ザ・パークハウス上石神井レジデンス

[契約済みさん]

ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。

所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/

[139: 住民板ユーザーさん1]

>>138 住民板ユーザーさん5さん


まだ売れないね。
ここのリセールが厳しいのが、露呈してしまった。

上石神井の近隣マンションはリセールで売れてるのに、、、
西武新宿線 高架化決定後、本当に厳しくなりました。

[140: 住民板ユーザーさん3]

ここをリセールで売るには、
坪単価いくらに設定すれば
いいと思いますか？

西武新宿線 高架化工事による
マイナス影響（土地収用・日照問題・
騒音・粉塵などなど）を考慮して
ご教示願えませんか？

[141: 住民板ユーザーさん6]

>>139 住民板ユーザーさん1さん

価格の魅力より、デメリットが大きいと選択肢に上がるのかなと考えてしまいます。間取りも田の字だと、いくらでもありますからね。
沼袋周辺の工事も遅れているので、上石神井周辺の工事開始から終了が分からないですよね。

[142: 住民板ユーザーさん7]

>>141 住民板ユーザーさん6さん

今後20年以上もベランダの前に工事のフェンスが建てられ、騒音と粉塵が舞うのは、本当に困る。
陽が当たらず、ホコリが舞うので、ベランダに洗濯物が干せなくなるよ。

[143: 住民板ユーザーさん4]

リセール販売中の住戸、
ずっーーと売れてないのに、
価格を下げませんね…

2980万くらいじゃないと
見学も来ないんじゃない！？

[144: 住民板ユーザーさん8]

賃貸20万で出てますね。
借り手はいるのかなぁ。

[145: 住民板ユーザーさん7]

投げ売りせずに普通に収用を待てばいいのになって思っている
焦って3,000万前半で売るよりはいい
万が一利益出ても税金かからないし

逆に売り急ぐ人の気持ちがわからない

[146: 匿名さん]

>>145 住民板ユーザーさん7さん

残念ながら、線路面住戸も収容にはならないよ。前の未舗装の道路までです。
なので、一階のフェンスギリギリに線路柄きます。

[147: 入居済みさん]

>>12 住民板ユーザーさん8さん
最低なやつ。住民民度が下がるからやめてほしい。

[148: 匿名さん]

線路側は脱出レースが激しい。

みなさん、この事って購入時に
説明を受けてましたか？

[149: 住民板ユーザーさん1]

>>148 匿名さん

検討板の120レスあたりにカキコミがあります。

[150: 匿名さん]

>>131 住民板ユーザーさん7さん

まもなく都市計画発表がありそうです

[151: 匿名さん]

上石神井の再開発が
またまた発表されました

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん

[153: マンション住民さん]

>>146 匿名さん
資料みる限り、南側は収用みたいですよ

[154: 匿名さん]

>>153 マンション住民さん

ベランダの真前を電車が通る感じですか？

[155: 匿名さん]

>>153 マンション住民さん

資料の写真をアップしてもらえると嬉しい。

[156: 住民板ユーザーさん7]

>>155 匿名さん
安く買い叩きたい不動産業者さん？？
住民なら全員資料持ってるだろ

[157: 匿名さん]

西武新宿線、
まもなく高架化が都市計画決定！

いよいよ工事がスタートか…

[158: 匿名さん]

都市計画決定。
線路面の敷地が、側道として買収されるの？

[159: 匿名]

計画図を見ると、やはり8メートルは確定のようなので、建物に干渉しますね。
南側は、収用で適度な費用が出るので、損はしなそうですが、西棟って、端の部屋だけ解体できるんですかね。
南棟だけ撤去なら、中庭の植栽管理費を抑えられれば、ランニングコストもそこまで上がらずにすむといいのですが。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

マンションを建てる際に、なぜ鉄道の計画を予め加味しなかったんだろう…？
用地収用なんて最悪の結果だわ。

[161: 住民さん4]

>>160 匿名さん

営業が計画について話したことが過去レスにありますね。これが事実なら、デベはある程度の情報を持っていたかも知れませんね。

[162: 匿名さん]

>>161 住民さん4さん

用地収用で取り壊しされる場合、住民に充分な補償はあるのか心配。
マンション全体の資産価値にも大きく影響しそう。
都市計画決定された以上、今後、リセールに出す際は、鉄道の高架化により、用地収用がある旨を告知する義務があるのでしょうか？

[163: 匿名さん]

>>73 住民板ユーザーさん3さん

その側道が裏目に出た。
まさか側道建設のために、用地収用されるとは…

[164: 住民さん1]

南棟は、少しでも当たるとなる前提ですが、同程度の規模のマンションの費用負担と補償金の数百万は出ます。
残る棟は、補償はないです。
よって、残る棟は管理費、修繕積立金が上がりますが、それは、今度の調整ですが、立体駐車場の減や植栽の減でなんとかなると思いますよ。

[165: 住民の人に質問したいさん]

南棟の住民の長期修繕積立金は返金されずに北棟の住民のものになるから、北棟の住民の修繕積立金の負担が大きくなるっていうのは嘘なんだよな。むしろ得する話。

[166: 匿名さん]

