ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[139: 住民板ユーザーさん1]

>>138 住民板ユーザーさん5さん


まだ売れないね。
ここのリセールが厳しいのが、露呈してしまった。

上石神井の近隣マンションはリセールで売れてるのに、、、
西武新宿線 高架化決定後、本当に厳しくなりました。

[140: 住民板ユーザーさん3]

ここをリセールで売るには、
坪単価いくらに設定すれば
いいと思いますか？

西武新宿線 高架化工事による
マイナス影響（土地収用・日照問題・
騒音・粉塵などなど）を考慮して
ご教示願えませんか？

[141: 住民板ユーザーさん6]

>>139 住民板ユーザーさん1さん

価格の魅力より、デメリットが大きいと選択肢に上がるのかなと考えてしまいます。間取りも田の字だと、いくらでもありますからね。
沼袋周辺の工事も遅れているので、上石神井周辺の工事開始から終了が分からないですよね。

[142: 住民板ユーザーさん7]

>>141 住民板ユーザーさん6さん

今後20年以上もベランダの前に工事のフェンスが建てられ、騒音と粉塵が舞うのは、本当に困る。
陽が当たらず、ホコリが舞うので、ベランダに洗濯物が干せなくなるよ。

[143: 住民板ユーザーさん4]

リセール販売中の住戸、
ずっーーと売れてないのに、
価格を下げませんね…

2980万くらいじゃないと
見学も来ないんじゃない！？

[144: 住民板ユーザーさん8]

賃貸20万で出てますね。
借り手はいるのかなぁ。

[145: 住民板ユーザーさん7]

投げ売りせずに普通に収用を待てばいいのになって思っている
焦って3,000万前半で売るよりはいい
万が一利益出ても税金かからないし

逆に売り急ぐ人の気持ちがわからない

[146: 匿名さん]

>>145 住民板ユーザーさん7さん

残念ながら、線路面住戸も収容にはならないよ。前の未舗装の道路までです。
なので、一階のフェンスギリギリに線路柄きます。

[147: 入居済みさん]

>>12 住民板ユーザーさん8さん
最低なやつ。住民民度が下がるからやめてほしい。

[148: 匿名さん]

線路側は脱出レースが激しい。

みなさん、この事って購入時に
説明を受けてましたか？

[149: 住民板ユーザーさん1]

>>148 匿名さん

検討板の120レスあたりにカキコミがあります。

[150: 匿名さん]

>>131 住民板ユーザーさん7さん

まもなく都市計画発表がありそうです

[151: 匿名さん]

上石神井の再開発が
またまた発表されました

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん

[153: マンション住民さん]

>>146 匿名さん
資料みる限り、南側は収用みたいですよ

[154: 匿名さん]

>>153 マンション住民さん

ベランダの真前を電車が通る感じですか？

[155: 匿名さん]

>>153 マンション住民さん

資料の写真をアップしてもらえると嬉しい。

[156: 住民板ユーザーさん7]

>>155 匿名さん
安く買い叩きたい不動産業者さん？？
住民なら全員資料持ってるだろ

[157: 匿名さん]

西武新宿線、
まもなく高架化が都市計画決定！

いよいよ工事がスタートか…

[158: 匿名さん]

都市計画決定。
線路面の敷地が、側道として買収されるの？

[159: 匿名]

計画図を見ると、やはり8メートルは確定のようなので、建物に干渉しますね。
南側は、収用で適度な費用が出るので、損はしなそうですが、西棟って、端の部屋だけ解体できるんですかね。
南棟だけ撤去なら、中庭の植栽管理費を抑えられれば、ランニングコストもそこまで上がらずにすむといいのですが。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

マンションを建てる際に、なぜ鉄道の計画を予め加味しなかったんだろう…？
用地収用なんて最悪の結果だわ。

[161: 住民さん4]

>>160 匿名さん

営業が計画について話したことが過去レスにありますね。これが事実なら、デベはある程度の情報を持っていたかも知れませんね。

[162: 匿名さん]

>>161 住民さん4さん

用地収用で取り壊しされる場合、住民に充分な補償はあるのか心配。
マンション全体の資産価値にも大きく影響しそう。
都市計画決定された以上、今後、リセールに出す際は、鉄道の高架化により、用地収用がある旨を告知する義務があるのでしょうか？

[163: 匿名さん]

>>73 住民板ユーザーさん3さん

その側道が裏目に出た。
まさか側道建設のために、用地収用されるとは…

[164: 住民さん1]

南棟は、少しでも当たるとなる前提ですが、同程度の規模のマンションの費用負担と補償金の数百万は出ます。
残る棟は、補償はないです。
よって、残る棟は管理費、修繕積立金が上がりますが、それは、今度の調整ですが、立体駐車場の減や植栽の減でなんとかなると思いますよ。

[165: 住民の人に質問したいさん]

