ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[139: 住民板ユーザーさん1]

>>138 住民板ユーザーさん5さん


まだ売れないね。
ここのリセールが厳しいのが、露呈してしまった。

上石神井の近隣マンションはリセールで売れてるのに、、、
西武新宿線 高架化決定後、本当に厳しくなりました。

[140: 住民板ユーザーさん3]

ここをリセールで売るには、
坪単価いくらに設定すれば
いいと思いますか？

西武新宿線 高架化工事による
マイナス影響（土地収用・日照問題・
騒音・粉塵などなど）を考慮して
ご教示願えませんか？

[141: 住民板ユーザーさん6]

>>139 住民板ユーザーさん1さん

価格の魅力より、デメリットが大きいと選択肢に上がるのかなと考えてしまいます。間取りも田の字だと、いくらでもありますからね。
沼袋周辺の工事も遅れているので、上石神井周辺の工事開始から終了が分からないですよね。

[142: 住民板ユーザーさん7]

>>141 住民板ユーザーさん6さん

今後20年以上もベランダの前に工事のフェンスが建てられ、騒音と粉塵が舞うのは、本当に困る。
陽が当たらず、ホコリが舞うので、ベランダに洗濯物が干せなくなるよ。

[143: 住民板ユーザーさん4]

リセール販売中の住戸、
ずっーーと売れてないのに、
価格を下げませんね…

2980万くらいじゃないと
見学も来ないんじゃない！？

[144: 住民板ユーザーさん8]

賃貸20万で出てますね。
借り手はいるのかなぁ。

[145: 住民板ユーザーさん7]

投げ売りせずに普通に収用を待てばいいのになって思っている
焦って3,000万前半で売るよりはいい
万が一利益出ても税金かからないし

逆に売り急ぐ人の気持ちがわからない

[146: 匿名さん]

>>145 住民板ユーザーさん7さん

残念ながら、線路面住戸も収容にはならないよ。前の未舗装の道路までです。
なので、一階のフェンスギリギリに線路柄きます。

[147: 入居済みさん]

>>12 住民板ユーザーさん8さん
最低なやつ。住民民度が下がるからやめてほしい。

[148: 匿名さん]

線路側は脱出レースが激しい。

みなさん、この事って購入時に
説明を受けてましたか？

[149: 住民板ユーザーさん1]

>>148 匿名さん

検討板の120レスあたりにカキコミがあります。

[150: 匿名さん]

>>131 住民板ユーザーさん7さん

まもなく都市計画発表がありそうです

[151: 匿名さん]

上石神井の再開発が
またまた発表されました

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん

[153: マンション住民さん]

>>146 匿名さん
資料みる限り、南側は収用みたいですよ

[154: 匿名さん]

>>153 マンション住民さん

ベランダの真前を電車が通る感じですか？

[155: 匿名さん]

>>153 マンション住民さん

資料の写真をアップしてもらえると嬉しい。

[156: 住民板ユーザーさん7]

>>155 匿名さん
安く買い叩きたい不動産業者さん？？
住民なら全員資料持ってるだろ

[157: 匿名さん]

西武新宿線、
まもなく高架化が都市計画決定！

いよいよ工事がスタートか…

[158: 匿名さん]

都市計画決定。
線路面の敷地が、側道として買収されるの？

[159: 匿名]

計画図を見ると、やはり8メートルは確定のようなので、建物に干渉しますね。
南側は、収用で適度な費用が出るので、損はしなそうですが、西棟って、端の部屋だけ解体できるんですかね。
南棟だけ撤去なら、中庭の植栽管理費を抑えられれば、ランニングコストもそこまで上がらずにすむといいのですが。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

マンションを建てる際に、なぜ鉄道の計画を予め加味しなかったんだろう…？
用地収用なんて最悪の結果だわ。

[161: 住民さん4]

>>160 匿名さん

営業が計画について話したことが過去レスにありますね。これが事実なら、デベはある程度の情報を持っていたかも知れませんね。

[162: 匿名さん]

>>161 住民さん4さん

用地収用で取り壊しされる場合、住民に充分な補償はあるのか心配。
マンション全体の資産価値にも大きく影響しそう。
都市計画決定された以上、今後、リセールに出す際は、鉄道の高架化により、用地収用がある旨を告知する義務があるのでしょうか？

