都内に住むなら７０m2狭小マンション？９０m2ペンシルハウス？

[匿名さん]

都内に住みたいけど、予算が無限にあるわけではなく
最終的に、ほぼ同一販売価格での選択肢はこの２つ。
みなさんだったら、どちらを選びますか？

[122: 住まいに詳しい人]

平均世帯人数が2人を切ってるということは広い部屋より狭い部屋の方が需要があるということです。

仮に90平米の駅遠ペンシル（マンションに置き換えても可）と70平米の駅近マンションが同じ値段だとしたら
売る時は駅近のほうが断然需要があります。
そう考えると断捨離して多少は広さを我慢したほうが長い目で損はしません。
いるんですよ、駅遠で我慢してるにも関わらず部屋には年に１回着れば良い方の服やら
家電の箱やらどうでもいいのを大事に取って狭い狭い言ってる家庭って。それこそ不毛です。　

[123: 出題者]

大手町だとこんなところかな？

非ペンシル戸建てケース
ブルームスクエア東小松川：6300万円
http://www.daiwahouse.co.jp/bunjo/kanto/tokyo/komatugawa/plan.html
ここだと大手町まで電車26分＋徒歩11分で合計37分
でも、ちょっと狭い

マンションケース
オーベル志村坂上（完売）：73平米ぐらいで4700万円台がありました
http://www.ober.jp/shimura/
電車23分＋徒歩3分＝26分

プラウド木場：75平米5748万
http://www.proud-web.jp/mansion/kiba/
徒歩5分＋電車8分＝13分

ザ・パークハウス両国：70平米4500万円
http://www.mecsumai.com/tph-ryogoku/plan/c.html
電車16分＋徒歩7分＝23分

こうしてみると、
・東側から通勤できる大手町・東京駅だとマンションの選択肢はぐっと広がり、しかも安くなる。
・逆に戸建ては40分で通勤できるとなると都内になるから高くつく。非ペンシルの戸建てを選びたいなら、私鉄沿線のターミナル駅のほうが選択肢が多そう。

[124: 匿名さん]

>>122

もちろんそれは一理あると思います。

でもうち子無し夫婦なんですが、上の方に書いてた世田谷の端っこのミニ戸なんですよね。寝室、夫婦各々の個室、広めのLDK（最低20畳、うちは22畳）はうちの場合、2人暮らしでも必須と考えています。

夫婦ともに仕事持ち帰りもよくあるから、自宅に各々の書斎ないと困っちゃう。休日に書斎に篭って仕事してる時すらあるくらいなので、休憩したい時広めのリビング無いと息詰まっちゃうんですよね。夫婦2人で90平米3LDKで、特に広くて無駄とは感じないです。むしろもっと広いとこ住みたい！w

マイナーな意見かもしれませんが。

[125: 匿名さん]

>>123
戸建は、荒川越えないと土地がなかなか無い感じです。

http://www.daiwahouse.co.jp/bunjo/kanto/tokyo/gyousen/kukakuzu.html

土地は、こちらのほうが、50%/100%で良いと思う。

坪133万円程度、売約済みだけど、敷地延長なら坪105万円ぐらいじゃないのかな？
（東側が区民館で空いてるから陽当たりはよさそう）

[126: 匿名さん]

徒歩15分＋東西線14分＝大手町
徒歩17分＋都営新宿線28分＝新宿

もう少し駅近いといいね

[127: 匿名さん]

都内勤務でも、工場勤めみたいに毎日同じ場所で勤務の人もいると思うけど

私もですが、大半のかたが、客先や自社拠点が都内各地にあって、自分のデスク以外の客先で
打合せ後呑みに行って帰るとか、
直接、客先に朝立ち寄りとか、通勤先って結構変わる人も多いと思うけど。

都心ビジネス街、公官庁、メッセやビッグサイトとかのイベント会場、空港、新幹線駅の全てに近く、車でも移動も便利で、安いところが理想かな？

[128: 匿名さん]

>123

すまんがどこも風紀も治安も悪いねえ、、、。
悪いがそれなら通勤に一時間かけても、もっといい街に住みたい。

[129: 匿名さん]

どうして通勤しか見てないの？
単身者とかDINKS想定？

家族持ちとしては、なにより子供の育つ環境を
一番に考えた街で暮らしたいんだが、、、。

[130: 匿名さん]

