ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[41: 住民板ユーザーさん3]

線路面住戸の中古成約価格は、3000万中盤くらい？

[42: 住民板ユーザーさん3]

西武新宿線 立体交差事業の都市計画案が間も無く発表される模様。
（素案の説明会は開催済み）
いよいよ計画が周知されます。
ヤバイですね。

[43: 住民板ユーザーさん6]

線路側住戸はリセールが厳しくなるな…

[44: 住民板ユーザーさん1]

検討板のレス120番あたりで、その点を踏まえた人も居ましたね。

[45: 住民板ユーザーさん12]

>>44 住民板ユーザーさん1さん

営業は高架化はないと言っていた
という書き込みがありますね。

大嘘つきじゃないですか！！

だから、みんな騙されて
線路側住戸を買ってしまったんだよ！！

やられた…

[46: 住民板ユーザーさん1]

>>41 住民板ユーザーさん3さん

線路側は更に厳しそう。

[47: 住民板ユーザーさん1]

>>46 住民板ユーザーさん1さん

3000万前半なら売れる？

[48: 住民版ユーザー10]

今、3000万円前半なんかで売りたくないので、完成するまで住んでから３０００万円前半で売りだね。予定より遅れるだろうし、完成は。完成してからの方が、実物がわかるのでかえって売りやすくなるのでは！？

[49: 住民板ユーザーさん5]

>>48 住民版ユーザー10さん

工事の囲いが出来た時点で、
既に3000万前半でも売れない。

うちは早目に脱出します。

[50: 住民板ユーザーさん1]

線路面住戸は、今でさえ電車の音がうるさくて、一年中窓が開けられないのに…
更に陽当たりまでもなくなると、誰が買ってくれるんだろう？
後悔してます。

[51: 住民板ユーザーさん3]

工事期間はおよそ15年から20年かかる。その間ずっと住戸の前に工事用フェンスが立ち、電車の騒音に加え工事の騒音にも悩ませられるなんて、酷いですよね。
そりゃ後悔するわ。

[52: 住民版ユーザー10さん]

そうかも。でも、完成後の西武池袋線や小田急線沿線あるいてみると、そんなにひどい！！ってイメージがないんだよね。

[53: 住民板ユーザーさん3]

>>52 住民版ユーザー10さん さん

工事期間中耐えられます？
洗濯物もホコリまみれだよ。

辛うじて売れるのは、今だけだよ。

[54: 住民板ユーザーさん2]

既に線路面住戸は売りにでてる。
いづれもずっと売れず、ジリジリと値段下げてるな。

[55: 住民板ユーザーさん2]

西武線の高架化はないて言われてたのに、騙されました。

[56: 住民板ユーザーさん4]

現在、線路側住戸が4280万で
売りに出てるけど、
ずっ?と売れてないね。

[57: 住民版ユーザー10さん]

南側の写真がないね。でも、バタバタしないのが一番。売れにくいなら、住むしかない！！

[58: 住民板ユーザーさん2]

>>57 住民版ユーザー10さん

さすがに線路が写真に写っちゃダメでしょ。

年明け早々には、西武新宿線 立体交差化の
都市計画案が発表される見込み。
（既に素案は説明会済み）

都市計画案 説明会が終了すると
いよいよ都市計画が決定し、
立ち退き対象エリアの土地売買が
制限されますね。

それまでの売り抜けないと大変。

[59: 住民板ユーザーさん6]

15年間も目の前で工事されたら
病みそうです。
そういった補償ってあるんでしゅうか？

[60: 住民板ユーザーさん1]

>>55 住民板ユーザーさん2さん

高架と地下とは格段の差、それを騙すって、人の人生に影響するのに。酷すぎ。

[61: 住民板ユーザーさん2]

>>60 住民板ユーザーさん1さん

訴えたら勝てますか？

[62: 住民板ユーザーさん3]

負けます

[63: 住民板ユーザーさん1]

難しいよね。35,36さんようにデベに説明責任はなかったと言っているし。裁判所も行政もデベよりかな。でも、販売当時に専門性があれば容易に予測出来たのか、何か内々の情報を得ていたのかでも変わってくるんじゃないかな？

[64: 住民板ユーザーさん4]

中古売出価格も更に80万下がり4200万か、、、
いったい いくまで下がれば買ってくれるのか？ 西武新宿線の立体交差化の話は、沿線住民以外にはまだあまり知られていないので、黙って売るしかない。
ただ、年明けに都市計画説明会が開かれる。日々情報が広がるのは必至。

購入する際に、将来高架化されると言ってくれてさえすれば、購入しなかっただろに。

[65: 住民板ユーザーさん5]