南棟の住民の長期修繕積立金は返金されずに北棟の住民のものになるから、北棟の住民の修繕積立金の負担が大きくなるっていうのは嘘なんだよな。むしろ得する話。

[166: 匿名さん]

そもそも西武新宿線　高架化により、土地が収用されることが分かっていながら、なぜ、線路ギリギリまで建物を立てたのか？
西武池袋線の高架化事例を見れば、側道が造られるのは、容易に想像がついたはず。
この事実を教えてくれなかったのは、不親切では？

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん
容易に想像ついたのであれば我々購入者も気付いていたお話じゃない？決定事項にもなってない情報は地所レジ側も無責任な発言も出来なかっただろうし、諸条件を検討した上で当時購入決断したのは我々に他ならないので、不毛な責任転嫁はおやめになった方が良いかと思います。

[168: 匿名さん]

購入は自己責任として、収用に向けた対策は必要。
次回理事会での検討議案に挙げて欲しい。

[169: マンション住民さん]

図面を入手

[170: 匿名さん]

皆さま、初詣はどちらに行かれますか？

[171: 住民さん1]

次のダイヤ改正で日中は12本に1本にまで減便される西武新宿線に立体化なんて必要なんですかね
今後どんどん減便が進みそうなのに

[172: 匿名さん]

>>171 住民さん1さん

既に議会で決定済みなので、
残念ながら土地収用からは
逃げられない。

[173: 匿名さん]

>>171 住民さん1さん

よく考えずに買った人間のためにその他多数の沿線住民の便益が犠牲になる必要こそありませんね

減便どうこう言うような方ほど今のうちに収用されて逃げた方が勝ちなんじゃないですか

[174: マンションおたく]

未来のことはわかりませんが、
こう思います。
あくまでも個人的主観ですので、ご容赦ください。


高架事業は、→沿線整備→駅力アップ→街人気の再認識と再定義。をもたらすと思いす。
〔池袋線がまさにそうでした〕


このへんは正直まとまった物件が少ないと思います。
この前もこの周辺の土地ブローカーのかたと話してましたが、なかなかまとまった分譲は出にくいとおっしゃってました。

高架が完成に近づけば近づくほど、
そこそこ見た面もよく、メジャー7、そこそこの規模だと、ここは検討比較に十分値する物件でしょう。


むしろ今の世帯数から半分くらいの70世帯に仮になった場合、売買取引が半減することから、むしろいまよりも資産価値は保てやすくなると言えます。


以上です。

[175: マンション住民さん]

>>174 マンションおたくさん
そんな展開になるのは駅近なりの利便性のある物件。ウチのような駅距離ある物件でそんなお花畑な展開を期待するのは無理筋。ただ、購入時に将来のリスクとして折り込まれた売価設定でしたし、我が家は影響少なさそうな部屋を選んだので大きな後悔はありません。

[176: マンションおたく]

>>175 マンション住民さん

ありがとうございます。
おっしゃるように、駅距離大切ですね。

駅近といわれる、いわゆる5分以内物件はエリアの特性上、このあたりは少ないですよね。
駅距離があるなし判断はエリアの特性でまったく異なります。なので、エリアの特性を無視して駅距離で語られるのはナンセンスでしょう。
最終はエリア力に紐づく駅力、その周辺物件の需給バランス含めたマンション力で価値は決定します。
このへん駅近でそこそこまとまった、まともなデベの物件がどれくらいあるでしょうか。
そう考えるといいと思います。

あと、リスクを織り込んだ価格帯だとすれば、
それは利回りで判断できますね。
現状、5%あれば、そこそこだと思います。
表面利回り＝年間想定賃料収入×物件価格。
ここの物件は4%前後のイメージですが…

お安くご購入されたのですね。

[177: 匿名さん]

上石神井自体は再開発で大きく資産価値は上昇します。
反面、そのあおりを食らってしまったのが、ここですね。
用地買収になる可能性をデベは本当に知らなかったのか、
それと言わなかったのか。

[178: 住民さん1]

こちらの物件、気になっておりましたがこのサイトを見れてよかったです！

[179: 匿名さん]

>>178 住民さん1さん

どのあたりが良かったですか？

[180: 住民さん1]

>>179 匿名さん

西武新宿線高架化工事による用地収容問題が、図面をみて判ったこと。

[181: 匿名さん]

>>174 マンションおたくさん

線路側の棟が立ち退き・取り壊しになってからの方が、逆にリセール価格が上がるという意味でしょか？

[182: 住民さん5]

公共事業なので用地収容には、進んで協力する必要がありますが、補償はどれくらい貰えるのか…？ ベランダの真ん前に鉄道の高架橋があるのは、住環境が相当き悪化する。洗濯物も乾きが悪くなるし、音もうるさい…

[183: 匿名さん]

