繰り上げ返済か？手元に現金か？

[入居予定さん]

当方3000万円の25年ローンを元金均等、変動金利で組みました。
この度今住んでいるマンションの売却により1500万円程度の現金が入りました。
①ここからどれだけ繰り上げ返済する？、
②繰り上げ返済する場合金額及び期間短縮か返済金額減どれにするか？
検討しています。

因みに状況は以下のなります。
・共働き（いずれも30代前半）
・世帯年収900万円程度
・子供6歳、2歳

嫁は1200万円ほど繰り上げ＆期間短縮して早めに返済しようと考えています。
私はもう少し手元に現金を残して“もしも”のときに対応ができた方がいいのでは？と考えています。

よろしければ皆様の意見を頂戴したく。

[35: 匿名さん]

定期預金と言うのは中途半端だよ。所詮、金利から２０％引かれるから。
リスク取れないなら繰上げ、リスクを取るなら株式投資でしょう。

ところで、スレ主の職業は何ですか？もしもの時が何を想定しているのかわかりませんが、
それによっても、かなり回答は変わってくると思うが。

[36: 匿名さん]

>>35
もちろん、勝つ自身があるなら株に回せばいい。
が、リスク取れなくても、繰上返済はしない方が良い。１年間の損得を計算すると、

繰上返済した場合→ 11,250円の得
（内訳）支払利息の節減 1500万×1.075%: 161,250
　受けられなくなる住宅ローン控除 1500万×1%: ▲150,000

>>34の場合→ 118,350円の得
（内訳）支払利息: ▲161,250
　住宅ローン控除: 150,000
　定期預金の税引後受取利息（※普通預金0.05%とする）: 129,600

ただし、
前提1: 今後1年間、住宅ローンの利率（実質1.075%)が変動しない。
　ローン利率が1.432%で、上の２つがトントン

前提2: 住宅ローン控除が満額受けられる
　スレ主は、マンションの売却損があるだろうから、今年は住宅ローン控除の恩恵を受けられないかもね。

[37: 暇な主婦]

スレ主様。

自分だったら、一応半分くらいを繰り上げ返済に回して、残りは手元に残して、
いざという時に使える資金としておきます。
万が一急に大きなお金が必要となった時、住宅ローンより安く借りられる融資は見かけません。
家族の不慮の事故などのとき、ぽっくり逝ってしまえば、それはそれで保険などもおりますが、
中途半端なことになったら、保険だけではまかなえず、やはり現金が必要です。

投資に回すとか、税の還付とか、そういうことだけでなくて、やはり余裕は必要だと思います。

[38: 匿名さん]

あ、でも来年１月に繰上返済すれば、ローン控除も受けられるから >>36 の計算はだいぶ変わってくるね。

まぁ、いずれにしても、私は手元に現金を置いておきたい派なので、なるべく返済を先送りしたいですね。

[39: 匿名さん]

不動産投資信託にでも、全額投資した方がよい。
絶対潰れそうにない大手でも５～６％の利回り。

また、ローンを変動で借りたということであるが，そのリスクヘッジにもなる。
仮に，
変動の金利が上がる場合
←政策金利が上がっている
←景気が過熱している
←不動産価格が上がっている

ということで、変動金利が上がり、万一投資利回りを上回ることがあっても、
その時は、投資口価格（株価に相当）も上がっているだろうから、
その際、つまり逆ザヤ状態になって初めて全額繰り上げても、遅くはない。
むしろ、投資口価格の上昇具合よっては、全額返済できてしまうかもしれない。

1％そこそこという超低金利でお金を借りられて運用できるなんて、
これ以上なく恵まれた環境。
それをわざわざ繰り上げるなんて、バ○のすること。

[40: 購入経験者さん]

3000万を25年で借りた時点で、そもそも余裕で支払っているということでしょう。
35年で借りて、支払額軽減型の繰上げ返済をする方が良いと思いますが。

住宅ローンは下記の考え方が基本です。

・長く借りる(35年)
・低金利で借りる(変動で1パーセント)
・繰り上げ返済をする(支払額軽減型)

