プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[103: 匿名さん]

こんな記事がありました。野村不動産もこのようにして対応してくれれば何も問題ないと思います。
購入者が泣きを見ないよう注意することは大切です。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128

[104: 匿名さん]

>>96
年2％下落すると考えて、25年で坪300なら、
新築だと坪500ぐらいの計算になっちゃいますね。

[105: 匿名さん]

公式ＨＰでは、１００平米超えの広いお部屋が紹介されているのですね。
これくらい広いと各お部屋にも、収納にもゆとりが出て良いと思うのですが、他の部屋の広さを見てみると、64.40m2～107.48m2とあるので、一番広いお部屋ということになるのでしょうね。
さらにオーダーメイドシステムを採用すると、かなり豪華なお部屋も登場するのでしょうね。

[106: 匿名さん]

ハヤク間取りを見せてね!

[107: 匿名さん]

溜池山王じぁないんですね。

[108: 匿名さん]

何となく地味な感じがする外観ですね

[109: 周辺住民さん]

パースがイマイチですね。

[110: 買い換え検討中]

別の間取りが出た。が、玄関脇の部屋の窓を開けないと風通しが悪いよね？
何で？防犯のためかな？静かな環境でタワーでもないのに…

[111: 匿名さん]

南側に、14階立てのマンションがありますね。
眺望は南東側しか抜けないのかな？

[112: 物件比較中さん]

一部の間取りしか見えませんが、浴室へはリビングから行く間取りが多いんですしょうか？
リビングからじゃなくて、廊下から行く間取りが標準だと良いんですけど。

[113: 匿名さん]

ナンデスカこの間取り…酷すぎます。

[114: 匿名さん]

ここ検討している方はプラウド奥沢を見ておく方が良いと思います。
確か設計事務所も同じだったはず。外壁タイルの色調も似ています。

「奥沢」「山王」高級地名で釣って、建物出来上がったら…。オハナウド。
同じ路線のような気がします。

[115: 匿名さん]

グーグルでみたかぎり、
陽当たり眺望は部屋を選びそう。

[116: 物件比較中さん]

外観から予想していたように、ここもバルコニー狭すぎで残念。
大井町３分のパークハウスを検討したときもそうだったけど、最近のマンションではバルコニーが狭いの当たり前になってきちゃったわね。皆さん、洗濯物とかどこに干すんでしょうかぁ？？？

[117: 買い換え検討中]

ベランダが狭いのとFIXサッシが多いのは、好みに合いません。
加えて残念なのはマンション内の各戸の配置。次は良いものを作っていただきたいものです。

[118: 匿名さん]

ベランダが狭いのはセットバックを取るためですね。

[119: 匿名さん]

都心で100㎡超えってたまに見ますが、大森エリアなら都心から少し外れているので、金額的には少し安いでしょうか。
眺望とかは、期待できそうにないですが陽当たりは良さそうです。
間取りは、収納が大きいタイプがあり、結構いいかなと。

[120: 匿名さん]

予定価格どのくらいでしたか？

[121: 匿名さん]

坪400万超

[122: 匿名さん]

>>121
高杉。。

[123: 買い換え検討中]

>>121
400！大森で？
プレミア住戸でなく平均がそれくらいなんですか？

[124: 物件比較中さん]

121でないけど、ご報告しますね。アホかって感じです。
107平米のヤツね、15000万以上。98平米、1億3千。広い部屋は
軒並み400ー430以上ね。

エレベーター1基のみ。ある意味4階が坂上の入り口に
なるので、あんまし使わないと見てるのか？

そんでもって、既存不適格になりますとある意味開き直
って言われました。この間の誰かの説明は間違いらしい。

[125: 匿名さん]

>>124
既存不適格でもマンションは建てられるものなんですか？

[126: 買い換え検討中]

>>124
ありがとうございます。
プラウド大森鹿島も最上階はそれに近い価格だったような。販売はリーマンショック直前でした。
70平米はもう少し現実的な価格かも知れませんが、間取が…
それにしても、既存不適格とはイメージが悪いし、転売にも宜しくないね。

[127: 物件比較中さん]