そもそも西武新宿線　高架化により、土地が収用されることが分かっていながら、なぜ、線路ギリギリまで建物を立てたのか？
西武池袋線の高架化事例を見れば、側道が造られるのは、容易に想像がついたはず。
この事実を教えてくれなかったのは、不親切では？

[167: 匿名さん]

>>166 匿名さん
容易に想像ついたのであれば我々購入者も気付いていたお話じゃない？決定事項にもなってない情報は地所レジ側も無責任な発言も出来なかっただろうし、諸条件を検討した上で当時購入決断したのは我々に他ならないので、不毛な責任転嫁はおやめになった方が良いかと思います。

[168: 匿名さん]

購入は自己責任として、収用に向けた対策は必要。
次回理事会での検討議案に挙げて欲しい。

[169: マンション住民さん]

図面を入手

[170: 匿名さん]

皆さま、初詣はどちらに行かれますか？

[171: 住民さん1]

次のダイヤ改正で日中は12本に1本にまで減便される西武新宿線に立体化なんて必要なんですかね
今後どんどん減便が進みそうなのに

[172: 匿名さん]

>>171 住民さん1さん

既に議会で決定済みなので、
残念ながら土地収用からは
逃げられない。

[173: 匿名さん]

>>171 住民さん1さん

よく考えずに買った人間のためにその他多数の沿線住民の便益が犠牲になる必要こそありませんね

減便どうこう言うような方ほど今のうちに収用されて逃げた方が勝ちなんじゃないですか

[174: マンションおたく]

未来のことはわかりませんが、
こう思います。
あくまでも個人的主観ですので、ご容赦ください。


高架事業は、→沿線整備→駅力アップ→街人気の再認識と再定義。をもたらすと思いす。
〔池袋線がまさにそうでした〕


このへんは正直まとまった物件が少ないと思います。
この前もこの周辺の土地ブローカーのかたと話してましたが、なかなかまとまった分譲は出にくいとおっしゃってました。

高架が完成に近づけば近づくほど、
そこそこ見た面もよく、メジャー7、そこそこの規模だと、ここは検討比較に十分値する物件でしょう。


むしろ今の世帯数から半分くらいの70世帯に仮になった場合、売買取引が半減することから、むしろいまよりも資産価値は保てやすくなると言えます。


以上です。

[175: マンション住民さん]

>>174 マンションおたくさん
そんな展開になるのは駅近なりの利便性のある物件。ウチのような駅距離ある物件でそんなお花畑な展開を期待するのは無理筋。ただ、購入時に将来のリスクとして折り込まれた売価設定でしたし、我が家は影響少なさそうな部屋を選んだので大きな後悔はありません。

[176: マンションおたく]

>>175 マンション住民さん

ありがとうございます。
おっしゃるように、駅距離大切ですね。

駅近といわれる、いわゆる5分以内物件はエリアの特性上、このあたりは少ないですよね。
駅距離があるなし判断はエリアの特性でまったく異なります。なので、エリアの特性を無視して駅距離で語られるのはナンセンスでしょう。
最終はエリア力に紐づく駅力、その周辺物件の需給バランス含めたマンション力で価値は決定します。
このへん駅近でそこそこまとまった、まともなデベの物件がどれくらいあるでしょうか。
そう考えるといいと思います。

あと、リスクを織り込んだ価格帯だとすれば、
それは利回りで判断できますね。
現状、5%あれば、そこそこだと思います。
表面利回り＝年間想定賃料収入×物件価格。
ここの物件は4%前後のイメージですが…

お安くご購入されたのですね。

[177: 匿名さん]

上石神井自体は再開発で大きく資産価値は上昇します。
反面、そのあおりを食らってしまったのが、ここですね。
用地買収になる可能性をデベは本当に知らなかったのか、
それと言わなかったのか。

[178: 住民さん1]

こちらの物件、気になっておりましたがこのサイトを見れてよかったです！

[179: 匿名さん]

>>178 住民さん1さん

どのあたりが良かったですか？

[180: 住民さん1]

>>179 匿名さん

西武新宿線高架化工事による用地収容問題が、図面をみて判ったこと。

[181: 匿名さん]

>>174 マンションおたくさん

線路側の棟が立ち退き・取り壊しになってからの方が、逆にリセール価格が上がるという意味でしょか？

[182: 住民さん5]

公共事業なので用地収容には、進んで協力する必要がありますが、補償はどれくらい貰えるのか…？ ベランダの真ん前に鉄道の高架橋があるのは、住環境が相当き悪化する。洗濯物も乾きが悪くなるし、音もうるさい…

[183: 匿名さん]

年明けに西武新宿線高架化が事業化されたら、いよいよ用地収容の案内が配布されますかね？

[184: 匿名さん]

事業化される前に売り逃げがする人が出そうだね。

[185: 匿名さん]

都市計画図を入手。
高架化に伴い、線路側住戸が側道予定地になってます。
この住戸は用地収容され、取り壊しになってしまうのでしょうか？
心配です。

[186: 契約済みさん]

>>184 匿名さん
ならないよ、高く買われるし、税金かからないし

[187: マンション住民さん]

最近、引越しされる方が多いかも。

[188: マンション住民さん]

>>187 マンション住民さん
異動辞令の出る季節だしね