>>128

一時間かけてもいいところっていう価値観もわかるけど、
通勤に1時間もかかるようなところだったら、勤務地がちょっと変わっただけで通勤が苦痛になるよ。
40分の通勤が30分伸びるのは我慢出来ても、1時間の通勤が30分伸びたらきついでしょ？

っていうのが>>123=>>120の言いたいことだと思うぞ。

[131: 匿名さん]

>>121

70平米なら老後は2LDKにリフォームして住めば快適なんではないかな。いくらマンションの方が市場的に中古の流動性が高いとはいえ、マンションの場合、70平米より狭くするか、郊外へ移動するかしないと、同じ立地のマンションには買い替えできないんだから。

今、ちょっとした湾岸マンションバブルみたいになってるけど、これは築5年とか10年とかで売却した場合に、運が良ければ値上がりするかも、っていう期待の話であって、老後まで長期住んだらさすがにどんなマンションでも新築時よりはかなり下がりますから。

[132: 匿名さん]

治安とか気にするようなら、２３区内には住まないに限るね
http://www3.wagamachi-guide.com/jouhomap/hanzai_index.asp?h=zen

それか、タワマン上層階

[133: 匿名さん]

>>130

うん、言いたいことはわかる。

だからこそ地価の西高東低ってのがあるんだろうね。
中央線なら三鷹からでも新宿21分だもんね。東京まででも36分とか。西側は武蔵野台地の良好な地盤と吉祥寺や仙川や府中や、もっと遠くへ行けば立川や八王子などの郊外商業地もそれなりに充実したりょうこうな住宅地だから郊外まで需要が高くなってるわけだ。

ただ中央線快速は激混みなので、中央線でも各駅でもそこまで通勤時間掛からない武蔵境あたりまでが、まぁ利便性もソコソコで人気ってわけだ。

[134: 住まいに詳しい人]

>>131
そりゃ下がるにしても都内の駅近だと下がりづらいのは間違いないしょう。
そもそも私は老後まで住むつもりないですけど。
ここに永住しなければ、というのは仕事でもプライベートでも足かせになりますからね。
もちろん子育ての10年そこらは配慮しますけど。

要はマンションの方がフレキシブルなんですよ。
まぁこのスレは極少限定ですけど普通戸建てって４つも５つも部屋がありますよね。
そんなに部屋が必要なのは子沢山の家庭のほんの一時期であってそれ以外は無駄なんですよね。
一等地の豪邸で掃除も雇ってって場合はステータスですけど。

[135: 匿名さん]

>>132

タワマン上層階だろうがなんだろうが、都東部の極めて治安の悪い地域だと、子供が街で遊んでたら頭おかしいおっさんに小突かれたりして泣きながら帰ってきたりするハメになったりするよ笑

俺の友人は家賃安いからとそういう地域に住んではみたものの、あまりの治安の悪さに半年で引っ越してたよ。

[136: 匿名さん]

>>132
そのリンク先って件数しか書いてないから、人口の多い23区が赤くなってるだけじゃないの？
人口あたりの発生件数にしたら大差ないんじゃないかな？

[137: 匿名さん]

>>134

俺はむしろ、老後こそ家で過ごす時間長くなるから、夫婦それぞれの個室と開放感のある広めのリビングが必要なんじゃないかと思ってる。夫婦の寝室も含めて、つまり最低3LDK必要。

4LDKの戸建ては老後3LDKにリフォーム！リビング広々でまったく無駄にならないと思うな。

ネット社会だし、リビングで夫がパソコン、妻がテレビとかになるより、夫婦それぞれ個室があった方が絶対に快適だと思うんだが、どうかな？

[138: 匿名さん]

>>133

戸田公園辺りなら、埼玉でも池袋まで13分、新宿まで18分で行けますよ。

しかも値段は三鷹の3分の2程度です。

[139: 匿名さん]

>>138は>>134とちょっとずれてる。
>>134は高級と言われているところに済む前提でしょ。

とはいえ、挙げていいる街のうち、今の三鷹・吉祥寺はマンションを前提にしても坪300万オーバーだから、ヘタすれば文京区ぐらいに住めちゃう。（豊島区・中野区なら物件次第では確実に届く）