今はまだ高さ制限条例はパブリックコメントの真っ最中で
今後、公示され施行されるものです。重説では、説明します
とは言ってますが。ですので建てることはできますが、竣工
した瞬間に既存不適格物件となります。

[128: 匿名さん]

早く間取りをみたいよー。

[129: 購入検討中さん]

70.49㎡、71.40㎡　　　　　　（7000万前半〜8000万中盤）　南東向き
74.92㎡、75.06㎡　　　　　　（7000万中盤〜8000万中盤）　南東向き
72.00㎡、72.50㎡、72.60㎡　 （7000万後半〜8000万後半）　南向き
84.97㎡、　　　　　　　　　（9000万後半〜10,000万中盤）　南東向き
85.62㎡（モデルルームタイプ)（9000万後半〜12,000万中盤） 南向き

あくまで予定価格ね。ここらへんだと普通かな。若夫婦には良いよ。
質感はなかなかよろしい。一度みてみることをおすすめする。
80㎡以上の部屋の間取りは、なかなか工夫されている。　
90㎡超えるものには駐車場優先権付与。そのぶん高額。
うちの場合は、90㎡以上の部屋狙いなんだが悩み中。

既存不適格は本当。リセールには不利。実需優先物件。

[130: 匿名さん]

>>127
現在進行形なんですね。ありがとうございます。

[131: 物件比較中さん]

うーん、坪340から470のレンジですね。戸数が少ないので
平均とっても意味ないですが400中心です。神楽坂とおんなじ
だったりする。。。。

[132: 匿名さん]

ないわー、ここ。
2～3年前売ってたのザ・パークハウス山王2丁目の方が場所も良くて@320くらい。
建築費高騰はわかるけど、格落ちの3丁目で…。

[133: 匿名さん]

多少高くても戸数が少ないから、付近の資産家の子女が親の援助で買ってお仕舞い。
城南高級住宅地周辺の物件の特色です。

[134: 匿名さん]

ここ2~3年でパークハウス２つ、タワー２つとだいぶん地元需要がはけたからね。
高値＋既存不適格でどこまで行けるのか。
見ものです。

[135: 周辺住民さん]

大森の中でも立地はいいと思います。
サブエントランスから井上小児科横の坂を下れば、駅まで７分もかからずですし
隣のガーデンハイツには緑あふれるので、マンションには植栽も申し訳程度で十分でしょう。

でも価格は高すぎではと個人的には思います。

車利用ですが、土日昼の池上通りを見てから考えた方がいいでしょう。
狭い道に路線バスが絶えず通り、ダイシンやカドヤへの買い物客の車で溢れています。
渋滞するほどでは無いですが、スムーズでもありません。
商店街アーケードも自転車運転の荒い高齢者が大勢います。
　
反対運動は住宅地であれば仕方がない。
隣の建物との境ぎりぎりまでの建築ですからね、嫌がられるでしょう。
地元では「これだから野村は…」だそうです。
　
ちなみにガーデンハイツ裏の山王会館横の土地。
荒れているので手放されるのも近いかも？

[136: 物件比較中さん]

そうなんですよね。いくらなんでも高すぎ。
70平米で3LDK嫌だし。広い部屋が軒並み
坪430越えですからうちは撤退します。
様子見て下げてくるなら考えますが。

[137: 匿名さん]

既存不適格+高値＋坂途中のここよりも、坂上の三井ファインコート（戸建）の方が良く見える。
タイミング合わず買えませんでしたが、パークハウス山王２丁目の方がここよりずっと良かったです。

[138: 購入検討中さん]

駅前の神社横の階段登って、
すぐ左に少し歩いた場所にマンション建ててなかったっけ？
あれどうなったんだ？

[139: 匿名さん]

すぐ近くに三井が土地買っているって言っていたけど、どのなんだろう・・・

ラサール石井が買ったマンションって170平米超でメゾネットで6500万ってよっぽど古いのかな？いくらオリンピック決まる前の値段とはいえ

[140: 匿名さん]

これだけ建築費が高騰していて坪400ならまだ安い方では？

[141: 匿名さん]

殿様商売ですね

[142: 匿名さん]