年明けに西武新宿線高架化が事業化されたら、いよいよ用地収容の案内が配布されますかね？

[184: 匿名さん]

事業化される前に売り逃げがする人が出そうだね。

[185: 匿名さん]

都市計画図を入手。
高架化に伴い、線路側住戸が側道予定地になってます。
この住戸は用地収容され、取り壊しになってしまうのでしょうか？
心配です。

[186: 契約済みさん]

>>184 匿名さん
ならないよ、高く買われるし、税金かからないし

[187: マンション住民さん]

最近、引越しされる方が多いかも。

[188: マンション住民さん]

>>187 マンション住民さん
異動辞令の出る季節だしね

[189: 住民さん5]

>>187 マンション住民さん

西武新宿線の高架化工事に伴う土地収容前に脱出しないといけないからね。

[190: マンション住民さん]

西武新宿線の高架工事が間も無く事業化か、、、
理事会で用地買収の問題は、
きちんと話し合われているのもかな？

[191: 匿名さん]

西武鉄道はどれくらいの期間猶予をくれるのか？

[192: マンション住民さん]

長くても3年くらいでは？

[193: 匿名さん]

中古が出てるけど、
ずっと売れてないのが心配。

[194: Anonymousさん]

>>193 匿名さん
何とか高騰している相場に便乗して高値で脱出出来ればってのが見え見えの価格設定ですから仕方ないでしょう。相場なりの価格で出せば特段条件悪くないので普通の期間で売れるでしょう。

[195: 入居済みさん]

>>185 匿名さん

苦戦の理由は、西武新宿線高架化に伴う用地買収が公になってしまったからでは！？
用地買収が決まっている物件を購入するのは勇気がいるでしょ。

[196: 契約済みさん]

間も無く西武新宿線高架化事業が事業開始になりそう。

[197: マンション住民さん]

>>195 入居済みさん

用地買収が決まっている物件に特化して買い取りしている不動産屋を見つけた！
安く買って、国や都からの立ち退き料をで儲けるビジネスモデルか、、、

[198: マンション住民さん]

ここを購入する際、西武新宿線高架化の話って
知らされてましたか？

[199: マンション住民さん]

>>198 マンション住民さん
デベは「具体的には何も決まっていない」との姿勢でしたが、検討スレでは比較的早い段階から高架化の懸念は出されてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537230/?q=%E9%AB%98%E6%9E%B6&p=...

[200: 匿名さん]

>>199 マンション住民さん
「決まってないこと」について無責任に憶測では語れないので、その時点での営業さんの姿勢としてはごく真っ当だったと思いますよ。逆に「たら」「れば」で耳障りの良い話をされて、実際にはそうならなかったら…と考えれば理解出来ると思います。

[201: 入居前さん]

高架化が都市計画決定した今、南側の住戸は、
どうやって事業化前までに売却・売り逃げ出来るかが
今後の生活を大きく左右しますね。
年内には事業化されてしまうと思うので、
急がないと…

用地収容の際、南側一階住居の庭は
事実上なくなり、側道になってしまいそう。

[202: 住民さん1]

ここに書き込んで、早く売らなきゃって煽ってる人は不動産業者です

彼ら売買手数料又は自分たちで買って収用の際の売却益目的でやっています

資産形成目的であれば、収用まで待って都に売る方が売却益に課税されない&その後物件を買った際にさらに住宅ローン控除が使えるので、待った方が得になります

円安&ウクライナ問題で建築資材の高騰が続き物件価格も高値安定しているので現状売り急ぐ必要はありません

子供の件で転校させるなら早い方というのでいいあれば、賃貸に出して時間稼ぐなどの選択肢も考慮に入れるといいでしょう

[203: 匿名さん]

>>202 住民さん1さん
賃貸に出すと住宅ローン使えなくなるから無理じゃね？

[204: 入居済みさん]

>>202 住民さん1さん

やっぱり、うちのマンションは土地収容確定なんですね？
買って損した。

[205: 匿名さん]

>>204 入居済みさん
住民の方なら用地収容される場合の該当エリアはご存じですよね？で、損するって何に対してですか？

[206: 住民さん7]

>>203 匿名さん
賃貸に出したら住宅ローン使えないとは？？？
賃貸出したらローン一括返済しないといけないと勘違いしている？

[207: マンション住民さん]

>>206 住民さん7さん
転勤とかやむを得ない事情と銀行が了解してくれた上なら問題ないだろうけど、そうでないなら一括返済または投資ローンに切り替えとかされるリスクはあるよね。

[208: 入居済みさん]