京王の仙川・府中だともうちょっと安いけど、新宿・渋谷以外だと時間がかかって不便。
所得にもよるんだろうけど、現実的に西側に住んで利便性を享受っていうのは難しいかもね。

（余談だけど、府中ってイメージいいのかな？競馬場と刑務所のイメージしか無いんだけど・・・）

[140: 匿名さん]

＞＞１３５
治安の悪い地域では、不審者に遭遇する確立も高いかもしれませんね。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/fushin/index.htm

[141: 匿名さん]

＞＞１３９
府中と世田谷だと、府中のほうが犯罪も不審者も少ないですね。
どちらが、おっさに小突かれる確立が高いかは、わかりませんが

[142: 匿名さん]

>>139

駅ビルがデパートになったからもうあり得ないけど、吉祥寺の駅直結のタワマンでも建ってたら恐ろしい高値だっただろうね。そりゃ文京区とかでも買えるでしょ。でも文京区ばかりが人気になって吉祥寺のマンション売れなくなるなんてことは今のところ兆しすらない。それだけ需要があるってことだよね。文京区に比べて都心への通勤利便性が下がってもなお魅力がある街ってことですよね？

[143: 匿名さん]

府中に住むくらいなら千葉埼玉で良いと思うんだけど。
距離一緒ならわざわざ高い金払うことなくない？　交通の便もたいして良くないし。環境は悪いし。

[144: 匿名さん]

吉祥寺は、下がるだけじゃない？
都心から遠すぎる。上がる要素が何もない。

[145: 匿名さん]

>>144

キミは別に吉祥寺のこと考えんで良し。

お得意の値上がりしそうな湾岸マンションのことだけ考えてれば良い。

俺は昔住んでたから吉祥寺に愛着ある。
もう少し庶民にも買える価格の不動産あれば今も住んでたかもしれない。そのように思ってる人はたぶん大勢いる。

愛着のある地域は他にもいくつかある。
今住んでる地域もそのひとつ。
今後もそういう愛着のある地域に住むと思う。

住む地域を選ぶ時に、上がる要素とかを基準にする気持ちがまったく理解できん。

[146: 匿名さん]

>>138

戸田公園は地理感まったく無いのですが、その利便性で良好な住宅地なら、埼玉とかまったく気にする必要ないですよ。素敵なマイホーム生活を楽しんでください。都心とか湾岸とか品川とかのマンション値上がり確実とか騒いでるバカがマンション買い替えで高値掴みしてニッチもサッチも行かなくなり、そのうち狭さに耐えかねて移住してくるかもしれませんが、優しくしてあげてくださいね。

[147: 匿名さん]

マンション中古の流動性が高いと言っても、新築でも7000万を超える物件はそもそも買える層が少ないから、デベも建築費高騰の中、ファミリー物件の価格を抑えようと、内装のランク落としたり狭くしたりして、なんとか7000万以下の物件数を維持しようとやっきになってる。

それを6500万くらいとかで狭いの我慢して買って10年後に、立地が良いからと強気の売値で出してしまったら、実際の流動性は低くなる。根本的にそこの目算が甘いと思う。

5000万くらいの50平米とかの2LDKとか買ってるなら、それなりの流動性もあるし、賃貸需要も高いが、50平米で10年もファミリーで暮らしたらすごいストレスだよ。

都心の億ションがバンバン売れてるのは、そもそも億越えの最高層階の供給戸数が少ないから、富裕層の需要とバランスが取れてるだけ。

新築で6000〜7000万で買った70平米くらいのタワマンこそ、中途半端に強気の価格で売りに出したら、当然富裕層は無視だし、庶民は買えないしで、それこそ買う人いない、売れないってなるだけだよ。

[148: 匿名さん]

>>141

人口もだいぶ少ないみたいだけど。

[149: 匿名さん]

>>146
ありがとうございます。

スーモカウンター情報によると、埼玉南部は、都心に近いのに東京出ないと言う理由だけで安くなるみたいです。

駅から徒歩10分程かかりますが、それでも30分あれば家から池袋まで行けますし、3000万円代で高層階の3LDKが購入できたので、とても幸せだと思っています。

そう言う意味では、『埼玉南部』は一種のブランドかも知れませんね！

[150: 匿名さん]

>>143
確かに府中は交通アクセス良く無いですね。京王線は新宿行ってもそこからの乗換が面倒です。

適度な田舎っぽさが売りだと思いますが、それなら千葉や埼玉でも十分問題ないと思います。

[151: 匿名さん]

