プラウド山王ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド山王についての情報を希望しています。

駅からも近いし、周辺は緑も多そうで住環境は
いいのかな？と思います。


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区山王3丁目1506番、1519番2（地番）
交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.40平米～107.48平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sanno/top.html
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[343: 匿名さん]

>342

平米単価が100万円以下になることは絶対にありません

[344: 匿名さん]

決して安い値段ではないですね。
建築資材や人件費の高騰のあおりを受けているのでしょう。

ここ外廊下ですか？プラン見る限り、そのように思えますが、外廊下なら残念ですね。

[345: 購入検討中さん]

坪単価450万か、ありえんな。

[346: 匿名さん]

>344 外廊下です。

[347: 匿名さん]

加えて既存不適合物件です。高さ制限に引っかかる。説明ありました。

[348: 匿名さん]

モデルルームの来場者は山王小学校に入学希望の熱心なファミリーが多い気がします。坂と言っても大した坂ではなく、坂の下にはスーパーがあり、物件前は山王ガーデンハイツの桜並木、池上通りとJRから離れており、騒音問題もあまりないと思われます。今の原材高、人件費高、住宅ローン金利を加味すると、検討に値する物件と思われます。既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。戸建のファインコートは即売してますし、山王のマンション建築計画は三井の超高級物件だけです。

[349: 匿名さん]

348さんは野村の方でしょうか？

＞既存不適格物件は他にもたくさん存在しますし、2世代、3世代に渡り住む人は少ないと思います。

この節だけは余計だと思います。

既存不適格であることはネガティブ要素なのは間違いないこと、開き直りを感じます。既存不適格でない物件は他にもたくさん存在しますし、むしろ大多数がそちらの方です。
また、世代を超えて長期的に住宅利用していくことをあからさまに否定するのも今のご時世いかがなものかと。

デメリットを打ち消すだけの利点も多くあって、定評ある野村プラウドで魅力ある物件なのは間違いないと思いますが、原材人件費上昇を考慮したとしても、いかんせん価格が高すぎて二の足を踏んでる方が多いのが現状と思います。

[350: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

こんな高い物件誰が買うのですか？5年後のリセールバリューは確実にマイナス。これで買う人は不動産知らない初心者で金持ちの人なんでしょう。お利口さんはプラウドのブランドでもこんなバカ高い買い物しません。野村って購入者をバカにしてるのが腹立つ。全員三流営業。三井不動産のほうが購入者目線と思いますよ。

[351: 匿名さん]

348です。野村の人間ではございません。残念ながら私の周りには親の不動産を引き継いで住んでる人はほとんどいません。大体、親とは別に不動産を新規に購入している事実を言いたかっただけです。また、リセールバリューが上がった物件はリーマンショック前とアベノミクス前の物件がほとんどです。今売られてる新築物件は残念ながら、高掴み感はありますが、オリンピック前まで立地が良い物件の価格は上昇傾向にあると思います。不動産投資では売り見極め局面でリーマンショック前、アベノミクス前の持ち玉を価格上昇に合わせて小出しに売ってる状態と思われます。山王エリアの中古物件は今は非常に少なく、あっても1階かもしくは管理費が異常に高い物件のみです。前の投稿でも書きましたが、坂の上のファインコートの戸建ても完売です。山王エリアの新築マンション計画は三井の高級物件しかない状態です。加えて、昔から評判の良い山王小学校があり、環境としては良いのではないのでしょうか？オリンピック前の5年後のリセールバリューはややプラス。その後5年はやや下落して行き。10年後のマンション保障が切れる時期は同価格もしくはややマイナスのイメージが持てます。経済危機がまたあれば別ですけどね。

[352: 匿名さん]

351さん　349です。

野村の方ではないとのこと、失礼しました。

要は、2代目3代目に引き継ぐといったことは考えない、5~10年後のリセールは大丈夫そう、よって価格も高くはない、という短期的な視点でお考えということですね？10年20年とずっと住み続けるという長期の視点には立ってないと。

逆に言えば、永く住むつもりの人には高値掴みの建て替え困難な不適格物件ということでしょうか？
短期で転売を考える人だけ買えばよい、と。

また、山王の中古事情に関しても詳しいお話ありがとうございます。
山王限定で物件を探せばそういう感じなのでしょうが、特に山王に固執しなければ良いわけで、
やはり、よほど山王に親族がいるといった地縁や思い入れが無い限り、ここにこだわる必要はないな、というのが率直な感想です。山王小学校も特に唯一無二の存在という訳ではありませんし。

