プラウド山王についての情報を希望しています。
駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社
[スレ作成日時]2014-08-28 09:26:12
プラウド山王ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2014-08-28 11:55:49
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削除依頼
かなり資料を請求されてる方が多く
反応がいいようです。 坂はあるようですが、きついようですか？ 間取りやディスポーザーが付くのか気になります。 |
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| No.2 |
周辺の反対運動は収まったのかな。
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| No.3 |
戸数は少ないですね。
お幾らでしょうか？坪単価は320くらい？ |
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| No.4 |
便利な場所です。大森は利便性に対して割安。威容を誇る邸宅は代替りでずいぶん減ったので、お屋敷街をイメージするとちょっと違いますが、その分住みやすくなったともいえます。山王小学校の校区ですので、小学校は公立で安心。隣の山王ガーデンハイツは1989年完成当時は坪460万円もしたんですよ。バブルの時期ですね。
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| No.5 |
溜池山王かと思いました。
大森にも山王って、あるんですね。 |
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| No.6 |
高台だと坂が大変かなと思ったのですが駅からはそれほど坂を感じさせないとか。自分の生活圏でむりのない場所であればいいですね、谷間だと雨が心配になりますし、環境は生活に大きく影響しますから。
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| No.7 |
山王のあたりを歩くと、この物件の反対の旗がいくつか立っています。
反対運動著名のお願いももらったことがあります。 三菱と近鉄がつくったマンションが山王の品川よりにありますが、こちらも山王住民から反対運動が起きています。 反対運動のWEBサイトもありました。 ここの立地ですが、幹線道路から少し山にはいったところで、閑静です。 何年か前に野村の山王の物件がありますが、それよりは駅に近くて便利だと思います。 山王は、駅にも近く、お店も多く（大森北もふくめて）、スーパーもたくさんあっていいのですが、 坂をどうみるか次第です。 |
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| No.8 |
高台で、駅まで歩くとそこそこあります。
大森駅山王側は、その高台から階段で降ります。 上には駐輪場が無いため、通勤には少しキツいです。 |
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| No.9 |
このマンションは高低差のある斜面に建つのでしょう。敷地の下から駅に行くと、少し下ってから緩やかな上り、敷地の上から駅に行くのは平坦な道から、天祖神社横に行き、一気に駅まで階段の下りとなります。出入り口がどう付くのかわかりませんが、出勤時は上から出て、帰宅時は下から帰ることが出来れば楽かもしれませんね。住宅地の真ん中ですから、周辺住民の反対運動は、良くある事ですが、マンションはここだけではありませんし、どこも管理人がきちんと周辺掃除をしてくれます。むしろ、節税目的のアパート経営が街の雰囲気を壊しています。
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| No.10 |
環境が良いのは分かるが坂がねぇ。大田区なら池上線駅近の方がいいと思う人もいると思う。
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| No.11 |
徒歩10分圏内の都心で100㎡超えの物件があるマンションは、魅力を感じます。
南側に大型マンション？がありますが、道路を挟んだ向こうなので、日照も問題ないですね。 高台だと高齢者は、厳しいかな。一般的には。 ただ、あらゆる災害には強いかも。 |
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| No.12 |
ここ数年、温暖化のせいか自然災害が多発していますからね…
あらゆる災害に強いマンションは魅力です。 ただ坂や階段は本当にきつそうですね。 運動になると思えばいいですが、毎日のことなので考えてしまいますね。 |
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| No.13 |
坂は許容できる範囲かどうかは人に寄るんじゃないかと思います。若い人だったら気にならない程度じゃないでしょうか。マンション周囲の道が若干狭いように感じるのですがその方が気になる人が多いかと思っていました。一方通行なのかな？この道に車が通るのはちょっと運転上手くないとって思ってしまいます。車のサイズによっては、というお話ですけれど。
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| No.14 |
近所に坂道が多いところに住んでいましたが、結構しんどかったですよ。
どこに出かけるにも坂を上り下りしなければならないので、電動自転車は必須でした。 しかし、健康のためにはいいのかなと思います。 犬を飼っている方は毎日散歩しなければならないので、坂道があるときついかなと思いますね。 |
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| No.15 |
周辺に緑が多いのはいいですよね。近くにある山王花清水公園へは一度
行った事があるのですが、すごくいい公園でした。とにかく色々な植物が 植えられていてみていて楽しいです。ちょっとした植物園の様な感じ。 弁天池にはたくさん亀がいました！ 飼っていたのをみんな放してしまったのかな。お花がある公園はみていて 癒されますよね。 |
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| No.16 |
過疎ってますね。
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| No.17 |
公式ＨＰに、107.48m2間取りでていますね。
それと、資料請求者限定でメール来ていて、希望広さ・購入予定価格などアンケート に答えると、ネット上で93.44m2 70.49m2 の間取りをみることができます。 たしかに値付けのために動向を知りたいのが分かるが、統計とるためにクリック させるとはな・・ いまは腹の探り合い。安めに安めにクリックしておくと良い。 坪単価、どのくらいですかね。 |
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| No.18 |
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| No.19 |
得意の煽り商法きましたな。
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| No.20 |
ここは、車での生活をしていないとキツそうですね。
車で通勤できる、ある程度の収入のある人向きかな？ 駅までの坂や階段が難点。 |
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| No.21 |
そうですねー、疲れているときなどこの坂は地味にしんどいです。
毎日となると買い物も面倒になりそうです。 |
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| No.22 |
６３戸に１７台しか駐められないのに、「車で通勤できるある程度の収入の人」が入居
するわけ無いだろう。それともハイヤーがお迎え？？ 「電車で通勤する、坂も気にしない普通の人」が、普通の値段で買う物件でしょう。 住友も値付け間違えると売れませんよ。老人需要も無理ですし。 |
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| No.23 |
自転車が使えないのは残念だけど、