ラサール石井のマンションってどこなんだろ？
安過ぎ。
修繕管理費で10万超えそうだけど。

[143: 匿名さん]

資料請求はしてみたけど、80台で9000万後半からですか。高くなりましたねー。

[144: 匿名さん]

>>135
容積率を目一杯使うのはどのマンションも一緒。
むしろここはバルコニーを狭くした分セットバックを取っていて
周辺環境に配慮している印象です。

[145: 匿名さん]

野村が周辺に配慮？？


ない、ないwww

[146: 匿名]

先日、現地を見てエントランス前の道の狭さに驚きました。
間取り等、価格相応の魅力が現時点では感じられないです。

きっと大森にどうしても住みたい方々が購入されるのでしょう。

[147: 匿名さん]

なんですか,その言い方…?

[148: 匿名さん]

山王の響きはいいな。

[149: 匿名さん]

>>139
山王側駅前の神社横の階段を上がって左に少し行った左側。教会の隣。東芝健保事務センター跡地に、三井不動産の名前が入った建築計画の掲示があります。
ここよりも、はるかに駅に近く環境も良いので、
価格は恐ろしい事になりそうです。
階段上がったすぐ左側の土地も長い事更地ですね。
区が借りて駐輪場でも作れば良いのに。

[150: 物件比較中さん]

これから歳取ってくにあたって、坂が思いの外きつかったです。
値段の割りに仕様も普通ですし、住戸配置もプライバシーへの配慮がいまいちでした。

撤退かな・・・

[151: 買い換え検討中]

>>149
良さそうな場所ですね〜
ただ隣が教会ってどうなのかな？少し気掛かり。

[152: 匿名さん]

90m2台の間取りを見たいな。

[153: 周辺住民さん]

↑自分でMRいけばいいじゃん。
90㎡以上は全戸バルコニー広く間取りはいいよ。
駐車場の優先権ついてるし。戸数は少ない。

ただし、最低でも1億2千万台だったかな。

[154: 匿名さん]

大森だと思うから高く感じるのでは？全体的な開発の流れとしては、港区から白銀、五反田・大崎、大井町と来た流れが大森のあたりまで近づいてる感じがある。まあ、飛行場や新幹線、リニア、中央環状線後の首都高等の利便を考えればつながりの良い地域ではある。品川とかのターミナル駅なら、10分以内の住宅地など望めないだろう。坪400万円は、世田谷方面に行けば珍しくないので、あとは住む人が何を求めるか。円安によって、港区ですら、世界の大都市の中で住宅は安い。ロンドン・パリ・ニューヨーク、SF,LA、HK,シンガポールは言うに及ばず、場所によっては上海よりも安い。不動産が高くなったのじゃなくて、円が安くなっただけじゃないかな？

[155: 周辺住民さん]

いや、だからあ〜、「大森だと思うから高い」んだって。
だって、ここ大森だもん。交通立地、一生懸命説明したって
そんなこと昔から変わらんでしょ？

[156: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

他が上がろうがなんだろうが、大森は大森でしかないと思います。そこを全体的にとか勘違いしてしまうと、高くても良いかとなってしまいそうですが、立地は大森なんです。他は開発されて高くなっても、大森は別に開発されてませんもの。

[157: 匿名さん]

>>154
大森でも山王は別格ですよ。
最近タワマンが山王の名前で線路沿いに建ったけど、
こっちは高台の古くからの邸宅街。かつての別荘地。
田園調布や久が原、雪が谷などと同じ大田区の高級住宅地です。
元々希少性が高い。

[158: 匿名さん]

山王マダムw
http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/backnumber/20021214/25086.html

[159: 周辺住民さん]

＞157
いや、だからあ〜、そんなこと（山王ブランド）もむかしから変わらないんだって。
ことさらいまさら強調して全面に押し出して市況にのって高値にしたって、昔から
何も変わらない大森の大森住民からしたら、ナンだかなあ・・という感じしかしないもん。

この値段なら、山手線内好立地かえるからね。

[160: 匿名さん]