説明会後の販売なら
3000前半でも苦戦かも。

最終的には2500程度かな。

[66: 住民板ユーザーさん5]

売るときは何処に依頼するのが安心でしょうか？ 三井のリハウスの評価はどうかしら？

[67: 住民板ユーザーさん1]

>>65 住民板ユーザーさん5さん

高架化工事中。または高架化後に、
2500万で売れたら嬉しいです。

[68: 住民板ユーザーさん7]

線路側住戸のみなさん、
高架化の説明があっても購入してましたか？

[69: 住民板ユーザーさん1]

高架化の説明があったら、訳ありでデベも価格を下げると思うよ。だから、その様な資産価値が下がる事が予測されると、利益重視のデベなら、それが周知される前に逃げ切ろうとすると思う。だから、今回のケースはどうなんだろうか？

[70: 住民板ユーザーさん3]

気持ちは分かるけど、販売の時点では都市計画どころか、都市計画素案も公表されていませんでしたよね。公表されていない状況で、なぜデベに説明責任が、とか騙されたとかになるんでしょうか。
決まっていない、公表されていない状況だったのだから、高架化か地下化かなんてデベが知りようがありません。むしろ、高架化になる予定です、なんて言ったもんなら、それこそ偽情報なので問題になると思います。

[71: 住民板ユーザーさん7]

でも結果は高架化でした。
日照権などあったもんじゃない。
一生、陽の当たらないジメジメした部屋で過ごす
気持ちが判りますか！？
それは惨めなものです。

売りたくても、この状況だと買い手もいないし、
いったいどうすればいいの？？

後悔先に立たずですね。

契約日の前日に戻りたい。

[72: 住民板ユーザーさん8]

線路側住戸だけは1000万後半もあり得るな？

[73: 住民板ユーザーさん3]

高架化の場合、日陰の影響を緩和するため、側道が整備されます。線路からの距離が一定程度確保されるということです。

買い手もいない、というのは大げさでは？西武池袋線でも中央線でも、高架化された箇所に行ってきてみてください。一日中、日が当たらない、なんてことはないですよ。東向きや西向きの部屋をイメージしてみたら良いのでは。
それに戸建なんかだと南側が隣家で、高架化された線路沿いよりも日当たり悪いところなんてザラです。1000万円代後半まで下がるなんて有り得ない。

[74: 住民板ユーザーさん7]

>>73 住民板ユーザーさん3さん

側道が整備されるのはご指摘のとおりです。
ただ、ここの場合は、逆にそれが問題なんです。

側道は、本マンションの一部敷地を削るかたちで
整備されます。（練馬区発表の素案を参照ください）

すなわち、線路が現在よりも更に近ずくということです。
三階のバルコニーから見た眺望は、目前に電車が走っており、
室内が丸見えの状態になります。

この話に少しでも疑念を抱かれるようであれば、
どうぞ練馬区庁を訪ねてください。
そこに行けば、どちらが正しいか明確になりますから。

今は住民同士が反論しあってる場合ではなく、
いかに素早く売り抜けるかの知恵を出し合うことが大切では？

本来であれば、このことを黙って販売したデベを訴えたいところですが、
所詮、裁判をしても負けるだけです。

だからこそ、事実は事実として受け止め、
今後の対策を一緒に検討しませんか！？

[75: 住民板ユーザーさん7]

>>72 住民板ユーザーさん8さん

その可能性は充分にあります。
正直、線路側住戸以外の住人は、本件には全く無関心。
しかし、線路側住戸の住民には死活問題なんです。

こんな格差マンションって、酷くないですか！？

[76: 住民板ユーザーさん3]

>>74 住民板ユーザーさん7さん

ご返事ありがとうございます。
素案は私も見ました。
側道が本マンションの一部敷地を削る形で整備されるのはその通りだと思うのですが、「線路が現在よりも更に近ずく」というのが分かりません。
線路の中心の位置は現在と変わらないと発表されていますが、マンション側に近づく、というのはどこかに明示されているんでしょうか？

住民同士が反発しあってる場合ではない、というのは同意です。私は線路側住戸ではないのですが、西武新宿線の立体交差には非常に興味があり、このあたりに長年住んできた者として早期実現を願っています。
立体交差もそうですし、上石神井や武蔵関の駅前も、石神井公園駅や大泉学園駅とまではいかなくても、もう少し綺麗になって、発展してほしいなと期待しています。

[77: 住民板ユーザーさん1]

>>76 住民板ユーザーさん3さん

この工事が完了するまでの20年間。毎日、毎日、毎日、工事による騒音と砂埃に悩まされ、挙句の果てに高い高いフェンスをベランダすれすれに建てるって、劣悪過ぎでしょ！？

