ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[81: 住民ユーザーさん１０]

土地を収用される？のですか？されるのであれば、もうこの大きさの容積率のマンションの建替えはできませんね。容積率のUP、緩和をお願いしないといけませんね

[82: 住民板ユーザーさん5]

線路面の花壇・柵は側道用に収容される可能性もあります。
詳細は練馬区ではなく、東京都にご確認ください。
この事業は東京都の案件となりますので。

工事が完成すれば、三階のベランダからは、電車の乗客と視線が合うでしょう。

[83: 住民ユーザーさん１０]

収用されたら、既存不適格物件？になるってこと？

[84: 住民板ユーザーさん8]

>>83 住民ユーザーさん１０さん

色々な可能性がありますが、詳細は行政にご確認された方が良いですね。

[85: 中古マンション検討中さん]

皆さんパニック状態ですが、ここで冷静になりましょう。


1　本当に室内が丸見えになるのか

高架の高さは12mとされています。
このマンションの高さは？第一種低層住居専用地域なので10mです。
つまり電車は3階の屋上より高い所を走ります。
その様子をご想像下さい。
線路側の住戸でなく中庭面のお部屋の3階が丸見えになります。2階以下は線路側棟の建物の陰になるので見えません。


2　20年も工事が続く？

全体の工事に何年かかるか不明ですが、ある1カ所に限定するなら基礎工事の開始から高架橋の完成まで1年ちょっとです。
すぐ横に電車を走らせながら工事を進めるのでダラダラやれないのです。
その代わりに突貫工事、電車が走らない深夜にしかできない工程もあるので、音の問題は覚悟が要ります。


まとめますと、
線路側の棟は日当たりと工事騒音、中庭側棟は完成後のプライバシーにご注意ということです。
今の高架は騒音防止工法が進んでいるので、線路側棟の騒音は今よりだいぶ軽減します。

[86: 住民板ユーザーさん1]

>>85 中古マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。
結果、まさかの中庭側住戸の資産価値も下がるのですね！？

[87: 住民板ユーザーさん1]

どうやったらリセール出来るのでしょうか？ 現時点でリセールは諦めるべきでしょうか？ 買わなければ良かった。
ここが売れたらブリリアに引越すのは名案だと思いましが、明暗が立ち込めました。

[88: 中古マンション検討中さん]

高架工事が終わってからリセールなさるのが得策では？
まだ高架橋の高さも正式決定ではないですし、高架下の利用用途もわかりません。
現時点では最悪の想定をするので値段は叩かれます。

賃貸需要がある場所ですから、もし3000万を切るような値段なら買い手が殺到するでしょう（実は私も購入検討中です）。三菱の分譲マンションですし音などは二重窓工事をすれば防げますからね。買い手・借り手はすぐに見つかると思っています。

現状を前提に新築を購入された方にはショックでしょうが、変化を前提に考えても魅力的な物件であることに変わりありません。

[89: 住民板ユーザーさん1]

>>88 中古マンション検討中さん

線路側住戸 二階です。
おいくらくらいなら購入して頂けますか？ 3000万後半は無理ですか？

[90: 住民板ユーザーさん5]

工事前のこの状況で3000万後半は買い手がつかないらかも。2000万代にはしないと話が進みづらいのでは…

[91: 中古マンション検討中さん]

>>89
2階は検討しづらいです。
1階は工事が終われば前面の視界抜けが期待できます。（日当たりがなくても）
3階は高架の形状によりますが日当たりが期待できます。（視界がなくても）
2階は…どうなるのか予測できません。

[92: 住民板ユーザーさん1]

二階です。2000万後半まで下げたら検討してもらえますか？ うちは陽当たりをかなり重視してるので、線路側を選びました。しかし、高架後は陽当たりが厳しいのであれば、選択肢は転居しかありません。
ここを検討されているとのことなので、二階ならどれくらいの価格なら考えてもらえそうですか？

[93: 中古マンション検討中さん]

>>92
ここで直接取引をするわけにいきませんので、まずは仲介業者にご相談なさっては？
三菱地所系の三菱地所ハウスネットとか、あるいは東急リバブルとか。
もしかすると3000万円台で購入する人が現れるかも知れません。現在売りに出ている南向き2階は4200万円ですから。

こちらはすでに仲介会社に購入希望を出していますので、条件が合えば業者がマッチングしてくれると思います。

個別の話になってきましたので、この件についてこれ以上の書込みはやめます。
住民の皆さま失礼致しました。

[94: マンション検討中さん]