都議会の「環境・建設委員会速記録第四号」に記載がありますね。
URLは貼らないので検索してください。
こんなの資産価値下がるからインターネット上に公開するの止めてくれー。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
西武線連続立体交差事業に対するこの地域の注目度は、日増しに高まるばかりです。先日、私の家に封筒が届きました。送り主は、ザ・パークハウス上石神井レジデンス管理組合とあります。西武線の高架化によって、用地買収で建物を削られてしまうマンションの管理組合でした。
　同マンションは、設計上、一棟の建物として登録されており、マンションの共有地分割及び建物の一部の解体には区分所有者全員の合意が必要ですと訴えています。事業を受け入れるとすると、百四十二戸の半数の居住者が移住を余儀なくされ、残った住民はこれまでの二倍の修繕費、管理費の負担となってしまうため、合意形成は極めて困難と訴えます。

[209: 入居済みさん]

管理組合ちゃんと仕事してるんだな

[210: マンコミュファンさん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000114854.html

西武新宿線高架化で資産価値が上がるって言って売るの凄いな

[211: 契約済みさん]

上石神井駅からの距離がほぼ同じのシティテラス善福寺公園の販売価格は7,300万円～
収用時の交渉はここを基準して戦っていけば損はしないね
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nerima/nc_67724876/

北棟の人たちは南棟の人たちの長期修繕積立金分も残るからしばらくは損しないのでは？むしろ南棟の人達はあんだけ高い長期修繕積立金が自分達のために使われなかった分だけ不満は残るけど、シティテラス善福寺公園を基準に頑張れば150％くらいの利益は出るでしょう

[212: 入居済みさん]

竣工早々に土地収容で取り壊されるマンションなんて
過去、ここ以外に例があるのかな！？
でも、ここに住んでみて、思ってた以上に電車の音がうるさくて
購入を後悔してる側にとっては、
これ以上のラッキーはないね。

[213: 評判気になるさん]

>>212 入居済みさん
竣工早々ってもう8年経ってるが。。。しかも契約時点でその旨は重説にもしっかり入ってるから購入者は承知済み事項だよ。

[214: 口コミ知りたいさん]

シティテラス善福寺公園とは流石に同額にはならないでしょ。
西武新宿線南側は、吉祥寺の植民地として人気がある。

近隣中古マンション相場と同様でしょう。
それでも、月数万で住んでたと思えば損はしないと思いますが。

[215: 匿名さん]

>>214 口コミ知りたいさん
問題は多少購入時より高値で収容されたとしても次の住まいがそれ以上に値上がってることですな

[216: マンコミュファンさん]

もともと子供が就職して一人暮らししたら売る予定だったから
多少色つけて買ってくれるならラッキーというお気持ち。
心から終の棲家として買ってる人は流石にいないと思ってるよ。

[217: 住民さん1]

具体的に土地収容・取り壊しの時期は、いつ頃になるのかなぁ…
また、残った北側の住戸には保証はないのかな？

土地収容される住戸も、残る住戸も厳しいね。
重要事項説明書に土地収容される予定があることなんて書いてありましたか？？

[218: 匿名さん]

中古が一軒売りに出てるけど、
この状況だと…

[219: マンション住民さん]

ここを売ってブリリア石神井公園の新築を購入するのもありかも。

[220: マンコミュファンさん]

ブリリア石神井公園は70平米6200万とかなので買えない

[221: 匿名さん]

近隣物件はどこも値上がりしていて羨ましい。
ブリリア石神井台は、中古でも6000万以下では購入できない。
ここだけ取り残されてしまったな、、、

[222: マンション住民さん]

理事会で用地収容問題は、
きちんと対策を検討してくれているのでしょうか？

[223: 住民さん4]

自分の資産なんでだから理事会に期待するのではなく自分からリーダーシップ発揮して頑張りましょう

[224: マンション住民さん]

>>223 住民さん4さん

確かにそうですね…
次期の理事会に立候補し、
率先して理事長に手を挙げます。

[225: マンション住民さん]

東京都議会の議事録では、2024年に西武新宿線 高架化が事業化される予定。
いよいよですね…

[226: 匿名さん]

理事会は東京都にきちんと陳情したのかな？

土地収容前の売却と土地収容による譲渡では、
どちらがお金を多く回収出来るのでしょうか！？

[227: マンション住民さん]

西武新宿線立体交差事業が事業化される本年度は、交渉の正念場。
諦めずに、いかに高く保証金を勝ち取れるか。住民一同の団結が必要です。
理事会の活動にも期待してます。

[228: 住民さん]

立退料は一円でも高く取らねば損。

[229: マンコミュファンさん]

立ち退く人と、残る人の金の補償額で揉めそう
マンション全体でいくらみたいな目安はあるみたいね

[230: 匿名さん]

>>229 マンコミュファンさん

今年、工事が事業化されれば、
いよいよ立退料の提示があるのかな？

[231: マンコミュファンさん]

きたね

[232: 契約済みさん]

さあ、どうする？

[233: 住民さん1]

測量は終わったのかな？

[234: 中古マンション検討中さん]

賃貸情報出てますね
67㎡の部屋で20万円/月
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13120/to_1001059003/

収益還元法で計算
表面利回り4%(参考：https://utinokati.com/rentsim/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8/%E3...)