線路側住戸は絶対に買ってもらえないのではと心配です。
確かに、逆の立場なら100パーセント選ばないから…

悔しくて悔しくてたまりません。

[78: 住民板ユーザーさん3]

都市計画決定になるまでの短期間が勝負。事情により上石神井からは離れられないので、近所のブリリアへの買い替えも検討します。

[79: 住民板ユーザーさん1]

高架は、費用だったとカキコミがありました。
https://ikejiriseiji.jp/news-63/
別の記事では、2017年3月時点で国として計画を認めたと書いていたと思います。立場上、情報が入手出来るのでしょうか。知りたい人が最後に知るのは酷くないですか。

[80: 地元有力者の知人]

>>79 住民板ユーザーさん1さん

新宿線は高架方式ありきで、データが作成さていたと記憶しています。
その方が完成後の保守・ランニングコストが安いから。建設費の数億程度の差など、なんとでもなりますから。地下鉄の保守費用はかなり高額になるものなんです。

また、用地買収の際も、駅とデッキで繋がったタワーマンションを建設し、地権者にそこを与えることになり、買収交渉も進めやすくなるという事情もあります。
反面、当マンションのような一部用地を収容されてしまうだけの場合は、百害あって一利なしとなってしまいます。
線路側住戸の条件か改悪されてしまうことは、周知の事実。
前にコメントされている方々の対応が、残念ながらせめてもの対策かもしれません。

年明けの計画発表は、高架化で発表されますから。

[81: 住民ユーザーさん１０]

土地を収用される？のですか？されるのであれば、もうこの大きさの容積率のマンションの建替えはできませんね。容積率のUP、緩和をお願いしないといけませんね

[82: 住民板ユーザーさん5]

線路面の花壇・柵は側道用に収容される可能性もあります。
詳細は練馬区ではなく、東京都にご確認ください。
この事業は東京都の案件となりますので。

工事が完成すれば、三階のベランダからは、電車の乗客と視線が合うでしょう。

[83: 住民ユーザーさん１０]

収用されたら、既存不適格物件？になるってこと？

[84: 住民板ユーザーさん8]

>>83 住民ユーザーさん１０さん

色々な可能性がありますが、詳細は行政にご確認された方が良いですね。

[85: 中古マンション検討中さん]

皆さんパニック状態ですが、ここで冷静になりましょう。


1　本当に室内が丸見えになるのか

高架の高さは12mとされています。
このマンションの高さは？第一種低層住居専用地域なので10mです。
つまり電車は3階の屋上より高い所を走ります。
その様子をご想像下さい。
線路側の住戸でなく中庭面のお部屋の3階が丸見えになります。2階以下は線路側棟の建物の陰になるので見えません。


2　20年も工事が続く？

全体の工事に何年かかるか不明ですが、ある1カ所に限定するなら基礎工事の開始から高架橋の完成まで1年ちょっとです。
すぐ横に電車を走らせながら工事を進めるのでダラダラやれないのです。
その代わりに突貫工事、電車が走らない深夜にしかできない工程もあるので、音の問題は覚悟が要ります。


まとめますと、
線路側の棟は日当たりと工事騒音、中庭側棟は完成後のプライバシーにご注意ということです。
今の高架は騒音防止工法が進んでいるので、線路側棟の騒音は今よりだいぶ軽減します。

[86: 住民板ユーザーさん1]

>>85 中古マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。
結果、まさかの中庭側住戸の資産価値も下がるのですね！？

[87: 住民板ユーザーさん1]

どうやったらリセール出来るのでしょうか？ 現時点でリセールは諦めるべきでしょうか？ 買わなければ良かった。
ここが売れたらブリリアに引越すのは名案だと思いましが、明暗が立ち込めました。

[88: 中古マンション検討中さん]

高架工事が終わってからリセールなさるのが得策では？
まだ高架橋の高さも正式決定ではないですし、高架下の利用用途もわかりません。
現時点では最悪の想定をするので値段は叩かれます。

賃貸需要がある場所ですから、もし3000万を切るような値段なら買い手が殺到するでしょう（実は私も購入検討中です）。三菱の分譲マンションですし音などは二重窓工事をすれば防げますからね。買い手・借り手はすぐに見つかると思っています。

現状を前提に新築を購入された方にはショックでしょうが、変化を前提に考えても魅力的な物件であることに変わりありません。

[89: 住民板ユーザーさん1]

>>88 中古マンション検討中さん

線路側住戸 二階です。
おいくらくらいなら購入して頂けますか？ 3000万後半は無理ですか？

[90: 住民板ユーザーさん5]

工事前のこの状況で3000万後半は買い手がつかないらかも。2000万代にはしないと話が進みづらいのでは…