ジオ阪急洛西口サウスレジデンスってどうですか？

[匿名さん]

ジオ阪急洛西口 サウスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：京都府向日市寺戸町七ノ坪110（地番）
交通：阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩3分
東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：66.53平米～99.39平米
売主・事業主：阪急不動産


施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[506: 匿名さん]

>>505
ベスト？
南にヴェリテ9階だてが隣接ですよ？
規模的に賃貸でしょうね。
賃貸マンション、そんなに需要あるのか？まあ地権者の相続対策なんでしょうね。

[507: 匿名さん]

南に壁があるのではベストではないな。
マンション同士お見合いの洛西口で一番良い立地はヴェリテ一棟目だと思ってだけど、ついに南に社宅立つらしい。
東の農地が潰れない間は、ヴェリテ三棟目が暫定一位か。

[508: 匿名さん]

とうとう４ＬＤＫが売れましたね。
あとは西向き６階が２戸のみのようです。
夏までには完売でしょうね。

ずっと残っていた４ＬＤＫの４階は東南角部屋とはいえ、東には道路も挟まず５階建ての賃貸マンションがぴったりくっつく、さらには南側にも道路挟んでおそらく賃貸マンションが建つという立地でも売れたんですね。
４８００万超えでした。

洛西口、再開発ということで相場が分からない状況で、売り出し当初は高すぎると思っていました。
でも結局どこも竣工前に完売。。。

結局相場通り、もしくは相場より割安感があったということなんでしょうね。

[509: 匿名さん]

ヴェリテ3も南が眺望抜けるわけではないし、メインが南向きではないので、一位と一概には言えないと思います。
どのマンションもそれぞれ良いのではないでしょうか。
極端に売れ残ってる物件もありませんし。

[510: 匿名さん]

ここはいいマンションだと思いますよ。
もともとここは急いで売るつもりもなく、ゆっくりと売っていく予定だったみたいですが、結構いいペースです。
モデルルームはＧＷも休み、今も週休２日ですし（笑）
広告もここのところ全く入れていないですよね。あまり積極的に営業活動をしていなくても着実に売れている。
やはり需要があるのでしょう。

ただここの４ＬＤＫは最後まで残り、ヴェリテの東南角部屋４ＬＤＫが即日完売かつ上層階が高倍率での抽選だったのは、やはり眺望の差と思います。もちろんヴェリテは間取りもよかったですが。

ヴェリテ３棟目は南側がこのマンションの駐車場で抜けていること、あとメインの東側は戸建てが建っているので今後マンションが建つ心配がないということ、この２点は大きいですよ。
田んぼにマンションが建ったところで、ヴェリテは真南、真東でお見合いになることは未来にわたってないわけですから。
１か月半で完売になるのもわかります。

ただ、ここやノースもお見合いになることがわかったうえでのこの売れ行きです。
決して安いわけではありません。
お見合いになることを妥協してまでもここを買いたいという需要があるということですからね。
やはり眺望にまさる魅力があるということなのでしょう。

お見合いになるマンションに価値がないのであれば、ジオは売れ残りだらけでしょうね。
そして、お見合いになっていないつむぎはもうとっくに完売しているはずなんじゃないですか？

実際は逆になっちゃっていますよ。

[511: 匿名さん]

ところで、ここのモデルルームもそう長くはなさそうですね。
モデルルーム跡地の情報があれば教えてください。

[512: 匿名さん]

＞＞501
駅構内の壁には河原町方面行きホームと同じく窓が設置されるようですが、ご指摘のようにノース西向き住戸との距離が近接しているので、プライバシーに配慮して磨りガラスを採用するなど何らかの対策はされるでしょう。

電車の騒音に関してはまだ片側が仮線の工事中の段階なので、現状をもって騒音が激しいと判断するのは早いかと思います。ノース南向き住戸なら騒音や排ガスの部分は、サウスと条件的にあまり変わらないかと。