駅前の長い階段は慣れる。 老後は知らん。 |
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| No.24 |
大森駅からほぼ同じ徒歩圏内で、三井不×竹中の最強コンビのタワーマンション21階の南東向き80平米が7200万円で売れ残ってますからね。なので、ここは上階であっても坪300くらいで出るのでしょうか。
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| No.25 |
当方、５０代男性。 歩いてみた。建築地の周囲雰囲気は良い。
ただ、微妙な距離と坂だな・・ホームからマンションドアまでだと１０分 以上かかるでしょう。 若けりゃ問題ないが。距離としては５００㍍以上、ホームから道沿いで。 あと、やはり駐車場が少ないのがやはり最大の欠点。隣の山王ガーデンハイツが広大な敷地に 平置きでおけるのに比較すると見劣りする。やはり車持ちが購入する物件ではない。 ちょうど同じ時期に売るこの物件の目と鼻の先、ファインコート山王も一戸建てだけど選択枝 かな、駐車場とるなら。 値段次第。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
この市況だと坪360ぐらいもあるのでは。
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| No.28 |
最近山王物件多かったですし、それらと比較しても360ではちょっと手が出ないですね。私の懐的には…
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| No.29 |
現地見てみても、お屋敷街という感じてはないですよね。むしろ、普通のマンション、住宅地。最寄り駅もターミナル駅ではないですし、どこ行くにも坂は通らないといけないし。本物の山王とか言っても、現在は別に特別な感じはしないですねー。本物偽物もなんのこっちゃですけど。
過去の栄光だけで坪単価引き上げられても、若い人はついてこないのでは。 マンション反対の運動も結構すごそうですね。 住み心地どうなんでしょうね。 |
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| No.30 |
高台にあるので見晴らしがよくいいなと思いますが
毎日の通勤通学、買い物のことを考えると 坂道、階段ばかりで辛く感じそうですね。 ここ、駐車場は17台と少なめですがカーシェアがあるんですね。 1台だけなので使いたい時にすぐ使えるか微妙ですが 便利でいいですね。 |
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| No.31 |
カーシェアは使い物になりません。本当に駐車場少なすぎます。ところで半分ぐらいはおんなじ人が投稿しているんですね。微妙な誘導営業、ご苦労様です。まあ、マンコミなんて見てない人が大半ですが。
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| No.32 |
購入者のイメージは、大手企業に勤めるプロフェッショナルで、子育て環境を考える健全な家庭じゃないでしょうか。平均で年収1,000万円ちょとくらいかな。ダイシン横の三井のパークタワーとの大きな違いは学区です。「山王小学校」は有数の人気校で、越境も認めない。駅前には塾がひしめいています。親の通勤はとても便利です。JR駅10分は駅間距離の短い私鉄とは比べ物になりません。買い物は、カドヤとダイシンを合わせれば、５分圏内で高級食材・一般食材・生活用品すべてそろうでしょう。買い物では、駐車場に入れる時間が無駄です。という訳で、そういった世帯は、車を所有するこだわりもそれほど強くないと思います。レンタカー屋も駅周辺にあります。台地の端にあるから坂がある。地盤も良い。だから、昔は高級住宅地だったのです。山王の老人の多さを知っている人からすれば、坂は大した問題では無いでしょう。マンションなんだから、将来嫌なら引越せば良いだけです。一方で、今では芸能人好みの高級住宅とは言えません。企業オーナーや車通勤の人が購入するイメージでは無いですね。坪単価は300はあると思いますが、350の壁は超えないんじゃないでしょうか。
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| No.33 |
老人が多いのは、以前住んでた人が老人になったからで、坂が好きで住んでいるわけでは無い。
山王小学校や山王というステイタスに憧れる奥さんにとっては魅了的だけど、毎日毎日駅まで坂をのぼり下りして歩いて通う旦那さんにとっては、どうだろう。 旦那さんを気遣う奥さん、奥さんを気遣う旦那さん、色々と家庭内のバランスが気になる物件ではある。 自転車やバスが使えれば少しは楽だが、自転車は駐輪場が無いし、朝の山王3丁目バス停は満員バスが通るだけ。 駐車場が確保できて車通勤、在宅勤務、あるいは毎日駅まで出歩かない生活の人には、とても良いと思うね。 しかし、ここの完成予想パースは何だか下手くそだなあ。 |
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| No.34 |
山王越境あるでしょ。抽選だけど。
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| No.35 |
ここら辺って、新たな羽田の飛行ルートの真下じゃなかったでしたっけ？？うるさいのは嫌ですよね…
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| No.36 |
山王なんかで坪360？！。
アベノミクス効果ですね。 |
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| No.37 |
いくら山王アドレスとは言え、駅直結ならまだしも、たかが大森で徒歩7分以上かかる物件に坪３６０はいきすぎです。そのレベルなら山手線内で築浅中古の駅近で広い物件がいくらでも出てきますし、新築も同レベルであります。山王、山王って持ち上げるけど、ただの細切れ住宅地に成り下がったし、引っ越せずに歳だけとって生活している高齢者の街でもあります。まったくこの地に縁もゆかりもない人達を引きつけるものは何もない。だれかが「大森にも山王って地名があるんだ」って書き込んでましたが、私のまわりの人達の印象もそんなもんです。
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| No.38 |
野村だもん。そりゃ高いよ。
相場の1、2割高い。 しかもゼネコンは大手じゃない。 でも戸数少ないし抽選にするから売れるかもね。 |
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| No.39 |
徒歩2分の長谷工の山王タワーが坪360ぐらいだった。
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| No.40 |
飯田橋、神楽坂周辺でさえ、今年春竣工物件は、半分ぐらいは坪３００前半でしたよ。大森で徒歩7分以上で３００後半なんてドン引きですな。 ありえない。
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| No.41 |
ここ、意外と高いと思いますよ。
山王高台のマンション用地は希少。 周辺住人は、その高台への憧れも強い。 大森住人は大森を離れたがらない。 都心の中古マンションとの比較は無意味。 |
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| No.42 |
駅まで人それぞれですがちょっとあるとして車の使い勝手が悪いとつらいかな。
今もちょっと高台に住んでいるのでやっぱりいいと思います。買い物とかの便利さはどうでしょう。車があれば西友やヨーカドーにも気軽に行けるんですけどね。 |
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| No.43 |
確かに山王は住めば都的な土地ではありますね。世田谷や杉並とは違った閑静さがあります。
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| No.44 |
交通の便はとてもいいです。ただし特に高齢者には坂があり外出しにくいかもしれません。夜は風が強く吹き、東面の住居は東海道線電車の音が結構気になるかもしれません。周辺住民との話合が充分にできない中で着工したため、住民からは大田区建築審査会に建築確認の取り消しを求めて審査請求がされている様です・
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| No.45 |