[163: 匿名さん]

>>73 住民板ユーザーさん3さん

その側道が裏目に出た。
まさか側道建設のために、用地収用されるとは…

[164: 住民さん1]

南棟は、少しでも当たるとなる前提ですが、同程度の規模のマンションの費用負担と補償金の数百万は出ます。
残る棟は、補償はないです。
よって、残る棟は管理費、修繕積立金が上がりますが、それは、今度の調整ですが、立体駐車場の減や植栽の減でなんとかなると思いますよ。

[165: 住民の人に質問したいさん]

南棟の住民の長期修繕積立金は返金されずに北棟の住民のものになるから、北棟の住民の修繕積立金の負担が大きくなるっていうのは嘘なんだよな。むしろ得する話。

[166: 匿名さん]

そもそも西武新宿線　高架化により、土地が収用されることが分かっていながら、なぜ、線路ギリギリまで建物を立てたのか？
西武池袋線の高架化事例を見れば、側道が造られるのは、容易に想像がついたはず。
この事実を教えてくれなかったのは、不親切では？

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん
容易に想像ついたのであれば我々購入者も気付いていたお話じゃない？決定事項にもなってない情報は地所レジ側も無責任な発言も出来なかっただろうし、諸条件を検討した上で当時購入決断したのは我々に他ならないので、不毛な責任転嫁はおやめになった方が良いかと思います。

[168: 匿名さん]

購入は自己責任として、収用に向けた対策は必要。
次回理事会での検討議案に挙げて欲しい。

[169: マンション住民さん]

図面を入手

[170: 匿名さん]

皆さま、初詣はどちらに行かれますか？

[171: 住民さん1]

次のダイヤ改正で日中は12本に1本にまで減便される西武新宿線に立体化なんて必要なんですかね
今後どんどん減便が進みそうなのに

[172: 匿名さん]

>>171 住民さん1さん

既に議会で決定済みなので、
残念ながら土地収用からは
逃げられない。

[173: 匿名さん]

>>171 住民さん1さん

よく考えずに買った人間のためにその他多数の沿線住民の便益が犠牲になる必要こそありませんね

減便どうこう言うような方ほど今のうちに収用されて逃げた方が勝ちなんじゃないですか

[174: マンションおたく]

未来のことはわかりませんが、
こう思います。
あくまでも個人的主観ですので、ご容赦ください。


高架事業は、→沿線整備→駅力アップ→街人気の再認識と再定義。をもたらすと思いす。
〔池袋線がまさにそうでした〕


このへんは正直まとまった物件が少ないと思います。
この前もこの周辺の土地ブローカーのかたと話してましたが、なかなかまとまった分譲は出にくいとおっしゃってました。

高架が完成に近づけば近づくほど、
そこそこ見た面もよく、メジャー7、そこそこの規模だと、ここは検討比較に十分値する物件でしょう。


むしろ今の世帯数から半分くらいの70世帯に仮になった場合、売買取引が半減することから、むしろいまよりも資産価値は保てやすくなると言えます。


以上です。

[175: マンション住民さん]

>>174 マンションおたくさん
そんな展開になるのは駅近なりの利便性のある物件。ウチのような駅距離ある物件でそんなお花畑な展開を期待するのは無理筋。ただ、購入時に将来のリスクとして折り込まれた売価設定でしたし、我が家は影響少なさそうな部屋を選んだので大きな後悔はありません。

[176: マンションおたく]

>>175 マンション住民さん

ありがとうございます。
おっしゃるように、駅距離大切ですね。

駅近といわれる、いわゆる5分以内物件はエリアの特性上、このあたりは少ないですよね。
駅距離があるなし判断はエリアの特性でまったく異なります。なので、エリアの特性を無視して駅距離で語られるのはナンセンスでしょう。
最終はエリア力に紐づく駅力、その周辺物件の需給バランス含めたマンション力で価値は決定します。
このへん駅近でそこそこまとまった、まともなデベの物件がどれくらいあるでしょうか。
そう考えるといいと思います。