>159
>この値段なら、山手線内好立地かえるからね。
そうだろうか？　住専地域の新築で？中古でしょ。

大森が高いとかステータスがあるとか言っているんじゃなくって、円の価値が下がる中で、立地の良い不動産が安全資産として、押しなべて高くなっているのでは無いでしょうか。円安とインフレ。今の建設資材や単価の上昇を考えればわかるでしょ。

[161: 匿名さん]

都心が好立地とは限らないよ。
長年住んでいる場所からは遠く離れたく無いし、
大森周辺住人は山王高台への憧れがある。
大森駅は乗り換えの無い駅の中では日本一の乗降客数を誇る駅だしね。
住みたい人は少なく無い。
ただ、駅へは坂と階段で苦労するね。

[162: 匿名さん]

アベノミクスがもう少し遅ければ、安かったのかな。

[163: 物件比較中さん]

大森住みたいし、広い部屋が希望出し、良い物件とは
思うから期待したが高すぎる。107平米の1億5千出すなら
神楽坂90平米台買えるし、大崎駅直結スミフタワー売れ残り
100平米越えも買えるし、他にも選択肢豊富に出てくる。
ここしかないっていうものが俺にとってはないんだな。
やはり地元民需要中心ですね。

[164: 匿名さん]

こちら既存不適格物件なんですね。竣工後した瞬間に違法建築物になる。
売却は非常に困難になるので、終の棲家でどうしても山王エリアに住み
たい人のためだけの物件。

[165: 物件比較中さん]

はい、既存不適格です。一回の建て替え特例あるから４０年でまた同じ高さに
建て替えたとして８０年は大丈夫ですがね。
ただ、いざ売ろうとすると、たかが2メートル程度での既存不適格だとしても
叩かれる。気にしない地元民しか購入層がいないという状態だと、安値になっ
ちゃうな。

[166: 匿名さん]

野村は不適格のまま売るのでしょうか？
不適格だけど売るのってよくあることなんですか？

[167: 周辺住民さん]

↑　よくある事ではないでしょう。

現時点では高さ制限条例は施行されていないわけですから、普通に建築確認はおります。
ただ、数年前から議論され、昨年には条例の素案もできていたにも関わらず、図面の
引き直しもせずに、そのまま当初の計画通りに建てようとする野村の強引さには
あきれます。野村に良心はありません。
竣工した瞬間に既存不適格になることは、彼らも分かっていたはずですね。
ちょうどこの物件の竣工時期と条例の施行時期が重なりますね。

[168: 周辺住民さん]

高台といえども山王３丁目は本当の山王ではないのですよ、地元では。
山王高台への憧れだけならば１丁目の戸建を買います。

大森はいいですよ。
とりあえず物は揃うしスーパーも数はあるし。
駅前は雑多ですが一本道を入れば静かです。
　
ただ高級住宅街ではありません。
閑静、文豪の町、など言葉で飾っても所詮は大森、色んな人が住んでいます。
実際に足を運んで、ご自分の目で確かめてみてください。

まあ住めば都ですよ、大森。
でも終の棲家であれば、福祉関係も考えると品川区に負けてしまうかも。

[169: 匿名さん]

＞＞１６５
特例を建ってすぐ使ってしまう可能性だってあるわけで。
こんな危ないリスクの高い物件を、こんな高値で売ろう
なんて、ひどいもんだ。

[170: 匿名さん]

＞169
ちょっと、感情的すぎませんか。危ないとか、リスクが高いとか。新築ですよ。手抜き施工の責任を取らない業者じゃないし。そんな事よりも、旧耐震のマンションですら、区分所有権者の同意が得られずに建て替えはおろか、耐震補強だって合意出来ない現実があるのです。新築マンションを買う人がその人の人生の長さくらい安心できるように、今の基準は作られています。正直、日本の基準はオーバースペックなくらいです。将来の建て替えを心配するよりも、メンテナンスで住民合意がまとまらないリスクの方が重要なのでは？

[171: 匿名さん]

既存不適格と言っても容積は変わらないから立て替えなら高さが低くなるだけで床面積は変わらないですよ。

[172: 物件比較中さん]