建築確認の取り消しを求めているというのは、何か違法建築ということなのでしょうか？隣に巨大な山王ガーデンハイツがありますが。ただの周辺住民の反対だけでは取り消しにはなりませんよね。そもそも合意は得られませんから。
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| No.46 |
建築確認の取消の裁決を審査会が行うことはないとして設計変更の余地はあるものの、現実的にはこれも難しいのでは。野村さんのやることですから抜かりはないでしょう。安心して購入を検討されればよいと思います。
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| No.47 |
皆様 現在大田区では高さ規制を検討中であることをご存じでしょうか？
１次素案では２０ｍの高さ制限をかけるよう提案されています。この物件の高さは２３ｍ程度を予定しているため、将来的には既存不適確となる可能性があります。最上階を検討される方は野村不動産の方にそのあたりをよく確認されてからの購入検討をお勧めします。 |
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| No.48 |
駆け込みならOKなのでは？
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| No.49 |
作れるけれども、５０年後に建て替えようと思ったら、今より小さい建物しか出来なくなる可能性があるってことでしょう。
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| No.50 |
一回限りの建て替えはOKの特例が認められると思いますよ。
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| No.51 |
あまりたいした問題ではない。50年たてば時代も変わる。
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| No.52 |
これってこのマンションの回りにもこの高さまでの建物であれば建つことがある事を意味しているんですか。日当たりは大切
ですよね。 |
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| No.53 |
南面のガーデンハイツ次第ではないでしょうか。暫くは大丈夫でしょうけど、マンションの横にマンションはよくある光景ですからね。
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| No.54 |
↑ 現地みた？ 今のところ立てる余地ない。 そもそも隣にでかい山王ガーデンハイツあるし。
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| No.55 |
＞５２ さんあてでした。↑
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| No.56 |
自由が丘よりは安い？売れそうですね。
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| No.57 |
山王ガーデンハイツは建物も巨大だけど敷地も広大だね。
羨ましい。 山王ガーデンハイツの南側にある大田区の施設も、元々マンションだったのだろうか。 この一角、敷地広過ぎ。 |
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| No.58 |
嘘でしょ？？３６０!?高すぎ。神楽坂徒歩２分でも320万だったプラウド神楽坂。
正直大田区ですよ？ まあ地縁がある方むけですよね？もちろん。 |
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| No.59 |
そうですね、戸数も少ないから地縁のある方相手に高級路線で売れるでしょうね。
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| No.60 |
大森でその値段じゃ、誰も買わないですよ。
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| No.61 |
ビルが建ち並び、車が行き交う通りに面したプラウド神楽坂よりも、知る人ぞ知る高台の高級住宅地大森山王の方が、希少。
大森山王は、むかし神楽坂のような場所に住んでた今で言うセレブの、別荘地として開発された高台の土地。 落ち着いて住むなら魅力的。 しかし、元マンションと噂される区立山王会館は、敷地も広くて南側に開けた見晴らしも良くて素晴らしい。どういう経緯で大田区は一括購入したんだろ。ここに住みたい。 左右の広い土地が気になる。。 |
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| No.62 |
野村不動産で隣接地に空地がある場合、
そこもマンション建てることが多いからなぁ。 ってどこのデベロッパーも同じか。 仕入れが確定しているのにマンション建設を微塵も感じさせず、損益分岐点になる戸数が売れたら建設するってやり方は。 三井不動産も三菱地所もやってることだｗ |
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| No.63 |
あ、左右の広い土地は区立山王会館のね。
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| No.64 |
どのくらいの価格で販売するんでしょうかね。
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| No.65 |
既存不適格について
このマンコミにて過去このような投稿がされていました。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/8 購入を検討されている方には大切な情報と思われますので投稿致します。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
大田区の案↓ 現在パブリックコメント等の手続き中なんだな。駅周辺のタワーはすべて除外。
ここは規制に入る。 ただ、特例適応になるし、今の高さまでは一回に限り建て替え可能なので、100年は大丈夫。 野村も、重説では、きちんと記載するでしょう。事前案内会の時に聞いてみます。 http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/publiccomment/publiccomment_bos... |
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| No.68 |
すごく素っ気ない案内状が届きました。価格が高そうなんで見送りかな…
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| No.69 |
>66
確かに47の人、なんで高さ知ってるんですかね。 わざわざなんか唐突な書き込みだよね。 周辺住民の人？ネタにしてる議員さん？ 自治体は、これから建てるものにはうるさいけど 建ってるものには見て見ぬふりだよ。 そもそも、1回の建て替え特例があるので、規制は ないのと同じこと。100年後なんて規制もなにも ないだろう。「住宅」という概念も大きく変わって いるだろうしね。線路も存在しなくなってたりして。 |
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| No.70 |
高さは、工事の表示板に書いてあるんじゃない？
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| No.71 |
高さについては野村さんに確認すればよいのではないでしょうか。
購入を検討している立場では、やはり既存不適格になるのかもしれないのであれば検討中に教えて欲しいです。 |
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| No.72 |
↑ で、既存不適格なら購入見送るわけね。
うちは全く問題視してないので関係ないですが。 野村は説明あるでしょう。 |
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| No.73 |
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| No.74 |