あと、リスクを織り込んだ価格帯だとすれば、
それは利回りで判断できますね。
現状、5%あれば、そこそこだと思います。
表面利回り＝年間想定賃料収入×物件価格。
ここの物件は4%前後のイメージですが…

お安くご購入されたのですね。

[177: 匿名さん]

上石神井自体は再開発で大きく資産価値は上昇します。
反面、そのあおりを食らってしまったのが、ここですね。
用地買収になる可能性をデベは本当に知らなかったのか、
それと言わなかったのか。

[178: 住民さん1]

こちらの物件、気になっておりましたがこのサイトを見れてよかったです！

[179: 匿名さん]

>>178 住民さん1さん

どのあたりが良かったですか？

[180: 住民さん1]

>>179 匿名さん

西武新宿線高架化工事による用地収容問題が、図面をみて判ったこと。

[181: 匿名さん]

>>174 マンションおたくさん

線路側の棟が立ち退き・取り壊しになってからの方が、逆にリセール価格が上がるという意味でしょか？

[182: 住民さん5]

公共事業なので用地収容には、進んで協力する必要がありますが、補償はどれくらい貰えるのか…？ ベランダの真ん前に鉄道の高架橋があるのは、住環境が相当き悪化する。洗濯物も乾きが悪くなるし、音もうるさい…

[183: 匿名さん]

年明けに西武新宿線高架化が事業化されたら、いよいよ用地収容の案内が配布されますかね？

[184: 匿名さん]

事業化される前に売り逃げがする人が出そうだね。

[185: 匿名さん]

都市計画図を入手。
高架化に伴い、線路側住戸が側道予定地になってます。
この住戸は用地収容され、取り壊しになってしまうのでしょうか？
心配です。

[186: 契約済みさん]

>>184 匿名さん
ならないよ、高く買われるし、税金かからないし

[187: マンション住民さん]

最近、引越しされる方が多いかも。

[188: マンション住民さん]

>>187 マンション住民さん
異動辞令の出る季節だしね

[189: 住民さん5]

>>187 マンション住民さん

西武新宿線の高架化工事に伴う土地収容前に脱出しないといけないからね。

[190: マンション住民さん]

西武新宿線の高架工事が間も無く事業化か、、、
理事会で用地買収の問題は、
きちんと話し合われているのもかな？

[191: 匿名さん]

西武鉄道はどれくらいの期間猶予をくれるのか？

[192: マンション住民さん]

長くても3年くらいでは？

[193: 匿名さん]

中古が出てるけど、
ずっと売れてないのが心配。

[194: Anonymousさん]

>>193 匿名さん
何とか高騰している相場に便乗して高値で脱出出来ればってのが見え見えの価格設定ですから仕方ないでしょう。相場なりの価格で出せば特段条件悪くないので普通の期間で売れるでしょう。

[195: 入居済みさん]

>>185 匿名さん

苦戦の理由は、西武新宿線高架化に伴う用地買収が公になってしまったからでは！？
用地買収が決まっている物件を購入するのは勇気がいるでしょ。

[196: 契約済みさん]

間も無く西武新宿線高架化事業が事業開始になりそう。

[197: マンション住民さん]

>>195 入居済みさん

用地買収が決まっている物件に特化して買い取りしている不動産屋を見つけた！
安く買って、国や都からの立ち退き料をで儲けるビジネスモデルか、、、

[198: マンション住民さん]

ここを購入する際、西武新宿線高架化の話って
知らされてましたか？

[199: マンション住民さん]

>>198 マンション住民さん
デベは「具体的には何も決まっていない」との姿勢でしたが、検討スレでは比較的早い段階から高架化の懸念は出されてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537230/?q=%E9%AB%98%E6%9E%B6&p=...