でもスペックの割に高いことに変わりはない。
この価格で大森は買わない。山王にこだわり
なければ、山の手線内がいいかな、やはり。
70平米台はまあこんなもんかとは思うので、地元民
若い夫婦子持ちには良い物件かも。
広い部屋が欲しいうちは却下だな。

[173: 物件比較中さん]

＞170　　感情論の問題ではない。ちなみに169ではない。
条例が施行されることが分かっているにも関わらず、設計変更せずに
そのまま建てようとする野村の姿勢に違和感を覚えるのですよ。
モデルルーム見学の際は、一切話しないですよ、こちらから問わなければ。
容積率云々のみならず、住むには関係ないですが、そういう体質の野村の
物件を買わなければいけないかと思うのが引っかかるんです。
みなさん、既存不適格になることが分かっていながら確信犯的に建ててしまう
野村をどうお感じなのか？　デベは売ってしまえば関係ありませんから。

[174: 匿名さん]

>>173
ある意味、天井高などで自由が効くをラストチャンスでもあるわけだがね。

[175: 購入検討中さん]

>174　だからといってた建てていいわけでもなかろうに。
戸数減らして低くすればいいだけなんだが、利益は圧縮される。

まっ、建っちゃうわけだから買うか買わないかの選択なんだが。

[176: 匿名さん]

>>172
既存不適格マンションは、資産価値が急落します。
若い家族などが買ったら、住みかえが難しくなり
ますよ。

[177: 匿名さん]

いいえ、違います。

[178: 匿名さん]

そんなこと言ったら、いつまでたっても買えませんよ。
法律はどんどん変わるんです。
このマンションより前に建ったマンションも、このマンションより後に建つマンションも、将来不適格になる可能性はあります。
たまたま今、一つの法律に将来引っかかる事がわかって是正したとしても、将来別の法律が出てきて、そっちにも引っかかる可能性があります。
今の法律を犯して居なければ建物は合法なんです。
将来どんな法律が出てくるかは分かりません。そんな事いちいち気にしてたら、いつまでたっても買えませんよ。

[179: 購入検討中さん]

↑　そんなことは皆さんわかっているでしょう。

問題なのは、「施行されることが分かっている法律」をわざわざ犯しに来る野村の
姿勢にもやもやしたものを感じるという事です。

過去レスにありますが、条例施行にあわせて図面を引き直すというお話しがでていました。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128

マンション建てるからには地元の法律にも配慮するといった良心があれば好感が持てるのに
ということです。

[180: 匿名さん]

遅いんです。慌てて条例を作っても。
行政の怠慢だと思いますよ。

[181: 匿名さん]

野村の姿勢の問題でしょ。
売れりゃ何でも良いのか。
白金台３丁目もそうだけど。

[182: 匿名さん]

嫌なら買わなきゃいいのに、何をいつまでも野村の姿勢がーとか言ってるの？ただ野村を叩きたいだけにしか見えないよ。

[183: 匿名さん]

目に余るからでしょ。
良ければ買うけど、良くなければ買わない。
あんた買えば？

[184: 買い換え検討中]

やはり企業の姿勢は気になります、合法ならなんでもしていいわけでない。デベロッパーに限り、CSRとかコンプライアンスとかを気にしないで商売している企業がまだまだ多いんでしょうか？
購入者が気分良く住むことを気に掛けて欲しいです。

[185: 匿名さん]

購入後にご近所ともめたり、仮に裁判とかなったら嫌だから、野村には周りと仲良くやって欲しいものです。
検討するなら70平米なんですが、バルコニー狭いし部屋の間取りももう少しなんとかならないのかなー。最近の流行りはこんな間取りなんですかね。
悩む。

[186: 匿名さん]

近所と揉めるも何も、合法なんだから全く問題無い。
嫌なら買わなきゃ良いだけ。
ビジネスはそんなもんだよ。

[187: 匿名さん]

今日も野村工作員のパトロールです。
視界良好です。

[188: 匿名さん]

>183
目に余るからってこんな掲示板で愚痴ってないで本当にどうにかしたいなら野村に抗議でもしてきなさい
それができないならおとなしくしておきなさい

そもそも野村が誠実な対応したらあんたは買うの？
どうせ買わないんでしょ

[189: 匿名さん]