期間を減らすのは、メリットはありません。
毎月の支払額を低くすることがメリットです。

明日、給料が半額になった場合、支払える可能性が高いのは、
期間が減っていた場合でしょうか、支払額が減っていた場合でしょうか。

すると、今のように、余裕で支払っているならば、貯金を残していて問題ありません。

[41: スレ主]

スレ主です。

引越しやら何やらで掲示板を覗く時間がありませんでした。

皆さん、色々なご意見及びシミュレーションありがとうございました。

先ほども嫁さんと話をしてましたが未だにはっきりとした結論はでていません。

確かに39さんのおっしゃるとおり1％そこそこという超低金利でお金を借りられて
運用できるのに繰り上げ返済をするという選択は「愚」なのかも知れませんね。

34さんのおっしゃる手堅い定期預金で利ざやを稼ぐのもひとつの選択肢ですし、
37さんがおっしゃる一部繰上げ、一部手元に残していざというときに対応できるよう
にするのも精神的に余裕が持てるという意味では重要だと思います。

それぞれ一長一短あり、損得以外の要素ものあるのでホント悩みます。

[42: 匿名さん]

スレ主さん

一言助言をしますと、
いろいろと、合理的な観点から、投資を進めるアドバイスがありますが、
人間は合理的に判断、行動をしない生き物です。

余裕資金があると、気が大きくなり、つい財布の紐も緩みがちになります。
余裕資金がないと、切り詰めて生活をして行こうと自分を律するものです。

借金がなくなったときに余裕がある資金で投資をするのは良いと思いますが、
借金を残してまで投資をするのは、まさにバブル時代に多くの日本企業がしたことです。

それと、減税が投資の受取金額とほぼ同等なら
企業の利益に払うよりは、所得税、住民税として納税したほうが国民としては良くないですか？

[43: 匿名さん]

投資は微妙な時期ですよね。
既にかなり底から戻しているし、いきなり好景気になる様な環境でもないですし、バブルは弾けますから…

[44: 匿名]

投資するのは、現金１億円くらいある人ですよ。

堅実路線をおすすめします。

某有名証券会社の友人も、定期預金が一番良い、と断言してました。

[45: 入居済み住民さん]

スレ主さんは非常に低金利で借りているので、ローン減税額と利息がほぼ同じ。
（今年は売却損によって、ローン減税が満額受けられない可能性がありそうですが）
ただ、年収900万円で年間貯蓄がたったの50万円、が非常に浪費家を示しています。
浪費癖はすぐには治りません。
なので繰り上げ返済にするべきではと思います。

繰り上げ返済手数料が無料であれば支払額軽減ですが、おそらく軽減分は浪費される可能性が大きいので
全額期間短縮の方が良い気がします。

年収900万、共働きなので２人とも保育園？であれば多少費用がかかるかもしれませんが
少なくとも200万の貯蓄は必要ですね。　単純に奥さんの手取り年収は全額貯蓄になる程度は必要かと。

[46: スレ主]

スレ主です。

先日嫁の年収を確認したところ、現在は時短を適用してるので通常就業のー１００万円くらいになっているとのことでした。

娘２人は保育園に通ってるので月々４.５万円位掛かっています。趣味は年数回のゴルフ位なんですが、少し自粛しようかと思ってます。

車の維持費、保険、通信費など合わせるとなかなか貯金まで回せないのが現状です。

皆さんは世帯年収８００位ならどれくらい貯金に回せますか？

本スレから少し脱線しますが参考までによろしくお願いします。

[47: 入居済み住民さん]

当方の家族構成は、
夫４２才　年収８５０万円
妻４０才　年収４００万円
子供７才４才１才（保育料と学童保育料で月６万円強）

今年７月に融資実行
フラット３５　２５００万円元利金等３５年返済　当初１０年２．５２％、以降２．８２％の固定金利
銀行融資　２０００万円元利均等３５年返済　当初金利１．０７５％の変動金利