こんな時に売ったら正に狼狽売りで買い叩かれるだけ
少し落ち着きましょう

[95: 住民板ユーザーさん1]

>>93 中古マンション検討中さん

返信ありがとうございます。
了解しました。今後は仲介業者経由で進めさせてください。
ただし、仲介業者が両手取引にならないようには、留意したいと思います。
当方、線路側住戸につき、3000万前半で公示します。もし宜しければ内覧にお越し願います。

[96: 住民版ユーザー１０]

そんな、あわてて、そんな金額で売却するのもいかがなものか？と思います。悪くはないけどね。

[97: 住民板ユーザーさん1]

>>96 住民版ユーザー１０さん

西武新宿線 立体交差化事業の都市計画説明会前に決着をつけないと、この価格でも難しくなる。
実際、現在販売中のリセール物件も、全く動きがない。もちろん4000万台という価格設定にも無理はあるが…。
残債割れより、健康や、陽当たりが大事。
ベランダ前の工事に悩まされて、うつ病にでもなったら、それこそ職を失う事態になりかねないので。

[98: 住民板ユーザーさん2]

三井のリハウスにも出されてますか？

[99: 住民板ユーザーさん1]

皆さん、落ち着いて下さい！
目の前が高架の線路だったり首都高だったりというマンションは東京にはゴマンとあります。2000万台なんて話も出ていますが、それらのマンションが相場の半額で売られているのですか？いーえ、売られてないです。どんなに割り引かれても20%です。このマンションなら最低でも3000万前半です。それは最大でもという話なので、実際には3000万後半でしょう。怖いのは皆が焦って売りに出すことです。そうなると自分の部屋を売るために他の部屋よりも価格を安くしようとする力が働きます。まずは落ち着いて深呼吸から！

[100: 住民板ユーザーさん1]

すみません。割引率が「最大でも」という意味でした。とにかく皆さん、まずは深呼吸です！1、2、3、ふぅー。

[101: 住民板ユーザーさん2]

>>99 住民板ユーザーさん1さん

そんな呑気なこと言ってられない。
もはや、他人を蹴落としてでも自分が売り抜けないと…
10年以上も工事してるマンションを誰が買ってくれるんですか？
そうでなくても、上石神井には三年後に石神井公園団地後に超大規模マンションも建つんですよ！

逆にもっと危機感を持たないと、本当に後悔しますよ。都市計画説明会までの僅かな時間が勝負だということは、線路側住戸の誰もが感じてるのでは？
脱出ゲームは先手必勝なんです。

[102: 住民板ユーザーさん4]

バルコニー前の住戸悪化に伴い資産価値下落については、こちらの記事が参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/19168/

[103: 住民板ユーザーさん2]

西武新宿線の高架の高さを調べてみました。3階ベランダ前を電車が通るイメージだな。確かに陽当たり・眺望は絶望的だわ。
線路側住戸の方のなかには、ブリリアの資料請求した人もいるようです。

[104: マンション住民さん]

＞103　駅の屋根の高さが19メートルなら電車が走ってるのは11～12メートルくらい？　このマンションは高さ9.97メートルだから屋上より高い。高架には擁壁があるうえこちらのマンションにすごく近いから3階は見えないと思う。その図を見て安心しました。陽当たりは諦めます

[105: 住民板ユーザーさん16]

電車から丸見えだとか工事が10年続くとか煽る投稿が多いですね。
安く買い叩きたい投資家かおもしろ半分の荒らしでしょう。惑わされないよう冷静に。

[106: 住民板ユーザーさん444]

>>104 マンション住民さん

イメージ図参考になりました。
作成ありがとうございます！

このイメージ図を見る限り、陽当たりと眺望は厳しそうですね。

[107: 住民板ユーザーさん8]

もはや4000万台なんて、話にならない。2000後半が妥当。

[108: 住民板ユーザーさん2]

中古検討者が真実を知ったうえで納得して購入出来る環境をつくることが大切。

おそらく、線路側住戸をリセール販売する側は、立体交差化事業のことは、黙っておきたい情報だと思うので。

[109: 住民板ユーザーさん1]

こちらも参考に…

[110: 住民板ユーザーさん8]

売却を検討されている方は、具体的にいつくらいからアクションを起こします？ やはり早い方がいいのでしょうか？

[111: 住民板ユーザーさん3]

>>110 住民板ユーザーさん8さん

既に動いてます

[112: マンション住民さん]