＞愛着のある地域は他にもいくつかある。

ひとつひとつへの愛着が薄そう。

[152: 匿名さん]

＞新築で6000〜7000万で買った70平米くらいのタワマンこそ、中途半端に強気の価格で売りに出したら、当然富裕層は無視だし、庶民は買えないしで、それこそ買う人いない、売れないってなるだけだよ。

そうなんだよねえ～。
8000万のタワマン買っちゃったけど、
中古で同額以上で売れる気しないよ。
そんなに買える層いないよね。
いたらいたで、なんか悲しいし。

[153: 匿名さん]

>>152

そのように考えてご購入されてるんだったら、資金計画ちきんと考えていらっしゃるので、どのようにでも対処できるから大丈夫でしょうね。

10年後中古が同額で売却できたとしても売却諸経費300弱、次に同等かそれ以上のマンション購入として諸経費で500〜600万くらいかかるわけですから、それだけでも1000万程度のマイナスですからね。

これにマンションは管理修繕費も掛かってますから8000万のマンションだったら当初月3万くらいでしょうかね。10年だとさらに360万マイナスですよね。駐車場借りてたら月4万としても480万のマイナス。

同額で売れたとして、8000万の戸建永住組と比べて総額で1700万くらいのマイナス。戸建てはかなり多めに見積もって10年目に防水塗装と定期的な外構のメンテナンスやってたとしても維持費200万もかからない程度なので、8000万のうち6000万土地として、建物分2000万が20年で査定ゼロになるとしても10年だとマイナス1000万だから、合計1200万のマイナス。

マンション買い替えと戸建て10年居住で、同額の8000万の購入で500万くらい戸建ての方が資産的に有利ですね。

同額で売れてこの程度なので売却益出すためには結構値上がりしないと厳しいですよね。下がったらさらに差は広がる。

そしてマンション買い替えをさらに10年毎に繰り返すとなると、結構なリスクありますよね。

管理費3万と駐車場代4万としたら、月々のキャッシュフローも戸建ての人の方が7万も多いわけですしね。戸建ての修繕費を毎月2万とかなり多めに貯蓄したとしても5万のキャッシュフローの差はかなり大きいと思います。

[154: 匿名さん]

>>153
10年毎に買い換える必要があるの?
短期で考えればマンションの方が金食い虫。長期になると立て替えが必要な戸建てが金食い虫でしょ。目の前のお金に困って戸建て買うと、トータルで損しちゃうよね。

[155: 匿名さん]

売るときはともかく、ローン払い終わって賃貸に出すことを考えると戸建ては圧倒的に不利だからな・・・・
（古い戸建てを賃貸で借りる人は少ない）

売って住み替えならともかく、10年でローンを終えてその後賃貸収入を得つつ2件目って場合も考えるとマンションのほうが選択肢は多い気がする。

[156: 匿名さん]

>>155
正にその計画中!

[157: 住まいに詳しい人]

>>155
マンションでこの方法が間違いなく一番堅実です。
私は20代で身の丈にあったワンルームを1,000万で買いましたが完済後月７万で貸せてます。
たかが７万、されど７万です。
今のマンションを５年後に完済したら約20万で貸せる予定。合わせて27万。
もちろん次も同じパターンで考えてます。

都内の駅近なら築20年でも30年でも内装さえ綺麗なら間違いなく貸せます。
何もしなくても一定の収入が入るのは老後に安心感を与えてくれます。

[158: 匿名さん]

>>157
空室率・経費・税引き後の利回り、5～6%ぐらい？
今後の利回りを考えたら、そろそろEXIT考えないと・・・ちょっとヤバイかと
自家消費があるなら、トータル損ではないと思うけど、微妙

空室リスクと流動性を考えたら、REITの4～5%のほうが良いと思うね

[159: 匿名さん]

>>153
なんていうか長文の割にザルですね。
そもそも8,000万もかけるなら上モノ3,000万ぐらいかけましょうよ。
2,000万じゃ貧相すぎます。
しかも月2万の積立てで永住するつもりですか？防水塗装だけ？
家の実家は20年経った頃1,000万強かけて大掛かりな修繕しましたよ。
それでも年々ボロは目立ってきます。
住み替えた最新設備を備えた新築マンションとの住み心地の差は歴然ですね。