20万円*12か月÷0.04=6,000万円

保証金の交渉するときはこのあたりが一つの基準になってきますので、安売りは厳禁です

[235: マンション住民さん]

立退の補償金って、法律で決まってるから、
賃貸金額など、考慮されないのでは？

線路側住戸は、早々に、立退の契約書に
印を押してしまうのかな？

まさかこんな展開になるとは…

[236: 住民さん4]

法律ってこの辺りですかね？
これなら周りの相場が反映されるってことだから、このマンションの取り壊しに関する個別事情を考慮したネガティブな価格では取引されないってことになりますね
------
収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする

[237: マンション住民さん]

>>236 住民さん4さん

立退は必至ですか？

[238: 住民さん4]

立退は必須というか、立退する方が経済的に合理的となると思います

理由は売却時の税金の問題で、本来かかる売却益に対する税金20%について、最初の金額提示から「半年以内」応じれば売却益5,000万円分までは無税にしますよという制度があります

おそらく近隣の取引実績など考慮すれば、本件大半の世帯が売却益が2000-3000万くらい出ると思うので、収用の応じた方が400-600万の節税になります

ゴネてもいいですが、上記の節税分以上の金額を取りに行くには戦略的かつ組織的に動く必要があります
上記の交渉を組織的にやる一体感をこのマンションでは感じないし(検討委員会の方が頑張ってくれているには理解してます)、そこまで頑張るよりもある程度の利益が出ているので、新しい生活を探そうとする人が多く組織的に動く部分が難しい気がしています(個人的な感想です)

[239: マンション住民さん]

詳細にご教示いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
お陰さま立退にはデメリットだけでなく、
逆に大きなメリットがあることも
良く理解出来ました。

売却益で近隣で新築販売中のブリリアシティ石神井公園への
買い替えも検討出来そう。

いづれにしても、今年度中には事業化予定なので、
お互いに早期の腹決めが必要ですね。

[240: 入居済みさん]

みなさんは、最初から近い将来に立退があることは知ってましたか？
私は正直知りませんでしたが…

[241: マンコミュファンさん]

近い将来にあることは知らなかったけど、西武線高架工事と、立ち退きの話は知ってたよ

[242: 契約者さん2]

>>241 マンコミュファンさん

立ち退きをご存知だったのに購入されたのですか？　なぜですか？

[243: マンコミュファンさん]

私はこのあたりが地元なのですが、私が中学校の頃から計画の話自体は聞いたことがありました。
ただ、ずっと計画が実行に移されていなかった為、私が生きている間には実現しないだろうと思っていました。

[244: 住民の人に質問したいさん]

転勤などの理由で、立退開始前に売らなくてはならない場合、中古住宅として販売可能なのかな？　もし立退が決まっているとしたら、購入してくれる人はいるのかな？

[245: 中古マンション検討中さん]

立ち退きが決まってるなら売る必要ないじゃん
立ち退き時期を待って国に収用してもらえばいいだけの話

立ち退きが正式決定する前の話だけが出ている時点が一番転勤等の場合は困るはず。

[246: 住民さん6]

>>224 マンション住民さん

手挙げましたか？

[247: 入居済みさん]

早く具体的な補償内容を記載した立退通知が届いて欲しい。

[248: マンション住民さん]

東京都が高架化着手を正式発表
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000004993.000052467.html
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1574326.html

[249: 入居済みさん]

>>248 マンション住民さん

いよいよ本格的な交渉が開始ですね。
金額提示は坪いくらくらいになるかな？

[250: 契約者さん7]

>>249 入居済みさん

4900万くらいでは！？

[251: 住民さん8]

>>250 契約者さん7さん

相場と比べて安過ぎませんか？
安く買い叩きたい不動産業者の方ですか？

[252: マンション掲示板さん]

価格保障はもっと高そう。
ただ普通に中古で今リセールしようとしたらもっと安くなりそう。リセールせずに住み続けるから良いけど。。。

[253: 住民さん]

>>251 住民さん8さん
坪幾らの話がそもそも噛み合ってないですよね

[254: 入居前さん]

>>252 マンション掲示板さん
おっしゃる通りですね
数年後に取り壊しになる物件を買いたがるのは業者くらいなものですから、価格は下がりますよね
収用の場合は、周りの相場に引っ張られて価格が決まるので、リセールに出すことはおすすめしないです

[255: 入居済みさん]

取り壊しの時期は、5年後が期限ですかね？

[256: 入居済みさん]

【提案】用地買収によるマンション取り壊し決定なら、修繕積立金は廃止にしませんか！

[257: マンション掲示板さん]

残った人たちの修繕費になるから駄目です

[258: 中古マンション検討中さん]

全戸取り壊しなら、確かに修繕積立金はいらなくなるわな…

[259: 評判気になるさん]