[200: 匿名さん]

>>199 マンション住民さん
「決まってないこと」について無責任に憶測では語れないので、その時点での営業さんの姿勢としてはごく真っ当だったと思いますよ。逆に「たら」「れば」で耳障りの良い話をされて、実際にはそうならなかったら…と考えれば理解出来ると思います。

[201: 入居前さん]

高架化が都市計画決定した今、南側の住戸は、
どうやって事業化前までに売却・売り逃げ出来るかが
今後の生活を大きく左右しますね。
年内には事業化されてしまうと思うので、
急がないと…

用地収容の際、南側一階住居の庭は
事実上なくなり、側道になってしまいそう。

[202: 住民さん1]

ここに書き込んで、早く売らなきゃって煽ってる人は不動産業者です

彼ら売買手数料又は自分たちで買って収用の際の売却益目的でやっています

資産形成目的であれば、収用まで待って都に売る方が売却益に課税されない&その後物件を買った際にさらに住宅ローン控除が使えるので、待った方が得になります

円安&ウクライナ問題で建築資材の高騰が続き物件価格も高値安定しているので現状売り急ぐ必要はありません

子供の件で転校させるなら早い方というのでいいあれば、賃貸に出して時間稼ぐなどの選択肢も考慮に入れるといいでしょう

[203: 匿名さん]

>>202 住民さん1さん
賃貸に出すと住宅ローン使えなくなるから無理じゃね？

[204: 入居済みさん]

>>202 住民さん1さん

やっぱり、うちのマンションは土地収容確定なんですね？
買って損した。

[205: 匿名さん]

>>204 入居済みさん
住民の方なら用地収容される場合の該当エリアはご存じですよね？で、損するって何に対してですか？

[206: 住民さん7]

>>203 匿名さん
賃貸に出したら住宅ローン使えないとは？？？
賃貸出したらローン一括返済しないといけないと勘違いしている？

[207: マンション住民さん]

>>206 住民さん7さん
転勤とかやむを得ない事情と銀行が了解してくれた上なら問題ないだろうけど、そうでないなら一括返済または投資ローンに切り替えとかされるリスクはあるよね。

[208: 入居済みさん]

都議会の「環境・建設委員会速記録第四号」に記載がありますね。
URLは貼らないので検索してください。
こんなの資産価値下がるからインターネット上に公開するの止めてくれー。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
西武線連続立体交差事業に対するこの地域の注目度は、日増しに高まるばかりです。先日、私の家に封筒が届きました。送り主は、ザ・パークハウス上石神井レジデンス管理組合とあります。西武線の高架化によって、用地買収で建物を削られてしまうマンションの管理組合でした。
　同マンションは、設計上、一棟の建物として登録されており、マンションの共有地分割及び建物の一部の解体には区分所有者全員の合意が必要ですと訴えています。事業を受け入れるとすると、百四十二戸の半数の居住者が移住を余儀なくされ、残った住民はこれまでの二倍の修繕費、管理費の負担となってしまうため、合意形成は極めて困難と訴えます。

[209: 入居済みさん]

管理組合ちゃんと仕事してるんだな

[210: マンコミュファンさん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000114854.html

西武新宿線高架化で資産価値が上がるって言って売るの凄いな

[211: 契約済みさん]

上石神井駅からの距離がほぼ同じのシティテラス善福寺公園の販売価格は7,300万円～
収用時の交渉はここを基準して戦っていけば損はしないね
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nerima/nc_67724876/

北棟の人たちは南棟の人たちの長期修繕積立金分も残るからしばらくは損しないのでは？むしろ南棟の人達はあんだけ高い長期修繕積立金が自分達のために使われなかった分だけ不満は残るけど、シティテラス善福寺公園を基準に頑張れば150％くらいの利益は出るでしょう

[212: 入居済みさん]

竣工早々に土地収容で取り壊されるマンションなんて
過去、ここ以外に例があるのかな！？
でも、ここに住んでみて、思ってた以上に電車の音がうるさくて
購入を後悔してる側にとっては、
これ以上のラッキーはないね。

[213: 評判気になるさん]

>>212 入居済みさん
竣工早々ってもう8年経ってるが。。。しかも契約時点でその旨は重説にもしっかり入ってるから購入者は承知済み事項だよ。

[214: 口コミ知りたいさん]

シティテラス善福寺公園とは流石に同額にはならないでしょ。
西武新宿線南側は、吉祥寺の植民地として人気がある。

近隣中古マンション相場と同様でしょう。
それでも、月数万で住んでたと思えば損はしないと思いますが。

[215: 匿名さん]

>>214 口コミ知りたいさん
問題は多少購入時より高値で収容されたとしても次の住まいがそれ以上に値上がってることですな

[216: マンコミュファンさん]

