ジオ阪急洛西口サウスレジデンスってどうですか？

[匿名さん]

ジオ阪急洛西口 サウスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：京都府向日市寺戸町七ノ坪110（地番）
交通：阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩3分
東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：66.53平米～99.39平米
売主・事業主：阪急不動産


施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[726: 匿名さん]

>>722
つむぎグランの賃貸はスーモを見るだけでも22戸もでています。中古は今は2戸。
全体の5%以上が賃貸に出されているんですね。すごい数だと思います。
つむぎグランと同割合だとしたら、ここも8〜9戸は賃貸で出るってことですよね。それはなさそう。
やはりつむぎグランは特殊なのでは？

[727: 匿名さん]

>>726
22戸だけど、同じ物件が異なる不動産会社で登録されてるのも多いから、実際は7戸ぐらいでしょうか。投資目的で一人で3戸ぐらい出されてるかたもいますね

[728: 匿名さん]

>>727
もちろん、同じ部屋を二重に数えるようなことはしていませんよ。
二重に数えたら40〜50くらいの件数でしょうか。賃料、階数、面積をチェックすると違う部屋であることがわかります。

改めて数えてみると、現に賃貸が出ている［戸数］が21戸でした。727さんもメモしながらぜひ確かめてみてくださいね。すごく多くてびっくりしますよ。

1階 4戸、4階2戸、5階1戸、8階1戸、9階1戸、10階1戸、11階3戸、12階2戸、13階1戸、14階4戸、15階1戸

でした。もちろんすべて違う部屋です。

[729: 匿名さん]

サウスは相対的に割高だから、
投資目的で考えてる人が買わなかったのかな。

[730: 匿名さん]

ここを割高というなら、グランはさらに割高だと思います。投資だけじゃなく、他の理由もありそう。または投資家は京都のことをあまり知らない府外の方も多いから安易に手を出したのかも。

[731: 匿名さん]

単純に、投資利回りに合うか合わないかの判断で、
グランは安かったんだよ。
知り合いもマークとサウスは値段が上がって、
利回り的に買わなかった人がいた

[732: 購入検討中さん]

賃貸に出す部屋は、居心地よすぎてもダメなんだ。適当に回転して敷礼稼げないと。

[733: 匿名さん]

>>732

なるほど。

賃貸で住まわれているの方は、自己所有の住戸という感覚があまりなく、マンションをよくしていこうという気持ちに欠けがちですし、賃貸で出る部屋が少ないにこしたことはないです。

[734: 匿名さん]

安くて、住み心地がそれほど良くないマンションの方が賃貸に向いてるんですね。グランの設備がよくないのが回転率を上げるために好都合だったとは…勉強になりました。

[735: 匿名さん]

とりあえず1件賃貸に出てますね。
賃貸や中古が多すぎても管理面で不安がありますし、少なすぎてもリセール面で良いと思った人がほとんどいない（将来売ることになった時に心配）とも考えられるので、ほどほどが良いのでは。

http://smp.suumo.jp/chintai/kyoto/sc_208/bk_100035564904/

[736: 匿名さん]

>>732
住宅不足で貸し手優位だった時代には回転率を上げて礼金で稼ぐという考え方もありましたが、近年ではなるべく長く住んでもらうというのが普通ですよ。
退去されたら次の借り手が付くまではお金が入ってきませんし、借り手を探すための費用もかかってきますから。また、築年数が経つほど賃料も下げる必要が出てきます。
新築時の借り手が長く借りてくれるのがベストということですね。

グランの賃貸に関しては、731で言われてるように、単純にここらのマンションでは一番投資利回りがよかったということではと思います。とはいえ、賃貸戸数割合の全国平均は13%とかなので、グランが特に賃貸が多いということでもないんですが。

[737: 匿名さん]

グランは安かろう悪かろうだったからね。設備は一昔前だったし。
戸数が多い分、売れるかどうかの不安もあっただろうし、投資で買う人が多いこと前提のやり方をとったのかな。

グランはモデルルームでも「投資やセカンドで買う人もいますし」って営業が当たり前に言ってまたしね。（そこに価値を感じる人がいるか疑問）
私は普通に生活したいだけだったのでちょっと・・・って感じでした。
投資で賃貸に出されたり、セカンドの別荘感覚で住まわれると落ち着かないし、管理面でも心配です。