いま販売中の住戸がXでマンクラに取り上げられてましたね

[260: マンション掲示板さん]

xで何で検索するとでますか？

[261: 契約者さん]

>>259 評判気になるさん

購入者がいるとしたら、立ち退き物件専門の不動産業者になりますかね…！？

[262: 評判気になるさん]

>>260 マンション掲示板さん
すみません、流し見してたので覚えてないのですが、
「23区内のパークハウスでこれは安くない？」って販売ページ貼った投稿に、「ここは確か高架工事で～」ってレスついてました

[263: 中古マンション検討中さん]

結局ここは立ち退き確定しているのですか？

[264: マンション住民さん]

>>263 中古マンション検討中さん

立退の可能性があるのに、なぜマンション建設をしたのか謎ですね…

[265: 契約者さん1]

放置されてる開発計画がある場所に建ってるマンションなんてたくさんあるのではないでしようか？

[266: マンション住民]

高架化の事業主が都なのか西武鉄道なのか分からないけど、都の場合は東京都建設局のHPに補償に関する一般的なパンフレットが載ってます。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000039955.pdf

土地売買代金や物件移転に関する補償は受けられるけど、それ以外の例えば高架化による日当たりの悪さだとか、騒音が煩くなっただとか、住戸数が減ったことにより管理費増になるだとか、そういうことは補償対象外だったかと思います。
国が統一的に基準を定めてるから、しょうがないですね。税金が原資なんだからゴネれば貰えるものでもないし。

[267: 入居済みさん]

>>266 マンション住民さん

結局は、よく調べもせず購入した者が
泣き寝入りするしかないのか…！？

立ち退きは線路側住戸だけのはずでは
なかったのか…！？

[268: 契約者さん1]

最初は立ち退き無しで、庭だけ土地が収容されるって感じだった気もします。

[269: 入居済みさん]

>>268 契約者さん1さん

結果は全戸立退！？

[270: 契約者さん2]

>>269 入居済みさん

立退き費用がかかるのでそれは無いです

[271: 契約者さん2]

>>269 入居済みさん

立退き費用がかかるのでそれは無いです

[272: 契約者さん1]

部外者だけどめっちゃ気になる。
出ている物件の情報取り寄せれば全部教えてくれるのかな？

[273: 入居済みさん]

都議会へ陳情し、成果はあったのかな？

[274: 契約者さん1]

無さそう

[275: マンション住民さん]

近所の線路沿いのテニスコートが取り壊され、大規模マンションが建設中ですね。
ここより上石神井駅に近いし、大規模なので良さそう。

立ち退き料を当て込み、早々にそちらの購入を検討するのがベストかも…
立ち退きの補償金は5000万くらいはもらえますかね？

[276: マンション住民さん]

現在中古で売出中の物件に、
既に下記注釈が記載されてました。

※「西武新宿線連続立体交差事業」認可決定済
（敷地の一部が事業用地内となります）

こんなの記載したら、買い手がつかない。
このことは伏せて販売出来ないものでしょうか？

[277: 匿名さん]

>>276 マンション住民さん
出来るわけないですよ。重要事項説明の最たる対象事項なので伏せたら違反行為になり契約無効どころか下手すれば違約金取られますよ。

[278: マンション住民さん]

用地買収決定済みを承知で、
購入してくれる人なんていますかね？

立ち退き物件専門の不動産屋に売却するのが
良いでしょうかね…！？

[279: 契約者さん1]

普通に用地買取のタイミングで売ればええやん

[280: 中古マンション検討中さん]

転勤時に売却したい場合は、
早期に現金化したい。

行政は駐車場部分まで含めて、
全敷地をきちんと購入してくれるのか？

線路用地で使わない土地は、
買収後、何に使われるか？

[281: マンション住民さん]

>>280 中古マンション検討中さん

西棟:一郎を削る
南棟:用地買収
北棟:変更なし

この認識で合ってますか？

世帯数が減ると、管理費不足により立体駐車場や共用部分の維持が大変厳しくなりそう。

[282: 契約者さん1]

早期に現金化したいなら安くすれば良いだけの話では

[283: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[284: 入居済みさん]

理事会過剰に期待すると
ガッカリさせられますか？

次期は、理事会及び理事長に
立候補したい。

当選の暁月には
毎月、議会に陳情したい。

[285: 契約者さん1]

外環工事にも影響してくるから無理やで。
立ち退き金額も決まってるから交渉の余地はないで。

[286: 住民さん]

>>284 入居済みさん
陳情したいなら別にわざわざ次期理事会選出まで待たなくても個人でなされば良いのになぜ時間が過ぎるのを待つのでしょうか？そもそも用地収用の話は今期の理事選出前に出てたのですから何でその時に立候補されなかったのか...。

[287: 入居済みさん]