融資実行後にマンション売却代金１９５０万円を受領

６０才までに返済を終わらせたかったので、
フラット３５を９５０万円繰り上げ返済して、借り入れ期間を１８年に短縮、
銀行融資を１０００万円繰り上げ返済して、借り入れ期間を１６年に短縮。
さらに年内に銀行融資を１２０万円繰り上げ返済して、借り上げ期間を１４年に短縮予定。

今年は、売却損発生のため、ローン控除は関係なく、
源泉済所得税の還付を受ける。

変動金利は今が底で、これ以上、下がるとは思えないので、
繰上げ返済をしなければ、
現在の予定よりも、月々の返済額が増えることはあっても、
減ることはないと思って、
ガンガン繰り上げています。


スレ主さんは、
２５年元金均等返済で、
６０才までに返済完了する手堅い計画をされているので、
選択肢が多くて迷われるのでしょう。

[48: 匿名さん]

現金を残すに一票

何があるかわからない世の中だから、夫婦で元気な内はローン減税、低金利もあるし計画通り返済すれば良し、自分が死んだら最悪でもマンションと現金を残してやれる。
まあ生命保険もあるだろうが、そっちは降りないケースも考えられるので、子供の事、最悪に備えるなら残しておいたほうがいいと思います。
独身なら損得だけで考えてもいいと思うけど。

[49: 入居済み住民さん]

金利や住宅ローン控除の関係で、投資するのが一番お得になるはずだとは思うんですが、目の前の
借金を減らさないのも心臓に悪いですよね。
私も基本的には 37さんと同じように、半々で貯蓄・繰り上げにするのがいいと思います。
金銭的な損得以外にも、心の余裕ってホントに必要です。

ただ、住宅ローンが低金利の間は返したつもり貯金として、低リスク商品に分散しておくのもいい
かとも思います。
減らさない方が重要ですから、全額で年５％１０％なんて実績を上げる必要はなく、ローン金利
程度になれば十分と思います。


問題は残しておく金額ということですが…
１年分の生活費はあったほうがよいと聞きますが…これだと、税金・ローンの支払いを含めて
8～900万必要ということになっちゃいますね。（世帯年収－予定貯蓄額で計算）

急な出費というと、元気なお子さんでも急病で入院して、前金だけで数十万円払うこともあります。
医療費は保険で対応できるなどと言っても、たいてい受け取りがだいぶ後なので現金が必要です。
１０年程度で車の買い換えもするでしょうが、そのときにローン組むのはもったいないし。

ＦＰなどで、これから子どもの進学やらでどのくらいかかるのか、というのを出して貰うといい
ですよ。
ライフプラン表を作ってもらうと、高校・大学あたりで一時的に赤字になったり、定年後年金受給
までのために必要な毎月の貯蓄額などが、とてもわかりやすいです。（あくまで目安ですが）



繰り上げ返済する場合は、期間短縮型ではローン支払いを終えた以降でやっと得が出るもので、
今の生活には全く影響がないのがもったいないです。
２５年ローンを短縮して１５年になったとして、１６年目から返済がなくなって楽ですが、それま
では月の返済額は変わらないしわけです。手持ち現金は先に減っちゃってるのに。
利息の支払額（返済額に占める割合）が減ったと言っても、実際に出ていく現金は変わらないのを
忘れちゃいけないと思います。
今から１５年間くらいって、お子さんに一番お金がかかる時期でもありますよね。

軽減した分はそのままにせず、ぜひ貯蓄額を増額してください。支払額が減った分はなんとなく
使って消えちゃうタイプの人だったら、給料天引きがいいですよ～
貯金が残っているだけでなく、毎年のキャッシュフローが黒字であるというのも重要だと思います。

[50: 45]