私はグランをやめたのは学区が一番の問題だったけど、今はその投資云々も考えて買わなくてよかったと改めて思ってます。

投資の人がこぞって狙ったのはグランだったということで、それ以外のマンションでは落ち着いた生活ができそうでいいですね。

[738: 購入検討中さん]

>>732

超便利立地はやはり希少ですぐに借り手は現れるようです。このあたりは理想的ですね。
ただ賃貸物件は賃貸物件の建て方をしてあってそれは別にありますね。

[739: 匿名さん]

ヴェリテ1棟目に出ていた中古と賃貸はあっという間に埋まりましたが、つむぎグランの20戸の賃貸がすぐに埋まるかはみものですね。立地の良さ、って駅に近いっていうだけで決まるんですかね～。

[740: 匿名さん]

なにまたグラン契約者の人が出てきたの？
よくわからないんですが、ここはジオのスレなのでグランのことはもうよくないですか？
ここに住む人はグランに住むことは１００％あり得ないし、グランとは学区も市も違うので関わらなきゃいけないこともほぼないでしょうし。

[741: 匿名さん]

どちらかというとグランの話を出しているのは
グランをよく思っていない人の書き込みが多いようなので
グラン契約者ともちょっと違うような…？
どちらにせよこのスレで話すことではないですね。

ただ、個人的には、確かにグランやマークの方と
直接接する機会は少ないのかもしれませんが、
今のように変に対立するような雰囲気を出すのではなく、
同じエリアに住むもの同士仲良くして、
協力して一帯を良くしていけたらなと思います。

[742: 匿名さん]

グラン、ノース両方買いましたが、サウスは割高だったので見送りました。
投資用に採算取れるくらい安かったです。設備は10年ひと昔なので関係ないですよ、売る頃にはどうせ古くなってるんで。
グラン、ノースは一棟目で建設日も安い時期だったのでいい買い物ができました。ここはリセールは厳しいですね、上位互換のノースがありますから。

[743: 匿名さん]

確かに、一つ一つの個性がはっきりしているつむぎの各棟に比べると、
ノースとサウスの比較でみるとサウスは下位互換&高いです。
ですが、サウスの分譲価格よりも、つむぎ三棟目は高くなっていますし、
売れ行きもそれで好調ですので、そんなに心配しなくてもよいのではないでしょうか

[744: 匿名さん]

ノースは施工が竹中で、駅にも近くなおかつ安いので完全上位互換です。
サウスはリセールも賃貸も厳しいです。
ノースより安く売るか貸すかしないとダメです。
残念でしたね。

[745: 匿名さん]

すみません。教えてください。
投資で買われた方は、部屋を賃貸に出されるのですか？それともしばらく置いてから転売なのですか？
ノースを永住希望で購入したのですが、投資で買われた方が結構いらっしゃるみたいで、部屋をどのように使われるのか、逆に心配になりました。

[747: 匿名さん]

ここに書き込んでいる投資家さんに聞きたかったんじゃないの？

[748: 匿名さん]

>>745
私は投資家ではありませんが、ノースを子供用に買いました。
既に持ち家があるので賃貸に出すつもりです。サウスが条件も悪く高いのに売れたので、値段次第では売却するかもしれません。サウスの中古価格と売れ行き次第ですね。
サウスもセカンドハウスの方や投資目的の方もいるそうです。利回りはノースの方がよさそうですが。

[749: 匿名さん]

私含め少なくとも三人はノースで居住用ではないので賃貸は出ると思います。
サウスも二人買ってる方、そのうち1人はノースも買われてるので賃貸には多数出そうです。駅近２線利用は需要があると思いますし。

[750: 匿名さん]

>>745
居住する側からすると、中古販売はいいとしても、賃貸が増えすぎるとあまりいい気はしないですよね。賃貸で住む人がエレベーターなどの共用設備を丁寧に扱ってくれるのかという不安もありますし。

良い物件であるが故に投資目的の人も結構いて、なかなか難しいところです。今後ノースのような好条件の新築物件はなかなか出ないでしょうから、個人的には自分で居住しないともったいないなぁと思いますが。まぁ、購入した人が中古販売しようが賃貸に出そうが自由なので。

あとは何かあった時に理事会がちゃんと機能すること、管理人さんがちゃんと対応してくれることを期待するくらいですかね。

[751: 匿名さん]