サウスも少し離れてヴェリテ1棟目があるので眺望が良いわけではないですし、周辺にも建設予定の土地があり、現状からどのように環境が変わっていくのか分かりません。建物構造の違いもあるので、ホントにどちらも一長一短ありますね。

[513: 匿名さん]

みなさん、気に入ったところがあって、優先することも人それぞれ。
どこのマンションが一番いいか、という議論はナンセンス。

どこも売れてるんだからいいのでは？

[514: 匿名さん]

洛西口はまだまだマンションが建ちそうなので、
最終的にどのマンションが”当たり”だったのか
分かるのは数年後でしょうね。

[515: 匿名さん]

これだけ需要があればマンションも建ちますね！
向日市、洛西口の街の発展が楽しみです。
お店も金融機関も医療機関もこれだけ進出していますから。

[516: ビギナーさん]

515さん、
最近、マンションを探し始めました。
このあたりは、いつまで需要があるのでしょうか。

例えば、マンションがたくさん建ちすぎて、気が付いたら、周囲は同じような高さのマンションだらけで暗い、お隣とベランダでお見合い、お隣のマンションの声やテレビの音がまる聞こえ、通勤も満員・・・ってことにならないでしょうか。

永住するつもりでいても、家族構成が変わったり、実家に戻らざるをえなくなったりという理由等で転売する時に、同じような空き住戸がありすぎて、不利にならないかという心配があります。

[517: 匿名さん]

>>516

>>515ではありませんが、
どこまで需要があるかどうかはさすがに素人にはわかりません。
少なくとも、ＪＲ東海道線、阪急京都線の2線アクセスができる場所で、阪急まで徒歩3分以内、買い物、医療、金融がそろっている町ですから、阪急が廃線にならないかぎりはそれなりの需要があるでしょうね。
どこまで売れるかはよくわかりません。

このあたりにマンションがまだまだできると書き込んでいる人はいますが、洛西口徒歩5分以内だともうあまりないように思うのですが。
賃貸住宅になっているところがいずれ分譲になる可能性はありますが、規模は大きくありません。
あとは生産緑地が3区画ほど？ほかはもう戸建てがしっかり建っていますしね。
洛南小学校隣に大規模マンションはできますが、駅近ではないですし。

まだまだマンションが建つとここで言ってらっしゃる方は、具体的な場所のことは書かれておられません。
もしかして洛西口駅西側の市街化調整区域のことを言ってるんでしょうかね？市街化調整区域のことがよくわかっておられないんじゃないかと思います。

このあたりのマンションには、洛西ニュータウンや桂坂からも多くの方が来られているようですよ。
桂川とはまた客層がちがうようです。

私みたいな素人ではない方のブログにこんなのがありました↓ご参考まで

http://stroller.blog.eonet.jp/stroller/2014/03/jr-e1d1.html

また転売するときに困るのは、まずはつむぎのように1つのマンションに400戸以上もあるマンションだと思いますよ。
同じような3LDKだけでも何百戸もあれば価格競争が間違いなく発生しますね。
地域の中での競争というより、まずはマンションの中での競争です。

[518: 匿名さん]

たしかに、ヴェリテ1棟目、ヴェリテ2棟目、ジオノース、ジオサウス、ヴェリテ3棟目、全部合わせても、つむぎ1棟目＋2棟目より戸数少ないからね～。どのマンションにも特色があるから、中古で出ても、マンションごとの大規模、小規模、中規模、向き、間取り、それぞれの特徴に合わせて選べるってだけで、それが値崩れの原因にはなりにくいと思う。

[519: 匿名さん]