もともと子供が就職して一人暮らししたら売る予定だったから
多少色つけて買ってくれるならラッキーというお気持ち。
心から終の棲家として買ってる人は流石にいないと思ってるよ。

[217: 住民さん1]

具体的に土地収容・取り壊しの時期は、いつ頃になるのかなぁ…
また、残った北側の住戸には保証はないのかな？

土地収容される住戸も、残る住戸も厳しいね。
重要事項説明書に土地収容される予定があることなんて書いてありましたか？？

[218: 匿名さん]

中古が一軒売りに出てるけど、
この状況だと…

[219: マンション住民さん]

ここを売ってブリリア石神井公園の新築を購入するのもありかも。

[220: マンコミュファンさん]

ブリリア石神井公園は70平米6200万とかなので買えない

[221: 匿名さん]

近隣物件はどこも値上がりしていて羨ましい。
ブリリア石神井台は、中古でも6000万以下では購入できない。
ここだけ取り残されてしまったな、、、

[222: マンション住民さん]

理事会で用地収容問題は、
きちんと対策を検討してくれているのでしょうか？

[223: 住民さん4]

自分の資産なんでだから理事会に期待するのではなく自分からリーダーシップ発揮して頑張りましょう

[224: マンション住民さん]

>>223 住民さん4さん

確かにそうですね…
次期の理事会に立候補し、
率先して理事長に手を挙げます。

[225: マンション住民さん]

東京都議会の議事録では、2024年に西武新宿線 高架化が事業化される予定。
いよいよですね…

[226: 匿名さん]

理事会は東京都にきちんと陳情したのかな？

土地収容前の売却と土地収容による譲渡では、
どちらがお金を多く回収出来るのでしょうか！？

[227: マンション住民さん]

西武新宿線立体交差事業が事業化される本年度は、交渉の正念場。
諦めずに、いかに高く保証金を勝ち取れるか。住民一同の団結が必要です。
理事会の活動にも期待してます。

[228: 住民さん]

立退料は一円でも高く取らねば損。

[229: マンコミュファンさん]

立ち退く人と、残る人の金の補償額で揉めそう
マンション全体でいくらみたいな目安はあるみたいね

[230: 匿名さん]

>>229 マンコミュファンさん

今年、工事が事業化されれば、
いよいよ立退料の提示があるのかな？

[231: マンコミュファンさん]

きたね

[232: 契約済みさん]

さあ、どうする？

[233: 住民さん1]

測量は終わったのかな？

[234: 中古マンション検討中さん]

賃貸情報出てますね
67㎡の部屋で20万円/月
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13120/to_1001059003/

収益還元法で計算
表面利回り4%(参考：https://utinokati.com/rentsim/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8/%E3...)

20万円*12か月÷0.04=6,000万円

保証金の交渉するときはこのあたりが一つの基準になってきますので、安売りは厳禁です

[235: マンション住民さん]

立退の補償金って、法律で決まってるから、
賃貸金額など、考慮されないのでは？

線路側住戸は、早々に、立退の契約書に
印を押してしまうのかな？

まさかこんな展開になるとは…

[236: 住民さん4]

法律ってこの辺りですかね？
これなら周りの相場が反映されるってことだから、このマンションの取り壊しに関する個別事情を考慮したネガティブな価格では取引されないってことになりますね
------
収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする

[237: マンション住民さん]

>>236 住民さん4さん

立退は必至ですか？

[238: 住民さん4]

立退は必須というか、立退する方が経済的に合理的となると思います

理由は売却時の税金の問題で、本来かかる売却益に対する税金20%について、最初の金額提示から「半年以内」応じれば売却益5,000万円分までは無税にしますよという制度があります

おそらく近隣の取引実績など考慮すれば、本件大半の世帯が売却益が2000-3000万くらい出ると思うので、収用の応じた方が400-600万の節税になります

ゴネてもいいですが、上記の節税分以上の金額を取りに行くには戦略的かつ組織的に動く必要があります
上記の交渉を組織的にやる一体感をこのマンションでは感じないし(検討委員会の方が頑張ってくれているには理解してます)、そこまで頑張るよりもある程度の利益が出ているので、新しい生活を探そうとする人が多く組織的に動く部分が難しい気がしています(個人的な感想です)