↑ 何に注意すればよろしいのか？ もしよろしければ、どういうことで審査請求されたのかお教え下さい。
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| No.75 |
再審査請求なんかプロ住民の常套手段ですよ。
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| No.76 |
大田区の案によると・・・・ここは容積率200％の第一種中高層住居専用地域なので・・
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 容積率200％の住居系用途地域 ・用途地域としては、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二 種住居地域があり、おおむね第二種高度地区が指定されています。 ⇒「大田区都市計画マスタープランの土地利用方針」では、主に「住環境保全型市街地」や「環境維持向 上型市街地」に位置づけられ、低中層中心の市街地への誘導が考えられます。現状において、７階建 てまでは多くなっていますが、８階以上の建築物はあまり見られていない状況から、７階建てまでを想 定できる 22ｍ前後の指定値を設定します。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー プラウド山王は、建築基準法上は地上7階建・地下1階建で、既存不適合にはならないかと。 そもそも2−3年前から高さ制限の試案作りを区がやっている事なんて織り込み済みでしょう。 こんど図面見せてもらう際に聞いてみますね。追って報告します。まだ先ですけど。 |
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| No.77 |
ここは大田区１次素案で２０ｍが設定されています。野村の方によく確認されることをお勧めします。
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| No.78 |
エントランスも高級感ありますね。オーダーメイドも自分好みにできるなんて素敵です。リビング・ダイニングは全面床暖房で冬はぽかぽかですね。3月ぐらいまで寒いので床暖房も長い付き合いですね。
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| No.79 |
違法建築とか騒ぐ人もいるみたいですが、近隣住民からすれば、
敷地の広い戸建 ＞ 管理のしっかりしたマンション ＞ 狭小戸建 ＞ アパート賃貸 空き地や老朽空家で放置されるのも、街並み上問題。 文句ばっかり言っても始まらない。 |
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| No.80 |
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| No.81 |
本当にこの野村工作員、忘れた頃に登場する。
同じ文体なので直ぐに分かる（笑）。 「既存不適格」工作員と「野村」工作員の2人でループしてるぜよ。 |
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| No.82 |
最近、すぐ完売したアールブラン大森山王は、
どれ位の値段設定だったんだろ？ 駅前高台の物件はいつ売り出すんだろ？ |
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| No.83 |
アールブラン大森山王は、坪単価は294万円だったらしい。2年前だけどね。 でも、狭い間取りしかなかった。 http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000001112012... |
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| No.84 |
アールブランは場所も良いしお買い得だった。
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| No.85 |
確かに、アールブランは良かった。弁天池児童遊園や山王花清水公園が近くて雰囲気がある。でも、プラウドからも、いくつも良い公園がある。この２つの公園も近いが、隣のガーデンハイツの一角にあるサンサン児童公園、５分足らずのサンサン根岸児童公園、３分くらいの山王公園、さらに、天祖神社の公園や熊野神社など、子供たちが遊ぶ場には事欠かない。迷路のような町の探検も含めて、昭和のような町だと思う。
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| No.86 |
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| No.87 |
↑ でた！ 「既存不適格」工作員・・
よっぽどこのマンションが建つことが気に入らないんだね。 どんなにイライラしても、建っちゃうから。 |
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| No.88 |
>>86
昔、山王に住んでいたので、物件に興味を持ちました。山の上の雰囲気と商店街の利便性の境に立地する場所と、大森の割安感が出れば良いなぁと思っています。ただ、山王で「緑を無くして」となれば、確かに問題ですね。一応、デザインを確認しました。外周部に植え込みがあるようですが、野村は高木も含めて頑張るべきですよね。ガーデンハイツのサクラ並木とまでは行かないかもしれませんが。 http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/design/index.html 完成予想CGは建物上部だけなので、早くランドスケープを含めた姿を見たいです。 |
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| No.91 |
みなさん ショールームが池上通り沿いに造られています。野村さん、もしよろしければいつＯＰＥＮか教えてください。
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| No.92 |
↑ あなた、ちゃんと営業とコンタクトとってる？
事前案内会等もろもろきまちゃってますよ。 |
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| No.93 |
大森駅前高台、駅近の三井不動産物件は、いつ販売されるんだ？
分譲じゃないのか？ |
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| No.94 |
野村不動産に関しての記事です。この物件も完売になるのでしょうか。
http://news.livedoor.com/article/detail/9392162/ |
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| No.95 |
>>94
戸数も多いわけではないですから即日完売でしょうね。即日完売=いい物件と必ずしも言えるわけではないですけどね、売り出し戸数を絞ったり時期を調整したり、即日完売といっても色んなものがあるでしょうから。 記事にある資金回収もそうでしょうが、マーケティング手法といった方がいいかもしれません。その広告効果とブランディングで相場より高くても売り抜くっていうのがうまいですね、野村は。ここも相場より上でくるでしょうね。 |
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| No.96 |
隣の山王ガーデンハイツ、大きい専有面積のものが売りに出ました。
売り出し価格での坪単価、２９６万。築２５年。 このご時世での査定価格でしょうが、新築との 比較が興味深い。 https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc... |
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| No.97 |
>77 既存不適格にはなりません。区にも確認済みです。区と相談した上で認可され、建てるようです。
（まっとうに区役所で聞いても門前払いですよ、残念ながら） |
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| No.98 |
事実として一時素案は２０ｍです。これは大田区に確認されてください。まっとうに聞いてまっとうに答えてくれます。