>>186
攻撃的なポジ連発。野村らしい。
近隣はおろか購入者にも配慮なしで、問題起きてる。
他のプラウドの掲示板見てごらんよ。

>>189
この物件、大田区の建築審査会で審査中なんでしょ？

[190: 匿名さん]

良いと思う人は買うし、良くないと思う人は買わない。
既存不適格となるのを承知で売るんだからネガの意見が出るのは当たり前。

ネガにつかかるのではなく、ネガに勝るだけのポジの意見を出したら？

[191: 匿名さん]

売却時に価値がさがるから新築でも割安価格を期待します。

[192: 匿名さん]

近隣住民のマンション反対運動の掲示版になっているのだろうか？
まわりが、こんな人ばかりだったら、建物よりも周辺住民の質の問題で値段が下がるかもね。

既存不適格と違法建築は全く別の概念。都市計画や建築基準法が変われば、
既存不適格となる建物はいくらでも発生する。だから経過措置もある。

[193: 匿名さん]

>>192
前のスレにも書かれている通り、設計の段階で既存不適格になると
わかっていながら、変更をかけないで、購入者に売りつけるという
野村不動産の企業としての質が問題であり、周辺住民や購入を検討
している人たちは関係ないでしょ。
変更すれば不適格にならないのに、どうしてしないの？逆にお聞き
したいぐらい。資産価値にも多大な影響があるのに。

[194: 匿名さん]

違法建築物を建てて売ったら、その名の通り違法だからそもそも有り得ない。
後から法律変わったのなら仕方がない。

今回は既存不適格になるのが分かっていて、設計変更もせずに立てて売るのは違法ではないが如何なものかという指摘。
そんなこと大したことないでしょ、と言うのがデベのスタンス？

[195: 匿名さん]

意見が被ってしまいました。
皆同じ疑問を持っていますね。

[196: 購入検討中さん]

その上、価格もそれなりですからねー。

[197: 匿名さん]

>192　ですが、

既存不適格　→　価値が下がる　のが当然という考え方は承服しかねます。

大田区の一時素案を見ると、ガーデンハイツも20ｍ規制地域のように見えます。
明らかに現状の高さはそれを超えますが、価値暴落するでしょうか？

また、同じ容積で高さ規制を前提に建て替えれば、総合設計で周辺にできた
桜並木や公開空地もなくなります。環境的には悪化でしょう。
本当に町並みを守りたいなら、田園調布や成城のように、最低敷地面積こそを
地区計画で定めるべきなのです。

値付けの高い低いは市場需給が決めることだし、野村に対して特に親しみも
ありませんが、規制が変わるのだからそれに従えと言ったって、それがより
好ましいマンションとなるとも思えませんが。斜線規制は同じだと思われます
し、同じ容積を入れるために建蔽率を上げると周辺環境に却って影響が出ます。

要は、マンションを建てるなと言っているようにしか聞こえない訳です。

[198: 匿名さん]

>>175
戸数は減らないよ。容積一杯立てるためにはセットバックを減らすことになる。その方が周りを圧迫することになるよ。

[199: 匿名さん]

198ですが197に同じことが書いてありました。

[200: 購入検討中さん]

＞197　言ってることが意味不明。　なんでそんなに擁護するのか？？

施行が判明している条例なら、既存不適格にならないように対応するのは普通の感覚。
好ましいマンションになるか限らないというのは、論点のすり替え。
山王ガーデンハイツはかなり前に建った物件であり、条例施行を知った上で建てられたものでない。

今回は、物件の質云々ではなく、企業姿勢に疑問を投げかけているということ。

私自身は、目をつむった上で購入を決めた。重説に詳細に記載してもらうつもり。
営業に問いかけても明快な回答は無し。のらりくらり。分かった上で建てたのは本当らしい。

[201: 匿名さん]

価格もお高いなら、既存不適格にならないように対応して頂きたい

[202: 匿名さん]

確信犯の既存不適格を正当化で唖然。
デベの体質でしょうな。
売れりゃ何でもいい。売れた者勝ち。