拙速ではありますが、以上、感じたことまで。

[353: 周辺住民さん]

もっと不便な高級住宅地のお年寄りが、戸建より駅に近いマンションがいいって選ぶ。
付近のお金持ちが、子供に買い与える。
といった需要で、楽に売れるんじゃない。
だから、既存不適格かどうかなんて、関係無いとデべはみているのでは。

自分で働いた金で買える場所じゃない。
ただ、今朝のチラシにでていたＱｒやＲｒタイプは、柱の場所からみると部屋やリビングの
ど真ん中に梁があるように見えるけれど、この価格でそんな設計しないよね。

[354: 匿名さん]

348です。訂正です。リーマンショック前→リーマンショック後です。

[355: 購入検討中さん]

このマンション売れてない時代にこの価格でほんと売れるのかね？

大森駅のマンション側出口って再開発に取り残されてて、まだ蒲田駅の方がマシと思ったが。

[356: 匿名さん]

354さん　349です。

わざわざ訂正ありがとうございます。その点、文脈からの推測で分かるので大丈夫ですよ。


353さん

柱や梁の話ですが、最近のマンションで良く見かけますが、設計が手抜きとかダメというより、昔に比べて各専有部分が小さく区画されるようになってから無理が生じて、そういう事態が散見されるようになった気がします。
昔のマンションは広かったですよね、柱や梁を避ける自由度が高かった。今はウサギ小屋、どうしてもどこかに無理が生じる、そういう話なんだと考えています。この物件だけではない、と。別にフォローするわけではないですが、、、

ちなみに、湾岸タワーのように免震にして柱も梁も少なく細く出来る物件では間取り的には相変わらず良いですね。

[357: 匿名さん]

既存不適格は高さ制限により、特例で一度は同じ高さで建て替えできるので、今のマンションで60年もつとすると、倍の120年は大丈夫ということですよね？永住で年齢によっては3世代くらい余裕じゃないですか？

[358: 匿名さん]

パークコート山王2丁目は借地なので坪270万くらい、アールブラン大森山王坪320万くらい、パークハウス山王2丁目坪320万くらいと2－3年前でこの価格ですし、直近の資材や人材費の高騰を考えれば今回は単純平均（加重じゃない）であれば坪380万くらいですから普通だと思います

[359: 匿名さん]

今の相場からすれば、むしろ安いくらいかと。

[360: 匿名さん]

348です。不動産投資の話しが出ていたので、5年後10年後のことを書きました。20年後30年後の価格下落はこの物件に限らず、必ず起こると予想されます。月に70平米の3LDKで月の賃料を10万円とすると20年後は2400万になります。山王側でも大森側でも10万円で借りられる3LDKはなかなかございません。20年後に2400万下落したとしても、もとが取れるのではないでしょうか？山王エリアで10万円で借りられる3LDKはないと思われます。既存不適格のことが出ましたが、現在は既存不適格ではありません。これからの話です。既存不適格の不動産は多数あり、世の中には既存不適格のものが多く存在します。排ガス基準をみたしていない車等々。これから品川駅周辺は大きく変わります。アクセスの良い大森は不動産価格はある程度維持できると予想します。ファインコートの戸建。ザ 山王タワー。山王小学校エリアではないパークタワー山王。京急蒲田のプラウドシティ蒲田。全て売れてます。他の湾岸エリアは供給過多なのか、まだ売り物件があるようです。そう考えると、希少性があり検討に値すると思われます。

[361: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

普通のサラリーマンはお呼びでない価格ですね。あと、1割り低いと考えるのですが…。この価格付けで営業やってる野村の社員さんなら買えるのかなー。

[362: 購入検討中さん]

5年後や10年後のそう遠くない時期に相場は2.3割安く買えるのに、あえて今最高値帯でマンション買うっていかがなものでしょうか？オリンピックまでは供給数絞ってなんとかいまのバブル価格維持するけど、その後ストンと下がる。
誰でも少し考えたらわかることです。

このバブルな時期に買ってローン地獄とか絶対嫌ですもん。中古になると間違いなく値下がるのにね。