条例変更前の駆け込み物件的な要素があるとの表現が適切かもしれません。 そもそも区は許認可をする処分庁ではありませんで、この部分は区に相談する事項ではありません。本件は購入を希望される 方が自分自身で野村不動産の担当者の方に確認すればそれで済む話です。このスレッドで罵り合う事ではありません。 |
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| No.99 |
まずことわっておくが97では無い。
先行して一部に図面開示始めてますので その際に、野村には確認済みです。 はっきりと「既存不適合にはなりません」 と言われています。97がおっしゃるように 高さ制限には適合するように建てていると。 |
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| No.100 |
そもそも23メートルってどこからの高さ？斜面に建っていて
階段状に配置、最上階は3戸しかない図面だし上手く はめ込んで建てている感じがした。また行くので確認してみる。 |
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| No.101 |
この該当地域では、大田区高さ規制の一次素案として２０ｍとなっていますすが、現行は高さに関しては無制限です。
おそらく野村のご担当者はその意味で「既存不適合にはなりません」と答えられたのだと思います。 |
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| No.102 |
99です。
当然、今後区が施行予定の高さ制限20メートルのことを 明言した上で、「今後、高さ制限が施行予定だと思うが 建築後に不適合となることはないか？」と聞いた上での 回答でしたが。。 |
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| No.103 |
こんな記事がありました。野村不動産もこのようにして対応してくれれば何も問題ないと思います。
購入者が泣きを見ないよう注意することは大切です。 https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128 |
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| No.104 |
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| No.105 |
公式ＨＰでは、１００平米超えの広いお部屋が紹介されているのですね。
これくらい広いと各お部屋にも、収納にもゆとりが出て良いと思うのですが、他の部屋の広さを見てみると、64.40m2～107.48m2とあるので、一番広いお部屋ということになるのでしょうね。 さらにオーダーメイドシステムを採用すると、かなり豪華なお部屋も登場するのでしょうね。 |
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| No.106 |
ハヤク間取りを見せてね!
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| No.107 |
溜池山王じぁないんですね。
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| No.108 |
何となく地味な感じがする外観ですね
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| No.109 |
パースがイマイチですね。
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| No.110 |
別の間取りが出た。が、玄関脇の部屋の窓を開けないと風通しが悪いよね？
何で？防犯のためかな？静かな環境でタワーでもないのに… |
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| No.111 |
南側に、14階立てのマンションがありますね。
眺望は南東側しか抜けないのかな？ |
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| No.112 |
一部の間取りしか見えませんが、浴室へはリビングから行く間取りが多いんですしょうか？
リビングからじゃなくて、廊下から行く間取りが標準だと良いんですけど。 |
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| No.113 |
ナンデスカこの間取り…酷すぎます。
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| No.114 |
ここ検討している方はプラウド奥沢を見ておく方が良いと思います。
確か設計事務所も同じだったはず。外壁タイルの色調も似ています。 「奥沢」「山王」高級地名で釣って、建物出来上がったら…。オハナウド。 同じ路線のような気がします。 |
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| No.115 |
グーグルでみたかぎり、
陽当たり眺望は部屋を選びそう。 |
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| No.116 |
外観から予想していたように、ここもバルコニー狭すぎで残念。
大井町３分のパークハウスを検討したときもそうだったけど、最近のマンションではバルコニーが狭いの当たり前になってきちゃったわね。皆さん、洗濯物とかどこに干すんでしょうかぁ？？？ |
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| No.117 |
ベランダが狭いのとFIXサッシが多いのは、好みに合いません。
加えて残念なのはマンション内の各戸の配置。次は良いものを作っていただきたいものです。 |
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| No.118 |
ベランダが狭いのはセットバックを取るためですね。
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| No.119 |
都心で100㎡超えってたまに見ますが、大森エリアなら都心から少し外れているので、金額的には少し安いでしょうか。
眺望とかは、期待できそうにないですが陽当たりは良さそうです。 間取りは、収納が大きいタイプがあり、結構いいかなと。 |
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| No.120 |
予定価格どのくらいでしたか？
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| No.121 |
坪400万超
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| No.122 |
>>121
高杉。。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
121でないけど、ご報告しますね。アホかって感じです。
107平米のヤツね、15000万以上。98平米、1億3千。広い部屋は 軒並み400ー430以上ね。 エレベーター1基のみ。ある意味4階が坂上の入り口に なるので、あんまし使わないと見てるのか？ そんでもって、既存不適格になりますとある意味開き直 って言われました。この間の誰かの説明は間違いらしい。 |
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| No.125 |
>>124
既存不適格でもマンションは建てられるものなんですか？ |
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| No.126 |
>>124
ありがとうございます。 プラウド大森鹿島も最上階はそれに近い価格だったような。販売はリーマンショック直前でした。 70平米はもう少し現実的な価格かも知れませんが、間取が… それにしても、既存不適格とはイメージが悪いし、転売にも宜しくないね。 |
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| No.127 |
今はまだ高さ制限条例はパブリックコメントの真っ最中で
今後、公示され施行されるものです。重説では、説明します とは言ってますが。ですので建てることはできますが、竣工 した瞬間に既存不適格物件となります。 |