検討スレを見直しましたが、かなり早い段階（95レス目・2014年段階）で高架化の懸念が繰り返し書かれてますね。実際に線路側を買った方たちの何割くらいがそのリスクを知っていたのでしょうか。

[113: 住民板ユーザーさん1]

>>112 マンション住民さん

今年の立体交差化事業 素案説明会に参加するまで知りませんでした。
寝耳に水状態です？

[114: 住民板ユーザーさん2]

西武鉄道の高架化が決まった今、
線路側住戸は何を売りにすれば
良いでしょうか？
やはり価格訴求になりますか？

[115: 住民板ユーザーさん6]

果たして購入の際、この掲示板知っていた人がどれくらいいたことか…
この検討板を知っていれば西武新宿線 高架化の情報を知り得たかもしれない。
しかし、逆に知らなかった場合は。西武新宿線沿線住民でもない限り、知り得ないと思う。まさか購入した数年後に、高架化工事が始まるなんて予測出来ないし。
線路側住戸を購入したのは、陽当たりが良かったということもあるが、何より中住戸に比べて価格が安かったから。
中住戸は予算的に無理だったし。

[116: 住民板ユーザーさん2]

やっぱり購入の際は、デベからの情報提供は皆さんなかった模様だね。
酷いね。

[117: 住民板ユーザーさん7]

2014年末で検討スレの一般の人でも情報を掴んでいるなら、行政に近しいデベも何らかの情報を持っていたと思うけど。公開情報でなければ、知っていたとしても伝えなくていいってこと？酷いね。

[118: 住民板ユーザーさん4]

>>117 住民板ユーザーさん7さん

都市計画素案 発表前なら告知義務はないよ。だって、それまでは出来たらいいなレベルなんだから。
なので販売時点で伝えなかったのは当然。デベに責任はない。
あくまでも住民の自己責任。
大切な買い物なのに、よく調べもせず、安易に購入したのがいけなかった。

過ぎてしまったことを悔やんでも、過去は変えられない。
今から出来ることは、どうやったらリセールを可能かを考えることかと。

いづれにしても、都市計画発表前が最後のチャンスかも。

[119: 匿名さん]

>>105
ブリリアの関係者が紛れているからですよ
だいたい同じような書き込みをするので、よくわかります

[120: 匿名さん]

元々が安かったんだから諦めろってことですよね。
工事完了までまだ数年あるわけですし、入居から今まで良好な環境で暮らせたので元は取ったと思ってます。

[121: 住民板ユーザーさん1]

>>120 匿名さん

安物買いの銭失いってやつですね…
確かに線路側住戸だけがやけに安かった。やっぱりデベは高架化のこと知ったうえで値付けしたのかな。

[122: 住民板ユーザーさん3]

線路側住戸だけは、既に2000万台じゃなけりゃ売れねぇよ。
ちなみに、中庭側住戸は大丈夫です。ご安心ください。

[123: 住民板ユーザーさん1]

中古価格が下がってきたので見にきたらネガティブな書き込みが多いですね

たしかに高架による影響はありますが、開発に伴う今後の駅の将来性や住みやすさを考えると、駅自体の資産性は上がっていくとも考えられます

[124: 住民板ユーザーさん1]

安心して下さい！目の前が線路、高架、首都高、でっかいビル等のマンションは東京にはたくさん有ります！ここだけが特別というわけでは全くありません。資産価値は大して下がりません！安易に売りに出すのは止めましょう！ここはグッと我慢しましょう！ジッと我慢でもオッケーです！何でもいいので、とにかくとにかく我慢です！我慢、我慢。

[125: 住民板ユーザーさん7]

>>119 匿名さん

デベの関係者が紛れているのですか？

[126: 住民板ユーザーさん6]

>>123 住民板ユーザーさん1さん

上石神井駅自体のポテンシャルは、再開発により非常に大きく上がります。
でも、再開発には痛みが伴い、それが正にここの線路側住戸なのです。

[127: 住民板ユーザーさん1]

リセールの住戸、売れてないね…
やはり線路側住戸を4000万前半で売るのは難しい様子。3000万前半なら売るますか？

[128: 住民板ユーザーさん3]

線路側一階住戸は、専用庭の一部が収容されてしまいますよね？

[129: 住民板ユーザーさん8]

庭まで収容とは…
中庭側にした人は正解でしたね

[130: 住民板ユーザーさん6]

用地買収交渉が近づいてきたんだね