>>750
ぶっちゃけジオノースは未入居転売でも利益出ますよ。非の打ち所がないですし。当時は高いと書かれてる方いましたが、この辺りの相場が形成された後では最も安かったです。
むしろ住むのがもったいないかも。

[752: 匿名さん]

非の打ちどころがないですか？

ノースの価格が抑えられているようにみえるのは、西向きが線路とお見合い、南向き低・中層階はサウスとお見合いになるということでこの部分の価格がかなり下げられていたからなのでは？
線路の騒音と視線を考慮した上での価格だったように思います。
（それでもつむぎグランより高かったけど）

南向きでも眺望の期待できる11階以上は今の相場以上に高かったです。

[753: 匿名さん]

>>751
未入居転売なら当然利益は出るでしょうが、ノースを手放すと他に住みたいと思えるところがないので。竹中×免震×駅近なんて物件は、京都では次いつ出るかわからないですからね。

良い物件だからこそ自分で住みたいと思ってます。むしろかなり積まれても売りたくないかな。

確かにノース11階以上は結構な価格でしたね。まぁ、低層階も含め、デメリットを覆せるだけの価値は十分あると思ってますが。マンション購入の考え方も人それぞれですね。

[754: 匿名さん]

ノースなら南向き11階以上だったらぜひ住んでみたかったですね。
免震はいいですが、それよりも毎日のことである、騒音や視線はとても気になります。
窓もカーテンも開けられない生活を妥協できるか。


でもそれも人それぞれなんですね。

[755: 匿名さん]

>>753
後発のサウスの価格見る限り、10年くらい住んでも購入時金額で売れる気がします。逆に11階以上は割高だと思いました。竹中×免震×駅近、阪急線でイオンもスーパーも近く、阪急は終電後は貨物もないし、ロングレールで静かで騒音の心配も少ない。
ここらのマンションで断トツで一番だと思います。

[756: 匿名さん]

私はタイミングが合わず、ノースを買いそびれてしまい、サウスを見に行って驚愕しました。完全に下位互換にも関わらず高い。これだと売れ残るだろうと思ったら早期完売したのでこの辺りの需要は相当あるようですね。

[757: 匿名さん]

>>755
ジオノースの購入者でしょうが、ご自身がダントツ一番と思って買われたのならそれでいいじゃないですか。
なぜわざわざサウスのスレッドに何度も書き込むのでしょう？

建築が進んできて、ノースとサウスの距離の近さ、ノースと線路やホームとの距離の近さにびっくりしています。わかっていたことではあるんですが、実際に目にすると、うわ～と思います。今見ると、ノースとサウスの間は昼間でも暗いですよね。

竣工が後であるノースをわざわざ先に売り出したのはこのせいか、と思いました。
サウスが建ち始めてから実際に、その距離の近さ、暗さを見たらそこまでの人気はでたのか？

駅距離、竹中、免震、とスペックだけできけばいいとは思いますが・・・
リビングのベランダと至近距離でマンション(南と東）、線路（西）と向き合うマンションって・・・私なら一生住むのはいやですね。

サウスの西向きもマンションと向かい合いますが、そこはかなり価格が下げられていましたよね。
結局安いには安い理由があるわけで、決してノースがダントツ一番とは思えないんですが。

[758: 匿名さん]

以前、つむぎグランのスレで
「このマンションはオンリーワンで、買った人は勝ち組！」
みたいなことを書いて、ボコボコにされた人がいた。

役にたつ事実なら書いてほしいけど、一番だのなんだのっていう、ただの個人の感想文はいらないです。

[759: 匿名さん]

755さんではないですが、一部誤解を招くような書き込みがあるので…

ノースとサウスはバルコニー同士のお見合いでもないし、サウスの渡り廊下から常にノースを見ているような人もいないでしょうから、過度に気にする必要はないです。東のヴェリテとはバルコニーでお見合いするわけではありませんし、サウスの横の賃貸も同じことです。
ノースとサウスの間が暗いといっても、冬至の少しの時間を除けば、ノース1階でもちゃんと日照が確保されます。
また、高架化のことを無視し、今の阪急の仮ホームが近いのを見て判断するのはナンセンスだと思います。現地に行くとわかりますが、阪急の高架完成後はノース側の駅舎窓がすりガラスになり、外が見えなくなりますので、駅からの視線は特に気にならないでしょう。