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| No.128 |
早く間取りをみたいよー。
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| No.129 |
70.49㎡、71.40㎡ （7000万前半〜8000万中盤） 南東向き
74.92㎡、75.06㎡ （7000万中盤〜8000万中盤） 南東向き 72.00㎡、72.50㎡、72.60㎡ （7000万後半〜8000万後半） 南向き 84.97㎡、 （9000万後半〜10,000万中盤） 南東向き 85.62㎡（モデルルームタイプ)（9000万後半〜12,000万中盤） 南向き あくまで予定価格ね。ここらへんだと普通かな。若夫婦には良いよ。 質感はなかなかよろしい。一度みてみることをおすすめする。 80㎡以上の部屋の間取りは、なかなか工夫されている。 90㎡超えるものには駐車場優先権付与。そのぶん高額。 うちの場合は、90㎡以上の部屋狙いなんだが悩み中。 既存不適格は本当。リセールには不利。実需優先物件。 |
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| No.130 |
>>127
現在進行形なんですね。ありがとうございます。 |
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| No.131 |
うーん、坪340から470のレンジですね。戸数が少ないので
平均とっても意味ないですが400中心です。神楽坂とおんなじ だったりする。。。。 |
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| No.132 |
ないわー、ここ。
2～3年前売ってたのザ・パークハウス山王2丁目の方が場所も良くて@320くらい。 建築費高騰はわかるけど、格落ちの3丁目で…。 |
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| No.133 |
多少高くても戸数が少ないから、付近の資産家の子女が親の援助で買ってお仕舞い。
城南高級住宅地周辺の物件の特色です。 |
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| No.134 |
ここ2~3年でパークハウス２つ、タワー２つとだいぶん地元需要がはけたからね。
高値＋既存不適格でどこまで行けるのか。 見ものです。 |
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| No.135 |
大森の中でも立地はいいと思います。
サブエントランスから井上小児科横の坂を下れば、駅まで７分もかからずですし 隣のガーデンハイツには緑あふれるので、マンションには植栽も申し訳程度で十分でしょう。 でも価格は高すぎではと個人的には思います。 車利用ですが、土日昼の池上通りを見てから考えた方がいいでしょう。 狭い道に路線バスが絶えず通り、ダイシンやカドヤへの買い物客の車で溢れています。 渋滞するほどでは無いですが、スムーズでもありません。 商店街アーケードも自転車運転の荒い高齢者が大勢います。 反対運動は住宅地であれば仕方がない。 隣の建物との境ぎりぎりまでの建築ですからね、嫌がられるでしょう。 地元では「これだから野村は…」だそうです。 ちなみにガーデンハイツ裏の山王会館横の土地。 荒れているので手放されるのも近いかも？ |
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| No.136 |
そうなんですよね。いくらなんでも高すぎ。
70平米で3LDK嫌だし。広い部屋が軒並み 坪430越えですからうちは撤退します。 様子見て下げてくるなら考えますが。 |
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| No.137 |
既存不適格+高値＋坂途中のここよりも、坂上の三井ファインコート（戸建）の方が良く見える。
タイミング合わず買えませんでしたが、パークハウス山王２丁目の方がここよりずっと良かったです。 |
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| No.138 |
駅前の神社横の階段登って、
すぐ左に少し歩いた場所にマンション建ててなかったっけ？ あれどうなったんだ？ |
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| No.139 |
すぐ近くに三井が土地買っているって言っていたけど、どのなんだろう・・・
ラサール石井が買ったマンションって170平米超でメゾネットで6500万ってよっぽど古いのかな？いくらオリンピック決まる前の値段とはいえ |
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| No.140 |
これだけ建築費が高騰していて坪400ならまだ安い方では？
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| No.141 |
殿様商売ですね
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| No.142 |
ラサール石井のマンションってどこなんだろ？
安過ぎ。 修繕管理費で10万超えそうだけど。 |
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| No.143 |
資料請求はしてみたけど、80台で9000万後半からですか。高くなりましたねー。
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| No.144 |
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| No.145 |
野村が周辺に配慮？？
ない、ないwww |
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| No.146 |
先日、現地を見てエントランス前の道の狭さに驚きました。
間取り等、価格相応の魅力が現時点では感じられないです。 きっと大森にどうしても住みたい方々が購入されるのでしょう。 |
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| No.147 |
なんですか,その言い方…?
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| No.148 |
山王の響きはいいな。
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| No.149 |
>>139
山王側駅前の神社横の階段を上がって左に少し行った左側。教会の隣。東芝健保事務センター跡地に、三井不動産の名前が入った建築計画の掲示があります。 ここよりも、はるかに駅に近く環境も良いので、 価格は恐ろしい事になりそうです。 階段上がったすぐ左側の土地も長い事更地ですね。 区が借りて駐輪場でも作れば良いのに。 |
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| No.150 |
これから歳取ってくにあたって、坂が思いの外きつかったです。
値段の割りに仕様も普通ですし、住戸配置もプライバシーへの配慮がいまいちでした。 撤退かな・・・ |
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| No.151 |
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| No.152 |
90m2台の間取りを見たいな。
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| No.153 |
↑自分でMRいけばいいじゃん。
90㎡以上は全戸バルコニー広く間取りはいいよ。 駐車場の優先権ついてるし。戸数は少ない。 ただし、最低でも1億2千万台だったかな。 |
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| No.154 |
