さん]

周囲にはこれからここより高い建物は建てられないから、明らかに有利ですよね。

[240: 匿名さん]

建替えない限りにおいて顕在化しないが、潜在的に抱えるリスク。
中古市場でもその潜在的に抱えるリスクを反映し価格形成され、減価の程度が読み切れない。
永住するなら割り切る手もあるが、永住する保証はない。
それであれば、「既存不適格」になることが分かっている物件よりも、普通の物件が良い。

239の意見に納得出来るなら気にせず前向きに検討すれば良し。

[241: 匿名さん]

リスクが何かをちゃんと書いてくれないとわからないなあ。

[242: 匿名さん]

結局のところ売れりゃ何でも良いのよ。

[243: 匿名さん]

ポジネタないの？
共有部が豪華とか、設備が良いとか。

[244: 匿名さん]

239
ここはとっても有利な「既存不適格」なんだね！
バンザイ！！
良かった良かった＼(^o^)／

[245: 匿名さん]

非道徳的と言う方は他をお探しください。

[246: 契約済みさん]

エレベーター、１基。。

[247: 匿名さん]

明日ランチに行きます。

[248: 匿名さん]

ここの共用階段は、鉄骨製ですか？

[249: 購入検討中さん]

>>233
増税前の駆け込みで売るのと同じ。8%になるのが分かってるから8%で売りますみたいなことしないでしょ。

[250: 匿名さん]

>>248
プラウド府中マークスの契約者スレを見ました！
非道いですね…添加のプラウドにあのボルト剥き出しの鉄骨階段…。
非常階段の内側の仕上げに要注意です！

[251: 匿名さん]

２４９さん　これは野村不動産のスタンスがそうだとの意味ですね。野村不動産は今回駆け込みをするのだと。

[252: 匿名さん]

そりゃそうでしょ。
わざわざ不利益になるビジネスはしない。

[253: 匿名さん]

>>251
その方が購入者の利益になるということかと。

[254: 匿名さん]

プラウド山王から歩いて数分の所に三井不動産レジデンシャルのファインコート山王が売りだされるようです。
戸建に住むか、マンションに住むか、何が決めてになりますか？価格？どちらも山王小学校の校区だし、甲乙
つけがたいように思えます。資産価値としては、メンテの良いマンションの方が戸建よりも良いのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば、教えて下さい。

[255: 匿名さん]

あの土地が三井の狭小戸建で埋まってしまうとは思わなかったな.。
マンションvs戸建スレは他にあるよ。

[256: 匿名さん]

＞あの土地が三井の狭小戸建

ええ～っ！厳しいですね。

戸建、マンションスレも見ました。それぞれの良さと面倒くささがあるということですね。
戸建は結局、土地しか価値が残らないので、場所も便利だし、近い値段なら、マンションが
良いように思いました。ただ、その値段がわからない。。。。

[257: 匿名さん]

シルバニアファミリーみたいな家ですね。

[258: 匿名さん]

詳細教えてください。

[259: 匿名さん]

野村ホールディングス
私たち自身、お客様・社会への約束を提示し、約束通りまたはそれ以上の満足を提供し続けることで、これまで以上に期待される企業体でありたいと考えています。
同時に、企業は社会との良き関係を保つことができなければ、その営みを継続することはできません。私たちは、法令遵守はもとより、それぞれの役割や事業を通じて、企業市民の一員として社会に貢献していきます。

[260: 匿名さん]

普通の戸建と違い、ディスポーザーなんかがあるのは良いかも。

[261: 匿名さん]

＞＞２５９
法令遵守と社会貢献、ホントに頼みますよノムさん。

[262: 匿名さん]

今ある法令をちゃんと守る。
お客さまに良いものを提供出来るように、
頭を使って努力もしている。
株主に対しても、
会社の利益を上げるために最大限努力している。
素晴らしい。