>>286 住民さん

理由は。
全開の理事会選出のタイミングでは
未だ事業化されてなかったから。

都市開発決定など、都内には腐るほど、ある

[288: 匿名さん]

>>287 入居済みさん
で、事業化された今でも個人では動かず…と。時間が経てばどんどん話しは進んでいくのにね。

[289: 住民の人に質問したいさん]

是非、後任の理事長に立候補し、
立ち退きがスムーズにいくように、
尽力してください！

[290: 住民さん6]

立退料でここを購入するのがベストかも。

[291: 住民さん3]

ここだね。
いいね！

[292: マンション掲示板さん]

ここは立ち退かないの？

[293: マンション住民さん]

>>292 マンション掲示板さん

立退料太り

[294: 住民さん3]

>>278 マンション住民さん

昔のスレで、この件の投稿があったと思いますね。そうだと、デベは情報を持っていたけど、確定情報では無いので購入検討者に説明しなかったのでしょうかね？

[295: 転居予定]

>>294 住民さん3さん

計画あったけど、正式に都市計画決定してなかったから、
告知義務はなかったのでは！？

義務でなければ、販売に不利になることは、
言わない（教えない）よね。

[296: 住民9さん]

>>290 住民さん6さん
明和地所だからヴェレーナシティか。9千m2はスゴイ規模だね。駅距離もウチより良いし、立退料+αくらいででここが買えるなら今の時代ならありかも。

[297: マンション住民さん]

立ち退き料で購入する価値ありですね。

[298: 入居済みさん]

問題は、いつ立退料がもらえるか…

[299: 契約者さん5]

>>296 住民9さん
総合地所です。長谷工の子会社ですね。

[300: マンション掲示板さん]

線路隣接だけど大丈夫なの？

[301: 中古マンション検討中さん]

>>300 マンション掲示板さん

もちろんセットバックし建設。

[302: 住民さん7]

>>295 転居予定さん
確かに、正式決定で告知で無ければ告知義務は無いでしょうね。ただ、以下が検討スレにあります。
>営業は、高架化は反対住民が多いから、高架化は難しいと言っていたけど。
もし本当なら、無責任な発言で信義則に反する違反では？

[303: 匿名さん]

>>302 住民さん7さん
「難しい」と「不可能」は大きな違いですね。信義則を主張するにしても、契約判断に際しての重要情報として重要事項説明会などで確認を行なった際の発言か、通常の営業マンとの会話の際の個人的見解としてのお話かによって全く変わって来ると思いますが、おそらく後者では？私は重要事項に該当すると思しき内容は口頭だけでは済まさずに必ずメールなり録音なりで相手の合意の上で記録してました。

[304: 住民さん1]

>>303 匿名さん

>通常の営業マンとの会話の際の個人的見解としてのお話かによって全く変わって来ると思います

その考えだと、営業が売るために高架は難しいと言っても、それを信じて勝った人の責任ってことですね。確かに、国交が宅建業者の取締りの基準を作っていますが、三菱地所などの大手の処分が少ないですね。確かに営業トークは鵜呑みにしないことですが、国交の取締り基準の根底は、取引の素人の購入者の保護ですね。本来なら、営業トークも処分の対象ですが、大手と行政の関係は深いですからね。また、この様なスレになると、デベかと思える様な火消しのレスが湧いてきますね。

[305: Resident4さん]

>>304 住民さん1さん
シンプルに、営業トークでも何にせよキチンと質問してその回答を得ていたのならその内容に基づき確認すれば良いのかと。誰かの過去の記憶の基づいた断片的なコメントをもとに推測でどうこう言っても仕方ないですよね。それにしても他の方のコメントに対して「湧いてくる」と言うのは随分と失礼な物言いかと思いますよ。

[306: 住民さん4]

>>305 Resident4さん

ここのコメントでは、困っている人達が打開策を模索しようしているのに、売主を擁護するコメントは珍しいですね。関係者ですか？

[307: マンション住民さん]

>>306 住民さん4さん
打開策の模索を本気で考えてるならこんな誰でも自由に書き込める匿名掲示板じゃなく、管理組合なり有志の住民間なりでやり取りした方が現実的では？少なくともこれまでのやり取りにはまともな打開策の模索とやらは一つも見られないように感じます。まあ今のご時世だと「自分は表に出たく無い。やり取りを何となくしてるうちに誰かが行動に移して自分の都合の良いように話を勝手にまとめてくれたら嬉しい。」って他人任せな方がこういう匿名掲示板を使うのかもですが。

[308: 住民さん1]

売主擁護しているわけではなく、重要事項説明では説明する義務がなかったっていう話をしただけでしょう

[309: マンション住民さん]

この掲示板でも、高架化が事業化される前に
売却を勧める警告が、度々記載されてましたよ…

そのアドバイスを無視して、事業化前に売却もせず、
事業化を本当に迎えてしまったのは、
自己責任になりますね。

後悔先に立たずです。

[310: 住民さん8]