かといって、ノースが1番というつもりもありません。投資家の人は自分が住まないので後々のことは関係ないのかもしれませんが、無神経な言葉を使うのはやめた方がいいと思います。上位互換とか下位互換とかいう言葉を使うと気分を害されるのは当たり前です。元々はノースとグランの両方を購入された人がここのグランのネガを見て気分を悪くしたことから書き込みがはじまったのかなと推測しますが、良いマンションを購入したと思うのなら、わざわざサウスのスレにきて誇示しなくてもいいと思います。

ノースとサウスは共用施設をお互いに使えますし、これから色々と協力しなければならないことも出てくるでしょうから、仲良く付き合っていきたいものです。

[760: 匿名さん]

このあたりのマンションは、それぞれ一長一短ありますが、どれもいいマンションだと思います。
だからどこも竣工前に完売しているんじゃないのでしょうか。

[761: 購入経験者さん]

>>760
市内の中京以北は高過ぎて、普通のサラリーマン家庭は買えない。現実的な価格の物件がこのエリアなんでしょう。

[764: 匿名さん]

杭偽装や建築費の高騰の影響で、今後この価格帯でノースやサウスのような条件、設備を兼ね備えたマンションはなかなか出てこないでしょう。どちらも良いマンションですよ。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[767: 匿名さん]

https://suumo.jp/chintai/kyoto/sc_muko/jnc_000000370551/?bc=1000359681...
の画像みたらわかるんですけど、
リビングの天井を柱が十字に走ってるんですよね。
今どきの新築マンションで、この価格で、
これはテンション下がる

[768: 入居予定さん]

これ類似のイメージになってるけど、実際のサウスとは全然違うような、、、。和室も全然違うけど、こんなも部屋あるのかな？少なくともうちとはまったく違う。

[783: 匿名さん]

ノースが安いのは階数が高いから土地の持ち分が少ないだけ。あと、北しか開けてないからってこともある。

[785: 匿名]

向日市役所の機能は、東向日駅前のイオン跡地にうつされるみたいですね。
住民票の発行とか、一部機能だけの分署でいいので、この辺りににも作って欲しかった。

[786: 匿名さん]

>>785
わざわざ東向日駅前までいくのは面倒ですよね。
京都市なら、通勤途中でとれる場所が多くて便利なのに

[787: 匿名さん]

>>785
京都新聞に載ってますね。
朗報です。

[791: 匿名さん]

そこまで頻繁に市役所に行く用事もないし、車で5分位で行けるのにどこが不便なのだろう。
個人的には、少しでも現市役所より近くなって嬉しいかな。桂馬場線が開通したら、もっと早く便利になりそう。

[792: 匿名さん]

京都市の区役所のほうが駅から遠く、中には駐車場すらまともにないとこもあって、よほど大変だよ。
京都市に住んで10年になるけど、京都市役所に行く用事は一度もないし。

向日市は、住民票だけなら、洛西口駅前の薬局が授受してくれる。

[793: 匿名]

洛西口の駅前の薬局で、向日市の住民票がとれるんですか？
知りませんでした。ありがとうございます。

[794: 匿名さん]

キャンセル住戸が出たみたいですが、もうとっくに入居開始していますよね？なぜ今さら？

[795: 購入検討中さん [男性 10代]]

キャンセル住居、どこで情報手に入るの？？

[796: 匿名さん]

>>795
ダイレクトメールがきました。

[797: 匿名さん]

施工不良の箇所があって内覧会で揉めて
キャンセルが入ったのかな。

[798: 匿名さん]

>>796
どのタイプの部屋がおいくらぐらいですか？

[799: 物件比較中さん]

素朴に新古で売った方がキャンセル払うよりいいと思うけど余程難があったのかな

[800: 796]

東南角部屋上層階ルーフバルコニー付3LDKが5370万です。
ブライト買うならこっちのほうがいいと思うんだけど・・・
私はもうよそを購入しているので検討外なのですが。

[801: キャリアウーマンさん [女性 50代]]

ノースなら買ったんだけどなぁ・・・・。

[802: 796]

3LDKといっても99平米4LDKのプラン変更ですので、ブライトよりかなり割安感があります。
ノースの高層階（11階以上）はこの価格ではないですね。80平米台3LDKでもこれ以上するでしょう。
ノースは南向き11階以上はいいですね。でも高かったです。

[803: 匿名さん]

>>802
ルーフバルコニーの面積入れずにそれは安いですね。
11階なら、眺望も確保されてるはずだし。
図面が見たいです(笑)

[804: 匿名さん]