45では少しキツイ書き方をしたかもしれません・・・
気を悪くしていたらすみませんでした。

私の購入時（2006年4月）の家族構成（3年前）は
私：税込年収600万（手取り460万）
妻：専業主婦　子：1歳
購入金額：約3300万、頭金：2100万、ローン：1200万（20年固定2.98％、月6.5万）
ローン実行時の金融資産：約700万
2006年の貯蓄額亜は160万円（→07年に100万の繰上げに）

現在、転勤で賃貸暮らし（マンションは貸出中：もちろん銀行には承認済）
2008年10月～09年9月の収支は
私：税込年収620万（手取り470万）
　　家賃収入192万（税金・管理委託費を払うと手取り相当額は170万程度）
妻：専業主婦　子：4歳・1歳
ローン残高：330万（残り約5年、繰上げ返済はこれまでに計3回700万）
現在の金融資産：約850万
この1年間の貯蓄額は240万円（収入と支出の差額＋繰上げ額）　
家賃収入は約170万（手取）増えてもローン減税（約8万）、現在住んでいる家賃（120万）があるので
結果的には相殺される感じです。（ローン残は減っていきますが）

地域にもよるけど、住宅費を除くと、月20万（生活・食費・光熱・保険・通信など）が人並みレベルの生活が出来る金額ではないかと思うのですが。

[51: 購入経験者さん]

スレ主様

手取り８００万でどのくらいの貯金をしているのか、とのことでしたので。

我が家の場合
夫　３５歳年収４６０万（手取り３８０万）
妻　３１歳年収４２０万（手取り３３０万）時短勤務
子供　３人　（５歳・３歳・１歳）
児童手当　年間　　２４万

上記でだいたい年間３５０万～３７０万の貯金です。
子供手当が満額支給されたら、＋５０万は出来そうです。

固定費
マンション管理費修繕金固定資産税　・・・年間３０万
水道光熱・通信費・新聞・スカパー　・・・年間４５万
保育料　（３番目はただです）　　　・・・年間７０万
夫婦こづかい　　　　　　　　　　　・・・年間６０万
生命保険　　　　　　　　　　　　　・・・年間１８万
生活費（食費日用品医療服飾レジャー）・・・年間１２０万
冠婚葬祭・家電・帰省費　　　　　　・・・年間３０万

ローンはすでに完済していますが、もしローン（月に１０万支払いとして年間１２０万）払っていても、年間２００万以上の貯金は堅いです。

車は駅近なのでありません。
マンションも築浅中古で、高くありません。

これでもまだ十分削る余地がありますが、共働きなので贅沢してると感じます。
年間６０万の貯金は・・・教育資金や老後を考えると少ないと思います。

[52: スレ主]

スレ主です。


＞No.50 by 45さん
いえいえ、特に気に障った訳ではありませんのでお気になさらずに。

一般的に皆さんどの程度貯金ができているか気になっただけです。

２０万円という目安をご提示頂きありがとうございました。当面の目標とさせて頂きます。

昨夜嫁と相談してひとつの方向性が出ました。

１２００万円を繰り上返済して、期間は２５年のままにする。
これにより月々の支払いは１２万円から７万円程度になります。

差額の５万円は貯金に当てる。

貯金が一定額に達したらその都度繰り上げ返済を繰り返す。
どこまで貯金ができるかが今後の課題です。

＞No.51さん
詳細な内訳ありがとうございました。

照らし合わせると車の維持費位（２４万円/年間）なのでもう少し貯金できそうなんですがね。。。

改めて家計簿を見てみます。

因みに８００万円は手取りではございません。

[54: 匿名さん]

元金均等凄いね

[55: 匿名さん]

10年前当時
30歳
年収 550万
借入 4000万 変動金利 当時は0.9%
貯金 100万

今
40歳
年収 800万
残債 2900万 変動金利 1.0%
貯金＋投信 1200万

低金利が続く限り、繰り上げする気はナッシングです。