事情により、数年後に中古での購入を検討している者です。
洛西口桂川エリアの掲示板は一通り目を通しています。

同じマンション内の競争は価格を下げる原因だが、同じエリア内の競争は価格を下げないとすることの論理的整合性がよく分からないのですが。

掲示板で見る限り、阪急をメインで使う人はジオとヴェリテ、JRをメインに使う人はつむぎグランを購入したようです。

中古で買う人も、阪急利用者はジオとヴェリテから選ぶし、JR利用者はグランから選ぶのでしょう。

グランが売りづらいだろうと思うのは、450戸だかの部屋が同時期に一斉公開されて、その中で純粋に部屋の条件だけを見比べて選ぶからです。

言うなら、洛西口のジオ二棟とヴェリテ三棟が、一斉に販売開始したようなものです。

条件の良い希少な部屋は高倍率で瞬間蒸発し、誰もが躊躇する部屋は最後まで売れ残ります。

洛西口も、ジオノースは絶対に高くなると言われてヴェリテで早々に決めた方、予想外にノースよりサウスが高く慌てて決めた方、新築分譲時には色々いたと読みました。

しかし中古になれば、つむぎの分譲時のように、阪急利用者は洛西口エリア５棟から自由に選べるのです。

そうなれば、市場原理の通り、良い部屋は高値を維持し、そうではない部屋は価格を下げないと売り切れなくなるのでは、と思うのですがどうでしょうか。

[520: 購入経験者さん]

>>519
10年以上経って中古がたくさん出てきたときに、可能性としてはあります。

しかし、10年後の不動産の相場なんて、人口減少で暴落してるかもしれないし、ハイパーインフレで暴騰してるかもしれません。

実需なら買いたい時が買い時だと思います。

[521: ビギナーさん]

517さん、516です。
わかりやすく説明していただきまして、どうもありがとうございました。
皆さん、よく勉強しておられるのですね。

実は、夜、JRに乗っていた時に、桂川の駅の風景を見て、未来都市みたいだ、これからの街なんだと思いました。
私は全くのビギナーで、洛西口という駅があることさえも知らなく、「イオンを中心にした再開発された街で、JRに近いか、阪急に近いかだけの違い」ぐらいの認識でした。

だから、『同じ街』なのに、なんで激しくバトルしているんだろうと思っていましたが、最近、ようやく、少し違いがわかってきました。同じ街ではないのですね。

南草津に立命館ができてから、あっと言う間に大きく変わりました。駅前にマンションが次々できて、築浅の中古マンションの売りがたくさん出ていたのでびっくりしました。ここもそうなるのかしらと単純に疑問に思ってしまったのです。

[522: 匿名さん]

>>521

南草津ほど土地は余っていませんよ。
ぜひ現地をご覧になってみては？
マンションは向かい合う形ですでに建っています。
これ以上建つ場所はそんなにないはずです。
すでにきれいに区画整理されていますし、あいている土地は限られています。
道路の真ん中に建てるわけにもいきません。
今現在、洛西口駅徒歩3分以内のマンションは建つ予定もありませんし、土地もありません。
唯一3区画の生産緑地が残っていますが、現在まだきれいに整備された田んぼで、ここが緑地解除されるのは来年なのか10年後かはたまた30年後かそれすらわかっていない状態ですし。

>>519
JR利用者は、次に建つつむぎ3棟目も視野に入れるのではないかと思います。おそらく桂川駅まで徒歩7～8分以内です。
JR利用者にとってつむぎ1棟目と2棟目なら、1棟目となるのでしょうが、子育て世帯であれば3棟目となるのでしょうね。阪急も使う、という方であれば、つむぎ2棟目になるのでしょうが、これまた子育て世帯であれば洛西口周辺も視野に入れるでしょうしね。JRメインの人でもつむぎ1棟目、2棟目をあえて選ばない人はいると思います。
桂川であれ洛西口であれ、マンションが中古で売りに出れば競争になりますね。そうなると確かにマンション云々よりも希少性の高い部屋が有利になりそうですよね。
中古でどれほどの部屋が一度にでるのかはわかりませんが、自身の購入時期と売りにでるタイミングが合えばラッキーでしょうね。特に条件を指定しない３ＬＤＫであればある程度選択肢はありそうですね。条件のよい４ＬＤＫ、角部屋、最上階などはどのマンションでも価格は下がりにくいのかもしれませんね。