大森だと思うから高く感じるのでは？全体的な開発の流れとしては、港区から白銀、五反田・大崎、大井町と来た流れが大森のあたりまで近づいてる感じがある。まあ、飛行場や新幹線、リニア、中央環状線後の首都高等の利便を考えればつながりの良い地域ではある。品川とかのターミナル駅なら、10分以内の住宅地など望めないだろう。坪400万円は、世田谷方面に行けば珍しくないので、あとは住む人が何を求めるか。円安によって、港区ですら、世界の大都市の中で住宅は安い。ロンドン・パリ・ニューヨーク、SF,LA、HK,シンガポールは言うに及ばず、場所によっては上海よりも安い。不動産が高くなったのじゃなくて、円が安くなっただけじゃないかな？
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| No.155 |
いや、だからあ〜、「大森だと思うから高い」んだって。
だって、ここ大森だもん。交通立地、一生懸命説明したって そんなこと昔から変わらんでしょ？ |
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| No.156 |
他が上がろうがなんだろうが、大森は大森でしかないと思います。そこを全体的にとか勘違いしてしまうと、高くても良いかとなってしまいそうですが、立地は大森なんです。他は開発されて高くなっても、大森は別に開発されてませんもの。
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| No.157 |
>>154
大森でも山王は別格ですよ。 最近タワマンが山王の名前で線路沿いに建ったけど、 こっちは高台の古くからの邸宅街。かつての別荘地。 田園調布や久が原、雪が谷などと同じ大田区の高級住宅地です。 元々希少性が高い。 |
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| No.158 | ||
| No.159 |
＞157
いや、だからあ〜、そんなこと（山王ブランド）もむかしから変わらないんだって。 ことさらいまさら強調して全面に押し出して市況にのって高値にしたって、昔から 何も変わらない大森の大森住民からしたら、ナンだかなあ・・という感じしかしないもん。 この値段なら、山手線内好立地かえるからね。 |
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| No.160 |
>159
>この値段なら、山手線内好立地かえるからね。 そうだろうか？ 住専地域の新築で？中古でしょ。 大森が高いとかステータスがあるとか言っているんじゃなくって、円の価値が下がる中で、立地の良い不動産が安全資産として、押しなべて高くなっているのでは無いでしょうか。円安とインフレ。今の建設資材や単価の上昇を考えればわかるでしょ。 |
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| No.161 |
都心が好立地とは限らないよ。
長年住んでいる場所からは遠く離れたく無いし、 大森周辺住人は山王高台への憧れがある。 大森駅は乗り換えの無い駅の中では日本一の乗降客数を誇る駅だしね。 住みたい人は少なく無い。 ただ、駅へは坂と階段で苦労するね。 |
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| No.162 |
アベノミクスがもう少し遅ければ、安かったのかな。
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| No.163 |
大森住みたいし、広い部屋が希望出し、良い物件とは
思うから期待したが高すぎる。107平米の1億5千出すなら 神楽坂90平米台買えるし、大崎駅直結スミフタワー売れ残り 100平米越えも買えるし、他にも選択肢豊富に出てくる。 ここしかないっていうものが俺にとってはないんだな。 やはり地元民需要中心ですね。 |
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| No.164 |
こちら既存不適格物件なんですね。竣工後した瞬間に違法建築物になる。
売却は非常に困難になるので、終の棲家でどうしても山王エリアに住み たい人のためだけの物件。 |
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| No.165 |
はい、既存不適格です。一回の建て替え特例あるから４０年でまた同じ高さに
建て替えたとして８０年は大丈夫ですがね。 ただ、いざ売ろうとすると、たかが2メートル程度での既存不適格だとしても 叩かれる。気にしない地元民しか購入層がいないという状態だと、安値になっ ちゃうな。 |
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| No.166 |
野村は不適格のまま売るのでしょうか？
不適格だけど売るのってよくあることなんですか？ |
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| No.167 |
↑ よくある事ではないでしょう。
現時点では高さ制限条例は施行されていないわけですから、普通に建築確認はおります。 ただ、数年前から議論され、昨年には条例の素案もできていたにも関わらず、図面の 引き直しもせずに、そのまま当初の計画通りに建てようとする野村の強引さには あきれます。野村に良心はありません。 竣工した瞬間に既存不適格になることは、彼らも分かっていたはずですね。 ちょうどこの物件の竣工時期と条例の施行時期が重なりますね。 |
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| No.168 |
高台といえども山王３丁目は本当の山王ではないのですよ、地元では。
山王高台への憧れだけならば１丁目の戸建を買います。 大森はいいですよ。 とりあえず物は揃うしスーパーも数はあるし。 駅前は雑多ですが一本道を入れば静かです。 ただ高級住宅街ではありません。 閑静、文豪の町、など言葉で飾っても所詮は大森、色んな人が住んでいます。 実際に足を運んで、ご自分の目で確かめてみてください。 まあ住めば都ですよ、大森。 でも終の棲家であれば、福祉関係も考えると品川区に負けてしまうかも。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
＞169
ちょっと、感情的すぎませんか。危ないとか、リスクが高いとか。新築ですよ。手抜き施工の責任を取らない業者じゃないし。そんな事よりも、旧耐震のマンションですら、区分所有権者の同意が得られずに建て替えはおろか、耐震補強だって合意出来ない現実があるのです。新築マンションを買う人がその人の人生の長さくらい安心できるように、今の基準は作られています。正直、日本の基準はオーバースペックなくらいです。将来の建て替えを心配するよりも、メンテナンスで住民合意がまとまらないリスクの方が重要なのでは？ |
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| No.171 |
既存不適格と言っても容積は変わらないから立て替えなら高さが低くなるだけで床面積は変わらないですよ。
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| No.172 |
でもスペックの割に高いことに変わりはない。
この価格で大森は買わない。山王にこだわり なければ、山の手線内がいいかな、やはり。 70平米台はまあこんなもんかとは思うので、地元民 若い夫婦子持ちには良い物件かも。 広い部屋が欲しいうちは却下だな。 |
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| No.173 |
＞170 感情論の問題ではない。ちなみに169ではない。
条例が施行されることが分かっているにも関わらず、設計変更せずに そのまま建てようとする野村の姿勢に違和感を覚えるのですよ。 モデルルーム見学の際は、一切話しないですよ、こちらから問わなければ。 容積率云々のみならず、住むには関係ないですが、そういう体質の野村の 物件を買わなければいけないかと思うのが引っかかるんです。 みなさん、既存不適格になることが分かっていながら確信犯的に建ててしまう 野村をどうお感じなのか？ デベは売ってしまえば関係ありませんから。 |
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| No.174 |
>>173
ある意味、天井高などで自由が効くをラストチャンスでもあるわけだがね。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
いいえ、違います。
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| No.178 |
そんなこと言ったら、いつまでたっても買えませんよ。