>>309 マンション住民さん

なるほど、確かに購入者の自己責任ですね。ただ、この様な売主側のコメントを連発すると、騒がれると不都合が生じるからと疑われますよ。

[311: 匿名さん]

>>310 住民さん8さん
具体的にどういう不都合が生じ得ると仰っているのでしょうか？

[312: 関係者]

>>311 匿名さん


説明不足による損害賠償！？

[313: 中古マンション検討中さん]

>>290 住民さん6さん
なんで１０ｍまでの高さしか建てられない土地を長谷工が仕入れてるんだ？
と思ったら上石神井駅周辺再開発に伴う地区計画決定で屋外テニスコートがあったあたりまでは２５ｍまで建てられるようになるのか、という事は８階建てのマンションだね

[314: 契約者さん7]

>>313 中古マンション検討中さん
敷地の一部に地区計画かかっていますが、住宅地区Aで、用途地域も1種低層から変わりませんし、1種高度地区なので、高さ制限も10mのままだと思いますよ.....
3階建の低層マンションやるのではないでしょうか？

[315: 契約者さん7]

損害賠償請求して満足するならやればええんちゃうか。

[316: マンション住民4さん]

>>312 関係者さん
まだ事業化計画も定まっておらず土地所有者に通知もされてない時点で何を説明して欲しかったの？損害賠償請求訴訟してみたら良いかとは思うけど、無理筋だと思うよ。

[317: 匿名]

>>316 マンション住民4さん

結論、売主には責任問えず、自己責任ですかね…
このスレで書かれてた事業化前の売却に従っておけば良かった。

[318: 住民さん3]

中古マンションなかなか売れませんね

[319: マンション住民さん]

立ち退き専門の不動産屋に依頼すれば、すぐ買ってくれるのでは。
買い叩かれる可能性は否めませんが。

[320: 匿名さん]

>>319 マンション住民さん
線路高架化事業での用地一部収容が決定したけど最終的にどういう形でここが残るのかが確定してない今のタイミングで売りに出すのは最悪手ですね。しばらく寝かしておくことになってももう少し待ってからの方が結果的に高く売れると思うけど。

[321: 住民さん7]

なかなか進展ありませんね。

[322: 入居済みさん]

マンションナビによると今のパークハウスの相場はこんな感じです
https://t23m-navi.jp/pages/satei
----------------------------
6,130万円～6,530万円

（78.60万円/㎡～83.70万円/㎡）
---------------------------

これを基準に買取してもらえれば、どの世帯も2,000万円くらいはキャッシュフローの余裕でるから、新しいマンションに買い替えるなり、相場下がるまで賃貸にするなり、いい利確タイミングなのではないだろうか

私は西武鉄道、国交省、東京都へあざーすって思ってますよ

買取価格次第ですが

[323: 住民さん6]

んなわけないでしょ。
ブリリア石神井台やブリリア石神井公園の中古価格もっと安いし、線路隣接の住環境やで

[324: 住民さん2]

>>323 住民さん6さん
ブリリア石神井公園割と高いですね…

[325: 入居済みさん]

結局は土地収用される線路側住居だけが取り壊し？

[326: 住民さん6]

そうみたいですね。

[327: 住民の人に質問したいさん]

用地収容・建物一部取り壊しなった場合、
線路側住居にある共用設備が消滅しちゃう。
ぞれって酷くないですか！？

[328: マンション住民さん]

>>327 住民の人に質問したいさん
当事者が合意してたら外野がとやかく言うことではないでしょ？

[329: 入居前さん]

2棟売りに出てて何でこんなに安いのかと目を疑ったがなるほど･･･高架化ですか

[330: 匿名さん]

>>329 入居前さん
どっちもその他制限事項で下記のように明記されてますね。
※「西武新宿線連続立体交差事業」認可決定済（敷地の一部が事業用地内となります）一部都市計画施設区域内（事業決定済）

[331: 入居前さん]

地下の方はすでに買い手見つかりそうな雰囲気が某不動産サイトにありましたね

[332: 住民さん2]

地下ならそもそも眺望は問題にしてないですしね。
しかしブリリアは両者ともディスポーザーもない長谷工仕様で平米×100万前後で推移しているのに比べるとかなり割安感があります
高架化完了後の将来に渡るバリューにも暗い影を落とさないか不安です

[333: 住民さん5]

いや眺望も何も建て壊しですよ

[334: 住民さん5]

>>333 住民さん5さん

地下の方も建て壊しですか?

[335: 住民さん3]

地下は縦壊さないです

[336: 匿名希望さん]

地下の方売れてました

[337: 住民さん2]

何考えて買ったんだろ

[338: マンション住民さん]

>>337 住民さん2さん

用地買収の物件専門に買い取る不動産業者が購入したのでは？