まあ、でも5年以内で手離す人は事情がない限りはなかなかいないでしょうから、売り手市場になる可能性はありそうじゃないですか？10年待てばたくさんでるかもしれませんね。

[523: 匿名さん]

＞＞５１９
すでにご存知かもしれませんが、
人気のあるマンションの中古は
市場に出て来る前に買い手が決まってしまうことが多々あります。
ジオだったら阪急不動産と地元の不動産業者に
「中古が出そうになったら連絡してくれ」
と繰り返し頼んでおいたほうがいいです。
ただ、頼みっぱなしだと連絡は来ません。
何度も頼んで買う気をアピールしなければ。
私が現在住むマンションはそうやって購入したものです。
不動産屋のチラシにもネットにも一度も掲載されませんでした。
お値段は少々高めに設定されましたが。

[524: 匿名さん]

>>523
そうですね。
長岡京駅前のマンションもそうだと聞きました。
桂駅徒歩5分のマンションもこれまで、広告に出る前には決まっていたようです。最近やっと広告にでるようになったかな。
中古だと選び放題とう言い方には違和感覚えます。
まあ、10年以上はたたないと無理だと思いますね。それでも条件のよい部屋や広い部屋は広告にでるところまでいくかどうか。

[525: 匿名さん]

我が家も手狭になったための住み替え希望で、今のマンションを含む、近隣のマンション５つくらいを挙げて角部屋４ＬＤＫが出たら教えてほしいと不動産屋にお願いしていましたが、なかなか希望の部屋が出ず新築を探すようになりました。

引っ越し希望時期と、中古がでる時期ってそうそうタイミングが合わないような気がします。
結局、希望していた時期に出ていた物件が条件的に合わなくても、待てなかったら妥協するしかないんじゃないかと。
中古物件は買主が現れるまで１年も２年も待ちませんからね～。
また売りにだすほうも急ぐ事情がなければタイミングを計って、他の中古と重ならないように出すだろうし。
タイミング逃し続けるといつまでも引越せないですよね～。

数年後に買うのであれば、今買っておけばよいのに。

[526: 匿名さん]

あと1戸になりました。最後の1戸は3LDKですし、今月中には完売しそうですね。

[527: 匿名さん]

すご～い！残り１戸ですか？
もう来週あたりでヴェリテに続く完売になりそう。

相変わらず、ＨＰが未来日付ですね。
情報登録日　平成27年5月25日（月）　って（笑）

ここが完売したら、つむぎ３棟目がでてくる感じかな？
まあでもマークもまだまだだし、なにげにグランも残っているので、もう少し先になるのかな？

[528: 匿名さん]

>>525

それぞれのご家庭で事情はいろいろですよ。
それにもしかしたら、
数年後に519さんが中古でジオを買う時には
ぐっとお安くなっていて
519さんはにっこにこ,
新築で買った人は地団太ふむ、
なんてことになるかもしれませんし。

でも525さんがお書きの通り
自分が買いたい時と人が売りたい時のタイミングが
必ずしも合うわけじゃありませんよね。

私は大型マンション団地で階数指定で不動産屋数か所に頼んでおいて5年かかりました。
その階には数十戸あるんですけどね。
その間、チラシに載る以前に売れるどころか、
不動産屋の耳に入る前に口コミで買い手が決まってしまった住戸もあって
悔しい思いもしました。
買い手が決まってから地元の不動産屋に手続きだけ安く頼むのだそうです。
そうすれば仲介手数料節約できますから。
（不動産屋にとっては全然おいしくないのですが、
地元の付き合いがあるのでやってくれます。）

断言できるのは、
中古買うのは新築買うのより面倒です、ってことかな。

[529: 匿名さん]