法律はどんどん変わるんです。 このマンションより前に建ったマンションも、このマンションより後に建つマンションも、将来不適格になる可能性はあります。 たまたま今、一つの法律に将来引っかかる事がわかって是正したとしても、将来別の法律が出てきて、そっちにも引っかかる可能性があります。 今の法律を犯して居なければ建物は合法なんです。 将来どんな法律が出てくるかは分かりません。そんな事いちいち気にしてたら、いつまでたっても買えませんよ。 |
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| No.179 |
↑ そんなことは皆さんわかっているでしょう。
問題なのは、「施行されることが分かっている法律」をわざわざ犯しに来る野村の 姿勢にもやもやしたものを感じるという事です。 過去レスにありますが、条例施行にあわせて図面を引き直すというお話しがでていました。 https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=128 マンション建てるからには地元の法律にも配慮するといった良心があれば好感が持てるのに ということです。 |
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| No.180 |
遅いんです。慌てて条例を作っても。
行政の怠慢だと思いますよ。 |
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| No.181 |
野村の姿勢の問題でしょ。
売れりゃ何でも良いのか。 白金台３丁目もそうだけど。 |
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| No.182 |
嫌なら買わなきゃいいのに、何をいつまでも野村の姿勢がーとか言ってるの？ただ野村を叩きたいだけにしか見えないよ。
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| No.183 |
目に余るからでしょ。
良ければ買うけど、良くなければ買わない。 あんた買えば？ |
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| No.184 |
やはり企業の姿勢は気になります、合法ならなんでもしていいわけでない。デベロッパーに限り、CSRとかコンプライアンスとかを気にしないで商売している企業がまだまだ多いんでしょうか？
購入者が気分良く住むことを気に掛けて欲しいです。 |
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| No.185 |
購入後にご近所ともめたり、仮に裁判とかなったら嫌だから、野村には周りと仲良くやって欲しいものです。
検討するなら70平米なんですが、バルコニー狭いし部屋の間取りももう少しなんとかならないのかなー。最近の流行りはこんな間取りなんですかね。 悩む。 |
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| No.186 |
近所と揉めるも何も、合法なんだから全く問題無い。
嫌なら買わなきゃ良いだけ。 ビジネスはそんなもんだよ。 |
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| No.187 |
今日も野村工作員のパトロールです。
視界良好です。 |
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| No.188 |
>183
目に余るからってこんな掲示板で愚痴ってないで本当にどうにかしたいなら野村に抗議でもしてきなさい それができないならおとなしくしておきなさい そもそも野村が誠実な対応したらあんたは買うの？ どうせ買わないんでしょ |
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| No.189 | ||
| No.190 |
良いと思う人は買うし、良くないと思う人は買わない。
既存不適格となるのを承知で売るんだからネガの意見が出るのは当たり前。 ネガにつかかるのではなく、ネガに勝るだけのポジの意見を出したら？ |
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| No.191 |
売却時に価値がさがるから新築でも割安価格を期待します。
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| No.192 |
近隣住民のマンション反対運動の掲示版になっているのだろうか？
まわりが、こんな人ばかりだったら、建物よりも周辺住民の質の問題で値段が下がるかもね。 既存不適格と違法建築は全く別の概念。都市計画や建築基準法が変われば、 既存不適格となる建物はいくらでも発生する。だから経過措置もある。 |
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| No.193 |
>>192
前のスレにも書かれている通り、設計の段階で既存不適格になると わかっていながら、変更をかけないで、購入者に売りつけるという 野村不動産の企業としての質が問題であり、周辺住民や購入を検討 している人たちは関係ないでしょ。 変更すれば不適格にならないのに、どうしてしないの？逆にお聞き したいぐらい。資産価値にも多大な影響があるのに。 |
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| No.194 |
違法建築物を建てて売ったら、その名の通り違法だからそもそも有り得ない。
後から法律変わったのなら仕方がない。 今回は既存不適格になるのが分かっていて、設計変更もせずに立てて売るのは違法ではないが如何なものかという指摘。 そんなこと大したことないでしょ、と言うのがデベのスタンス？ |
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| No.195 |
意見が被ってしまいました。
皆同じ疑問を持っていますね。 |
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| No.196 |
その上、価格もそれなりですからねー。
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| No.197 |
>192 ですが、
既存不適格 → 価値が下がる のが当然という考え方は承服しかねます。 大田区の一時素案を見ると、ガーデンハイツも20ｍ規制地域のように見えます。 明らかに現状の高さはそれを超えますが、価値暴落するでしょうか？ また、同じ容積で高さ規制を前提に建て替えれば、総合設計で周辺にできた 桜並木や公開空地もなくなります。環境的には悪化でしょう。 本当に町並みを守りたいなら、田園調布や成城のように、最低敷地面積こそを 地区計画で定めるべきなのです。 値付けの高い低いは市場需給が決めることだし、野村に対して特に親しみも ありませんが、規制が変わるのだからそれに従えと言ったって、それがより 好ましいマンションとなるとも思えませんが。斜線規制は同じだと思われます し、同じ容積を入れるために建蔽率を上げると周辺環境に却って影響が出ます。 要は、マンションを建てるなと言っているようにしか聞こえない訳です。 |
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| No.198 |
>>175
戸数は減らないよ。容積一杯立てるためにはセットバックを減らすことになる。その方が周りを圧迫することになるよ。 |
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| No.199 |
198ですが197に同じことが書いてありました。
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| No.200 |
＞197 言ってることが意味不明。 なんでそんなに擁護するのか？？
施行が判明している条例なら、既存不適格にならないように対応するのは普通の感覚。 好ましいマンションになるか限らないというのは、論点のすり替え。 山王ガーデンハイツはかなり前に建った物件であり、条例施行を知った上で建てられたものでない。 今回は、物件の質云々ではなく、企業姿勢に疑問を投げかけているということ。 私自身は、目をつむった上で購入を決めた。重説に詳細に記載してもらうつもり。 営業に問いかけても明快な回答は無し。のらりくらり。分かった上で建てたのは本当らしい。 |
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