そういうよい条件でキャンセルが発生するのはますます、
背後に何があったのかが気になりますね。
修正が効かないレベルの不具合か、契約と異なる仕様で出てきて、
揉めるというのが引き渡し前後のキャンセルで一番あることですし。

[805: 匿名さん]

>>803
サウスは10階建てですよ。今出ているのはルーフバルコニーつきなので、8.9階あたり？
ノースは南の目の前に10階建てがあるので、11階以上でないと…ということでは？

[806: 周辺住民さん]

内覧してみてノースから四六時中見下ろされることに気が付いたとか
或いはもっと残念な事か

[807: キャリアウーマンさん [女性 50代]]

ってことは、東南角部屋ではなくて、
東北角の上層階ルーフバルコニー付きですか？？
それだと、ノースに常に見下されるから微妙ですね・・・。

[808: 匿名さん]

>>806
東南角部屋だから、ノースとは向かい合っていませんよ。

[809: キャリアウーマンさん [女性 50代]]

東南角にルーフバルコニーが着くような間取りって可能でしたか。
外観写真とかを見ると、難しそうな。
このSタイプですよね？？
http://ouchi.club/mansion/1017/

[810: 796]

>>809
そうです！ダイレクトメールには、Trタイプと書いてあります。
ダイレクトメールでは、ルーフバルコニーが東側、リビングが南側になっていますが…たしかにありえないですよね。
これ、ダイレクトメールが間違っていると思います。
肝心の向きを間違えて書くなんて。どうなんでしょう。
東南角部屋と東北角部屋ではえらい違いです。

[811: 匿名]

この時期のキャンセルは手付金放棄ですよねー。
500万以上を放棄できるってすごい。

[812: キャリアウーマンさん [女性 50代]]

東南角と東北角だと全然違いますよね。阪急不動産、しっかりしろ(笑)
東南角99平方で5300万台ならやすいと思いましたが、
東北角で、ほとんどの部屋が北向き・見下ろされるルーフバルコニーなら、微妙かも。

[813: 購入経験者さん]

団信が使えない緊急事態とか

[814: 匿名さん]

>>802

ノースの最上階でも80㎡台3LDKは4000万円台でしたよ。
私申し込んだから間違いないです。
抽選結果は聞かないで・・・

[815: 匿名さん]

>>814
角部屋でなければそんなもんでしょうね。

[816: 匿名さん]

新鮮市場の隣、元ヴェリテのモデルルームだったところ、１階はカレー専門店ができるようですね。
一度は食べに行ってみたい。

https://www.facebook.com/curry.gyaaa/photos

[817: 匿名さん]

カレー屋ねえ・・・
もうちょっと生活密着型のお店ができてほしいわ。
クリーニング屋とかコンビニとか。
誰かイオンより近いところにクリーニング屋開店してお願い。
イオンのなかのクリーニング屋より5円でも安くすれば
かなり稼げると思うんだけどなあ。

[818: 匿名さん]

カレー専門店いいですね。
少しずつですが、飲食店も増えてきてますね。個人的には沖縄料理店に続いて個性的なお店がどんどんできてくれたら嬉しいです。
オープン日が延期になったようですが、「南森町あのカレー」が気になってるので、引越したら食べに行きたいと思います。

[819: 匿名さん]

クリーニング屋～

[820: 匿名さん]

ここの隣にある5階建て賃貸マンションの1階にテナント３つ募集していますが、あそこはまだ募集中なんですか？
クリーニング屋は入らないんでしょうか。

http://kourakuen.e-exiv.com/

[821: 匿名さん]

うわ、やっぱりテナント賃料高いですね～。
でも１か所は商談中になってますね。
クリーニング屋さんであることを祈ります。

[822: 匿名さん]

あと郵便局。
どなたか郵便局を開きませんか？
と思って調べてみたら、
京都では簡易郵便局開業希望者を募集してなかった。
郵便局がこのへんにできる希望はついえた。

[823: 匿名さん]

>>821
イオンのクリーニング屋ではダメなんですか？マンションから遠いから？

たしかに郵便局やコンビニはあったらさらに便利な街になりますね。

[824: 匿名さん]

イオンのクリーニング屋は、高いし。
競争があったほうがいいでしょ

[825: 匿名さん]

>>824
なるほど、値段の問題なのですね。

これからどんな店ができるかわからないけど、さらに住み良い街になったらいいですね。