>>519
519です。
思いがけず多くの方からアドバイスいただき、驚いています。ありがとうございます。

生家が西京区にありますが、両親が高齢になったのでいずれは近くに住んでやりたいと考えています。
イオンモール周辺は、昔を知る者からすると隔世の感がしました。
ジオに限らず、ヴェリテもつむぎも含め、４LDKで日照重視です。選べるなら角部屋。抽選になったプレミアム住戸は、表に出る前に売れてしまいそうですね。
地場の不動産屋と顔を繋いでおくことが重要そうだとよく分かりました。

[530: 匿名さん]

桂坂の西のほうにあるマンション群は、階数と向きがよければ（京都市内が一望できる部屋であれば）それこそ広告に出る前に売れてしまうらしいですね。
いくら上のほうでも向きがよくなければ、ずっと売れ残ってると聞きました。
同じマンションでも条件によって売れ方も価格もだいぶ異なってくるといういい例だと思いました。

[531: 匿名さん]

洛西口駅西側は宅地開発の計画はあるのでしょうか？

[532: 匿名さん]

開発を希望する声は多そうですけどね。どうなるでしょうか。

ところで、ヴェリテ一発目の三棟の東隣のマンションはどこの分譲ですか？
このあたりで一番ハイセンスで高級感のあるマンションだと感じました。

[533: 入居予定さん [男性 30代]]

機械式駐車場の申し込み今週末締め切りですねー、地上1階に希望しましたが通るかなー。

[534: 匿名さん]

>>532
あそこは分譲じゃなくて賃貸ですよ。

[535: 匿名さん]

>>532

わかります。
確かにあの賃貸がいちばん高級感あるかも。
最近の分譲マンションは本当に安っぽいから。
とか言って私もその安っぽいマンション契約した一人ですが。

[536: 匿名さん]

>>533
私も地上１階希望です。
やはり、たいていの方は使い勝手のよい１階を希望するのでは・・・？

[537: 入居予定さん [男性 30代]]

>>536
そうですね！
現状の車で優先的に決められそうなので、私の乗ってる（ミニバン）なら地下にまわされそうな気もします！
何年かおきに駐車場の抽選とかするんですかね。

[538: 匿名さん]

洛西口周辺の分譲マンションは、この価格帯のファミリーマンションとしてはどれも相応の高級感があると思います。今はまだ工事中のマンションが多いですが、内覧会までにはより綺麗に仕上げてくるでしょう。さらに高級感を求めるのであれば、もっと価格が高くて高級感をウリにした物件を探せばいいだけのこと。ただし、ヴェリテ1横の賃貸マンションがこの辺りで1番高級感があるとは全く思いませんが。

http://nifty.athome.co.jp/smp/kr_01/6957425007

[539: 匿名さん]

>>537
何年かごとの抽選はないでしょう。
管理規約にもそのような記載はないので。

[540: 匿名さん]

>>538
この賃貸マンションの1階店舗の店構えは素敵ですが、マンション自宅に高級感は感じられないような気がします。
ところで1階店舗は何のお店なのでしょう？

[541: 匿名さん]

マンション自宅、ではなく、マンション自体

でした。

[542: 匿名さん]

あれで賃貸ですか？！
私も洛西口で一番お洒落なマンションだと思って見ていました。
一階の店舗部分が特にいいですよね。
何の店が入るんでしょう。

[543: 匿名さん]

>>540
538です。確かに1階部分だけを見ると素敵な感じがしますね。時々あの辺りを歩いていますが、1階部分の店舗？が開いているのは見たことがありません。何か気になりますね。

[544: 匿名さん]

もうオープンしてます。キルト屋さんです。手芸店なのですが、本当にキルト専門です。あと、洋裁教室、貸教室などと書かれていました。リビングに記事が出てますね。
http://book.kyotoliving.co.jp/living/150509w/index.html#page=3

あのマンションの賃貸住宅部分は、入っている人に聞くとごく普通らしいですよ。

アイアンの柵があったり、花壇がウッドチップを敷き詰めた中に季節のお花ということで、手入れが面倒ですので、花壇は地権者の道楽なんでしょうね。手入れの行き届いたお花のおかげで癒されますが…。