[160: 匿名さん]

>>154

戸建も建て替えしないで、600〜800万でリフォームしたら見違えるように綺麗になると思うけど、もし建て替えするとしても新築時と同じ2000万掛かるとしたら、内装から何から何まで新品になるわけだから、内装費は長期住んだらマンションもリノベーション必要ですよね？600〜800万はマンションでも掛かる内装費用と考えて、2000万から600〜800万差し引いて建て替え費用を計算してみると、建て替えでも戸建ての負担はそこまで重くないですよ。内装もリフォームしないでマンションに長期住み続けるなら話は別ですが。

[161: 匿名さん]

>>157
ちゃんと確定申告してね（笑）

[162: 匿名さん]

>>159

上物3000万って、30坪だったら坪100万ですよ笑
豪華を通り越してますね。
田舎の大きな家を想像してたのでしょうかね？

ここで8000万で70〜80平米の都心へのアクセスの良いマンション買うか、少し離れて30坪の家買うかの議論してるので。

しかも30坪で2000万って、坪67万弱だからソコソコ高めの設定で話してるんですよ。実際は坪50もあれば普通の家は建ちますね。

[163: 匿名さん]

>>162
あぁ、ここはペンシル住宅のスレでしたね、失礼しました…
坪50の家なんて私の価値観ではありえないのですがそれは個人差ということでこれ以上は慎みます。

[164: 匿名さん]

>>154

同じ所得で同じ価格の戸建てとマンションだと月々のキャッシュフローが全然違いますから、貯蓄に差がでてくるので、日々の生活の余裕が違ってくると思いますね。

総額でマンション有利とおっしゃいますが、中古の時売れてなんぼ、次にお買い得なマンション買ってなんぼ、の世界ですからね。1回でも失敗したらアウトです。

失敗した場合、そのマンションに長期居住、内装もボロボロのままで住むとしても管理修繕駐車場代は徴収されますし、固都税も高いですしね。

マンションのエントランス綺麗でも、内装ボロじゃ意味ないし、月々のキャッシュフローは大切ではないですかね？

[165: 匿名さん]

7万のワンルームと50平米程度のの2LDKくらいまででしょ。賃貸運用で利回り期待できるのは。それ以上の賃料、広さだと普通は売却の選択が多いだろうね。リスクが高く利回りが低い。世の中に20万以上の家賃払える層が少ないから、余程の高級プレミアム物件で富裕層の需要見込めたりしなければ、取得価格に対して賃料を低く設定し20万の目安を意識せざるを得ない。

[166: 匿名さん]

>>163
地方だと土地が安いから建物に予算を使うのでしょうが、
都内ですと、相対的に立地や土地に予算を使うほうが、トータルとして快適になりますね。
あまりに狭いよりは、広いほうがよいし

[167: 匿名さん]

>>166
よくわかんないけど、ミニ戸が、快適ってこと?

[168: 匿名さん]

>>164
売れてなんぼじゃなくて、戸建ては立て替えが必要なのが致命的。法定耐用年数30年ですよ。ビフォア、アフターに出たいなら別だが。

[169: 匿名さん]

>>164
結局、月数万円のキャッシュフローに困ってるのが戸建ってこと?そんな方が買う戸建ての予算っていくらくらいなの？

[170: 匿名さん]

>>168

マンションは値下がり率の低いマンション買って、売った時点で管理修繕費の元が取れるわけですから、売ってなんぼだと思います。長期居住したら確実に維持費と値下がりで損します。当然安くしか売れなかったらそれもアウトです。

戸建てですが、上に計算書きました。15年で屋根壁塗装、25年から30年で800万くらいの内外装リフォーム行って一生、つまり45年住む予定です。

建て替えの場合は内装も新品の価格なので、マンションリノベーションの費用を建て替え費用から差し引いて計算すれば、マンション永住よりコスト安いです。

マンションは買い替えを続け、値下がり率が少ないように配慮を続けなければ、大きなマイナスを抱えることになると思います。

[171: 匿名さん]

>>169

うちの場合は車必須なので、検討していたマンションと比べると月々の維持費で7万くらい差がありました。戸建て修繕費を貯蓄する必要性を考えても4〜5万の差です。10年で480万〜600万、30年だと1440万〜1800万の差。これは小さい差ですか？