[545: 匿名さん]

>>544
キルト屋さんでしたか。情報ありがとうございます。
高級感などではなく、洛西口の街並みとして綺麗になるのは嬉しいですね。

[546: 匿名さん]

キルト屋さんでしたね。
どこから移転してきたのでしょう。
舞鶴から通われる方もいらっしゃるくらいだから、素敵なはずですよね。

隣には、北山から移転してきたこれまた素敵なブーケのお店、ココチもありますし、マダムで賑わいそうですね。新鮮市場とココチに挟まれた、ヴェリテのモデルルームも素敵なお店になればいいですね。

[547: 匿名さん]

レンガ造りで豪華にみえますね、あの賃貸は。
私も最近まであれがヴェリテだと勘違いしてました。
普通は、分譲の方が高級に見えて、賃貸は明らかに切り詰めていると分かるものですが、、

[548: 匿名さん]

立地的にも、ホームから丸見えじゃないし、踏み切りの煩い音も聞こえにくいし、南の開けた東南角地だし、分譲で売り出したら即完売しそうなマンションですよね。地主さんが採算度外視で趣味で建てられたマンションなのかな。良いマンションですよね。

[549: 匿名さん]

その賃貸、全戸床下収納があるようですね。
外壁もいいですし、
たぶん家主さんがあれこれケチったりしなかったんだろうと思いますよ。
キッチンなんかは、もしかしたらジオよりいいものが入ってるんじゃないでしょうか。
豪華、という意味じゃなくて、
ジオみたいにキッチンの面材をを安いものにしてコストカットを図ったりしていないという意味です。
あ、私契約者です。
ジオに悪意はありません。
コストカットしてくれなければ高くて買えなかったかもしれませんし。

[550: 匿名さん]

シーザーストーンが安くてコストカットって…信じられないことを言う人がいるのですね。

[551: 匿名さん]

>>550

天板のことじゃなくて、
引き出しやシンク下収納扉に貼ってある面材のことです。
洗面台の下部収納や物入れの扉にも同じものが貼られていますが、
つやのあるほうも木目のほうも、
触ればすぐにわかる低価格ラインです。
引き手も同じ。

以前は分譲マンションのキッチンには
そこそこのものが入っていたのに
最近は違うんだなと思ったまでです。

天板のことは全然わからないのですが、
あれはいいものなんですか？
だとしたら嬉しいです。

[552: 匿名さん]

>>551
キッチンの側面のことでしたか。失礼しました。ただ、ここでコストカットと言われると、他の同価格帯マンションはどこも目も当てられないのでは？素人の感覚ほど当てにならないものはないと思いますので、不確定な情報を書き込むのは良くないと思います。
シーザーストーンは、標準装備としては関西初採用で、他マンションではオプション対応で使っているところもあります。その他関東の高級マンションなどでは標準装備されているところもあると思います。材質や機能面、衛生面などはインターネットで検索したらすぐに出てきますよ。

[553: 匿名さん]

タンク式トイレ、洗面所の一体型シンク、キッチンの浄水器一体型水栓は何とかして欲しかった。

[554: 匿名さん]

>>552

いやいや、素人をあなどってはいけません。

自分で選んでキッチンを購入した経験がある主婦なら、
自分のキッチンとの比較で、
モデルルームのキッチン面材のグレードぐらい触っただけで見当つきますよ。
そもそも触った感じもグレードが決まる要素のひとつですし。

加えて引き手の材質、引き出しの角の処理や内部の素材を見て
引き出しを数回開け閉めしてみれば
全体のグレードが確定できます。
どこか一か所だけが高級仕様なんてありえませんから。

ま、もうどうでもいい話ですけどね。
私はあのキッチンでよしとして契約しましたので。

天板はジオのうりの一つだったのですね。
楽しみです。

[555: 匿名さん]

>>553
全く同感です・・・